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Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, nell'udienza del 03/03/2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni della parte presente, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 55453 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024 tra
, Parte_1 rappresentato e difeso – giusta procura – dall'avv. COEN ROBERTO, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in VICOLO DELL'ORO 24 00186 ROMA attore e
Controparte_1
(C.F./P.I. ) in persona ex lege, rappresentato e difeso – giusta P.IVA_1 procura – dall'avv. LOMBARDO SILVIA, presso il cui studio è elettivamente domiciliato convenuto

CONCLUSIONI: come in atti Fatto e diritto Con atto di citazione notificato in data 15.11.2024 la parte attrice in epigrafe intimava alla o sfratto per morosità deducendo: Parte_2
- di essere proprietaria del locale terreno con sottostante cantina e servizi sito in Roma, Via Piave n. 82, descritto al N.C.E.U. al foglio n. 473, particella 107, sub. 504, ctg C/1, r.c. 4.802,15 e sub 505, ctg, C/2, classe 8, r.c. 245,83, concesso in locazione ad uso esclusivo di “vendita prodotti alimentari con somministrazione” alla con contratto Parte_2 sottoscritto il 1.4.2021, debitamente registrato all'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate Roma al n. 7267 (serie 3T) in data 8.4.2021;
- che il conduttore si era impegnato al versamento del corrispettivo mensile di euro 1.500,00;
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- che la si era resa morosa nel pagamento del complessivo Parte_2 importo di € 10.500,00 a titolo di canoni dei mesi da maggio a novembre 2024, oltre che dell'ulteriore somma di € 270,00 per la quota di registrazione contrattuale relativa alle annualità 2023 e 2024. Per tali ragioni l'intimante chiedeva la convalida dello sfratto e la emissione del decreto ingiuntivo per le somme intimate e, in caso di opposizione, la emissione di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. Alla prima udienza del 9.12.2024, parte intimata si costituiva opponendosi allo sfratto e all'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. In particolare, la deduceva l'insussistenza di Parte_2 morosità atteso che, contestualmente alla stipula del contratto, aveva consegnato alla locatrice un assegno bancario (n. 0415862652) della somma di euro 9.000 che, contrariamente a quanto riportato dall'art. 15 del contratto, sarebbe stata corrisposta non a garanzia della costituzione di una fideiussione, ma quale pagamento anticipato di canoni futuri. Peraltro, per la sola mensilità di novembre, il pagamento del canone veniva eseguito dalla conduttrice in data 20.11.2024, con appena 15 giorni di ritardo rispetto alla scadenza. Da ultimo, in merito alla richiesta di pagamento dell'importo di euro 270,00 per l'imposta di registro del contratto relativa alle annualità 2023 e 2024, parte conduttrice riferiva di aver provveduto al versamento della somma in data 5.12.2024. Ritenendo l'opposizione non fondata su prova scritta, il Giudice pronunciava ordinanza ex art. 665 c.p.c., fissando la data del rilascio dell'immobile al 25.2.2025; disponeva, altresì, il mutamento del rito e invitava le parti a procedere alla mediazione obbligatoria. Le parti depositavano memorie integrative e concordemente riferivano dell'esito negativo della mediazione. All'odierna udienza del 3.3.2025 le parti si riportavano a tutte le contestazioni effettuate nelle proprie memorie ex art. 426 c.p.p. e il Giudice decideva la causa dando lettura del dispositivo della sentenza. La domanda di risoluzione è fondata attesa la morosità del convenuto che, alla data dell'atto di intimazione, ammontava a euro 10.770,00 per canoni scaduti e imposta di registro. L'attore ha assolto agli oneri di prova che gl'incombevano ex art. 2697 c.c. Secondo i noti principî in tema di riparto dell'onere probatorio nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione (art. 1453 c.c.), incombe al creditore esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute, e di allegare il fatto d'inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare dei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte (così per tutte, da ultimo Cass. n°15659.2011: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine
