TRIBUNALE DI SANTA RI UA ER
IV SEZIONE CIVILE
3859 2020
Verbale di udienza del 20/11/2025
Il Giudice, visto il provvedimento con il quale è stata disposta la trattazione del processo in forma scritta, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., lette le note scritte depositate dalle parti, decide la causa ai sensi dell'art. 429 c.p.c., dando lettura della seguente sentenza:

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
T R I B U N A L E D I SANTA RI UA ER
IV^ SEZIONE CIVILE
Il Tribunale Santa Maria Capua Vetere, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa
Maria FE, al termine dell'udienza di discussione del 20.11.2025 ha pronunziato, dando lettura del dispositivo e della motivazione ex art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 3859 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno 2020, avente ad oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento;
vertente
TRA
in persona del l.r. p.t., rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dagli Parte_1
Avv.ti Adriano TUFARIELLO ed avv. Antonio TUFARIELLO;

RICORRENTE
E
, in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentata e Controparte_1 CP_2 difesa, giusta procura in atti, dall'Avv. Marco Ambrosio;

RESISTENTE IN RICONVENZIONALE CONCLUSIONI
Come da note di trattazione scritta per la odierna udienza, da intendersi integralmente riportate e trascritte.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art.470 bis, sulla premessa di avere ricevuto in locazione dalla Parte_1
Società 'immobile, ad uso ufficio, sito nel Comune di Marcianise, strada Controparte_1
Provinciale 336, Km 20,600, in virtù di apposito contratto di locazione ad uso commerciale regolarmente registrato all' Agenzia delle Entrate in data 14.03.2019, conveniva in giudizio la società locatrice per accertare l'inadempimento contrattuale della locatrice, con conseguente risoluzione del contratto, nonché per ottenere la condanna della controparte al ristoro dei danni cagionati dai vizi dell'immobile locato.
In particolare, deduceva che sin dall'inizio del rapporto di locazione, si riscontravano numerosi vizi ed imperfezioni dei locali, che ne limitavano sensibilmente il godimento, e che, nonostante le immediate segnalazioni rivolte alla locatrice, tali vizi non venivano eliminati.
La ricorrente deduceva, altresì, che nel mese di maggio 2019 e, in modo molto più consistente, nel mese di settembre 2019, l'immobile diveniva non adatto all'uso cui era destinato, a causa della presenza di fenomeni infiltrativi e che, per tali motivi, la società conduttrice si vedeva costretta a spostare la sua attività in altra sede, considerato che l'umidità e le infiltrazioni avevano causato ingenti danni ai materiali ivi custoditi, oltre che macchie di muffa all'interno dell'ufficio.
L'istante lamentava, inoltre, che alcuni infissi non avrebbero garantito una perfetta tenuta, che l'ufficio era privo di citofono e che nella stanza adiacente erano presenti detriti che rendevano l'ambiente insalubre ed indecoroso. chiedeva, pertanto, di accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale della Parte_1 locatrice, a causa della consegna di un bene non adatto all'uso di locazione, nonché di condannare la società al risarcimento di tutti i danni cagionati, quantificati in € 14.430,00, di cui Controparte_1
€ 4.880,00 (euro 976,00 X 5 mensilità) pari alla somma pagata alla locatrice nel periodo Agosto 2019
– dicembre 2019, in cui non aveva potuto usufruire dei locali;
€ 2.000,00 per danno alla immagine e danno determinato dalla insalubrità degli ambienti;
€ 2.000,00 per il danneggiamento degli arredi, dei quadri, delle apparecchiature elettroniche e della documentazione presente in ufficio;
€ 5.550,00 a titolo di rimborso di quanto pagato per la locazione di altro locale per espletare l'attività.
Chiedeva, infine, la restituzione della cauzione, pari ad € 2.725,00, il tutto con vittoria di spese.
