N. R.G. 904/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI RIETI
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, in persona del giudice dott. Gianluca
Morabito, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 904/2020 e vertente tra
(C.F. ), elettivamente domiciliata TE C.F._1 in Roma, piazza Ruggero di Sicilia n. 1, presso l'avvocato Antonino Zenone, dal quale
è difesa e rappresentata per procura in calce al ricorso
RICORRENTE
E
in persona NT dell'Amministratore e Rappresentante Legale P.T., domiciliato per la carica presso la sede societaria in (00065) IA RO (RM) in Località San Sebastiano snc C.F. e
P. IVA n° P.IVA_1
nato a [...] il [...], residente in [...] (codice fiscale: ), quale socio C.F._2 illimitatamente responsabile e nella qualità di Amministratore e Rappresentate
Legale P.T. della domiciliato per NT la carica presso la sede societaria in (00065) IA RO (RM) in Località San
Sebastiano snc C.F. e P. IVA n° P.IVA_1
, nata a [...] il [...], residente in [...]Parte_2
(RM) alla via Tiberina, n. 105 (codice fiscale: ), quale socia C.F._3 illimitatamente responsabile e nella qualità di Amministratrice e Rappresentate
pagina 1 di 21 Legale P.T. della domiciliata per NT la carica presso la sede societaria in (00065) IA RO (RM) in Località San
Sebastiano snc C.F. e P. IVA n° P.IVA_1
nato a [...] il [...], residente in [...]NT
(RM) alla via Tiberina, n. 105 (codice fiscale: ), quale socio C.F._4 illimitatamente responsabile e nella qualità di Amministratore e Rappresentate
Legale P.T. della domiciliato per NT la carica presso la sede societaria in (00065) IA RO (RM) in Località San
Sebastiano snc C.F. e P. IVA n° P.IVA_1
nato a [...] il [...], residente in [...] (cod. Fis. ), quale socio C.F._5 illimitatamente responsabile e nella qualità di Amministratore
e Rappresentate Legale P.T. della NT domiciliato per la carica presso la sede societaria in (00065) IA RO (RM)
[...] in Località San Sebastiano snc C.F. e P. IVA n° P.IVA_1 tutti rappresentati e difesi dall'avv. Francesca Pano, elettivamente domiciliati presso il suo studio in Roma, via Licinio Murena n. 25, come da delega rilasciata su foglio separato
RESISTENTI
CONCLUSIONI DELLE PARTI
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 14.11.2024 le parti concludevano come da relativo verbale.
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 702bis c.p.c. del 10.07.2020 TE conveniva in giudizio davanti a questo Tribunale la NT ed i soci illimitatamente responsabili ,
[...] Parte_2 [...]
e esponendo, tra l'altro: che con CP_1 Controparte_2 NT contratto stipulato l'01.11.2017 (registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Roma 3 il successivo 29.11.2017 al n. 19427, serie 3T) aveva concesso in locazione non abitativa alla con sede in NT
(00065) IA RO (RM) in Località San Sebastiano snc C.F. e P. IVA n°
, gli immobili accatastati presso il Comune di IA RO al Foglio P.IVA_1
pagina 2 di 21 40 Particella 4, sub 4 categoria C/2, Foglio 40 Particella 4, sub 2 categoria C/2 e
Foglio 40 Particella 4, sub 5 categoria C/2, oltre ad aree scoperte esterne pertinenziali;
che detta locazione faceva seguito a quella stipulata dal Signor
[...]
con il sig. con riferimento a parte degli stessi beni, a Parte_3 Controparte_2 partire dal 1° giugno 1988, comprendendo “tre locali con corte annessa”; che la porzione di aree scoperte pertinenziali attigua all'immobile (e distinta con particella ex 3 - attualmente 267 e 268) era stata dal 1992 assegnata in conduzione ad altro soggetto, quale pertinenza di altro locale;
che tale conduttore, la Controparte_3 nelle persone dei sig.ri e di necessità, faceva Controparte_4 Persona_1 accesso dalla strada provinciale sulla medesima area pertinenziale (oggi distinta con particella 273 (ex 1)) utilizzata dal conduttore transitando la quale aveva CP_1 modo di raggiungere la citata porzione 267 e 268 (ex 3); che la locazione era venuta meno (formalmente) l'01.11.1999, data in cui lo aveva stipulato locazione TE con la ditta individuale che la conduzione in questo caso Controparte_2 contemplava “i locali siti in IA RO località San Sebastiano snc, comprensivi di una area scoperta esterna situata davanti ai locali medesimi”; che la rilevanza negoziale della area in questione era di immediata percezione, come si evinceva dal tenore dell'articolo 1, per cui la “suddetta area scoperta esterna che costituisce parte della locazione” veniva adibita all'esclusivo scopo di svolgere privatamente e conservare le pratiche inerenti alla vendita di autoveicoli ivi custoditi;
che, in ogni caso, l'area scoperta in questione, chiaramente oggetto della locazione ed unico accesso dalla strada pubblica, non era mai stata restituita dalla parte conduttrice che nella sostanza, pur sotto diverso nome, aveva protratto ininterrottamente la detenzione;
che, dopo due periodi locativi, l'immobile nella sua interezza (ad un eccezione di un appartamento) e le aree scoperte pertinenziali erano state nuovamente locate (sempre senza discontinuità nella materiale detenzione) da essa ricorrente alla società , in persona dello stesso che CP_1 Controparte_2 oggetto della locazione erano gli stessi beni, con più precisa indicazione catastale:
“l'immobile urbano a uso magazzino deposito, sito in IA RO, località San
