N. R.G. 2022/1034
TRIBUNALE ORDINARIO DI SASSARI
Sezione II Civile
VERBALE DI UDIENZA

Oggi 14.05.2025 sono comparsi i procuratori delle parti: l'avv. Cocco per parte ricorrente e l'avv. Isetta
per parte resistente. Entrambi si riportano ai propri scritti e insistono nelle proprie deduzioni, eccezioni e conclusioni chiedendone l'accoglimento e il rigetto di quelle di controparte.
Chiedono venga data lettura sentenza, trattandosi di rito lavoro.
Il Giudice
dà lettura del provvedimento allegato.
pagina 1 di 12
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SASSARI
SEZIONE II CIVILE
in composizione monocratica nella persona del Giudice, dott.ssa Bradamante, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa, introdotta con rito lavoro e iscritta al numero 1034 del Ruolo Generale dell'anno
2022 promossa da:
con sede in Cagliari, Via delle Rane n. 35, c.f. e p. iva , in persona Parte_1 P.IVA_1
del legale rappresentante pro tempore , nata a [...] il [...], residente in [...], Parte_2
Via dell'Erica n. 2, c.f. , elettivamente domiciliata in Oristano, Via San C.F._1
Francesco n. 18, presso lo studio dell'Avv. Rafaele Cocco che la rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso di cui costituisce allegato;

ricorrente
contro
c.f. , in persona del Sindaco pro tempore, dott. Controparte_1 P.IVA_2 Persona_1
elettivamente domiciliato in Sassari viale Umberto 93 presso lo studio dell'avv. Federico Isetta che lo rappresenta e difende per procura speciale con atto separato allegato al presente ai sensi dell'art. 83,
terzo comma, c.p.c. e art. 10 DPR 123/2011 e (allegata) deliberazione della Giunta Comunale n. 106
del 23.05.2022;
resistente la causa è stata decisa sulle seguenti pagina 2 di 12 conclusioni
nell'interesse della ricorrente, come da ricorso del 30.03.2022; nell'interesse della resistente come da comparsa di costituzione del 07.06.2022 e ribadite nelle rispettive comparse conclusionali;

Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso, ritualmente notificato, conveniva in giudizio il Parte_1 CP_1
esponendo:
[...]
- che in data 16.09.2013, la Commissione di gara del Comune di provvedeva all'aggiudicazione CP_1
della locazione della struttura turistico-ricettiva Camping Li Nibari e dello stabilimento balneare Lido
di in favore della società CP_1 Parte_1
- che, in data 20.3.2014, la ricorrente ed il Comune di stipulavano il predetto contratto di CP_1
locazione per la durata di anni quindici;

- che il canone di locazione veniva determinato in €. 140.100,00 annuali, da corrispondersi in due rate semestrali anticipate di pari importo, scadenti il giorno 31 marzo e 30 settembre;

- che contestualmente le parti sottoscrivevano il verbale di consegna nel quale erano indicate le strutture e i beni mobili presenti all'interno del complesso, tra cui genericamente, “Bungalow in
muratura, bungalow in legno, maxi bungalow, case mobili… meglio indicate e posizionate
nell'allegata planimetria e documentazione fotografica”;
- che dal 14.06.2019 le parti consensualmente rideterminavano il canone nella misura di € 90.100,00
annuali, fino alla naturale scadenza del contratto;

- che con il medesimo accordo, le parti stabilivano che, quanto ai canoni relativi all'annualità 2014,
avrebbe ceduto al il proprio credito di € 40.252,56 nei confronti Parte_1 Controparte_1
della Regione Sardegna, derivante da un indennizzo per calamità naturale (alluvione occorsa nel 2014)
e che la restante somma di € 65.528,26 sarebbe stata corrisposta in n. 5 rate annuali dell'importo di €
13.105,65 ciascuna;

pagina 3 di 12 - che le parti convenivano, altresì, che il Comune di avrebbe agito giudizio nei confronti della CP_1
società Tecnicoop e in contraddittorio con al fine di far dichiarare la proprietà, in Parte_1
proprio favore, delle case mobili oggetto di contesa, stabilendo che, in caso di accoglimento della domanda, avrebbe ripreso vigore il canone di locazione contrattualmente previsto, e cioè nella misura di € 110.100,00, mentre, in caso di rigetto della stessa, il canone sarebbe rimasto determinato in €
90.100,00 per tutta la durata naturale del contratto;