Si costituiva la società resistente, la quale chiedeva il rigetto della domanda in quanto infondata in fatto ed in diritto. La società resistente spiegava, inoltre, domanda riconvenzionale, in relazione al pagamento dei canoni di locazione da dicembre 2019 a giugno 2020 oltre degli oneri condominiali, degli oneri ASI
e degli oneri per consumi dalla stessa effettuati sino alla data del 30.06.2020, avendo la conduttrice continuato a detenere di fatto la disponibilità del bene sino al 2 luglio 2020; domandava, altresì, la corresponsione dell'ulteriore importo di € 505,00 (oltre iva) in relazione ai danni cagionati dalla conduttrice ad un infisso dell'immobile che veniva trovato distrutto all'atto della riconsegna del cespite e prontamente indicato e contestato nel verbale di consegna.
La causa veniva istruita mediante l'audizione di testimoni.
Ciò premesso, la domanda di risoluzione per inadempimento avanzata dalla ricorrente risulta fondata e, pertanto, deve essere accolta per i motivi e nei limiti di seguito indicati.
La ricorrente si duole di un presunto duplice inadempimento contrattuale del locatore: violazione dell'obbligo di manutenzione straordinaria e consegna di un bene non adatto all'uso.
Circa la prima doglianza, la ripartizione delle spese di manutenzione è regolata principalmente dagli artt. 1576 e 1609 cc secondo cui, rispettivamente, “il locatore è obbligato a mantenere
l'immobile in buono stato, eseguendo tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione” e “le riparazioni di piccola manutenzione sono a carico del conduttore e si riferiscono
a deterioramenti derivanti dall'uso normale dell'immobile”.
In sintesi, le spese ordinarie toccano al conduttore mentre quelle straordinarie spettano al proprietario.
La giurisprudenza ha chiarito che si parla di manutenzione ordinaria in riferimento a quegli interventi derivanti dall'uso quotidiano della cosa locata mentre di manutenzione straordinaria, invece, rispetto ad interventi più rilevanti, necessari a conservare l'immobile in efficienza e sicurezza.
Il locatore, ad esempio, è tenuto a riparare i muri maestri, le volte, a sostituire le travi, a rinnovare, secondo le necessità, i tetti, i solai, a riparare le sponde e gli argini, i muri di sostegno e di cinta, gli acquedotti, in quanto tutte le utilità concesse al conduttore devono essere mantenute in condizioni di effettivo godimento.: “Le spese di manutenzione straordinaria del bene locato sono quelle relative a opere non prevedibili o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione. Ne consegue che rientrano in tale categoria anche le opere di manutenzione di notevole entità, in quanto finalizzate non già alla mera conservazione del bene ma ad evitarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manutentivo” (s.v. Cass. civ. n. 27540/2013).
Conseguentemente, in caso di inerzia del locatore, il conduttore avrà diritto al risarcimento del danno per mancata riparazione della cosa locata (in tal senso Cass. Civ. n. 11353/2014) e, se tali riparazioni hanno anche il carattere dell'urgenza, il conduttore, una volta avvisato il locatore, e nell'inerzia di questi, può provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l'eventuale divieto del locatore.
È pertanto necessaria la c.d. “messa in mora del locatore” ex art. 1577 c.c. in quanto il locatore non può essere al corrente delle riparazioni che siano necessarie perché non ha più il possesso della cosa e solo al conduttore è dato rilevare la sopravvenuta necessità.
L'importanza dell'avviso è costituita dal fatto che esso è diretto ad impedire che il locatore possa invocare l'ignoranza del bisogno della riparazione e quindi chiedere l'assoluzione dalla domanda per inadempimento delle sue obbligazioni. (Cass. civ. n. 10742/2002; Cass. civ. n. 16136/2010).
Orbene, applicando tali principi al caso di specie, si rileva che agli atti si rinvengono diverse segnalazioni rivolte alla locatrice circa le problematiche riscontrate dalla conduttrice e limitative del godimento dell'immobile.