Sebastiano snc accatastato presso codesto Comune al Foglio 40 Particella 4, sub 4 categoria C/2che, Foglio 40 Particella 4, sub 2 categoria C/2 e Foglio 40 Particella 4, sub 5 categoria C/2, comprensivi di un'area scoperta”; che il succedersi dei contratti pagina 3 di 21 (e la successiva variazione soggettiva, con imputazione della conduzione al soggetto sociale) non aveva in sostanza immutato il versante oggettivo della conduzione, nel senso che il bene era stato sempre materialmente detenuto dalla parte conduttrice o meglio dalla famiglia che all'articolo 3 del cennato contratto le parti CP_1 avevano previsto che “la durata della locazione è stata convenuta in anni sei e più precisamente dal 01/11/2017 al 31/10/2023”; che era stata riconosciuta alla conduttrice la facoltà di recedere anticipatamente ai sensi dell'art. 27, settimo comma della legge 392/1978; che “In caso di mancato rilascio del bene locato alle scadenze legali, la conduttrice che sia in mora nella restituzione dei locali per qualsivoglia motivo sarà tenuta a corrispondere alla locatrice una indennità a titolo di maggior danno, ai sensi dell'art. 1591 c.c., pari all'ultimo canone mensile corrisposto, aumentato nella misura del 50% fino all'effettivo rilascio dei locali. Le parti convengono espressamente la risarcibilità del danno ulteriore ai sensi dell'art. 1382
c.c.”; che all'articolo 4 le parti avevano previsto: a) “Il canone annuo della locazione è convenuto ed accettato in Euro 36.000,00 (trentaseimila/00) da pagarsi in n. 12 rate anticipate di Euro 3.000,00 (tremila/00)”; b) Una “riduzione, al fine di consentire un migliore sviluppo aziendale, da parte della Locatrice, di € 12.000 (dodicimila/00) complessivi, frazionati in 8 quote costanti e ripartite nel periodo che va dal
01/11/2017 al 30/06/2018. Tale periodo non è ripetibile, né prolungabile, prorogabile o comunque non può subire modifica di sorta”; che, sulla scorta della riduzione concordata ed applicata, la società avrebbe dovuto versare € CP_1
1.500,00 per il periodo novembre 2017/giugno 2018 e dal successivo mese di luglio
(2018) avrebbe dovuto versare l'effettivo ed intero canone mensile di €3.000,00; che con missiva datata 21/12/2017 la società aveva comunicato la volontà di recedere dal contratto stipulato annunciando, altresì, che i locali sarebbero stati “rilasciati e liberi da persone e cose alla data del 30 giugno 2018”; che ne seguiva che il contratto era dunque cessato alla data indicata;
che alla data fissata del rilascio la resistente aveva chiesto ed ottenuto un breve differimento in ordine al momento esecutivo del rilascio, sino al 31.07.2018; che, sulla scorta della previsione contrattuale, la
[...]
, nel caso di mancato rilascio nel detto termine di luglio 2018, avrebbe CP_1 dovuto versare, a titolo di indennizzo per mancata tempestiva restituzione, le somme previste nel capoverso dell'art. 3 del contratto di locazione ossia una somma pari al pagina 4 di 21 canone locativo maggiorato del 50%; che, in luogo di ciò, anche dopo esser venuta meno la breve dilazione concessa per il rilascio, la S.n.c. qui convenuta aveva corrisposto, sino all'aprile 2019, il solo importo di €1.500,00/mese e dal maggio dello stesso anno aveva cessato ogni versamento, pur continuando ad occupare ed a fruire degli immobili e delle aree esterne;
di avere sollecitato dapprima direttamente e poi con lettere a firma dell'avvocato Capobianchi il rilascio degli immobili succitati, mentre la società , per il tramite dell'avvocato Pano, aveva affermato di CP_1 aver messo da tempo a disposizione l'immobile, liberato da cose e persone, manifestando comunque la volontà di formalizzare la restituzione dello stesso;
che in data 20.12.2019 le parti si erano incontrate sui luoghi oggetto del contratto, redigendo verbale dell'incontro; che nello stesso era annotato che la conduttrice si riservava di mantenere in maniera esclusiva le chiavi del cancello che accede dalla strada pubblica, nonché la disponibilità delle aree pertinenziali oggetto di locazione
(usate sia per il transito che per il parcheggio); che la locatrice, del pari, aveva osservato che di fatto la riconsegna dell'immobile non era stata effettiva, inibendosi, attraverso la mancata consegna della chiave del cancello di accesso, la piena e libera disponibilità dell'immobile principale, mancando un altro accesso dalla strada pubblica e, soprattutto, per essere stato quello l'accesso esercitato da sempre;
che, in ragione di ciò, pur avendo ricevuto le chiavi dell'immobile, la riconsegna non poteva ritenersi pienamente perfezionata, essendole precluso il libero accesso e la piena disponibilità sia dell'immobile che delle aree scoperte, attraverso le quali soltanto, siccome precluse da recinzione e serratura al cancello, avrebbe potuto far ingresso senza antigiuridica limitazione al suo bene;
che si trattava, peraltro, di aree da tempo immemorabile in disponibilità del sig. e dallo stesso Parte_3 sempre fruite per accedere al proprio immobile, sebbene non delimitate con recinzione, dalla strada pubblica;
che detta area era stata concessa dallo stesso al sig. con il primo atto di locazione del 1988, come TE Controparte_2 sopra narrato;
che, ancora prima di concedere in locazione l'immobile, l'accesso era sempre stato effettuato attraverso passaggio sulla particella 273 del foglio 40; che il passaggio era stato esercitato attraverso un cancello apposto dalla parte conduttrice
(all'epoca Autoricambi Di Giorgi Snc) ed in tal modo il conduttore aveva esercitato l'ingresso al bene detenuto, ivi incluso il manufatto distinto con particella 4 (oggi pagina 5 di 21 foglio 40 particella 4 sub 2, 4 e 5) trasferendolo agli altri soggetti succedutisi nella conduzione, connessi alla famiglia che, in seguito, a partire dal 1998, era CP_1 stato apposto lucchetto sul cancello, cosi precludendo l'accesso ad altri soggetti;
che ciò era possibile affermare con qualche sicurezza, in quanto altro soggetto (
[...]
