N° R.G. 465/2024
REPUBBLICA ITALIANA

TRIBUNALE ORDINARIO DI NUORO Sezione Specializzata Agraria

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Nuoro, in composizione collegiale, nella persona dei Magistrati:
Dott. Tiziana LONGU (Presidente)
Dott. Paolo Dau (Giudice Relatore)
Dott. ssa Francesca Lecis (Giudice)
Dott. Maurizio Fois (esperto agrario)
Dott. Lorenzo Moi (esperto agrario)
ha pronunciato e pubblicato, mediante lettura, all'esito dell'udienza del 20.11.2024, la seguente:
SENTENZA

nella causa agraria iscritta a ruolo il 16.5.2024, distinta al n. 465/2024 R.G., promossa da:

e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
[...] ricorrenti

contro

, con l'avv. Milena Patteri Controparte_1
difesa dall'avv. Martino Sechi;
Controparte_2 convenuti

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con ricorso depositato in data 16 maggio 2024, Parte_1 Parte_2 Parte_3
e hanno evocato in giudizio, avanti alla Sezione specializzata
[...] Parte_5 agraria del Tribunale di Nuoro, e la e Controparte_1 Controparte_3 CP_2 esponendo (in sintesi e per quanto di rilevanza ai fini della decisione):
§ di essere comproprietari di un ampio compendio immobiliare [stando all'atto introduttivo, così composto: << … (I) - terreno in agro di Fonni località “Canio” distinto in catasto terreni al F. 22 particella 2863, di Ha. 6.66.61; (II) - quota pari a ½ del diritto di proprietà dei fabbricati siti in regione
“Canio” individuati in catasto al F. 22, particelle 2864 e 2865; (III) - terreno sito in agro di Fonni località
“Donna Maria” distinti in catasto al F. 24, particella 252, della superficie complessiva di Ha. 3.75.94; (IV) - terreni siti in agro di Fonni località “Dudulu”, attualmente distinti in catasto al Foglio 51, particelle 22 parte,
24 parte e 30 parte (come da progetto di divisione predisposto dal Geom. e dal P.A. Parte_6 Per_1
), originati dai terreni distinti in catasto al F. 51, particelle 9, 10 e 12, a loro volta originati dalle particelle
[...]
1 e 2; (V) - terreno siti in agro di Fonni località “Logomaghe/ Lohirioe” distinto in catasto al F. 14 particella
38 della superficie complessiva di Ha. 3.16.50; (VI) - terreno sito in agro di Fonni località “Tiritile” distinto in catasto al F. 28 particella 30 della superficie complessiva di Ha. 3.04.92 …>>];
§ che tali beni immobili sono pervenuti ai ricorrenti per successione legittima dal proprio padre deceduto il 7.7.2009), dal proprio fratello defunto il 22.9.2016) Persona_2 Persona_3
e dalla propria madre ( venuta a mancare in data 5.11.2020); Persona_4
§ di avere promosso, con istanza del 1.7.2021, nei confronti dell'altro fratello e comproprietario
), procedimento di mediazione teso ad ottenere, per via stragiudiziale, la divisione Controparte_1 del compendio comune;

§ che il tentativo di conciliazione ha dato esito negativo e che, anzi, il 1.1.2022 , Controparte_1 con contratto di pari data (registrato, però, soltanto il 3.5.2023 al n. 1543 – serie 3T), qualificandosi proprietario, ha ceduto in affitto alla i terreni siti in agro Parte_7 di Fonni;

§ che nella compagine della società affittuaria figurano, come socie, e Persona_5 Per_6 rispettivamente figlia e moglie di;

[...] Controparte_1
§ che, già prima della registrazione del citato contratto di affitto, e segnatamente con lettera del
3.4.2023 (destinata ad entrambi i convenuti odierni), i ricorrenti hanno diffidato Controparte_1 dal disporre in qualunque forma dei beni comuni, lamentando che il contratto è stato stipulato con evidente mala fede e abuso dei poteri dominicali, e comunque in violazione dell'art. 1108, 3° comma, c.c., e chiedendo di essere “immessi” nel possesso degli immobili;

§ che, ciò nonostante, e come detto, il 3 maggio 2023 il contratto di affitto è stato registrato;

§ che non solo ha agito all'insaputa degli altri comproprietari, ma ha peraltro Controparte_1 stipulato un contratto radicalmente nullo, perché ha concesso in affitto i terreni per un tempo di
9 anni “senza l'assistenza delle organizzazioni professionali agricole”, in violazione della durata minima legale di 15 anni e, quindi, in violazione dell'art. 45 della Legge n. 203/1982; § che il 30.5.2023 i ricorrenti si sono rivolti all' affinché i resistenti partecipassero al CP_4 tentativo di conciliazione previsto dall'art. 46 della Legge n. 203/1982, ma che il procedimento non si è fattivamente svolto a causa dell'inutile decorso del termine indicato dal comma 5 della medesima disposizione;