Le prime segnalazioni risalgono al maggio 2019 (cfr. messaggi Whatsapp del 13-5-2019 e del 16-5-
2019); vi è poi l'istanza di mediazione presso l'Organismo NC LI ( istanza depositata il 4 ottobre 2019, notificata a mezzo P.E.C. alla società , unitamente all'invito, a mediazione CP_1 in data 7 ottobre 2019) che terminava con esito negativo poiché la resistente, ancorchè ritualmente invitata ( P.E.C., notificata il 7-10-2019), disertava l'incontro.
Con nota P.E.C. del 29-4-2020 (agli atti) invitava nuovamente la locatrice a Parte_1 risolvere le problematiche, ma anche tale comunicazione rimaneva senza riscontro.
Con nota P.E.C. del 27-5-2020 nuovamente ad eliminare gli inconvenienti Parte_2 segnalati dall' ed a risarcire i danni. CP_3
Contrariamente a quanto affermato nella memoria di costituzione, deve confutarsi che alla data del 3 giugno 2020, ( peraltro data successiva all'istaurazione del presente giudizio), i problemi infiltrativi erano stati risolti, in quanto lo stato dei luoghi, è rimasto immutato, così come rilevasi dai rilievi fotografici effettuati il 2 luglio 2020, in sede di rilascio dell'immobile.
Con riguardo, poi, al presunto inadempimento del proprietario che avrebbe locato una res non adatta all'uso pattuito si rammenta che, il locatore ha l'obbligo, ai sensi dell'art. 1575 c.c., di consegnare la cosa in buono stato, idonea all'uso convenuto e senza vizi, di garantire il pacifico godimento della cosa.
Nel caso di specie, i fenomeni infiltrativi che si erano verificati a maggio 2019 e, in modo molto più consistente, nel mese di settembre 2019, avevano determinato la sconnessione ed il cedimento di numerosi pannelli della controsoffittatura, provocando così infiltrazioni di acqua all'interno dei locali e la presenza di muffa all'interno dell'alloggio, con conseguente significativa alterazione nel godimento del bene, dovuta alla minor salubrità degli ambienti. Proprio in ragione di tali vizi, che impedivano il godimento dell'immobile, la società conduttrice sospendeva i pagamenti dei canoni dal mese di gennaio 2020, mentre le mensilità da maggio a dicembre 2019, delle quali chiede la ripetizione erano state pagate in anticipo.
Secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità “Al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, e, inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (cfr. Cass. Sez. III n. 2099/13; Cassazione civile sez. III, 25/06/2019,
n.16918).
Più precisamente, poiché il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, la sospensione di questo può considerarsi legittima solo quando venga a mancare totalmente la prestazione del locatore o nel caso di suo inesatto adempimento purché la sospensione del pagamento del canone sia giustificata, in ossequio al principio di buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte (in tal senso s.v. Tribunale Ragusa sez. I, 12/04/2022, n.313; Tribunale Agrigento,
16/03/2021, n.272).
Di contro, la sospensione unilaterale del pagamento, ovvero la riduzione del canone di locazione è legittimamente attuata dal conduttore nel caso in cui, a causa di problemi dell'immobile (ad esempio infiltrazioni), il bene risulti del tutto inservibile, tanto da determinare il venire meno della prestazione del locatore (tra le altre s.v. Tribunale Nocera Inferiore sez. II, 24/02/2021, n.410).
Il giudice di merito, pertanto, deve verificare “se la condotta della parte inadempiente, avuto riguardo all'incidenza sulla funzione economico-sociale del contratto, abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all'interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, casualmente e proporzionalmente, la sospensione dell'adempimento dell'altra parte”. In definitiva, è legittima la sospensione dell'obbligazione della parte se l'inadempimento della controparte incide sulla funzione economico-sociale del contratto e ciò abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso “(v. Cass. sez. III ordinanza n. 2154 del 29 gennaio 2021; Cass., sez. III, ordinanza 22 giugno 2020, n. 12103). La Suprema Corte ha, inoltre, precisato che durante il rapporto di locazione il locatore non può considerarsi dispensato dall'obbligo di vigilanza e di custodia della cosa locata, sia per la parte dell'immobile di sua esclusiva proprietà, sia per le parti comuni dell'edificio trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quelli a suo carico, di riparazione e manutenzione dell'immobile locato.
