n. 19818/2022 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TORINO
OTTAVA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale in persona del giudice unico Antonio Carbone ha pronunciato ex art. 281
sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 19818/22 R.G. promossa da:
Parte_1
con l'Avv. Edoardo Valentino
attrice contro

Controparte_1
con l'Avv. Massimo Gotta
convenuto
premesso
che
- con citazione notificata il 25.10.22 ha instaurato il presente Parte_1
procedimento nei confronti del impugnando il punto 6 Controparte_1
della delibera dell'assemblea condominiale dell'8.7.22;
pagina 1 di 10 - il si è costituito in giudizio opponendosi alla domanda avversaria;
CP_1
- l'istruttoria è consistita nell'espletamento di una C.T.U.;
- è stato autorizzato il deposito di note difensive conclusive e di note scritte di discussione sostitutive della trattazione orale;

- alla scadenza, la causa viene decisa con la presente sentenza ai sensi dell'art. 281
sexies c.p.c.;
osservato
che
- oggetto dell'impugnazione è il punto 6 della delibera dell'8.7.22 con il quale l'assemblea condominiale ha approvato i lavori descritti nella relazione del Geom. aventi ad Pt_2
oggetto la trasformazione da magazzino ad autorimessa dei locali interrati appartenenti alle società e Controparte_2 CP_3
- il nel costituirsi in giudizio ha eccepito, preliminarmente, la carenza di CP_1
interesse attoreo ad agire perché aveva espresso voto favorevole nella Parte_1
precedente assemblea del 22.6.21, non impugnata da alcuno, con la quale i condomini all'unanimità avevano assentito alla trasformazione del magazzino interrato in autorimessa;

- ferme restando le implicazioni della prima delibera sull'impugnazione della successiva e le osservazioni nel merito che seguono, l'eccezione non appare accoglibile sotto il profilo dell'art. 100 c.p.c., trattandosi di distinte delibere, l'una di carattere generale e l'altra di puntualizzazione delle modalità tecniche dell'intervento;
*
- con il primo motivo di impugnazione ha sostenuto che la trasformazione del Parte_1
magazzino in box auto sarebbe preclusa da talune clausole del regolamento di condominio e, in particolare, dagli artt. 5, 6, 7 lett. g);
pagina 2 di 10 - la censura non involge le specifiche modalità esecutive oggetto della delibera del 2.7.21
oggetto di impugnazione, ma l'ammissibilità in sé dell'intervento;
- la doglianza è dunque contraddetta dalla precedente delibera approvata con il voto della stessa con la quale tutti i condomini avevano dato parere favorevole, Parte_1
seppur condizionato, all'intervento escludendo, così, che la trasformazione confliggesse intrinsecamente con il regolamento di condominio;

- fermo restando quanto precede, che ha carattere assorbente ed è sufficiente a determinare il rigetto del motivo di impugnazione in esame, occorre ulteriormente considerare che in materia condominiale i limiti di utilizzazione devono essere enunciati in modo espresso ed inequivoco (Cass. 23/04: “sono legittime le restrizioni alle facoltà
inerenti alla proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio di natura
contrattuale, purché formulate in modo espresso o comunque non equivoco - sì da non
lasciare alcun margine d'incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni”),
così come avvenuto nei precedenti esaminati da Cass. 17893/09, ove c'era un esplicito divieto, e da Cass. 21841/10 dove l'elenco delle sole destinazioni consentite era chiaro e specifico;

- nella fattispecie in esame l'“intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze”
(Cass. 9564/97) di vietare la destinazione del piano interrato ad autorimesse non è
rinvenibile:
a) nell'art. 5 lettera b) del regolamento che, a differenza dalla lettera c) che prescrive un'espressa ed esclusiva destinazione d'uso in relazione ai box al piano terra, non contiene un esplicito divieto e si limita ad una generica indicazione (“sono destinati a magazzini, uffici o simili”) insufficiente per affermare in modo certo e inequivoco che se ne intendesse impedire la destinazione ad autorimessa;

