REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Monza, Sezione Prima Civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Davide De Giorgio, ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa iscritta al numero 2456/2024 Registro Generale affari contenziosi civili vertente TRA
IN LU TE (C.F. [...]) e EN NU (C.F.
[...]), con il patrocinio degli avv. Diego Monteleone e
Giuseppe Ancona, presso cui è stato eletto domicilio in Milano, via Cesare Battisti
n. 23, giusta le procure in atti
ATTORI
E
AL AT (C.F. [...]), con il patrocinio dell'avv.
Angela Mazzocchi, presso cui è stato eletto domicilio in Milano, via P. Borsieri n.
4, giusta la procura in atti
CONVENUTA OGGETTO del giudizio: 140011 - vendita di cose immobili
CONCLUSIONI delle parti:
Per IN LU TE e EN NU (dal foglio di precisazione delle conclusioni depositato in data 21.11.2024): Voglia l'On.le Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvedere:
1) accertare e dichiarare l'inadempimento della promissaria acquirente AL AT in relazione alla compravendita dell'immobile ad uso commerciale sito in NO ON (MI), alla Via Papa Giovanni XIII n. 13, piano terra, identificato al foglio 35, mapp. 46, sub 12, cat C/1, cl 8, r.c. 781,30;
2) per l'effetto, accertare e dichiarare, ai sensi dell'art. 1453 c.c., la risoluzione del contratto di compravendita dell'immobile ad uso commerciale sito in NO ON (MI), alla Via Papa Giovanni XIII n. 13, piano terra, identificato al foglio 35, mapp. 46, sub 12, cat C/1, cl 8, r.c. 781,30;
3) per ulteriore effetto, condannare AL AT all'immediato rilascio, in favore degli attori, dell'immobile ad uso commerciale sito in NO ON
1 Tribunale di Monza
Sezione Prima Civile dott. Davide De Giorgio (MI), alla Via Papa Giovanni XIII n. 13, piano terra, identificato al foglio 35, mapp. 46, sub 12, cat C/1, cl 8, r.c. 781,30;
4) per ulteriore effetto condannare, altresì, la convenuta, al risarcimento del danno subito dagli attori, quantificato in € 800,00 mensili a far data dal 31.12.2022 sino all'effettiva riconsegna dell'immobile de quo, o la diversa somma determinata in corso di causa, oltre interessi nella misura prevista dall'art. 1284, comma 4°, c.c. e rivalutazione;

5) condannare AL AT alla rivalsa delle spese di lite, da distrarsi in favore dell'avv. Diego Monteleone il quale dichiara di aver anticipato le spese e di non aver riscosso il compenso.
In via istruttoria (omissis)
Per AL AT (dalla comparsa di risposta):
In via preliminare: accertata la mancanza della condizione di procedibilità per non avere parte attrice esperito la negoziazione assistita obbligatoria, rigettare ogni domanda dei signori IN e EN;

Nel merito: rigettare ogni domanda di parte attrice in quanto infondata in fatto e in diritto per tutti i motivi di cui in narrativa;

In via subordinata nel merito: nella denegata e non creduta dichiarazione di risoluzione del contratto preliminare oggetto del presente giudizio che venga ordinata la restituzione delle somme pagate in aggiunta alla prima caparra confirmatoria o in alternativa in caso di accoglimento del risarcimento del danno che tale importo venga imputato a quanto già versato e ordinata la restituzione per differenza alla signora AL.
In via istruttoria: (omissis).
Con ogni più ampia riserva di dedurre e produrre ulteriormente:
In ogni caso: con vittoria di spese, diritti ed onorari di legge.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con l'atto introduttivo del giudizio, IN LU TE e EN
NU hanno allegato di aver stipulato, quali promittenti venditori, con AL
AT, quest'ultima quale promissaria acquirente, un contratto preliminare avente ad oggetto la compravendita di un immobile ad uso commerciale sito in
NO ON, via Papa Giovanni XXIII n. 13, per il corrispettivo di euro
95.000,00. IN LU TE e EN NU, sostenendo che la controparte si era resa inadempiente all'obbligo di concludere il contratto definitivo ed aveva continuato ad occupare l'immobile senza titolo, hanno dunque citato in giudizio
AL AT, domandando pronunciarsi nei suoi confronti la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c., nonché condannarsi la stessa all'immediato rilascio dell'immobile ed al risarcimento dei danni per l'occupazione dello stesso.

1.1. AL AT ha eccepito la mancata effettuazione della negoziazione assistita, e, allegata nel merito l'avvenuta corresponsione di vari acconti sul prezzo da parte sua, ha rassegnato le conclusioni riportate in epigrafe.

