REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI VELLETRI
SEZIONE SECONDA
in persona del Giudice unico, dott.ssa Elisabetta Trimani, rientrato dalla camera di consiglio, ha pronunciato all'udienza del 17.7.2025 la seguente
SENTENZA
ex art. 429 c.p.c. nella causa civile di I grado, iscritta al n. 5144/2022 RG del Tribunale di Velletri, trattenuta in decisione all'udienza del 17.7.2025, trattata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c, promossa da
), rappresentata e difesa dall'avvocato Glauco Manzia, Parte_1 C.F._1 giusta procura in calce al ricorso, ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo in Roma
Via Francesco De Sanctis, 4;
ATTRICE-
RICORRENTE nei confronti di
) , in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e Controparte_1 P.IVA_1 difesa dall'Avv. Antonio Accattatis, giusta procura in calce alla comparsa di risposta, ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo in Roma, alla Via Vincenzo Bellini n. 10;
CONVENUTO- RESISTENTE
Oggetto: intimazione di sfratto per morosità – uso diverso;

Conclusioni: come da ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. del 17 luglio 2025;
FATTO E DIRITTO
ha citato in giudizio la società convenuta indicata in epigrafe deducendo che la stessa era Parte_1 proprietaria dell'immobile sito a Pomezia via del Mare n.32 ; che tale immobile era stato concesso in locazione ad uso commerciale alla convenuta con contratto del 14.9.2012 per la durata di anni 6 ; che il
1 contratto era stato regolarmente registrato;
che la convenuta si era resa morosa nel pagamento dei canoni di locazione che aveva corrisposto solo dopo diffide e richieste da parte della ricorrente;
che nel dicembre
13 la convenuta e aveva nuovamente interrotto il pagamento dei canoni;
che parte attrice aveva ottenuto il d.i. n. 6822/2024 per il pagamento dei canoni scaduti e non pagati per dicembre 13 e gennaio 14; che nonostante ciò, la convenuta era morosa anche nei canoni relativi al febbraio, marzo, aprile, giugno e luglio 2014; che per tali crediti parte attrice aveva ottenuto altro d.i. n. 17906/2014; che nel marzo- aprile e maggio -giugno 19, la convenuta aveva nuovamente interrotto i pagamenti;
che si erano resi necessari ulteriori solleciti e richieste di pagamento a fronte dei reiterati pagamenti tardivi da parte della convenuta del canone di locazione e degli accessori richiesti;
che parte attrice aveva provato l'abitualità della condotta tenuta da parte convenuta nel pagare in ritardo i canoni di locazione;
che tale condotta integrava un grave inadempimento che giustificava la richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice;
che tale condotta aveva determinato un danno in capo all'attrice avendone turbato le aspettative economiche;
che si chiedeva quindi la condanna di parte convenuta al risarcimento del danno da quantificarsi in via equitativa a 4 mensilità del canone.

Per questi motivi

ha chiesto di dichiarare risolto il contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice e di ordinare l'immediato rilascio del bene libero da cose e persone e di condannare la convenuta al risarcimento del danno patito dall'attrice.
Si è costituita la società convenuta indicata in epigrafe deducendo che i ritardi lamentati da parte attrice risalenti al periodo 2012-2014 e al periodo 2019 non potevano essere presi in considerazione in ragione del lungo tempo trascorso tra inadempimento e domanda giudiziale;
che i ritardi relativi ai mesi di marzo, maggio ed aprile 2020 erano da addebitare alla situazione di eccezionale gravità determinata dalla nota pandemia da VI-19 e pertanto non erano addebitabili alla convenuta;
che, quanto ai ritardi riferiti all'anno 2021, si doveva evidenziare che in tale periodo era emersa una problematica relativa all'imbocco della fogna dell'immobile; che pendeva giudizio introdotto dalla convenuta per il risarcimento dei danni derivanti da tale problematica, iscritto al n. R.G. 3160/2022; che i successivi ritardi nel pagamento del canone erano di scarsa importanza in quanto eseguiti pochi giorni dopo la scadenza;
che la quota di registrazione del contratto era stata sempre pagata dopo la presentazione della prova del relativo pagamento da parte dell'attrice; che la quota registrazione del 2021 era stata pagata con bonifico del
12.9.22; che parte attrice da lungo tempo aveva sempre accettato i pagamenti (in ritardo ) eseguiti dalla convenuta senza lamentare alcunché; che la domanda era quindi infondata;
che la domanda risarcitoria era parimenti infondata in quanto ricollegata ad eventuali eventi futuri quali quelli di ristrutturare o riadeguare l'immobile; che tale richiesta era non provata nell'an e nel quantum.