La condotta del locatore che, proprietario dell'immobile, si disinteressi di provvedere alla manutenzione dello stesso sino al punto da rendere inagibili i locali detenuti da un conduttore a causa di rilevanti infiltrazioni di acqua è inadempimento e sussiste il diritto al risarcimento.
In particolare, “il locatore non può considerarsi dispensato dall'obbligo di vigilanza e di custodia della cosa locata, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quelli a suo carico, di manutenzione e di riparazione dell'immobile locato ”(Cass. civ., Sez. III, 28/06/2010, n. 15372).
A norma degli artt. 1575 e 1576 c.c. il locatore deve mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto e, quindi, deve eseguire durante la locazione tutte le opere necessarie a tal fine, escluse solo quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore, per tali intendendosi, ai sensi dell'art. 1609 c.c. quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso e non anche quelle dipendenti da vetustà o caso fortuito” (Cassazione, Sez. III, 28 giugno 2010, n. 15372).
Tutto ciò premesso in punto di diritto, occorre, quindi, esaminare le risultanze probatorie.
Dai rilievi fotografici prodotti agli atti emergono ictu oculi i vizi denunciati da parte ricorrente quali macchie di umidità, sconnessione di numerosi pannelli dalla controsoffittatura e pareti bagnate soprattutto in prossimità delle finestre.
Quanto asserito dalla società ricorrente viene confermato, anche, da tutti i testi escussi in particolare il teste dichiarava “…omissis…Preciso che le infiltrazioni avvenivano in Testimone_1 tutto l'ufficio, in particolare nei posti vicino alle finestre, probabilmente era acqua piovana perché i fenomeni avvenivano quando pioveva. Il controsoffitto era fatto di pannelli di materiale tipo polistirolo, che con l'acqua delle infiltrazioni si bagnavano e si sgretolavano cadendo nell'ufficio, insieme all'acqua. omissis…”
Così come veniva confermato dai testi, che tali inconvenienti erano prontamente e tempestivamente segnalati ai referenti della società locatrice, in particolare il teste dichiarava sul Testimone_2 capo A) è vero. Confermo di averlo visto personalmente ed anche io ho fatto tali segnalazioni” ADR sul capo B) “confermo le segnalazioni sono stati costanti a partire da maggio del 2019…omissis…”
Lo stato di degrado dei locali veniva confermato dall' che, intervenuta nel marzo 2020 CP_4 su richiesta della ricorrente, ha dichiarato la inidoneità igienica dei locali, in conseguenza della presenza di umidità molto diffusa, della sconnessione (cedimento di numerosi pannelli) della controsoffittatura, dell'infiltrazione di acqua, della inidoneità di taluni infissi che non assicurano una perfetta tenuta, consentendo infiltrazioni di acqua all'interno. Nella nota si legge “tutti i locali destinati alla permanenza di occupanti devono essere muniti di attestazione di agibilità che, tra gli altri requisiti prevede il prosciugamento dei muri”.
La locatrice, ancorché informata dell'esito degli accertamenti dell' mediante P.E.C. del CP_3
27.5.2020 prodotta agli atti, non eliminava gli inconvenienti descritti, che, incidendo negativamente sulla salubrità dei locali e sulla incolumità delle persone, impedivano il godimento dell'immobile.
Tenendo conto delle prove assunte e della documentazione fotografica prodotta, è emersa con chiarezza la sussistenza dell'inadempimento contrattuale a carico della parte locatrice, la quale, pienamente consapevole delle evidenti criticità dell'immobile, nulla ha fatto per risolvere le indicate problematiche.