- che il ha promosso tale azione e la causa è attualmente pendente avanti il Tribunale di CP_1
Sassari con il n. 1512/2021 R.G.
Rappresentava che:
- la situazione di emergenza causata dalla pandemia Covid-19, culminata nella chiusura totale dell'azienda nel periodo marzo-maggio 2020 e nelle restrizioni protrattesi per tutto l'anno 2021, ha determinato un crollo del fatturato negli anni 2020 e 2021;
- che con note del 21.6.2020 e 19.7.2021, cui il Comune di non dava riscontro, CP_1 Parte_1
invocava la disponibilità del Comune per rinegoziare il canone di locazione divenuto ormai
[...]
eccessivamente oneroso, almeno in relazione agli anni 2020/2021, e ottenerne una congrua riduzione;

- in particolare, mentre i ricavi delle vendite e delle prestazioni negli anni 2018 e 2019 sono stati rispettivamente pari a € 745.358,00 e a € 652.626,00, gli stessi, sarebbero stati di appena € 257.198,00
l'anno 2020 e di € 334.582,00 per l'anno 2021;
- che, nonostante ciò, sarebbe riuscita a far fronte al pagamento dell'intero canone Parte_1
relativo all'anno 2020, neppure interamente dovuto stante la chiusura totale dell'attività dal giorno 11
marzo al giorno 18 maggio, a seguito dei provvedimenti normativi, rimanendo così debitrice del esclusivamente del canone relativo all'anno 2021 (€ 90.100,00) nonché di n. 2 rate Controparte_1
dell'importo di € 13.105,65 ciascuna, relative al canone 2014 ma a scadere, in forza del citato accordo,
rispettivamente il 20.8.2020 e il 20.8.2021;
pagina 4 di 12 - pur nel perdurante diniego del di rinegoziare il canone, avrebbe Controparte_1 Parte_1
beneficiato del credito di imposta previsto dalla normativa emergenziale per l'importo di € 45.050,00
da imputarsi al canone dovuto per l'anno 2020 (art. 65 D.L. 17.2.2020, n. 18, convertito in legge n.
27/2020).
Evidenziava che in virtù dei principi di lealtà a buona fede (art. 1375 c.c. e art. 2 Cost.), in materia di locazioni di strutture destinate ad uso commerciale o di contratti di affitto di azienda, le parti dovrebbero procedere alla rinegoziazione del canone in considerazione degli effetti determinati da un evento straordinario e imprevedibile quale quello determinato dalla pandemia, ciò per rideterminare l'equilibrio sinallagmatico del contratto, oppure, in applicazione dell'istituto dell'impossibilità parziale sopravvenuta dell'esecuzione della prestazione, la parte la cui prestazione non è divenuta impossibile
(parte conduttrice) dovrebbe operare una scelta tra la riduzione della prestazione da lui dovuta o il recesso, laddove non abbia interesse a un adempimento parziale.
Concludeva, pertanto, chiedendo accertarsi che il canone relativo al 2021 non sarebbe stato corrisposto da a causa di impossibilità temporanea e parziale della prestazione e, dunque, per Parte_1
causa non imputabile alla conduttrice, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1256, 1258 e 1464
c.c.; dichiararsi che le due rate dell'importo di € 13.105,65 ciascuna, dovute a titolo di residuo canone relativo all'anno 2014 ma con scadenza alla data del 20.8.2020 e del 20.8.2021 in forza dell'atto di transazione del 14.6.2019, non sarebbero state corrisposte a causa di impossibilità
temporanea e parziale della prestazione e, dunque, per causa non imputabile alla conduttrice, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1256, 1258 e 1464 c.c.; disporsi, ai sensi dell'artt. 1464 c.c., la riduzione del canone di locazione dovuto per gli anni 2020 e 2021 nella misura del 70% o nella misura maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia rispetto a quella dovuta;
disporsi, ai sensi dell'art. 1464
c.c., la riduzione delle rate del canone relativo all'anno 2014 con scadenza al 20.8.2020 e al 20.8.2021
nella misura del 70% o nella misura maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia rispetto a quella dovuta. In via subordinata, chiedeva rideterminarsi i termini di pagamento originariamente pattuiti dalle pagina 5 di 12 parti relativamente alle somme dovute a titolo di canone di locazione per l'anno 2021 e di quelle dovute con riferimento al canone relativo all'anno 2014 ma a scadere il 20.8.2020 e il 20.8.2021, in ragione della emergenza sanitaria e di tutti i provvedimenti limitativi della libertà di iniziativa economica emanati a partire dal gennaio 2020. Con vittoria di spese di lite.
Si costituiva in giudizio il , contestando quanto allegato da parte ricorrente ed Controparte_1
esponendo:
- che il bando di gara prevedeva che l'aggiudicatario avrebbe dovuto svolgere dei lavori di manutenzione straordinaria e di demolizione di abusi preesistenti a proprie spese, da iniziare entro 12 mesi dalla stipula del contratto e da terminarsi entro 36 mesi, salvi tempi maggiori per il rilascio di autorizzazioni e salvo proroghe. I lavori, poi, avrebbero dovuto essere sottoposti a collaudo da parte di un tecnico nominato dal CP_1
- che il 14.07.2017, avrebbe stipulato con D.S. (società estranea al Parte_1
presente giudizio) un contratto di cessione di ramo di azienda con contestuale cessione
Co parziale del contratto di locazione in essere con il Comune , cui il si CP_1 CP_1
opponeva;
- che a seguito della diffida del di data 21.01.2019 per l'adempimento entro 15 CP_1