Per questi motivi

ha chiesto il rigetto delle domande spiegate da parte attrice.
Sentite le parti, sono stati concessi i termini ex art. 183 VI comma c.p.c. e rilevato che il giudizio aveva ad oggetto domanda di risoluzione di contratto di locazione, è stato disposto il mutamento del rito da
2 ordinario a speciale. La causa è stata quindi rinviata per discussione orale e decisione ex art. 429 c.p.c., assegnando alle parti termine per note conclusive sino a 10 giorni prima. All'odierna udienza, trattata ai sensi dell'art.127 ter c.p.c., le parti hanno discusso la causa come da note di udienza depositate in atti.
La domanda spiegata dall'attrice/ricorrente è infondata.
Parte ricorrente ha agito per ottenere la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale del
14.9.2012, regolarmente registrato, avente ad oggetto l'immobile sito a Pomezia via del Mare n.32 allegando l'inadempimento di parte resistente, conduttrice del predetto immobile, integrato dal sistematico ritardo nel pagamento dei canoni di locazione e degli oneri connessi (rimborso del 50% delle spese di registrazione del contratto di locazione).
Risulta invero pacifico, trattandosi di fatto non controverso tra le parti, che la resistente ha corrisposto con ritardo (e quindi rendendosi inadempiente alle obbligazioni contrattuali derivanti dal contratto di locazione, rientrando il “tempo” quale elemento dell'adempimento contrattuale) i canoni di locazione relativi all'immobile oggetto di causa e anche la propria quota relativa alle spese di registrazione del contratto.
Tali ritardi hanno da sempre caratterizzato il rapporto contrattuale tra le parti.
In tal senso, come si legge dalle premesse di tale contratto, va rilevato che la odierna ricorrente aveva concesso in locazione l'immobile alla resistente già con contratto del 21.4.1999 in relazione al quale era stato avviato un procedimento di sfratto per morosità, intrapreso ovviamente dalla odierna ricorrente, n.
R.G. 4116/2011 conclusosi con l'accordo delle parti di rinnovare il rapporto locativo alle nuove condizioni di cui al contratto oggetto di causa del 14.9.2012.
Anche durante tale ultimo contratto sono oggettivamente riscontrabili inadempimenti della resistente integrati nel non esatto adempimento delle obbligazioni contrattuali risultando spesso (per non dire sempre) il canone mensile non corrisposto “al 5 di ogni mese” , come previsto dall'art.

4.3 del contratto
, ma successivamente, di solito a metà/fine del mese di riferimento.
In questo contesto, a fronte della reiterato ritardo della resistente che si protrae sin dall'inizio del (nuovo rapporto contrattuale) avendo parte ricorrente stessa allegato ritardi relativi al periodo 2012-2014, nel maggio 19 , nel 2020 (ma durante il periodo di emergenza da pandemia VI -19) e poi nell'anno 2021
e 2022, si deve ritenere che sia in effetti configurabile in capo alla ricorrente una sorta di tolleranza nel ritardo dell'adempimento della prestazione di pagamento del canone di locazione da parte della resistente trattandosi di atteggiamento protratto nel tempo (cfr. Cass. Civ., Sez. III, n. 14240/2020, Cass. Civ., Sez.
III, ord. n. 36098/2023) che osta all'accoglimento della domanda spiegata da quest'ultima.
3 Non sposta tale valutazione il fatto che la ricorrente abbia rappresentato, nelle comunicazioni versate in atti inviate nel primo trimestre 2021 (cfr. doc. 12 13 14 allegati alla citazione) di non aver mai voluto tollerare i ritardi della resistente, trattandosi di mera formula di stile che contrasta tuttavia con la condotta manifestata dalla ricorrente sin dal lontano 2012, mancando per altro in tali comunicazioni la manifestazione di una chiara e precisa volontà della ricorrente di intendere il contratto risolto in caso di mancato adempimento puntuale delle obbligazioni contrattuali da parte della resistente. Invero, a fronte degli inadempimenti rappresentati dalla ricorrente (in relazione ai quali vi è, in effetti, un ritardo nel pagamento di circa 1/3 settimane), l'unico vero grave ritardo nel pagamento dei canoni risulta proprio quello relativo ai canoni gennaio – maggio 2021 pagati con bonifico del 22.5.21: sul punto, va osservato che parte ricorrente ebbe in ogni caso ad accettare tali pagamenti senza (nuovamente) manifestare l'intenzione di voler in ogni caso, e quindi pur a fronte del pagamento gravemente tardivo, risolvere il contratto a fronte del non esatto adempimento rilevante ex art. 1455 c.c./inadempimento della resistente.
Nessun ritardo rilevante è stato posto in essere dalla resistente con riferimento all'anno 2022 avendo parte ricorrente dato prova di aver sollecitato per tale anno solo il versamento della quota della resistente della versata imposta di registro: sul punto deve ritenersi che il tardivo pagamento di tale posta , in quanto inadempimento ad una prestazione accessoria rispetto all'obbligazione principale di pagamento del canone di locazione, non sia di per sè sufficiente in quanto tale a fondare ai sensi dell'art. 1455 c.c. la domanda di risoluzione contrattuale.
In altre parole, a fronte della non gravità di tutti gli inadempimenti della resistente ( essendo il pagamento del canone di locazione intervenuto con un ritardo non grave di 2/3 settimane) e della tolleranza di fatto manifestata dalla ricorrente nonché dell'accettazione senza riserve da parte di quest'ultima dell'unico vero grave inadempimento della resistente(relativo al pagamento a maggio dei canoni di gennaio – aprile 2021), non appaiono sussistere i presupposti per risolvere il contratto di locazione per inadempimento della odierna resistente/conduttrice, risultando pagati i canoni del 2022 e sussistendo solo un eventuale ritardo nel pagamento della quota della resistente dell' imposta di registro versata dalla ricorrente non integrante ex art. 1455 c.c. motivo per la chiesta risoluzione.
La domanda spiegata da parte ricorrente va pertanto rigettata.
Le spese di lite , liquidate come da dispositivo tenuto conto del valore della causa dichiarato da parte ricorrente ed applicati i minimi stante la non complessità della causa, vanno poste a carico di parte ricorrente in base al principio della soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale di Velletri, ogni altra domanda reietta, definitivamente pronunciando, così provvede:
4 1) rigetta le domande spiegate dall'attrice- ricorrente;

2) condanna parte attrice- ricorrente alla ripetizione in favore della convenuta – resistente delle spese di lite liquidate in € 7.052,00 per compensi, oltre accessori di legge.
Così deciso in Velletri, 17 luglio 2025
Il Giudice
dott.ssa Elisabetta Trimani
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