conduttore della particella 4 sub 3, aveva fatto tranquillamente Controparte_3 accesso al bene locato accedendo dalla strada pubblica attraverso la stessa particella 273, senza trovare ostacolo insormontabile e nel novembre 1998 aveva rilasciato il bene locato poi preso in conduzione, unitamente a quanto già detenuto, dalla “famiglia” che il cancello risultava peraltro ben visibile nella CP_1 documentazione fotografica allegata, dalla quale si evinceva, peraltro, che anche successivamente alla cessazione della locazione per effetto della volontà di parte conduttrice, le zone pertinenziali risultavano precluse al pubblico passaggio ed utilizzate per il deposito di veicoli in vendita nel salone auto, gestito dalla società convenuta;
che appariva smentita, quindi, la affermazione di parte resistente sulla libertà del fondo, essendo l'utilizzo protrattosi pieno ed esclusivo e non parziale “per deposito di alcuni beni”; che l'area retrostante l'edificio degli era TE addirittura oggi utilizzata per esposizione veicoli, non potendosi certo parlare di occasionale parziale utilizzo, dacché l'area per intero era sfruttata per il deposito dei veicoli in vendita;
che ciò si era protratto sino ad oggi, sicché il bene affidato alla detenzione della resistente società non era stato rimesso nella originaria disponibilità della parte locatrice, come sarebbe stato necessario in seguito all'effettivo rilascio;
che la parte conduttrice era stata immessa nella detenzione dei manufatti e della circostante area cortilizia, ivi inclusa quella da cui fare accesso;
che tale aspetto, d'altronde, era stato espressamente riconosciuto dalla conduttrice nel verbale di comune sopralluogo e “parziale” riconsegna, ove si riconosceva che l'area ove insisteva il cancello era stata consegnata unitamente all'immobile quale sua pertinenza;
che l'obbligazione indennitaria per il mancato rilascio, da misurarsi secondo le regole negoziali, permaneva tuttora, dacché il conduttore rifiutava di ripristinare la disponibilità effettiva dell'immobile in capo al proprietario, pur avendo fatto venir meno il titolo locativo.
Tanto premesso, la ricorrente chiedeva accogliersi le seguenti conclusioni:
"Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, in accoglimento del ricorso, accertare quanto in
pagina 6 di 21 narrativa del presente atto e dichiarare il mancato rilascio dell'immobile locato nella piena disponibilità della parte locatrice Per l'effetto di quanto sopra, dichiarare tenuta la società e in caso di sua NT insolvenza i soci convenuti, illimitatamente responsabili, a corrispondere l'indennizzo per mancato rilascio a decorrere da luglio 2018, nella misura contrattuale prevista, pari per ciascun mese di ritardo al canone contrattuale pieno maggiorato della metà (€
4.500,00) e condannare le parti convenute, per come sopra evocate a versare l'importo maturato da agosto 2018 sino al mese di giugno 2020 nella misura di €91.500,00 ovvero quella maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia;
in via subordinata, dichiarare tenuta la società e in NT caso di sua insolvenza i soci convenuti, illimitatamente responsabili, a corrispondere
l'indennizzo per mancato rilascio a decorrere da luglio 2018, nella misura contrattuale prevista, pari per ciascun mese di ritardo al canone contrattuale pieno maggiorato della metà (€ 2.250,00) e condannare le parti convenute, per come sopra evocate a versare l'importo maturato da agosto 2018 sino al mese di giugno 2020 nella misura di € 38.250,00 ovvero quella maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia in via ulteriormente gradata dichiarare tenuta la società NT
e in caso di sua insolvenza i soci convenuti, illimitatamente
[...] responsabili, a corrispondere l'indennizzo per mancato rilascio a decorrere da maggio
2019, nella misura contrattuale prevista, pari per ciascun mese di ritardo al canone contrattuale pieno maggiorato della metà (€ 4.500,00) ovvero al canone applicato sino al mese di giugno maggiorato della metà (€2.250.00) e condannare le parti convenute, per come sopra evocate a versare l'importo maturato da maggio 2019 sino al mese di giugno 2020 nella misura di € 63.000,00 ( nel primo caso, di € 31.500,00 nella seconda eventualità) ovvero quella maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia
Con vittoria di spese, competenze ed onorari da distrarsi in favore del procuratore antistatario”.
La ed i soci illimitatamente NT CP_1 responsabili , e Parte_2 NT Controparte_2 NT costituitisi in giudizio, in via preliminare eccepivano: “A) mancato espletamento della procedura di mediazione obbligatoria;
B) mancanza dei presupposti di cui all'art. 702 bis e ss cpc e trasformazione nel rito ordinario. Reale natura della controversia ed
pagina 7 di 21 oggetto della domanda principale (regolamento di servitù). INAMMISSIBILITA' DELLA
DOMANDA C) carenza di legittimazione attiva della OR TE
(mancanza di prova della titolarità, anche in termini di esclusività, del diritto reale sul bene locato) D) nullità dei contratti di locazione per vizio dell'oggetto E/O carenza di legittimazione attiva a contrarre della odierna ricorrente E/O nullità della clausola di cui al punto 3 del contratto di locazione 1.11.2017 in quanto vessatoria e/o abusiva
e/o eccessivamente onerosa”
Nel merito, i resistenti contestavano integralmente la domanda avversaria siccome infondata in fatto e diritto deducendo, tra l'altro: che il contratto di locazione era cessato nel giugno 2018; che nel periodo luglio 2018/aprile 2019 la conduttrice, pur non utilizzando più i locali e avendoli liberati dalle persone, in accordi con la sig.ra , aveva chiesto ed ottenuto di lasciare all'interno TE alcuni attrezzi inutilizzati in attesa del trasloco definitivo, al prezzo (atteso l'utilizzo residuale e marginale) di €1.500,00 al mese;
che le aree pertinenziali non erano state più utilizzate per il parcheggio, ma solo, ove necessario, per il transito delle auto;
che la controparte aveva acconsentito proseguendo per nove mesi, senza nulla obiettare o rivendicare, a percepire ed incassare il suddetto importo mensile, come dalla stessa dichiarato anche in ricorso;
che nel mese di maggio 2019 vi erano state trattative tra le parti finalizzate ad un futuro accordo per la vendita dei locali;
che nei primi giorni di novembre del 2019 il fratello della ricorrente le aveva proposto la stipula di un nuovo contratto di “affitto”; di avere risposto di non essere interessata alla stipula di una nuova locazione, ma semmai all'acquisto dei locali;