giorni delle obbligazioni di pagamento dei canoni scaduti e della realizzazione delle opere di cui al contratto di locazione non ancora eseguite, veniva sottoscritta fra le stesse parti ed il
Comune di un accordo transattivo con cui il Comune accettava la cessione a DS e CP_1
conveniva con la riduzione, a decorrere dall'esercizio 2019, del canone Parte_1
originariamente previsto in € 140.100,00 annui, di € 50.000,00, di cui € 30.000,00 per effetto della citata cessione a DS del ramo d'azienda ed € 20.000,00 per l'indisponibilità, con decorrenza dall'esercizio 2018, delle case mobili rivendicate da (precedente Parte_3
gestore della struttura), e per tutto il tempo di protrazione di tale indisponibilità
(impegnandosi il ad agire contro ); CP_1 Parte_3
pagina 6 di 12 - in virtù di tale accordo, il rapporto di con il Comune di Parte_1 CP_1
proseguiva solo per il Camping Li Nibari (e non per il Lido di Sorso, ceduto a DS);
- vista la mancata presentazione del Piano attuativo (che in virtù della transazione avrebbe dovuto essere presentato entro il 14.09.2019, con proroga accordata dall'Amministrazione al
14.12.2019), il Comune intimava a di provvedere entro 30 CP_1 Parte_1
giorni, con l'avvertimento che in difetto il contratto si sarebbe inteso risolto di diritto ai sensi dell'art.1454 c.c.;
- la società trasmetteva in data 3.08.2020 un Piano di Riqualificazione che prevedeva investimenti per € 864.000,00, con nota del 10.08.2020 il Servizio Urbanistica del Comune,
richiedeva integrazioni che la società produceva solo parzialmente chiedendo ulteriore proroga;
il 08.1.2021 veniva emesso preavviso di diniego culminato col diniego definitivo del 26.03.2021;
- con nota del 4.08.2021 il Comune richiamava il contenuto della propria diffida del
30.06.2020, ribadendo che il contratto era da considerarsi risolto di diritto alla scadenza del termine di trenta giorni ivi indicato, precisando che nel lasso di tempo seguito alla risoluzione del contratto, la società risulterebbe debitrice per i danni conseguenti alla prosecuzione della detenzione dei beni locati (camping rilasciato il 22.07.2023) e per il mancato pagamento di alcuni canoni.
Ha concluso chiedendo, in via riconvenzionale, dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione ex art. 1454 c.c., per l'effetto, condannarsi al rilascio Controparte_2
dell'immobile locato (dando atto della cessazione della materia del contendere sul punto stante l'avvenuto rilascio), e condannarsi al pagamento di quanto Controparte_2
dovuto per le rate annue 2020, 2021, 2022, 2023 del canone di locazione 2014 (pari ad €
13.105,65/anno), con interessi legali dalle singole scadenze al saldo;
nonché al pagamento di quanto dovuto a titolo di danni per il periodo di protrazione della detenzione, in misura pagina 7 di 12 corrispondente al canone contrattuale ai sensi dell'art. 1591 c.c., dalla data di risoluzione del contratto sino all'effettivo rilascio, con interessi legali dalle singole scadenze al saldo, oltre al maggior danno pari al controvalore delle opere residue ex art.14 del contratto di locazione e lett. h della scrittura privata di transazione del 14.06.2019 pari ad € 731.577,47 o diversa,
oltre interessi di legge;
rigettarsi le domande della ricorrente. Con vittoria di spese di lite.
Il giudizio veniva istruito con produzioni documentali e tenuto a decisione sulle conclusioni di cui in premessa.
***
Le domande dell'attrice sono fondate e devono essere accolte per le ragioni che seguono.
Va premesso che, secondo giurisprudenza consolidata, in punto di onere della prova nell'inadempimento, “il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o
per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo
diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare
l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del
fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento”. (Cass. civ., SS. UU., 30
ottobre 2001, n. 13533).
Il rapporto tra le parti è regolato dal contratto di locazione del 20.03.2014, come integrato dalla scrittura privata di transazione del 14.06.2019. Di tale ultima scrittura va escluso il carattere novativo,
che si ha quando “l'animus novativo delle parti e il quid novi siano idonei a consentire l'individuazione
di un nuovo rapporto negoziale disciplinato autonomamente rispetto al precedente. Deve inoltre
sussistere una specifica volontà di far sorgere un diverso rapporto obbligatorio in sostituzione di
quello precedente ed estinto” (ex multis, Corte appello Salerno sez. II, 06/04/2023, n. 478; Cassazione
civile sez. trib., 27/05/2024, n.14772). Il carattere conservativo della scrittura si trae dalla clausola di cui al punto l) che così recita: “rimangono fermi tutti i diversi termini del contratto di locazione fra
pagina 8 di 12 Co Comune e ( ”; ne consegue pertanto, che essa non incorre nel divieto di Parte_1
risoluzione per inadempimento di cui all'art. 1976 c.c.
Ebbene, tale scrittura privata prevedeva, in capo a le seguenti obbligazioni: a) Parte_1
obbligo, a partire dall'esercizio 2019, di corrispondere il canone di €. 90.100,00 (€.140.100,00 - €.
50.000,00) e sino all'esito favorevole del giudizio