1.2. La causa è stata ritenuta per la decisione sulla scorta delle risultanze documentali in atti, senza effettuazione di ulteriore attività istruttoria.

2. L'eccezione di improcedibilità della domanda, proposta dalla convenuta per la mancata effettuazione della negoziazione assistita, è infondata e va disattesa.

2.1. L'art. 3, comma 1, D.L. n. 132/2014, convertito con modificazioni dalla L.
n. 162/2014, prevede, tra l'altro, quanto segue: “Chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di risarcimento del danno da circolazione di veicoli e natanti deve, tramite il suo avvocato, invitare l'altra parte a stipulare una convenzione di negoziazione assistita. Allo stesso modo deve procedere, fuori dei casi previsti dal periodo precedente e dall'articolo 5, comma


1-bis, del decreto legislativo 4 marzo 2010 n. 28, chi intende proporre in giudizio una domanda di pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti cinquantamila euro. L'esperimento del procedimento di negoziazione assistita è condizione di procedibilità della domanda giudiziale”.

2.2. Ora, il presente giudizio è di valore indeterminabile ed ha ad oggetto principale la pronuncia di risoluzione di un contratto preliminare d compravendita per un corrispettivo pari ad euro 95.000,00.

2.3. In secondo luogo, non vi era alcuna necessità di svolgere la procedura di negoziazione assistita ai fini della procedibilità della domanda giudiziale, avuto riguardo all'attivazione da parte degli attori, prima della causa, del procedimento di mediazione conclusosi con esito negativo a causa della mancata partecipazione della convenuta (cfr.: doc. 12 degli attori).

3. Nel merito, la sussistenza del rapporto contrattuale tra le parti ed il relativo contenuto sono provati per iscritto mediante la produzione della proposta di acquisto immobiliare del 7 ottobre 2022, accettata in pari data dai promittenti venditori (cfr.: doc. 4 degli attori).

3.1. Inoltre, premesso che, secondo gli accordi originari tra le parti, la stipulazione del contratto definitivo avrebbe dovuto avvenire entro la data del 28 febbraio 2023, la corrispondenza in atti (cfr.: doc. 5 degli attori) dimostra che la mancata esecuzione del contratto è dipesa dall'inadempimento della convenuta, la quale aveva comunicato alla controparte l'indisponibilità delle somme necessarie per il pagamento dell'importo dovuto a saldo, pari ad euro 70.000,00. 3.2. Con raccomandata del 6 ottobre 2023, i promittenti venditori hanno dunque comunicato alla promissaria acquirente, odierna convenuta, che il rapporto contrattuale in questione doveva intendersi definitivamente chiuso e che la caparra versata sarebbe stata trattenuta a titolo di risarcimento dei danni (cfr.: doc. 6 degli attori).

3.3. Per il suo contenuto, la comunicazione in questione va qualificata giuridicamente come recesso ai sensi dell'art. 1385 c.c., sicché il contratto preliminare oggetto di causa deve ritenersi sciolto fin dalla data della raccomandata in questione ai sensi e per gli effetti della norma sopra citata.

4. Può dunque passarsi all'esame delle domande degli attori.

4.1. Alla luce di quanto innanzi osservato, non deve essere emessa pronuncia costitutiva di risoluzione giudiziale del contratto ex art. 1453 c.c., dovendosi, invece, accertare il già avvenuto scioglimento del rapporto ex art. 1385 c.c., sempre per inadempimento della convenuta.
A tale proposito, la Corte di Cassazione (cfr.: Cass., Sez. 3, ordinanza n. 23820 del 01.08.2022) ha affermato che “non incorre nel vizio di ultrapetizione il giudice che, a fronte di una domanda di risoluzione per inadempimento del contratto e conseguente restituzione dell'acconto versato, adotti la statuizione restitutoria in relazione alla diversa fattispecie del legittimo recesso della parte, trattandosi pur sempre di pronuncia consequenziale all'accertamento dell'avvenuto scioglimento del rapporto, fondato sulle circostanze di fatto originariamente dedotte, senza che sia stato introdotto un nuovo tema di indagine”.

4.2. Va inoltre accolta la domanda degli attori di condanna della convenuta all'immediato rilascio dell'immobile, visto che l'occupazione del bene da parte della promissaria acquirente deve essere considerato ormai senza titolo alcuno.