pagina 3 di 10 b) nell'art. 6 del regolamento che appare estraneo alla fattispecie in esame perché il parcheggio di autovetture non è equiparabile al “deposito di materiale emanante esalazioni nocive od insalubri” o all'esercizio di “industrie rumorose e simili”, dovendosi intendere queste ultime come attività artigianali o produttive;

c) nell'art. 7 lett.9) del regolamento perché il parcheggio di autovetture non è
equiparabile al “deposito (…) di materiali infiammabili, esplosivi, maleodoranti o comunque nocivi”;
- per queste ragioni il primo motivo di impugnazione non potrebbe essere, in ogni caso,
accolto;
*
- con il secondo motivo di impugnazione ha sostenuto che gli interventi Parte_1
contemplati nel progetto del Geom. avrebbero comportato anche interventi sulle Pt_2
parti strutturali dell'edificio vietati dagli artt. 1120, 1102 e 1117 ter c.c.
- in sede peritale è stato accertato che i lavori contemplati nel progetto ed effettivamente realizzati intervenendo su parti comuni – per i restanti lavori ineseguiti difetta l'interesse dell'attrice ad impugnare – sono stati i seguenti:
a) allargamento della rampa con parziale demolizione della muratura di confine per il tratto evidenziato in verde nella planimetria a pag. 22 della relazione peritale;

b) eliminazione di un pilastro sottostante il cortile e sostituzione con una travatura strutturale (croce rossa piccola nella predetta planimetria);
c) eliminazioni delle tubazioni di adduzione all'impianto di riscaldamento del magazzino;

- il terzo intervento era già stato autorizzato dalla stessa attraverso la Parte_1
delibera condominiale approvata all'unanimità il 2.7.21;
- quanto agli altri due interventi, che non hanno in alcun modo menomato la fruizione di parti comuni da parte degli altri condomini, si rileva che la giurisprudenza ha affermato pagina 4 di 10 che “a differenza dalle innovazioni - configurate dalle nuove opere, le quali immutano la
sostanza o alterano la destinazione delle parti comuni, in quanto rendono impossibile
l'utilizzazione secondo la funzione originaria, e che debbono essere deliberate
dall'assemblea (art. 1120 comma primo cod. civ.) nell'interesse di tutti i partecipanti - le
modifiche alle parti comuni dell'edificio, contemplate dall'art. 1102 cod. civ., possono
essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, al fine
di conseguire un uso più intenso, sempre che non alterino la destinazione e non
impediscano l'altrui pari uso. Pertanto, è legittima l'apertura di vetrine da esposizione nel
muro perimetrale comune, che per sua ordinaria funzione è destinato anche all'apertura
di porte e di finestre, realizzata dal singolo condomino mediante la demolizione della
parte di muro corrispondente alla sua proprietà esclusiva. Alla eventuale autorizzazione
ad apportare tale modifica concessa dall'assemblea può attribuirsi il valore di mero
riconoscimento dell'inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini a
questo tipo di utilizzazione del muro comune” (Cass. 1554/97);
- per l'applicabilità, mutatis mutandis, del richiamato principio, l'accorciamento del muro comune rientra nell'ambito delle facoltà esercitabili dalle due società proprietarie dell'ex magazzino e il voto favorevole espresso con l'impugnata delibera del 6.7.22 è
qualificabile come affermazione dell'inesistenza di un interesse e di concrete pretese degli altri condomini alla conservazione di quel tratto di muro;

- come desumibile da Cass. 16097/03, neppure la funzione portante del muro è, di per sé,
ostacolo alla sua rimozione qualora non derivi pregiudizio alla stabilità dell'edificio,
- le medesime considerazioni valgono, a maggior ragione, per la rimozione del pilastro;

- neppure la demolizione del pilastro era, dunque, di per sé vietata, ma lo sarebbe stata solo se ne fosse derivato un pregiudizio alla stabilità del fabbricato: aspetto che non riguarda il motivo di impugnazione in oggetto, ma uno di quelli successivamente trattati;

pagina 5 di 10 -

per questi motivi

si ritiene che le due società abbiano legittimamente accorciato il muro e sostituito il pilastro nell'esercizio di una facoltà esercitabile ex art. 1102 c.c. e che, rispetto a tali opere, la delibera impugnata vada intesa non come delibera autorizzativa, ma come riconoscimento dell'inesistenza dell'interesse degli altri condomini alla loro conservazione;