che del tutto inaspettatamente nel novembre 2019, nel bel mezzo del prosieguo delle trattative, la sig.ra aveva inoltrato raccomandata per la restituzione dei locali e il TE pagamento dell'indennità di cui al contratto del 2017; di avere replicato il
26/27.11.2019 rappresentando i reali fatti ed invitando la parte locatrice “alla riconsegna formale ed alla, formale, restituzione delle chiavi”; che il 20.12.2019 le parti si erano incontrate sui luoghi oggetto del contratto, redigendo un verbale;
che nello stesso si annotava che la conduttrice, pur consegnando i locali e le aree di pertinenza di proprietà della sig.ra , non consegnava le chiavi del cancello TE di sua proprietà e su suo terreno che accedeva dalla strada pubblica, poiché
“l'utilizzo del cancello grande da parte di terzi avrebbe potuto cagionare un pericolo e,
pagina 8 di 21 comunque, una mancata copertura assicurativa del parco auto nel caso di eventuale furto o danneggiamento ad opera, appunto, di terzi”; che parte ricorrente per oltre 25 anni non aveva mai transitato, né avuto accesso dal suddetto cancello o il possesso delle particelle (268 e 267, 273 e 272) di proprietà del di cui era CP_5 concessione alla con delibera del 26.07.2018; che i contratti oggetto di CP_1 causa erano nulli per vizio dell'oggetto (non determinato ed incerto) e/o carenza di legittimazione attiva a contrarre della odierna ricorrente e/o nullità della clausola di cui al punto 3 del contratto di locazione 1.11.2017, in quanto vessatoria e/o abusiva e/o eccessivamente onerosa, non essendo sufficiente la doppia sottoscrizione, atteso il richiamo in blocco alle clausole contrattuali;
che la domanda avversaria avrebbe dovuto avere ad oggetto non la richiesta di somme per l'applicazione di una clausola per il ritardato rilascio dei locali, ma la regolamentazione di una servitù; che, oltre a non essere applicabili in considerazione delle censure, in diritto, di cui ai punti precedenti, le invocate clausole contrattuali (art. 3) in fatto non si sarebbero potute applicare per le considerazioni articolate in fatto;
che i locali erano liberi da persone dal luglio 2018; da cose dall'aprile 2019 e parimenti i terreni della locatrice (quelli di effettiva proprietà della stessa); che, cessato il contratto, tra il luglio del 2018 e l'aprile del 2019 la conduttrice, in accordo con la locatrice, aveva corrisposto un importo condiviso unicamente per il deposito di alcuni materiali;
che tra l'altro le clausole prevedevano, testualmente, la pur contestata penale in caso di mancato rilascio dei “locali” (rilascio pacificamente avvenuto nel dicembre 2019 e, secondo quanto detto, comunque dal luglio 2018) e nulla si prevedeva in relazione ai terreni
(le cui proprietà erano, comunque, confuse e contestate) anche se parte ricorrente sembrava rivendicare anche un presunto mancato rilascio dei terreni;
che parte conduttrice aveva “affittato” i locali e terreni di parte locatrice a far data dal lontano
1988; che, nelle trattative tra le parti e nella determinazione del canone di affitto, la locatrice aveva sempre lasciato intendere di aver locato e messo a disposizione tutto il terreno adiacente ai locali, rispondendo alle necessità della allora conduttrice di poter utilizzare il terreno per il parco auto e spingendo, in tal senso, per la pattuizione di un canone maggiorato rispetto agli standard dell'epoca; che, in sostanza, la locatrice aveva “affittato” anche parti del terreno non sue, ma demaniali;
che la perizia in atti evidenziava la parte “maggiorata” degli importi corrisposti,
pagina 9 di 21 ingiustamente, da parte conduttrice per poter fruire di quelle parti di terreno implicitamente indicate come “pertinenze” o aree pertinenziali dei locali locati, che sapeva essere di proprietà di parte locatrice, per un totale di €25.668,54; che sotto tale profilo si evidenziava la violazione, da parte della ricorrente, degli obblighi di buona fede e correttezza contrattuale.
I resistenti rassegnavano, all'esito, le seguenti conclusioni: “Piaccia al
Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza: IN VIA PRELIMINARE E
PREGIUDIZIALE A) sospendere il presente giudizio per mancato espletamento della procedura di mediazione obbligatoria B) accertare e dichiarare la differente natura della controversia e la mancanza dei presupposti di cui all'art. 702 bis e ss. c.p.c. e, per l'effetto, dichiarare la inammissibilità della domanda e/o disporre la trasformazione nel rito ordinario C) accertare e dichiarare la carenza di legittimazione attiva della OR per tutti i motivi di cui in narrativa e, per TE
l'effetto, dichiarare improcedibile e/o inammissibile il presente giudizio D) accertare e dichiarare la nullità dei contratti di locazione per vizio dell'oggetto E/O carenza di legittimazione attiva a contrarre della odierna ricorrente E/O la nullità, annullabilità, inefficacia, inesistenza della clausola di cui al punto 3 del contratto di locazione


1.11.2017 in quanto vessatorie e/o abusive e/o eccessivamente onerose NEL MERITO
E) in via principale accertare e dichiarare gli effettivi patti e volontà tra le parti e la valenza degli stessi tra i contraenti e, per l'effetto, dichiarare infondata, in fatto e diritto, anche in considerazioni degli accertamenti di cui al precedente punto d) ogni pretesa di parte ricorrente e che, quindi, nulla è dovuto alla odierna ricorrente rigettando integralmente la domanda attrice F) in via subordinata e/o gradata accertare e dichiarare gli effettivi tempi e modi di rilascio dei locali e dei patti tra le parti e, per l'effetto, ridurre le somme richieste (sulla base dell'ultimo canone corrisposto pari ad euro 1500,00), secondo i termini risultanti dalla istruttoria di causa
e, comunque, ritenuti di giustizia. E/o con compensazione, totale o parziale, delle somme di cui alla domanda riconvenzionale IN VIA RICONVENZIONALE H) accertare e dichiarare la responsabilità precontrattuale ed extracontrattuale della odierna ricorrente e, per l'effetto, condannarla alla restituzione, in favore di parte resistente, delle somme pari ad euro 25.668,54 (venticinquemilaseicentosessantotto/54) oltre interessi e rivalutazione sino al soddisfo come da perizia allegata e al risarcimento del
pagina 10 di 21 danno da liquidarsi in via equitativa e, comunque, per un importo che si auspica non inferiore ad euro 10.000,00. Con eventuale compensazione, totale o parziale, delle somme eventualmente riconosciute dovute con le somme di cui alla presente domanda riconvenzionale. Con richiesta di slittamento e fissazione ad altra udienza di discussione. Con vittoria di spese del presente giudizio, oltre accessori di legge, da liquidarsi all'esito dello stesso in favore del Procuratore”.