4.3. Fondata risulta, infine, la domanda degli attori di condanna della convenuta al risarcimento dei danni da illegittima occupazione dell'immobile.
A tale proposito, deve osservarsi che, come affermato dalla Corte di Cassazione
(cfr.: Cass., Sez. 6 - 2, ordinanza n. 28218 del 14.10.2021), “in tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobile, l'occupazione di quest'ultimo, inizialmente legittima in presenza del consenso scritto da parte del promittente venditore, diventa priva di titolo nel momento in cui il promissario acquirente propone domanda giudiziale di recesso dal contratto per l'inadempimento del promittente venditore, sicchè da tale data va riconosciuta l'indennità di occupazione dell'immobile, laddove, nella diversa ipotesi del recesso per inadempimento del promissario acquirente cui il bene sia stato consegnato alla conclusione del contratto preliminare, la data iniziale del computo dell'indennità di occupazione va individuata in quella di consegna dell'immobile”.
Considerato che, nella specie, lo scioglimento del rapporto contrattuale è avvenuto per l'inadempimento della promissaria acquirente - seconda ipotesi sopra indicata
-, la data iniziale del computo dell'indennità di occupazione è quella di consegna dell'immobile alla medesima.
Ai fini dell'individuazione di tale data, va considerato che il bene, all'epoca della stipulazione del contratto preliminare oggetto di causa, era condotto in locazione dalla società Studio D.D.F. s.a.s. di IB Lo PR & C., il cui socio accomandatario, IB Lo PR, era il marito dell'odierna convenuta. Gli attori hanno prodotto l'atto con cui le parti di tale rapporto hanno concordato la risoluzione della locazione con decorrenza dal 31 dicembre 2022 (cfr.: doc. 2 degli attori).
Nell'atto in questione, il Lo PR ha dato atto che l'immobile avrebbe dovuto essere acquistato da AL AT, sua consorte, sicché esso avrebbe continuato ad essere “occupato in ambito famigliare”. Alla luce di quanto precede, deve ritenersi che, dalla data del 1° gennaio 2023, all'occupazione della locatrice si sia sostituita quella dell'odierna convenuta, in qualità di promissaria acquirente.
Per quanto concerne l'ammontare dell'indennità dovuta, considerato che il canone mensile di locazione dell'immobile ammontava ad euro 800,00 mensili (cfr.: doc.
2 degli attori), deve ritenersi che tale parametro possa valere in questa sede ai fini della valutazione equitativa del danno. L'indennità dovuta ad oggi risulta pari a n. 26 mensilità (le intere annualità 2023 e
2024 ed i primi due mesi del 2025), oltre ad un terzo della mensilità corrente, e dunque a complessivi euro 21.066,67.
In questa sede non è possibile liquidare ulteriori danni futuri ed eventuali.
L'importo sopra indicato deve intendersi determinato a valori attuali, sicché non è suscettibile di rivalutazione monetaria.
Sono invece dovuti gli interessi nella misura di cui all'art. 1284, comma quarto,
c.c., dalla data della domanda giudiziale e fino al saldo.

5. Può dunque passarsi all'esame delle domande formulate dalla convenuta.

5.1. AL AT ha dedotto di aver corrisposto alla controparte diverse somme di denaro, elencate in comparsa di risposta e riassunte nella seguente tabella.
Euro Data Causale dedotta
10.000,00 07/01/2022 Caparra
5.000,00 01/12/2023 Secondo acconto
10.000,00 01/03/2023 Terzo acconto
850,00 13/03/2023 Affitto
500,00 15/03/2023 Rimborso spese
10.000,00 09/06/2023 Acconto
1.382,00 09/08/2023 Spese
7.000,00 Versamento in contanti
44.732,00 Totale
Dalla documentazione prodotta dalla stessa convenuta sub doc. 1, si evince, in primo luogo, che la data del 7 gennaio 2022, indicata con riferimento al primo bonifico, è errata, trattandosi invece della data del 7 ottobre 2022, di stipula del preliminare.
L'importo di euro 1.382,00 riportato in tabella con riferimento al versamento del 9 agosto 2023 è parimenti erroneo, visto che euro 2,00 sono relativi alle spese del bonifico medesimo.
Quanto alla somma di euro 850,00 pagata il 13 marzo 2023, dalla causale del bonifico si evince che trattasi di canone di locazione corrisposto per conto della società del marito della convenuta. In ogni caso, i versamenti di euro 850,00, euro 500,00 ed euro 1.382,00, sopra indicati, riguardano causali che non consentono di considerare gli stessi quali acconti sul prezzo dell'immobile.

5.2. Per il resto, deve osservarsi che gli attori hanno riconosciuto il versamento di euro 25.000,00 a titolo di caparra o acconto sul corrispettivo della vendita, hanno evidenziato che alcune delle somme versate non erano imputabili a pagamento del prezzo ed hanno infine contestato di aver ricevuto somme in contanti.