§ che il contratto di affitto per cui è lite è invalido, giacché i convenuti erano consapevoli, in quanto preventivamente diffidati, della volontà contraria dei comproprietari, e ciò in conseguenza del principio secondo cui “qualora la maggioranza dei comunisti, appresa l'intenzione della minoranza o di uno di essi di cedere in locazione ad un terzo la cosa comune, ovvero l'avvenuta stipulazione del contratto, si oppongano, rispettivamente, alla conclusione od all'esecuzione del rapporto locativo, al terzo, cui venga comunicato tale dissenso, resta preclusa la possibilità di pretendere quella conclusione od esecuzione, con la conseguenza che il contratto stipulato malgrado tale consapevolezza, è invalido per carenza di potere, o di valida volontà, della parte concedente di disporre per l'intero” (così, testuale, a pagina 4 del ricorso);
§ di doversi quindi concludere perché il Tribunale voglia (I) accertare e dichiarare che il rapporto instaurato tra e la con contratto di affitto Controparte_1 Parte_7 in data 01.01.2022 è nullo e/o comunque invalido, e conseguentemente (II) condannare i resistenti a rilasciare in favore dei ricorrenti i terreni, immediatamente, “salvo risarcimento danni per ritardata riconsegna”.
1.1. , costituito in giudizio con memoria difensiva depositata il 6.9.2024, ha Controparte_1 invocato la reiezione delle domande avanzate dai ricorrenti, eccependo ed osservando:
§ che i ricorrenti, in primo luogo, hanno agito in causa sul presupposto di essere comproprietari del compendio immobiliare descritto in seno al ricorso, senza però dimostrare l'esistenza del loro diritto, alla prova della sussistenza della proprietà non potendo servire le dichiarazioni di successione in atti (in quanto aventi rilievo puramente fiscale, e poiché, in ogni caso, nessuna di esse indica, tra i beni caduti, i terreni di cui si discute) né le visure catastali prodotte (tanto più che queste ultime,
a ben vedere, riportano il nominativo di soggetti diversi dalle parti in lite, rimosso solo per effetto delle successive “volture” scaturenti dalle dichiarazioni di successione arbitrariamente presentate dalle controparti);
§ che i descritti terreni, in realtà, non sono mai stati di proprietà dei genitori e Persona_2
e tanto meno del fratello premorto né di essi gli asseriti Persona_4 Persona_3 danti causa hanno mai avuto la disponibilità;
§ di avere contestato fin dal 2021, nell'ambito del procedimento di mediazione Controparte_1 attivato dai ricorrenti, che i cespiti in parola potessero essere oggetto di una domanda di scioglimento della comunione;

§ che i beni sono sempre stati nella esclusiva e incontestata disponibilità di;
Controparte_1
§ che l'avverso richiamo all'art. 1108 c.c. è del tutto infondato, (I) sia perché i ricorrenti non hanno offerto prova del loro diritto di proprietà e/o comproprietà, (II) sia perché, ad ogni buon conto, secondo giurisprudenza assolutamente dominante, le locazioni delle cose comuni sono valide pure quando il contratto è stipulato anche solo da uno dei contitolari e financo da chi (proprietario o meno) abbia della cosa la materiale disponibilità (disponibilità che, nel caso di specie, è pacificamente in capo a , i medesimi odierni istanti avendola riconosciuta già con la diffida del Controparte_1
3 maggio del 2023, per tramite della quale hanno chiesto, per l'appunto, di esser immessi nel possesso dei terreni, pretesa che, evidentemente, presuppone che i terreni fossero nella esclusiva disponibilità del convenuto), (III) sia perché, infine, il preteso diritto del comproprietario pretermesso di manifestare il suo dissenso alla conclusione del contratto (facendo valere l'invalidità del negozio e intimando il rilascio dei beni) non può che essere efficacemente esercitato ante stipula e non può pervenire, come avvenuto nel caso di specie, soltanto dopo la sottoscrizione del contratto medesimo (sul tema, il convenuto richiama Cass. Civ. n. 9476/2021).

1.2. La anch'essa costituitasi con memoria difensiva Parte_7 depositata il 6.9.2024, ha parimenti concluso per il rigetto delle domande e, a suffragio delle proprie difese, ha presentato eccezioni e deduzioni che, in sostanza, sono sovrapponibili a quelle di CP_1
(si rimanda, per brevità, pertanto, alla lettura dell'elaborato).
[...]