In definitiva, va accolta la domanda di risoluzione del contratto di locazione, per fatto e responsabilità della parte locatrice.
Trattatasi, infatti, di vizi manifestatisi nel corso della locazione, i quali investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità e tali da ridurne il godimento. Nel caso di specie, come si è già detto, i vizi hanno alterato l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa locata.
Venendo a mancare la prestazione del locatore, trattandosi di un contratto sinallagmatico, viene meno anche l'obbligazione del pagamento del canone gravante sul conduttore.
In definitiva, il Tribunale ritiene legittima la sospensione del pagamento del canone di locazione dal mese di settembre 2019 (mese in cui i fenomeni infiltrativi sono stati più consistenti), in considerazione dell'impossibilità di godere dell'immobile locato, a causa della invivibilità dello stesso, per tutte le ragioni fin qui esposte.
Pertanto, in accoglimento parziale della domanda della ricorrente si condanna la società CP_1
alla restituzione a favore della della somma di € 3.904,00 (976,00 X 4 mensilità)
[...] Parte_1 pari alla somma pagata alla locatrice nel periodo Settembre2019 – dicembre 2019, con contestuale ed implicito rigetto della domanda riconvenzionale volta ad ottenere il pagamento dei canoni da gennaio
2020 a giugno 2020 (data dell'effettivo rilascio) in quanto rispondente alla stessa logica ed agli stessi principi.
Non può essere accolta, invece, la domanda volta ad ottenere l'esborso della spesa sostenuta per la locazione di altro ufficio.
Precisamente, la società ricorrente dichiarava che, data l'impossibilità di usufruire dell'immobile locato, per evitare l'interruzione della sua attività, si vedeva costretta a locare altro immobile in
Crispano, gestito dalla TE turismo s.r.l sostenendo quale costo aggiuntivo € 5.500,00 (quali canoni da agosto 2019 a giugno 2020).
Tale domanda è priva di qualsiasi riscontro probatorio e non risulta confermata dai testi escussi. Non viene prodotto agli atti il contratto di locazione tra la TE IS RL e AN In SR che possa provare l'esistenza di un rapporto giuridico tra le due società.
A sostegno di tale domanda restitutoria la ricorrente deposita solo n. 2 fatture emesse dalla società
TE IS RL nei confronti della ed in particolare la fattura n. 300/fs del Parte_1
12/12/2019 di euro 3.050,00 (iva inclusa) e la fattura n.17/fs del 28 maggio 2020 di euro 2.440,00
(iva inclusa) con diciture del tutto generiche che nulla provano.
Si parla in maniera del tutto conferente di “compenso per messa a disposizione postazione lavoro”.
Pertanto, non essendo stata raggiunta prova certa e tranquillizzante della effettiva stipulazione del contratto di locazione indicato, la domanda di rimborso della somma di euro 5.490 non può trovare accoglimento.
Non può essere accolta neppure la domanda di risarcimento dei danni agli arredi, ai quadri, alle apparecchiature elettroniche e alla documentazione presente in ufficio, né del danno alla salute, per difetto di compiuta allegazione, oltre che prova.
Si ricorda che l'allegazione deve essere specifica perché deve permettere all'altra parte di esercitare il suo diritto di difesa garantito dalla Costituzione (art. 24 Cost.).
L'onere di allegazione nel processo civile è una proiezione della regola di cui all'art. 112 c.p.c., in applicazione della quale, dovendo il giudice limitare la sua decisione alla domanda proposta, la parte deve introdurre in giudizio i fatti che ne costituiscono il fondamento, pena la loro irrilevanza.
Si ricorda, inoltre, che chi agisce per il risarcimento del danno ha l'onere di allegare tutti gli elementi
(fatto; nesso causale materiale;
danno-evento; nesso causale giuridico;
danno conseguenza;
elemento subiettivo) costitutivi della fattispecie di responsabilità.