5.3. Deve ritenersi che il versamento di somme in contanti da parte della convenuta non sia stato dimostrato.
Al riguardo, con riferimento ai messaggi WhatsApp prodotti con la comparsa di risposta, deve osservarsi che non è certa la riconducibilità delle comunicazioni in questione all'attore IN LU e che la fotografia ed i messaggi non consentono di verificare né l'ammontare del denaro che si assume versato, né la relativa causale.
Quanto alla prova testimoniale offerta sul punto, la convenuta ha articolato nella memoria istruttoria i seguenti due capitoli:
“1) Vero che in data 19 luglio 2023 il signor IN presso i locali dell'agenzia immobiliare riceveva dalla signora AT AL la somma di Euro
3.000,00 in contanti a titolo di ulteriore acconto per la vendita degli stessi;

2) Vero che in diverse occasioni nel corso del 2023 la signora AL ha versato in contanti al signor IN la somma complessiva di Euro 4.000,00”. Ebbene, in primo luogo la prova offerta è inammissibile ai sensi dell'art. 2726
c.c., così come eccepito dalla difesa degli attori.
In secondo luogo, il secondo capitolo è anche del tutto indeterminato, non contenendo alcuna specificazione sul numero dei versamenti che si assumono effettuati, né sulle relative date. In terzo luogo, non è stata offerta alcuna spiegazione in ordine alle ragioni per le quali tale parte del corrispettivo sarebbe stata pagata in contanti, anziché con bonifico, come le altre somme sopra indicate, oltre che senza rilascio di alcuna ricevuta.

5.4. Per quanto concerne, poi, l'importo di euro 10.000,00 di cui al bonifico in data 9 giugno 2023, deve osservarsi che, con comunicazione via e-mail in data 27 giugno 2023, dunque successiva al versamento in questione, la convenuta aveva quantificato in euro 70.000,00 il saldo ancora da versare.
Considerato che il prezzo complessivo del bene era pari ad euro 95.000,00, ciò significa che la promissaria acquirente, fino a tale data, aveva versato acconti per euro 25.000,00 e non, invece, per euro 35.000,00, come dovrebbe ritenersi ove si conteggiasse anche tale bonifico fra gli acconti sul prezzo.
Inoltre, come emerge dal doc. 9 degli attori, il versamento riguarda il rimborso di spese di ristrutturazione.
Da quanto precede deriva come conseguenza che la somma in esame non può essere imputata ad acconto sul prezzo della vendita.

5.5. Per quanto concerne la somma complessiva di euro 25.000,00, corrisposta dalla convenuta agli attori in relazione al rapporto contrattuale oggetto di causa,
6 Tribunale di Monza
Sezione Prima Civile dott. Davide De Giorgio deve rilevarsi che gli accordi intercorsi tra le parti per iscritto prevedevano che la caparra confirmatoria ammontasse ad euro 15.000,00 (euro 10.000,00 + euro 5.000,00), visto che il residuo di euro 80.000,00 avrebbe dovuto essere versato alla data del rogito.

5.6. AL AT ha domandato che le somme corrisposte fossero a lei restituite ovvero compensate con l'eventuale controcredito degli attori.
Ora, atteso l'inadempimento della stessa e la volontà di ritenere la caparra, manifestata dagli attori fin da prima dell'introduzione della causa (cfr.: doc. 6 degli attori), le richieste in questione vanno disattese con riferimento alla somma di euro 15.000,00, corrispondente, per l'appunto, alla caparra confirmatoria.
A tale proposito, deve osservarsi che, in caso di pattuizione di caparra confirmatoria, la parte non adempiente, convenuta in giudizio per la restituzione della caparra, può limitarsi per resistere alla domanda ed ottenere la declaratoria di legittimità della ritenzione della caparra, ad eccepire l'inadempimento dell'altra parte, senza necessità di richiedere espressamente di ritenerla o di proporre in via riconvenzionale domanda di risarcimento danni (cfr.: Cass., Sez. 2, sentenza n.
4777 del 04.03.2005). Inoltre, non osta a tale ritenzione il fatto che gli attori abbiano anche domandato il risarcimento del danno relativo all'occupazione dell'immobile da parte della promissaria acquirente.
Invero, come affermato dalla Corte di Cassazione (cfr.: Cass., Sez. 3, sentenza n.
19403 del 30.09.2016), “la somma di denaro che, all'atto della conclusione di un contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente consegna al promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria, assolve la funzione, in caso di successiva risoluzione del contratto per inadempimento, di preventiva liquidazione del danno per il mancato pagamento del prezzo, mentre il danno da illegittima occupazione dell'immobile, frattanto consegnato al promissario, discendendo da un distinto fatto illecito, costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del promittente, legittima quest'ultimo a richiedere un autonomo risarcimento. Ne consegue che il promittente venditore ha diritto non solo a recedere dal contratto ed ad incamerare la caparra, ma anche ad ottenere dal promissario acquirente inadempiente il pagamento dell'indennità di occupazione dalla data di immissione dello stesso nella detenzione del bene sino al momento della restituzione, attesa l'efficacia retroattiva del recesso tra le parti”.