Era disposto il mutamento del rito da sommario di cognizione a ordinario, venivano assegnati i termini ex art. 183, VI co., nn. 1, 2 e 3 c.p.c., era espletata prova orale e all'esito la causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del
14.11.2024, previa assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c..
In via preliminare, superata – alla luce del mutamento del rito disposto dal
Tribunale con ordinanza del 19.02.2021 – la domanda di cui alla lett. B) delle conclusioni della comparsa di costituzione e risposta e venendo alla domanda di cui alla lett. A) delle medesime conclusioni, la stessa è infondata e deve essere respinta, al riguardo essendo appena il caso di richiamare integralmente il tenore del suddetto provvedimento del 19.02.2021, con cui il Tribunale ha osservato, tra l'altro: che la presente causa, concernendo una domanda di restituzione e non di rivendica, non ha ad oggetto diritti reali;
che la stessa non risulta avere ad oggetto neppure la materia locatizia, essendo la relativa domanda fondata sul preteso diritto alla restituzione dell'immobile conseguente alla cessazione del contratto di locazione, e non fondandosi, quindi, su tale contratto;
che, pertanto, il presente giudizio non richiede quale condizione di procedibilità l'esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione ex D.Lgs. n. 28/2010.
Passando ora alla domanda di cui alla lett. C), tesa all'accertamento della
“carenza di legittimazione attiva della OR (mancanza di TE prova della titolarità, anche in termini di esclusività, del diritto reale sul bene locato)”, da cui i resistenti fanno derivare la “nullità dei contratti di locazione per vizio dell'oggetto E/O carenza di legittimazione attiva a contrarre della odierna ricorrente”, la stessa è infondata e non può essere accolta.
Non può essere posta, invero, in discussione la legittimazione attiva della sig.ra : com'è noto, infatti, in virtù della distinzione tra TE questioni processuali concernenti la legittimazione ad agire e questioni di merito pagina 11 di 21 concernenti la titolarità attiva o passiva del rapporto dedotto in giudizio (cfr., tra le altre, Cass. S.U. 23/08/1990, n. 8573), la verifica della legittimazione ad agire deve essere effettuata in base alla domanda, vale a dire, al diritto o rapporto sostanziale così come dedotto in giudizio dall'attore, indipendentemente dalla sua effettiva esistenza, laddove nel caso di specie parte ricorrente ha chiesto la condanna dei resistenti alla corresponsione in proprio favore dell'indennità ex art. 1591 c.c., per come stabilita nel contratto di locazione, in considerazione del mancato integrale rilascio degli immobili locati da parte della NT
affermazione che – a prescindere dalla sua fondatezza, da verificare nel
[...] merito – è sufficiente per ritenere che la sig.ra , in qualità parte locatrice, TE sia soggetto legittimato attivo nel presente giudizio.
Ne discende l'inevitabile reiezione della relativa domanda, nonché, in parte qua, della domanda di cui alla lett. D) delle conclusioni della comparsa.
Venendo al merito, la domanda di cui alla lett. D) delle conclusioni della comparsa di costituzione e risposta, volta all'accertamento e alla declaratoria della
“nullità dei contratti di locazione per vizio dell'oggetto E/O carenza di legittimazione attiva a contrarre della odierna ricorrente…”, è infondata e come tale deve essere respinta.
Ed invero, il contratto di locazione dell'01.11.2017, per cui oggi è causa reca quale oggetto della concessione in godimento ai resistenti “l'immobile urbano a uso magazzino deposito, sito in IA RO, località San Sebastiano snc accatastato presso codesto Comune al Foglio 40 Particella 4, sub 4 categoria C/2, Foglio 40
Particella 4, sub 2 categoria C/2 e Foglio 40 Particella 4, sub 5 categoria C/2, comprensivi di un'area scoperta” (v. all. 1 al fascicolo di parte ricorrente): nessun dubbio, pertanto, in ordine all'oggetto del contratto, che risulta determinato, come dimostrato anche dal fatto che la parte conduttrice ha usufruito degli immobili locati e delle aree pertinenziali per lo svolgimento della propria attività imprenditoriale senza nulla obiettare e/o rilevare, sino all'esercizio del recesso, in ordine alla esatta ubicazione e consistenza degli stessi.
Quanto, poi, alla ritenuta nullità per “carenza di legittimazione attiva a contrarre” della ricorrente, è pacifico in giurisprudenza che il contratto di locazione di immobile può essere legittimamente stipulato anche con soggetto locatore non pagina 12 di 21 proprietario del cespite: quest'ultimo, tuttavia, deve soddisfare il diritto del conduttore a godere pacificamente dell'immobile, sicché, in caso contrario, risulta inadempiente per una delle sue principali obbligazioni (art. 1575 del Codice civile) e, quindi, risponderà dei danni eventualmente scaturenti (Cass. civ. 19/11/2013, n.
25911).
Si osserva, altresì, che un diritto personale di godimento su un determinato bene (per effetto di locazione, noleggio, affitto, leasing) può essere concesso anche da chi non vanti diritti reali su quello, in quanto la locazione di cosa altrui non è vietata dalla legge, né l'art. 1571 del Codice civile include, tra i requisiti di validità del contratto, la proprietà o la disponibilità dell'oggetto da parte del locatore, ma che – naturalmente - anche nel caso di locazione di cosa altrui il concedente è tenuto a garantire l'utilizzatore dalle pretese di chi vanti diritti sulla cosa (art. 1575, n. 3 del
Codice civile e art. 1585 del Codice civile).
Tornando al caso che ci occupa, a nulla rileva – alla stregua della richiamata impostazione giurisprudenziale - l'asserito (da parte resistente) parziale difetto di titolarità, in capo alla sig.ra , del diritto di proprietà sugli immobili oggetto TE di locazione, atteso che la locatrice ha comunque soddisfatto, per tutta la durata del rapporto, il diritto della parte conduttrice a godere pacificamente degli immobili locati (nulla in tal senso viene contestato dalla difesa avversaria).