Ebbene, circa i danni agli arredi, ai quadri, alle apparecchiature elettroniche e alla documentazione presente in ufficio la conduttrice non ha dimostrato né la sussistenza del danno né l'entità dello stesso.
Non è dato sapere quanti e quali siano i beni danneggiati, non c'è un elenco, nemmeno approssimativo dei beni danneggiati e dei corrispondenti danni riportati, ma vi sono soltanto delle foto, invero estremamente generiche, inconferenti ai fini del soddisfacimento dell'onere probatorio incombente sulla conduttrice.
Relativamente a tale tipologia di danno, anche le dichiarazioni dei testi sul punto sono assolutamente generiche e comunque non hanno confermato la sussistenza di presunti danni.
La teste affermava “…omissis…si ho visto i pannelli caduti sulla stampante e sulle Testimone_3 attrezzature e sulle scrivanie. Non posso dire se ci siano stati danneggiamenti alle attrezzature…omissis…”
Il teste Ing. dichiarava “… omissis…uno degli impiegati mi contattò ed andai a Testimone_4 vedere e constati che vi erano dei pannelli in fibre minerale in controsoffitto caduti a terra e sulla scrivania, ma non ho visto danni ai computer né ho visto i computer. Il tavolo era quello della riunione, ma non ho visto danni a sedie, scrivanie, stampanti, librerie…omissis…”.
Il testimone , inoltre, precisava “…omissis…All'ingresso dell'ufficio alcuni Testimone_1 pannelli si erano completamente sgretolati e l'acqua era caduta su una stampante multifunzione, poggiata su un ripiano. La situazione che ho visto era una stanza dove c'erano pannelli caduti, sia su stampante, su un computer I mac, su una tastiera, su un telefono;
in un'altra stanza i pannelli erano caduti su un climatizzatore;
nella stanza tipo riunioni c'erano altri pannelli che si sgretolavano, I danni li ho visti, ma non so quantificarli con precisione…omissis…”
Ad analoga conclusione deve pervenirsi rispetto al presunto danno alla salute.
Recentemente, la Corte di cassazione con ordinanza n. 5791 del 2025 ha stabilito che il danno alla salute non può essere considerato una conseguenza automatica o presunta del semplice fatto che si siano verificate infiltrazioni e danni materiali all'immobile: il collegamento tra l'infiltrazione e uno specifico problema di salute richiede una dimostrazione rigorosa.
Pertanto, non è sufficiente provare il danno all'immobile, ma è necessario offrire prove specifiche sia della effettiva sussistenza di un danno alla salute, sia del suo collegamento causale diretto con le infiltrazioni e l'ambiente insalubre che ne è derivato.
Ora, nel caso in esame, si rileva la mancanza di documentazione medica che descriva e/o diagnostichi patologie e disturbi tal da valutare la compatibilità di tali problemi con l'esposizione ad un ambiente umido e con presenza di muffe, o con lo stress legato alla situazione.
Pertanto, per difetto di allegazione, non può trovare accoglimento tale voce di danno.
Né è stato provato il paventato “danno all'immagine” subito dalla società ricorrente.
La Suprema Corte di Cassazione ha più volte affermato che il danno non patrimoniale, anche quando derivi dalla lesione di un bene come l'onore e la reputazione, non coincide con la lesione medesima, dunque non coincide con la lesione del bene protetto, ma consiste nelle conseguenze pregiudizievoli che da tale lesione derivino, con la conseguenza che la prova del danno consiste nella prova non già del fatto che è stata lesa la reputazione, bensì nella dimostrazione che da tale lesione sono derivate conseguenze pregiudizievoli: la prova di tali conseguenze pregiudizievoli può anche essere fornita per presunzioni, ma deve tuttavia essere offerta (cfr. Cass. 19551/23; Cass. 8861/21).