- si deve, pertanto, escludere che l'impugnata delibera dovesse essere assunta dalla totalità dei condomini o con le maggioranze qualificate indicate dall'attrice;
- nell'ambito del medesimo motivo di impugnazione ha sostenuto che la Parte_1
delibera del 6.7.22 sarebbe stata illegittima perché i lavori approvati avrebbero leso il decoro e la simmetria dello stabile;

- come emerge dalla relazione peritale, la censura è totalmente e manifestamente infondata in riferimento all'accorciamento del muro – intervento su una componente di alcun pregio architettonico - e, a maggior ragione, alla rimozione del pilastro e delle tubazioni che si trovavano all'interno di una proprietà esclusiva e non erano neppure visibili dagli altri condomini;

- in sede peritale è stato inoltre escluso, con condivisibile argomentazione, che l'eliminazione dei vetri delle finestrature metalliche a livello del marciapiede e l'apposizione di griglie abbia menomato l'estetica del fabbricato, trattandosi di modifica trascurabile e impercettibile che non muta apprezzabilmente il decoro della facciata;

- nessuna modifica estetica è infine derivata dalla sostituzione dei lucernari in vetrocemento con griglie di aerazione poiché l'intervento non è stato ritenuto necessario e non è stato eseguito;

- pertanto anche questo motivo di impugnazione è infondato;

*
pagina 6 di 10 - con il terzo motivo di impugnazione, articolato in alcuni sottopunti, ha Parte_1
lamentato l'illegittimità della delibera in ragione dei danni che ne risentirebbe;

- il primo sottopunto, riguardante il temuto pregiudizio alla stabilità dell'edificio, oltre ad essere anche astrattamente implausibile alla luce delle verifiche che hanno necessariamente preceduto l'esecuzione dei lavori, è superato dalla rinuncia attorea al quesito peritale n. 3 che verteva proprio su una nuova, costosissima e con ogni probabilità inutile analisi strutturale;

- in secondo luogo , proprietaria della contigua palestra nel piano interrato, ha Parte_1
sostenuto che il distacco dal riscaldamento e l'apertura delle griglie di aerazione a servizio dell'autorimessa comporterebbe un indebito aumento delle spese di riscaldamento a suo carico;

- in proposito si rileva, innanzi tutto, che il riscaldamento del magazzino era spento e le finestre erano aperte da anni, come riferito dal con affermazione non CP_1
contestata da controparte;

- va poi considerato che il distacco dal riscaldamento era stato assentito dalla stessa
[...]
all'assemblea del 2.7.21 e che l'attrice non può dolersi, a posteriori, di una Pt_1
determinazione da lei stessa approvata e non impugnata;

- il terzo sottopunto riguarda l'emissione dei gas di scarico delle autovetture che, attraverso le bocche di emissione, potrebbero raggiungere la palestra con detrimento delle persone impegnate nell'attività fisica;

- tale eventualità non comporta, di per sé, il divieto di trasformazione del magazzino in rimessa con le modalità del progetto approvato dall'assemblea, ma rileverebbe solo se, in concreto, le emissioni fossero superiori alla normale tollerabilità così da giustificare la tutela dell'art. 844 c.c.;
pagina 7 di 10 - tale aspetto, che riguarderebbe le proprietarie dei due immobili e non il Condominio,
esula dall'ambito del presente procedimento: ragione per la quale il settimo quesito peritale è stato revocato;

- il paventato rischio non ha dunque i caratteri di certezza ed entità tali da inficiare a priori
la delibera impugnata;

- identiche considerazioni valgono per il quarto sottopunto avente ad oggetto le emissioni sonore;

- ha infine prospettato rischi per la sicurezza derivanti dalla presenza di Parte_1
veicoli contenenti materiale infiammabile;