Le superiori considerazioni impongono, in conclusione, l'inevitabile reiezione della domanda di parte resistente volta all'accertamento e alla declaratoria della nullità del contratto, sotto entrambi i profili poc'anzi evocati.
Venendo al merito delle domande di parte ricorrente, va premesso che alla luce dell'orientamento ormai pacifico della Corte di Cassazione (v. Cass. civ., SS.UU.,
n. 13533/01; Sez. L., n. 2387/04; Sez. III, n. 20073/04; Sez. II, n. 9351/07) il creditore che agisca per ottenere, tra l'altro, l'accertamento dell'inadempimento del debitore è tenuto esclusivamente a fornire la prova del titolo e della esigibilità della prestazione richiesta, potendo limitarsi ad allegare il fatto, appunto, dell'inadempimento della controparte sulla quale graverà, viceversa ed in applicazione di principi di persistenza del diritto di credito e di vicinanza dell'onere della prova, l'onere di provare il fatto estintivo dell'obbligazione, costituito dall'adempimento.
pagina 13 di 21 Nella specie, risulta documentalmente e pacificamente che il contratto di locazione inter partes dell'01.11.2017, oggetto di causa, è venuto a cessare il
30.06.2018, in virtù del recesso esercitato ex art. 27, VII co., L. 392/78 dalla
[...] in data 21.12.2017 (v. all. 2 al fascicolo NT di parte ricorrente).
E' pacifica, altresì, l'intervenuta pattuizione di un differimento di ulteriori 30 giorni nel rilascio dei locali (circostanza dedotta sia dalla locatrice, che dalla conduttrice) che sarebbe, pertanto, dovuto avvenire entro il 31.07.2018.
A tal proposito, sostiene la difesa di parte ricorrente che in base agli accordi intervenuti con la conduttrice, quest'ultima in tale arco temporale avrebbe dovuto versare l'indennità di cui all'art. 3 del contratto: il fatto, peraltro, che la circostanza non abbia trovato riscontro all'esito dell'istruttoria e che, in ogni caso, la sig.ra abbia sempre accettato il versamento della somma di €1.500,00 senza TE nulla obiettare induce, peraltro, a ritenere provato l'accordo in tal senso delle parti.
A decorrere, tuttavia, dall'01.08.2018 avrebbe dovuto tornare ad applicarsi la clausola di cui all'art. 3 del contratto, secondo cui “In caso di mancato rilascio del bene locato alle scadenze legali, la conduttrice che sia in mora nella restituzione dei locali per qualsivoglia motivo sarà tenuta a corrispondere alla locatrice una indennità
a titolo di maggior danno, ai sensi dell'art. 1591 c.c., pari all'ultimo canone mensile corrisposto, aumentato nella misura del 50% fino all'effettivo rilascio dei locali. Le parti convengono espressamente la risarcibilità del danno ulteriore ai sensi dell'art. 1382
c.c.”.
A tale ultimo proposito sostengono, peraltro, i resistenti che verrebbe in considerazione una clausola vessatoria, come tale nulla in ragione della inefficacia della cd. “doppia sottoscrizione”, a causa dell'asserito “richiamo in blocco alle clausole contrattuali” che a loro dire renderebbe inefficace detta sottoscrizione.
La censura non coglie nel segno posto che, sotto un primo profilo, la clausola in questione non rientra nel novero di quelle espressamente indicate all'art. 1341, II co., c.c. e che, in ogni caso, per giurisprudenza nel caso di condizioni generali di contratto, l'obbligo della specifica approvazione per iscritto a norma dell'art. 1341
c.c. della clausola vessatoria è rispettato anche nel caso di richiamo numerico a clausole, onerose e non, purché non cumulativo, salvo che, in quest'ultima ipotesi,
pagina 14 di 21 non sia accompagnato da un'indicazione, benché sommaria, del loro contenuto, ovvero che non sia prevista dalla legge una forma scritta per la valida stipula del contratto (Cass. civ., Sez. VI, n. 17939/18), laddove nel caso che ci occupa il richiamo alle clausole oggetto di doppia sottoscrizione, oltre a non essere cumulativo
(non riguardando tutte le clausole), è specificamente accompagnato dall'indicazione del contenuto delle stesse, attraverso la ripetizione della rubrica che individua, appunto, l'oggetto della previsione negoziale.
Posta, in conclusione, la piena validità ed efficacia della clausola in commento, la stessa prevedeva che, in caso di mancato tempestivo rilascio, il conduttore sarebbe stato tenuto a corrispondere, sino al rilascio, l'indennità di cui all'art. 1591
c.c., pari all'ammontare del canone mensile maggiorato.
Prescrive la sopra citata disposizione che il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.
Costituisce, al riguardo, principio condiviso in giurisprudenza quello (v., tra le altre, Cass. civ. n. 6596/19; Sez. III, n. 19202/11; n. 1322/10; n. 6417/98) secondo cui ogni qualvolta il locatore, per fatto del conduttore, non possa tempestivamente disporre della cosa locata, lo stesso ha diritto a conseguire il “corrispettivo convenuto”, dovendo, in proposito, precisarsi che si ha “mancata disponibilità della cosa” non solo allorché, scaduto il termine per la restituzione, il conduttore non vi provveda, ma anche tutte le volte in cui, per fatto imputabile al conduttore, il locatore non possa trarre dalla cosa alcun vantaggio, come – ad esempio – nell'ipotesi in cui l'immobile presenti, alla riconsegna, danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, con conseguente sua inutilizzabilità per tutto il periodo per il quale si protraggono i lavori di ripristino.
Si precisa, infine, che il risarcimento dovuto al locatore in conseguenza della mancata disponibilità del bene durante il periodo occorrente per il restauro non costituisce un danno “in re ipsa”, poiché come precisato in precedenza,
l'indisponibilità dell'immobile causata dalla necessità di eseguire il predetto restauro viene appunto equiparata “quoad effectum” alla ritardata restituzione dell'immobile, con la conseguenza che spetterà per tale periodo al proprietario “il corrispettivo convenuto”, ai sensi dell'art. 1591 c.c., salva la prova del maggior danno.
pagina 15 di 21 Applicando le sopra richiamate coordinate ermeneutiche alla fattispecie oggetto del presente giudizio, risulta documentalmente provato che parte degli immobili oggetto della locazione è stata rilasciata in favore di parte ricorrente in data
20.12.2019, come da relativo verbale di sopralluogo (v. all. 6 al fascicolo di parte ricorrente) ove si dà atto, tra l'altro, della riconsegna di n. 6 chiavi complessive.