In conclusione, era onere della ricorrente - disatteso nel caso di specie - dimostrare che dai vizi dell'immobile oggetto di causa fosse derivato un pregiudizio risarcibile, allegando e dimostrando, ad esempio, in calo delle dei guadagni, la perdita di affari, ecc.
Parte ricorrente ha richiesto, altresì, la restituzione del deposito cauzionale, pacificamente corrisposto nella misura di € 2.725,00, all'atto di sottoscrizione del contratto di locazione.
Si ricorda che la cauzione è una somma di denaro o altre cose fungibili versata con funzione di garanzia dell'esatto adempimento dell'obbligazione da parte del debitore e in materia di locazione,
l'istituto trova positiva previsione all'art. 11 L. n. 392/1978.
Nei contratti di locazione la corresponsione della cauzione si realizza mediante la consegna della somma pattuita al locatore, al fine di garantire preventivamente quest'ultimo verso le obbligazioni del conduttore, quali, in particolare, il pagamento dei canoni di locazione nei termini convenuti, l'uso del bene secondo la diligenza del buon padre di famiglia e la restituzione alla cessazione del contratto nel medesimo stato in cui lo stesso conduttore l'ha ricevuto.
Pertanto, la società resistente va condannata alla restituzione del deposito cauzionale, decurtato della somma necessaria, richiesto in via riconvenzionale, dalla società resistente per il ripristino di un infisso trovato distrutto all'atto della riconsegna del cespite e prontamente indicato e contestato nel verbale di consegna (agli atti)
La società ricorrente ha negato di aver danneggiato l'infisso, sostenendo di averlo trovato già in tale stato al momento del sopralluogo degli operatori dell' non conoscendone la causa ed avendolo CP_3 prontamente segnalato alla locatrice con Pec prodotta agli atti.
La difesa così esposta non coglie nel segno, in quanto rientra tra gli obblighi del conduttore la custodia della res locata con la diligenza del buon padre di famiglia: poiché è pacifico che la rottura dell'infisso si è verificata nel corso del rapporto locativo – infatti, non è stato mai dedotto che il locale sia stato consegnato, al momento della conclusione del contratto, con un infisso danneggiato- ed escluse, perché non provate, cause del danneggiamento non imputabili alla parte conduttrice, quest'ultima deve essere condannata al relativo risarcimento.
Quanto alla determinazione dei danni, si rileva che la società ha prodotto, un Controparte_1 preventivo che quantifica l'ammontare del danno in € 505,00 oltre I.V.A.
Tenuto conto di tale documento e delle fotografie in atti, il Tribunale liquida in via equitativa l'importo di € 500 all'attualità, I.V.A. inclusa.
La società , in via riconvenzionale, ha chiesto anche il pagamento degli oneri ASI e degli CP_1 oneri per i consumi effettuati sino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile, avvenuto in data
2 luglio 2020.
Sebbene l'immobile sia stato formalmente rilasciato in data 2 luglio 2020 (come da verbale di consegna agli atti), deve ritenersi che, di fatto, per le ragioni suesposte, l'immobile veniva goduto dalla conduttrice fino al settembre 2019 allorquando a causa dell'infiltrazione diveniva non adatto all'uso.
Pertanto, solo sino al mese di settembre 2019 il conduttore è tenuto a corrispondere i canoni di locazione ed a sostenere gli oneri accessori (oneri condominiali ed oneri per i consumi) La società locatrice ha prodotto diverse fatture relative alle spese per i consumi elettrici, alle spese di portierato e di pulizia relativi al periodo dall'1-7-2019 al 30-6-2020 (fattura n. 296/19 del
9/09/2019 di € 327,01, 384/19 del 13/11/2019 di € 253,24, 37/20 del 14/01/2020 di € 292,98, 129/20 del 21/04/2020 di € 257,60, emesse dalla stessa resistente).