1.3. In vista della prima udienza di comparizione, fissata dal Tribunale per il 18.9.2024, la parte ricorrente ha depositato in atti documentazione integrativa (cfr. produzioni da 1 a 25 accluse alla nota di deposito del 17.9.2024), allegando esserne sorta la necessità solo dopo l'esame delle avverse comparse difensiva (“per la prima volta si contestano i titoli di comproprietà degli odierni ricorrenti in ordine agli immobili oggetto di causa”: così affermano i ricorrenti nella nota di accompagnamento al deposito) e chiedendone poi l'ammissione all'udienza celebratasi il 2.10.2024 (quella del 18.9.2024 era stata rinviata d'ufficio, stante l'assenza degli Esperti agrari e l'impossibilità di costituire il Collegio).

1.3.1. Parte convenuta, alla stessa udienza, ha eccepito la tardività di dette poduzioni (comunque ritenute irrilevanti ai fini dell'accoglimento delle domande dei ricorrenti, in quanto non sufficienti a superare l'evidente sussistenza, in capo a , della materiale disponibilità dei beni, Controparte_1 cosa di per sé bastevole per poterne legittimamente concedere il godimento a terzi), viste le preclusioni tipiche del rito e avendo le stesse ad oggetto (non già fatti meramente secondari e/o circostanze nuove, utili a contestare i rilievi difensivi, bensì) elementi costitutivi del diritto fatto valere con il ricorso,
l'altrui domanda vertendo, fin dall'inizio, sulla comproprietà degli immobili interessati dal contratto di affitto.

1.4. All'esito dell'udienza di discussione del 20.11.2024, il Collegio, raccolte le conclusioni delle parti, ha pronunciato sentenza, mediante lettura del solo dispositivo (art. 429, 1° comma, secondo periodo, c.p.c.) e indicando in 60 giorni il termine per il deposito della motivazione
***

2. Le domande avanzate dai ricorrenti sono infondate e, pertanto, devono essere integralmente rigettate.

2.1. In disparte la questione relativa alla prova della sussistenza del diritto di proprietà in capo ai ricorrenti (cfr. punto 2.2 che segue nel testo), giova immediatamente richiamare, poiché utile a dar conto del quadro normativo alla luce del quale assumere la decisione, la pronuncia n. 87 del

4.4.2023 resa dalla Corte d'Appello di Cagliari – Sezione distaccata di Sassari, secondo la quale (i caratteri evidenziati e le sottolineature sono dell'Estensore del presente provvedimento):
<<…
… anche prescindendo dalla considerazione che per concludere validamente un contratto di affitto agrario non è necessaria la proprietà ma è sufficiente la materiale disponibilità del bene, dalle stesse allegazioni delle ricorrenti (cfr. pag. 1 del ricorso introduttivo dinanzi al
Tribunale) si apprende che i terreni concessi in affitto ad acevano parte di un unico corpo aziendale (azienda CP_5
Toccori), intestato alla sola che si deve pertanto presumere in tale veste autorizzata a disporne anche Pt_8 nell'interesse della sorella. Sono rimaste infatti allo stadio di mere allegazioni di contorno sia le scadute condizioni di salute di he il suo progressivo esautoramento dalle attività gestorie dell'azienda. Pt_8
In ogni caso, il contratto è stato espressamente stipulato da nche per conto di L. P., il cui consenso era Pt_9 pertanto da considerarsi presunto. Secondo Cass. Sez. 3, Sentenza n. 7633 del 18/04/2016 "In materia di contratti agrari, il contratto di affitto di fondi rustici, in quanto avente natura consensuale e fonte di rapporti obbligatori, spiega i suoi effetti indipendentemente dal diritto di proprietà della persona del concedente, purché questi abbia la disponibilità del bene, sì da essere in grado di trasferirne all'affittuario la detenzione e il godimento".
Ciò posto, l'inefficacia cui ha fatto riferimento il tribunale (che già si è detto non vincola minimamente questa
Corte) assai probabilmente riguardava i rapporti interni tra i comproprietari e non con l'affittuario, il quale ha fatto legittimo affidamento sul consenso presunto della comproprietaria, nel caso di specie espressamente menzionato nel contratto.
Al riguardo non sfugge alla Corte che tra le parti di un contratto validamente stipulato la categoria giuridica dell'inefficacia attiene al momento attuativo del rapporto, ossia all'ipotesi in cui il prodursi degli effetti (o la loro cessazione) sia condizionato all'avverarsi di un evento futuro e/o incerto (condizione, termine), ovvero legato a forme tipizzate di patologia del sinallagma contrattuale (risoluzione, rescissione, difetto di rappresentanza).
S'ignorano altre ipotesi in cui un contratto sorto validamente non produca i suoi effetti tra le parti.
In tale direzione si colloca anche la Corte di Cassazione quando afferma che "l'affitto di un fondo rustico per la durata minima di legge (quindici anni, ai sensi dell'art. 1 della legge
n. 203 del 1982) stipulato, ancorché verbalmente, da parte di uno dei comproprietari che ne abbia la disponibilità, sorge validamente e svolge i suoi effetti contrattuali, anche se il locatore abbia violato i limiti dei poteri di amministrazione a lui spettanti a norma degli artt. 1105 e 1108 cod. civ., senza che agli altri partecipanti possa competere azione di rilascio, e tantomeno di rivendica, nei confronti del conduttore, salvo il diritto al risarcimento dei danni verso il condomino-locatore, qualora la sua attività risulti pregiudizievole agli interessi della comunione". (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 483 del 13/01/2009).
Ancora più chiara Cass. Sez.