- tale rischio non può essere ravvisato in re ipsa per il solo fatto – del tutto normale in un contesto urbano – che porzioni di fabbricato ad uso autorimessa confinino con porzioni di fabbricato a diverso uso;

- inoltre l'attrice non ha specificamente indicato, come sarebbe stato suo onere, le disposizioni e le norme tecniche violate dal progetto approvato in assemblea;

- in assenza di tali indicazioni, il vaglio sulla sicurezza della modifica dei locali da magazzino ad autorimessa resta rimesso all'autorità amministrativa competente a pronunciarsi sulla prevenzione incendi e, nel caso, a prescrivere gli ulteriori interventi
Co necessari per l'integrazione del nulla osta già rilasciato al contiguo di CP_1
che condivide la rampa di discesa ai parcheggi sotterranei;
Controparte_4
- eventuali inosservanza delle misure indicare nel progetto approvato dall'assemblea riguarderebbero, infine, le sole società proprietarie dell'autorimessa e non il Condominio;

*
- con il quarto motivo di impugnazione ha sostenuto che la delibera del 6.7.22 Parte_1
sarebbe nulla per impossibilità dell'oggetto perché riguarderebbe parti private, cioè i locali interrati dalla stessa attrice e delle due società;
pagina 8 di 10 - la censura, oltre ad essere intrinsecamente contraddittoria rispetto alle altre prospettazioni attoree basate sulla lesione di parti comuni, è infondata per le considerazioni sopra illustrate sulla natura della delibera impugnata in riferimento ai tre interventi sulle parti comuni;

*
- con il quinto ed ultimo motivo di impugnazione ha sostenuto che la delibera Parte_1
sarebbe stata adottata in mancanza dei quorum necessari per la sua approvazione;

- la censura è infondata per le considerazioni svolte in precedenza in ordine alla liceità ex art. 1102 c.c. degli interventi sui beni comuni, per il fatto che la delibera non abbia modificato neppur implicitamente il regolamento condominiale e per il fatto che non richiedesse maggioranze qualificate, essendo manifestazione dell'inesistenza di un interesse degli altri condomini alla conservazione dei manufatti;

*
- l'impugnazione del sesto punto della delibera del 6.7.22 va, pertanto, respinta;

- le spese di lite seguono la soccombenza di;
Parte_1
- i relativi compensi, così come le spese di C.T.U., vengono così liquidati secondo i parametri di cui ai D.M. 55/14 e 37/2018 tenuto conto del valore indeterminabile della causa, del suo grado di difficoltà e dell'impegno richiesto dai singoli incombenti in ciascuna fase processuale:
1) compensi per il procedimento di mediazione: euro 510 pari a quanto richiesto con proposta di parcella del 26.9.22
2) compensi per il giudizio:
a) fase di studio: euro 1.700
b) fase introduttiva: euro 1.200
c) fase istruttoria: euro 2.000
pagina 9 di 10 d) fase decisionale: euro 1.500
per complessivi euro 6.910, oltre ad euro 2.932,20 per esposti (49,80 versati all'organismo di mediazione + 2.932,20 per spese documentate di CTP), 15% per spese generali, IVA se non detraibile e CPA come per legge;

- non si ravvisano, per contro, con adeguata concludenza i requisiti soggettivi di cui all'art. 96 c.p.c.;


P. Q. M.


il giudice istruttore in funzione di giudice unico,
definitivamente pronunciando,
disattesa ogni diversa istanza, eccezione e deduzione,
- respinge la domanda;

- condanna al pagamento a favore del Parte_1 [...]
delle spese processuali che liquida in euro 2.932,20 per Controparte_1
esposti ed euro 6.910 per compensi professionali, oltre a rimborso forfettario delle spese del 15%, C.P.A. ed I.V.A. come per legge qualora non detraibile dalla parte vittoriosa,
imposta di registrazione e spese successive occorrende.
- nei rapporti interni, pone definitivamente le spese di C.T.U. a carico di Parte_1
[...]
Così deciso in Torino il 19 maggio 2025.
Il giudice unico
(A. Carbone)
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