REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g. 36190 dell'anno 2024 e vertente
TRA in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore, parte elettivamente domiciliata in Roma, Piazza di S. Lorenzo in Lucina n. 4, presso lo studio dell'Avv. DI CASTRO SILVIO, che la rappresenta e difende come da procura in atti
ATTORE
E
in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 tempore, parte elettivamente domiciliata in Roma, via Teulada
n. 55, presso lo studio dell'Avv. AMOROSO CARLO, che la rappresenta e difende come da procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità
All'udienza del giorno 08/04/2025, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
PREMESSO

1 - che con contratto in data 30.3.2015 registrato il 21.4.2015 presso l'Agenzia delle Entrate - Roma 4 [all. 1],
[...] ha concesso in sublocazione Parte_1 Controparte_1
(con sede in Roma Piazza dell'Unità n.

5 - cod. fisc.
- P.E.C. l'unità immobiliare P.IVA_1 Email_1 commerciale sito in Roma, via Tacito n. 34/36, angolo con Via
Valadier n. 54 (censito al Catasto Fabbricati del Comune di
Roma al foglio 406, part. 50, sub. 2, cat. C/1, classe 5, mq
48, R.C. € 3.237,56), con destinazione contrattuale di esercizio per la “vendita di prodotti alimentari e non alimentari”;
- che ai sensi dell'art. 2) del contratto, il rapporto, alla scadenza del 31.10.2019 ed in assenza di disdetta da ambo le parti, si è tacitamente rinnovato per sei anni;

- che il canone di locazione ammonta attualmente a €
3.948,00 (oltre I.V.A.)
- che nel corso del periodo contrattuale degli anni 2021/2024 la società conduttrice è già più volte incorsa in morosità nel pagamento dei corrispettivi della locazione;

- che la locataria è incorsa in morosità, non avendo corrisposto i canoni di locazione relativi alle mensilità di maggio, giugno e luglio 2024 (contabilizzati nelle fatture n. 10,
14 e 16/2024 emesse da - all. 3) per il Parte_1 complessivo importo di € 14.792,48. Ciò premesso la
[...]
intimava a lo sfratto Parte_1 Controparte_1 per morosità dalla unità immobiliare indicata in premessa e la citava a comparire dinanzi al Tribunale di Roma, all'udienza del giorno 3 settembre 2024 ore di rito, con invito a costituirsi in giudizio nei modi e termini di cui al V comma dell'art. 660
c.p.c., al fine di ottenere:
A) la convalida dello sfratto intimato;
B) l'emissione di ingiunzione di pagamento per gli importi indicati, oltre interessi legali. In caso di opposizione della intimata, a) la pronuncia di
2 ordinanza ex art. 665 c.p.c.; b) la pronuncia di ordinanza ex art. 186 bis c.p.c. per gli importi non contestati, ovvero ingiunzione ex art. 666, I comma e/o 186 ter per quelli dei quali si sarà fornita prova ai sensi dell'art. 633 e 634 c.p.c.. Inoltre, previo mutamento del rito ex artt. 667 - 426 c.p.c., si chiedeva al Tribunale di dichiarare risolto il contratto di locazione del
30.3.2015 indicato in premessa ai sensi degli artt. 1456 o comunque 1453 - 1587, n 2, cod. civ. e per l'effetto, d) condannare la conduttrice al rilascio immediato dell'immobile;
e) condannare la conduttrice al pagamento dei canoni di locazione e/o dell'indennità di occupazione e degli oneri accessori scaduti e scadendi fino al dì del rilascio, con applicazione degli interessi al saggio previsto dal IV comma dell'art. 1284 cod. civ.. Con vittoria di spese e compensi di lite, da distrarsi in favore del nominato difensore che se ne dichiara distrattario e antistatario.
Si costituiva in giudizio parte intimata formulando genericamente opposizione alla convalida
Non essendo stata fornita prova dell'effettuato pagamento delle morosità intimate “….in quanto al momento la parte locatrice dichiara che le mensilità di agosto e di settembre non risultano essere state corrisposte e che di abitudine la parte conduttrice da circa un anno corrisponde i canoni mensili con ritardo di circa trenta giorni” e non ricorrendo i gravi motivi ostativi il giudice, chiusa la prima fase del procedimento sommario con l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, disponeva la trasformazione del rito ai sensi degli articoli 667 e 426 c.p.c., con assegnazione dei termini perentori per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti. Parte attrice, in ossequio alla normativa vigente sull'obbligo di esperire il procedimento della media-conciliazione presso i competenti
3 organismi, depositava agli atti di causa il verbale comprovante l'esito negativo del detto tentativo.
La causa, esaurientemente istruita senza l'ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all'odierna udienza.
La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento.
Parte attrice infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione regolarmente registrato, dal quale risulta l'obbligazione del convenuto di corrispondere il canone nei termini espressi nell'atto introduttivo del giudizio, ha dato prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.
Il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n. 3341).
Di conseguenza il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore dedotta con l'intimazione di sfratto, in modo particolare ove l'inadempimento in esame sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel
4 pagamento del canone medesimo. (Cass. Civ., III Sez. n.
8550/1999). La valutazione dell'importanza dell'inadempimento nel contratto di locazione, la cui natura giuridica lo pone nell'ambito dei contratti sinallagmatici, va affermata anche in relazione all'esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell'art. 1375 c.c., che impone di evitare il pregiudizio dell'interesse della controparte alla corretta esecuzione dell'accordo ed al conseguimento della relativa prestazione (Cass. Civ. Sez. III, n. 19879/2011).
Pertanto la gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata solamente all'entità del danno, che potrebbe anche non sussistere, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura ed alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione.
Le omissioni poste in essere dal conduttore hanno penalizzato il locatore sotto l'aspetto economico del dedotto inadempimento ed hanno evidenziato come il comportamento posto in essere dal medesimo, in relazione all'interesse concreto del locatore al puntuale pagamento dei canoni, abbia inciso in modo decisivo sull'economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale (Cass. Civ. Sez. III, n. 15363/2010).
L'inadempimento del conduttore configura infatti una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto,
5 quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass. 1/10/2004 n. 19652).
Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell'immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità, tanto da indurre parte attrice a domandarne il rilascio in corso di causa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando, dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto l'immobile ad uso commerciale sito in Roma, via Tacito n. 34/36, angolo con Via
Valadier n. 54, confermando l'ordinanza di rilascio emessa in corso di causa;
condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice, dei canoni intimati scaduti e non pagati, ammontanti ad euro 14.792,48, alla data dell'intimazione (ammontando ciascun canone ad euro 3.948,00 oltre IVA), oltre a quelli a scadere maturati sino alla materiale riconsegna dell'immobile, oltre interessi convenzionalmente pattuiti e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze al saldo;
condanna infine parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese di giudizio, liquidate in Euro 200,00
6 per esborsi, ed Euro 3.000,00 per compensi, oltre oneri di legge, somme tutte da distrarsi in favore del procuratore costituito di parte attrice che si è dichiarato antistatario.
Così deciso in Roma, 08/04/2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Scoppetta
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