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di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (conf. Cass. n°3373.2010; Cass. n°9351.2007; Cass. n°1743.2007; Cass. n°20073.2004). Nella fattispecie, l'attore ha evaso l'onere di prova che gli incombeva producendo in giudizio il contratto stipulato in data 1.4.2021 con regolare registrazione apposta in calce all'atto. L'attore ha inoltre allegato il mancato pagamento della somma di euro 270,00 relativa alla quota di registrazione del contratto per le annualità 2023 e 2024. La parte convenuta ha eccepito l'assenza di morosità e, dunque, di inadempimento rappresentando, in primo luogo, di aver provveduto al pagamento sia della mensilità di novembre, in data 20.11.2025, che dell'imposta di registro di euro 270,00, in data 5.12.2025. I predetti pagamenti non sono provati giacchè inidonei a tale scopo i documento allegati dal convenuto come doc nn.5 e 6 che non provano l'esborso effettivo. In secondo luogo, la adduceva che, contestualmente alla Parte_2 stipula dell'1.4.2021, aveva consegnato a mani della locatrice un assegno bancario dell'importo di euro 9.000,00 che veniva incassato in data 29/30.4.2021 quale pagamento anticipato di canoni futuri. Tale ultima affermazione, tuttavia, non trova riscontro nel contratto di locazione nel quale, all'art. 15, si dà atto che, a garanzia dell'adempimento della costituzione di una garanzia fideiussoria “la parte conduttrice ha consegna(to) contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto la somma di euro 9.000,00 (novemila/00) a mezzo di assegno bancario che la parte locatrice potrà incassare in attesa della consegna della fideiussione”. Risulta, dunque, evidente che l'assegno di euro 9.000,00 è stato consegnato non come pagamento anticipato di canoni futuri di locazione, ma come somma a garanzia della successiva costituzione di una fideiussione mai consegnata. Com'è noto, ai sensi dell'art. 1453 c.c., nei contratti con prestazioni corrispettive, può domandarsi al Giudice la risoluzione del contratto quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni. Nel caso di specie, la gravità dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c. deve essere valutata anche alla luce della clausola risolutiva espressa prevista dagli artt. 6 e 24 del contratto di locazione di cui parte attrice ha espressamente dichiarato di volersi avvalere agli effetti di legge. L'art. 6, in particolare, dispone che “il mancato integrale pagamento anche di una mensilità di pigione o degli oneri accessori, per un importo superiore a due mensilità del canone, qualunque ne sia il motivo, costituirà la parte conduttrice in mora […] e produrrà la risoluzione del presente contratto ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1456 c.c.”.
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Va pertanto confermato il provvedimento di rilascio già emesso e accolta la domanda di risoluzione cui segue la condanna della parte convenuta al pagamento della somma di € 10.500,00 a titolo di canoni dei mesi da maggio 2024 a novembre 2024, per € 1.500,00 ciascun mese, oltre a € 270,00 e alla penale del 10% sulle somme non corrisposte e pari a € 1.050,00 oltre ai canoni successivi eventualmente non versati sino al rilascio e gli interessi di mora nella misura prevista dal D.Lgs. n. 231/2002 e ss. mm. dalle singole scadenze sino all'effettivo soddisfo. La compensazione tra i rispettivi crediti delle parti – quello di parte convenuta per la restituzione dell'importo di euro 9.000,00 di cui al predetto assegno - potrà operare allorchè anche il detto credito diverrà liquido ed esigibile , ovvero al rilascio dell'immobile. Le spese di lite, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, sez.VI ^ civile in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei Parte_1 confronti di Controparte_1
, così decide:
[...] accoglie la domanda e accerta la avvenuta risoluzione del contratto di locazione inter partes del 1.4.2021 registrato in data 8.4.21 all'Ufficio delle Entrate Roma 1 – Trastevere n. 007267 serie 3T; conferma il provvedimento di rilascio del 26.12.2024; condanna la in persona del legale rapp.te p.t., al Parte_2 pagamento della somma di € 10.500,00 a titolo di canoni dei mesi da maggio 2024 a novembre 2024, per € 1.500,00 ciascun mese, oltre a € 270,00 e alla penale del 10% sulle somme non corrisposte e pari a € 1.050,00 oltre ai canoni successivi eventualmente non versati sino al rilascio e gli interessi di mora nella misura prevista dal D.Lgs. n. 231/2002 e ss. mm. dalle singole scadenze sino all'effettivo soddisfo;
condanna la convenuta alla refusione in favore di parte attrice delle spese di lite che liquida in euro 149,00 per esborsi ed euro 2.600,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%). Fissa in gg.30 il termine per il deposito della motivazione
Roma, 03/03/2025 Il giudice
Dott.ssa Roberta Nardone

Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione del MOT dott.ssa Carol Ruggiero.
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