5.7. Quanto, poi, all'ulteriore acconto di euro 10.000,00, sussiste il diritto della convenuta alla sua restituzione, in forza dell'efficacia retroattiva della risoluzione del contratto che rende indebito fin dall'origine il versamento in questione.

5.8. La dichiarazione della promissaria acquirente di rinuncia a “pretendere” alcunché nei confronti dei promittenti venditori, di cui all'atto del 25 luglio 2023
(cfr.: doc. 11 degli attori), per il suo tenore, presuppone logicamente che anche gli odierni attori non avanzino ulteriori pretese risarcitorie, a parte la ritenzione degli acconti. Essa va dunque interpretata nel senso di una rinuncia preventiva della convenuta ad agire in giudizio per il pagamento di somme, ma non anche nel senso di sua rinuncia ad opporre il relativo credito in compensazione per l'ipotesi in cui la
7 Tribunale di Monza
Sezione Prima Civile dott. Davide De Giorgio controparte faccia valere una contrapposta partita, per giunta, come nella specie, in relazione all'occupazione dell'immobile anche per un periodo anteriore alla data in cui, secondo le pattuizioni delle parti, avrebbe dovuto avvenire il rilascio.
D'altronde, entrambe le parti hanno mostrato di non tenere in alcun conto il contenuto di tale scrittura, gli attori esercitando il recesso solo nell'ottobre del
2023 e domandando il risarcimento dei danni per l'occupazione dell'immobile con decorrenza dal 1° gennaio 2023, e la convenuta non liberando l'immobile alla data del 5 agosto 2023.

5.9. Ne deriva che va operata la compensazione tra il credito della convenuta e quello risarcitorio vantato dagli attori.
Detraendo dall'importo di euro 21.066,67, dovuto agli attori a titolo di risarcimento del danno, la somma di euro 10.000,00, di cui innanzi, la convenuta dovrà pagare agli attori il residuo importo di euro 11.066,67, oltre gli interessi come sopra determinati.

6. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo, utilizzandosi i valori tabellari medi per le prime due fasi e quelli minimi per le altre due, visto che la fase istruttoria è stata limitata al solo deposito delle memorie e che nella fase decisoria la convenuta non ha svolto alcuna difesa, dopo la rinuncia al mandato da parte del suo difensore.

6.1. Va disposta la distrazione delle spese in favore dell'avv. Diego
Monteleone, che ne ha fatto richiesta, dichiarandosi antistatario.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa instaurata da IN LU TE e EN NU nei confronti di AL AT, così provvede:

1. accerta l'avvenuto scioglimento del rapporto contrattuale per cui è causa per inadempimento della convenuta;

2. condanna AL AT all'immediato rilascio in favore di IN LU
TE e EN NU dell'immobile ad uso commerciale sito in NO
ON, via Papa Giovanni XXIII n. 13, piano terra, libero da persone e cose;

3. accerta in capo agli attori un credito nei confronti della convenuta, a titolo di risarcimento dei danni da occupazione senza titolo dell'immobile di cui al capo che precede, per euro 21.066,67;

4. accerta in capo alla convenuta un credito nei confronti degli attori, a titolo di ripetizione di acconto versato, per euro 10.000,00;

5. operata la compensazione tra le opposte partite di dare ed avere, condanna
AL AT a pagare a IN LU TE e EN NU la complessiva somma di euro 11.066,67, oltre interessi nella misura di cui all'art. 1284, comma quarto, c.c., dalla data della domanda giudiziale e fino al saldo;

6. rigetta ogni ulteriore domanda, eccezione e deduzione delle parti;

7. condanna AL AT a rifondere a IN LU TE e EN
NU le spese processuali, che liquida in complessivi euro 557,80 per anticipazioni ed euro 9.141,00 per compensi, oltre 15% spese forfettarie ed
8 Tribunale di Monza
Sezione Prima Civile dott. Davide De Giorgio accessori di legge, se ed in quanto dovuti, disponendo la distrazione delle stesse in favore dell'avv. Diego Monteleone. Così deciso in Monza, in data 11 marzo 2025.
Il Giudice
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