3 - Ordinanza n. 34131 del 21/11/2022, del seguente tenore: qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto un immobile in comproprietà indivisa, ciascuno dei comunisti ha, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori, rispondendo a regole di comune esperienza che uno o alcuni di essi gestiscano, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti, sicché l'eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di chi appariva agire per tutti.
Principio non contraddetto neppure da Cassazione, sez. 2, Ordinanza n. 24489 del 17/10/2017 nella parte in cui ha affermato che "in tema di comunione, la delibera che abbia ad oggetto la stipula (al limite anche in forma orale) di un contratto di affitto di fondo rustico per la durata minima di quindici anni, prescritta dalla l. n. 203 del 1982, va assunta all'unanimità, ex art. 1108, comma 3, c.c., non derogando la richiamata normativa speciale alla previsione codicistica dettata per deliberazioni che concernono le locazioni ultranovennali".
La contrarietà alla stipulazione del contratto manifestata dalla minoranza assembleare equivale all'espresso dissenso manifestato precedentemente alla stipula del contratto, che ne impedisce la valida conclusione.
…>>
La locale Corte d'Appello, con la sentenza appena citata, mostra di condividere gli assunti dei convenuti, sia nella parte in cui affermano che il contratto di affitto agrario è valido ed efficace a prescindere dal titolo di proprietà in capo al concedente (purché questi abbia la materiale disponibilità del bene, sì da essere in grado di trasferirne all'affittuario la detenzione e il godimento: circostanza, questa, che nel caso di specie è pacifica), sia ove subordinano la possibile caducazione del contratto ad un dissenso degli altri comunisti espresso, nei confronti di entrambi i contraenti, “prima” della conclusione del negozio.
Ebbene, nell'ipotesi di causa è documentale che il rapporto di affitto agrario per cui è causa sia sorto in virtù della stipula di contratto del 1 gennaio 2022, così come parimenti risulta per tabulas che i ricorrenti abbiano espresso il loro dissenso soltanto tra la fine di marzo e inizio di aprile 2023, vale a dire più di un anno dopo la conclusione del negozio di cui si invoca l'invalidità.
Né può essere accolto, in senso contrario, il rilievo con cui i ricorrenti affermano che, prima di allora e fino alla successiva “registrazione” dello stesso (avvenuta, questa sì, posteriormente alla diffida appena sopra menzionata), essi non erano a conoscenza del contratto e che, quindi, il dissenso sarebbe stato manifestato tempestivamente.
Una tale argomentazione omette di prendere in considerazione, infatti:
(I) che, secondo Cass. n. 17424/2019, l'art. 1, comma 346, della Legge n. 311/2004 (a mente del quale “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”) non si applica ai contratti di affitto aventi ad oggetto terreni e fabbricati rurali, pur se soggetti all'obbligo della registrazione, che pertanto “sono validi e hanno effetto riguardo ai terzi, a prescindere dall'adempimento dell'obbligo fiscale, anche se verbali e non trascritti, ai sensi dell'art. 41 l. n. 203 del 1982”;
(II) che nella fattispecie la mancata conoscenza, in capo ai ricorrenti, dell'esistenza di un rapporto di affitto agrario (di durata pari a 9 anni) relativo ai terreni di cui reclamano la proprietà (e che, come detto, è perfetto e valido a prescindere dalla registrazione), non può essere imputata ad una qualche condotta di occultamento da parte di e/o della società affittuaria, bensì Controparte_1 al fatto che i pretesi comproprietari non si trovavano nel possesso dei cespiti immobiliari de quibus, la disponibilità materiale dei medesimi essendo in capo ai soli convenuti (prima a CP_1
e, successivamente, alla società);
[...]
(III) che, pertanto, l'argomento secondo cui il dissenso non avrebbe potuto essere manifestato “prima” della registrazione del contratto di affitto, non è fondato, se è vero che a tale comunicazione di contrarietà i ricorrenti si sarebbero potuti risolvere fin dal principio (anteriormente alla stipula del contratto o, quanto meno, nel momento in cui ha immesso l'affittuaria nel Controparte_1 godimento concreto dei terreni) qualora su quei beni avessero realmente esercitato (come, stando alle loro prospettazioni, sarebbe stato nel loro diritto fare) una qualche forma di controllo materiale;