Ad eccezione della fattura n.296/19 del 9/09/2019 di € 327,01, le altre fatture si riferiscono a periodi temporali successivi al mese di settembre 2019 e quindi per tali fatture nulla è dovuto.
L'analisi ed il riconoscimento si limita solo alla prima fattura prodotta la n.296/19 del 9/09/2019 di
€ 327,01 relativa ai mesi di luglio-agosto 2019 in cui la società conduttrice aveva il godimento del bene.
Pertanto, AN In s.r.l. è tenuta a corrispondere a favore della la somma di € Controparte_5
327,01 per i consumi elettrici, per le spese di portierato e di pulizia in quanto precedenti alla data del settembre 2019.
Non merita, di contro, accoglimento la domanda riconvenzionale volta al pagamento degli oneri consortili.
L'articolo 5 del contratto di locazione prevede l'accollo, da parte della conduttrice, di “eventuali oneri spettanti al in quanto l'immobile ricadeva nell' (Area Sviluppo Industriale), in Controparte_6 dipendenza del rapporto, anche in ragione dell'attività che si andrà ad esercitare”.
Orbene, come espressamente indicato nel contratto di locazione, l'obbligo di pagare gli oneri era soltanto eventuale, e non è stato dimostrato né che vi sia stata una richiesta di pagamento di tali oneri da parte del alla società ricorrente, né che siano stati effettuati pagamenti a tale Controparte_6 titolo.
In buona sostanza, la locatrice avrebbe dovuto fornire la prova del pagamento, delle causali ed dei parametri di calcolo, per consentire alla conduttrice di verificare se le somme fossero effettivamente dovute.
La resistente ha chiesto il rimborso degli oneri consortili, fondando la sua richiesta solo su una fattura emessa da sé stessa, che non dimostra nè l'an né il quantum.
Secondo l'insegnamento della Suprema Corte “Il credito del locatore discendente da anticipazione quote condominiali diventa esigibile solo se costui assolva l'onere probatorio ex art. 2697 c.c. di provare i fatti costitutivi del proprio diritto e, quindi, sia in grado di dimostrare l'esistenza,
l'ammontare ed i criteri di ripartizione del rimborso richiesto” (cfr. Cass. 6403/2004; 5485/98).
La domanda proposta, quindi, non può trovare accoglimento.
Atteso il parziale accoglimento delle domande delle parti, compensa le spese di giudizio nella misura di un terzo, mentre i residui due terzi vengono posti a carico della parte resistente.

P. Q. M.

Il Tribunale Santa Maria Capua Vetere, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa
Maria FE, definitivamente pronunciando sulla causa n. 3859/20, ogni contraria istanza disattesa, così provvede:
a) accoglie la domanda principale e, per l'effetto:
- dichiara definitivamente risolto, per fatto e colpa della società locatrice, il contratto di locazione per il quale è causa,
-condanna la società resistente, a restituire alla società ricorrente la somma complessiva di € 6.629,00
(di cui € 3.904,00 per i canoni di locazione da settembre 2019 a dicembre 2019 e € 2.725,00 a titolo di deposito cauzionale), oltre interessi legali dalla presente pronuncia al soddisfo;

b) accoglie parzialmente le domande riconvenzionali proposte dalle società resistente e, per l'effetto, condanna al pagamento, in favore della resistente, della somma Parte_1 complessiva di € 827,01 (di cui € 500,00 per i danni all'infisso e € 327,01 per i consumi), oltre interessi legali dalla presente pronuncia al soddisfo;

c) compensa le spese di lite nella misura di un terzo;

d) condanna la società al pagamento in favore della società Controparte_1 Parte_1 dei residui due terzi delle spese di giudizio, che liquida in € 3.565,00, di cui € 180,00 per spese e € 3.385,00 per compensi, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge, da attribuirsi ai difensori, anticipatari.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere all'udienza del 20.11.2025
Il Giudice dott.ssa Maria FE