Sostengono, peraltro, i resistenti che i locali sarebbero stati definitivamente liberati nel maggio 2019 (v. lettera del 26/27.11.2019 in all. 10 al fascicolo di parte resistente): gli stessi ammettono, pertanto, di non avere definitivamente liberato le aree in questione precedentemente al maggio 2019.
Ne discende che l'indennità pattuita all'art. 3 del contratto risulta pacificamente dovuta sino al mese di maggio 2019, non essendo stata data alcuna prova in ordine al preteso (dalla conduttrice) accordo tra le parti circa la previsione del versamento del solo canone mensile (in deroga, quindi, al più volte citato art. 3 del contratto) anche per il periodo successivo al luglio 2018.
Venendo ora all'arco temporale successivo al maggio 2019, parte resistente sempre in sede di verbale di sopralluogo del 20.12.2019 ha dichiarato di non consegnare le chiavi del cancello che dalla strada pubblica consente l'accesso alle aree pertinenziali dell'immobile, anch'esse testualmente oggetto del contratto di locazione dell'01.11.2017.
Parte ricorrente sul punto ha dedotto che, a causa della mancata consegna di dette chiavi, non è in grado di accedere a dette aree pertinenziali sulle quali, oltre tutto, la ex conduttrice avrebbe proseguito nell'esercitare la propria attività.
La circostanza dell'impossibilità, per la sig.ra , di accedere a dette TE aree a causa dell'indisponibilità delle chiavi del cancello è pacifica tra le parti, non essendo stata contestata dalla NT
Del resto, la stessa parte conduttrice nel verbale di sopralluogo di cui sopra ha dato atto di essere stata immessa nella detenzione dei manufatti e della circostante area cortilizia, ivi inclusa quella alla quale si accedeva attraverso il cancello, le cui chiavi non sono state riconsegnate e che l'area ove insisteva il cancello era stata consegnata unitamente all'immobile, quale sua pertinenza, al momento della stipula del contratto di locazione.
pagina 16 di 21 Al riguardo, si legge alle pagg.

1-2 del verbale che “la locatrice dichiara di ricevere le chiavi di apertura: cancelli, porte, come sopra descritte ad eccezione di quella che consente l'accesso sulla strada pubblica e che consente l'accesso alla zona pertinenziale ed utilizzata come parcheggio e per il tramite di dette aree costituisce
l'accesso alle restanti parti locate”.
Si legge, ancora, che “La locatrice accetta la restituzione come parziale riconsegna dei beni locati, a fronte della espressa volontà di parte conduttrice di mantenere l'accesso dal cancello di cui sopra e la disponibilità delle aree pertinenziali usate da oltre 30 anni in forza dei contratti di locazione succedutisi per il transito e per il parcheggio (foglio Foglio 40 già particelle 4 e 3)”.
Le circostanze di cui sopra non sono contestate dalla conduttrice, che giustifica la “ritenzione” delle chiavi del cancello di accesso alle aree pertinenziali di che trattasi con la pretesa esigenza di “…trovare una intesa bonaria nell'interesse di tutti…per la migliore gestione e condivisione delle parti” e di ottenere dalla locatrice la consegna dell'”atto di data certa attestante la legittimazione attiva della OR
stipula dei passati contratti di locazione”. Parte_4
Non solo.
Il teste (escusso all'udienza del 29.06.2023) alla domanda di Parte_3 cui al cap. 1 della memoria istruttoria n. 2 di parte ricorrente “Vero è che in data
08/10/2019 avete ricevuto incarico di accedere nei locali siti in IA RO Via San
Sebastiano s.n.c. destini in catasto fabbricati al Foglio 40 Particella 4, sub 4 categoria
C/2, Foglio 40 Particella 4, sub 2 categoria C/2, Foglio 40 Particella 4, sub 5 categoria
C/2 raffigurati nella foto che si mostrano (da 1 a 5), con l'incarico di verificare lo stato dei luoghi e dell'immobile che avrebbe dovuto essere restituito dai conduttori” ha risposto “Confermo la circostanza. Io ci sono andato con il titolare di un'impresa su incarico di mia sorella, essendo io anche geometra, per verificare lo stato dell'immobile”.
Alla domanda di cui al cap. 2 “Vero è che quando avete effettuato l'accesso all'immobile di cui sopra (siti in IA RO Via San Sebastiano s.n.c. destini in catasto fabbricati al Foglio 40 Particella 4,sub 4 categoria C/2, Foglio 40 Particella 4, sub 2 categoria C/2, Foglio 40 Particella 4,sub 5 categoria C/2) avete constatato che all'interno dell'immobile ed il piazzale esterno erano in uso alla ?” il teste CP_1
pagina 17 di 21 ha risposto “Confermo la circostanza. Posso dirlo perché sia davanti che dietro
l'immobile era pieno di autoveicoli, e c'era anche un autoveicolo all'interno dell'immobile; ho anche scattato delle fotografie;
la fotografia n. 4 allegata al doc. 9 del ricorso l'ho scattata io e la foto 5 riproduce lo screenshot delle fotografie che ho scattato ed inviato con l'applicazione “wa” a mia sorella”, a dimostrazione del fatto che, alla data del sopralluogo, le aree in questione non solo non erano state rilasciate, ma venivano ancora utilizzate dalla ex conduttrice per l'esercizio della propria attività imprenditoriale.
Il sig. ha riferito, altresì, di non essere più riuscito ad accedere TE all'area in questione (“Ricordo che sono tornato per fare un sopralluogo più accurato dopo il 20/12/2019, e non son potuto entrare perché il cancello era chiuso con catena
e lucchetto”).
In risposta alla domanda di cui al cap. 13 il teste ha, ancora, confermato che
“…l'accesso all'immobile distinto Foglio 4 part. 40 sub 2, 3, 4, 5…avviene attraverso un cancello posto in prossimità della strada pubblica e dopo attraverso altro cancello installato in aderenza al manufatto”: trattasi, quindi, del più volte citato cancello di cui sopra, le cui chiavi non sono state restituite dalla conduttrice in sede di verbale del 20.12.2019.