(IV) di non potersi quindi addebitare, il ritardo nell'espressione del dissenso, che all'inerzia degli stessi ricorrenti, i quali per più di un anno non si sarebbero avveduti che sui beni di loro (asserita) proprietà si stava dando esecuzione ad un contratto di affitto.
Quest'ultimo, del resto, nemmeno può essere dichiarato nullo, ai sensi dell'art. 45 della Legge
n. 203/1982, per essere stato concluso in deroga alle disposizioni aventi riguardo alla durata minima legale senza l'assistenza delle organizzazioni professionali agricole.
Valga sul punto richiamare Cass. Civ. n. 11893 del 7.5.2019, secondo cui “questa Corte ha affermato il principio, che va ribadito anche in questa sede, secondo cui la nullità della L.
3 maggio 1982, n. 203, ex art. 45, prevista per l'ipotesi del contratto agrario che deroghi alle previsioni imperative di cui alla stessa L., art. 58, può essere fatta valere solo dalla parte che, al momento della stipula, non sia stata assistita d rappresentante dell'organizzazione professionale cui aderisce, trattandosi di una nullità di protezione (Cass., ord., 2/08/2016, n. 16105; Cass.
15/05/2013, n. 11763)”.
Corollario di tale principio è che l'invalidità di cui si discute (la quale, in ogni caso, colpirebbe la sola clausola relativa alla durata del contratto, ai sensi del 2° comma dell'art. 1419 c.c., non già la pattuizione nel suo complesso) può essere fatta valere dalla sola affittuaria, non già dal concedente e, tanto meno, dai comproprietari asseritamente pretermessi e dissenzienti.
In forza delle enunciazioni fin qui svolte, pertanto, le domande dei ricorrenti meritano di essere respinte, in quanto infondate.

2.2. Vista la superfluità del previo accertamento, pure solo incidentale, del diritto di comproprietà allegato dai ricorrenti (giacché, alla luce di quanto esposto, un tale accertamento non condurrebbe, in ogni caso, all'accoglimento della domanda), non assumono rilevanza, ai fini della decisione, i rilievi formulati dalla parti circa l'ammissibilità delle produzioni documentali integrative “tardivamente” curate dai ricorrenti con nota del 17.9.2024: come appena sopra detto, infatti, a fronte del dissenso manifestato solo dopo la conclusione e l'inizio di esecuzione del contratto di affitto impugnato,
l'eventuale riconoscimento della contitolarità del diritto di proprietà in capo ai ricorrenti non rivestirebbe carattere dirimente, le conclusioni rassegnate nell'atto introduttivo dovendo, comunque, essere rigettate.

2.3. Il ricorso è quindi respinto.

3. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate, in favore di ciascuna parte convenuta, come in dispositivo, ai sensi del d. m. 10 marzo 2014, n. 55 e ss. modifiche (cfr. da ultimo d.m.
n. 147 del 13.8.2022), visti il valore della lite, l'attività difensiva effettivamente posta in essere (la fase istruttoria non si è svolta e quella decisionale si è risolta nella formulazione di conclusioni orali) e la non elevata complessità delle questioni affrontate, applicati parametri intermedi tra i minimi e i medi tariffari.



P.Q.M.



Il Tribunale di Nuoro, nella composizione collegiale in epigrafe, definitivamente pronunciando nella causa, ogni altra questione, domanda ed eccezione respinta e/o assorbita:
1) Rigetta le domande avanzate dai ricorrenti;

2) Condanna i ricorrenti a rimborsare ai convenuti le spese processuali residue, liquidate, per ciascun convenuto, in euro 1.300,00, oltre spese generali determinate al 15%, IVA e CPA come per Legge;

3) Fissa in giorni 60 il termine per il deposito della motivazione.
Nuoro, 20.11.2024

Il Giudice Relatore Il Presidente dott. Paolo Dau dott. ssa Tiziana Longu