Il teste alla domanda di cui al cap. 4 “Vero è che nell'area distinta con la particella 40 sub 4 insiste un cancello utilizzato dai sig. anche dopo luglio CP_1
2018 e nell'attualità per transitare sulla particella sub 4 sino a raggiungere la particella ex 3?” ha risposto “Confermo la circostanza. Non so quando sia stato installato il cancello. Passando vicino a quello vincolo spesso lo vedevo chiuso”.
Infine, alla domanda di cui al cap. 5 “Vero è che l'accesso attraverso la particella ex 1 (ora 273) è l'unico concretamente esercitato che consenta di transitare dalla particella ex 1 alla ex 3?” il sig. ha risposto “Confermo la circostanza. TE
Non ci son altri accessi se non quello”.
Ebbene, l'assenza (non contestata da parte resistente) di ulteriori accessi alla particella ex 3 (oggi, 267 e 268), che identifica le più volte citate aree pertinenziali, dimostra ulteriormente – ove ce ne fosse bisogno – che, in mancanza di consegna delle chiavi del cancello di accesso a dette aree dalla strada pubblica, parte pagina 18 di 21 ricorrente si trova nella concreta impossibilità di rientrare nella disponibilità di parte degli immobili locati.
Stante il pacifico, mancato integrale rilascio – da ritenersi del tutto ingiustificato, stante tutto quanto sin qui osservato - degli immobili oggetto di locazione da parte della la relativa NT obbligazione sorta in capo al conduttore per effetto dell'esercizio del diritto di recesso non può dirsi, in definitiva, a tutt'oggi correttamente adempiuta, al riguardo essendo appena il caso di rilevare – anche in applicazione degli artt. 1362 ss. c.c. – che la menzione dei “locali” contenuta all'art. 3 del contratto va interpretata come generica e riferibile a tutti gli immobili compresi nella locazione, anche perché, diversamente opinando, la previsione risulterebbe priva di senso, escludendo la debenza dell'indennità pur in presenza di una impossibilità concreta di utilizzazione dell'intero complesso in conseguenza della mancata restituzione delle aree pertinenziali circostanti.
In accoglimento della relativa domanda di parte ricorrente dovrà, pertanto, accertarsi e dichiararsi il mancato, integrale rilascio degli immobili locati da parte del conduttore NT
La predetta società ed i soci illimitatamente responsabili , Parte_2 [...]
e dovranno essere, altresì, CP_1 Controparte_2 NT condannati a corrispondere per intero ad , per i titoli di cui in TE motivazione, le somme mensili pattuite all'art. 3 del contratto di locazione inter partes, pari all'ammontare del canone maggiorato del 50%, con decorrenza dal mese di agosto 2018 e sino al mese di giugno 2020, traducendosi il mancato rilascio delle aree pertinenziali circostanti ai locali nella concreta impossibilità, per il locatore, di utilizzare, altresì, i locali medesimi, anche in considerazione dell'attività imprenditoriale ivi svolta (vendita al pubblico di auto esposte nelle aree esterne in questione).
Circa l'ammontare del canone da considerare per il calcolo dell'indennità, lo stesso va determinato in €1.500,00 mensili, posto che sempre all'art. 3 del contratto le parti in tale misura lo avevano pattuito, avuto riguardo al periodo corrente dall'01.11.2017 al 30.06.2018, data della cessazione del rapporto: il totale mensile sarà pari, quindi, a €2.250,00 (€1.500,00+€750,00).
pagina 19 di 21 Ora, considerato che pacificamente la conduttrice dal mese di agosto 2018 al mese di aprile 2019 ha versato la somma di €1.500,00 mensili, risulta dovuto per tale periodo l'importo residuo di €6.750,00 (€20.250,00-€13.500,00), pari alla differenza tra l'ammontare del dovuto per 9 mensilità e l'importo versato.
Con riferimento all'arco temporale compreso tra il maggio 2019 e il giugno
2020 (pari a 14 mensilità) – in cui, viceversa, pacificamente nulla è stato versato dalla conduttrice - sarà, viceversa, dovuto l'importo complessivo di €31.500,00
(€2.250,00x14).
Il totale ad oggi dovuto ammonta, pertanto, a €38.250,00
(€6.750,00+€31.500,00)
In accoglimento della relativa domanda i resistenti dovranno essere, in conclusione, condannati, in solido tra loro, a versare il suddetto importo in favore di parte ricorrente.
L'esito del giudizio ed il tenore della sopra citata giurisprudenza (da intendersi integralmente richiamata) in ordine al tema della piena facoltà, in capo al locatore
(anche) non proprietario, di concedere in godimento a terzi l'immobile, salvo l'obbligo di consentire al conduttore il libero godimento degli stessi (nella specie, senz'altro rispettato) impongono, infine, il rigetto della domanda riconvenzionale avanzata dai resistenti, siccome giuridicamente infondata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Rieti, definitivamente pronunciando nella causa tra le parti di cui all'epigrafe, ogni ulteriore domanda, istanza o eccezione disattesa o assorbita, così provvede;

1. accerta e dichiara il mancato, integrale rilascio in favore di TE
, da parte della
[...] NT degli immobili oggetto del contratto di locazione in data 01.11.2017 prodotto in all. 1 al fascicolo di parte ricorrente;

2. per l'effetto, condanna la NT
, e in Parte_2 NT Controparte_2 NT solido tra loro, a corrispondere alla ricorrente, per i titoli di cui in motivazione, la somma totale di €38.250,00;
pagina 20 di 21 3. respinge la domanda riconvenzionale proposta dai resistenti;

4. condanna i resistenti, in solido tra loro, a rifondere alla ricorrente le spese di lite, che liquida in complessivi €7.902,00, di cui €7.616,00 a titolo di compensi professionali ed €286,00 per esborsi, oltre alle spese forfettarie ex art. 2 D.M. n. 55/14 ed oltre ad IVA e CPA come per legge, da distrarsi in favore del procuratore della , dichiaratosi antistatario. TE
Rieti, 02.03.2025
IL GIUDICE
(Dr. Gianluca Morabito)

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