contro

Tecnicoop avente ad oggetto la disponibilità
di alcune casette del campeggio (esito di cui non si è a conoscenza); b) obbligo, a partire dal
20.08.2019, di corrispondere l'importo di canoni residui per l'anno 2014 per complessivi €. 65.528,26
da versare in 5 rate annuali di €. 13.105,65; c) obbligo di corrispondere i canoni residui del 2018, entro il 30.06.2019, pari a €. 100,00; d) obbligo di versare il canone per la prima rata del 2019, pari a €.
45.050,00, entro il 30.06.2019; e) obbligo di eseguire e terminare tutte le opere previste nel contratto di locazione, con obbligo di inizio entro 90 giorni dall'approvazione del progetto edilizio presentato da da presentarsi entro 90 giorni dall'approvazione del Piano attuativo, da presentarsi Parte_1
entro 90 giorni dalla scrittura transattiva del 14.06.2019 (e dunque entro il 14.09.2019). Il
completamento dei lavori era previsto entro 12 mesi dall'approvazione del progetto edilizio;
f) obbligo di collaudare le opere realizzate sino alla data della scrittura entro 90 giorni dalla stessa (e dunque entro il 14.09.2019).
E' pacifico che vi siano stati degli inadempimenti da parte di sia per quanto Parte_1
riguarda i canoni di locazione, non interamente versati, sia per quanto riguarda le opere pattuite nel contratto, non completamente eseguite.
Quanto alle opere, il contratto di locazione del 20.03.2014, prevedeva che avrebbe Parte_1
dovuto: a) eseguire le opere di prima manutenzione straordinaria di cui al successivo art. 14 (oggetto del Progetto presentato dalla società ricorrente in sede di offerta), parzialmente realizzate e collaudate in data 09.06.2020 (cfr. all. 20 resistente); b) demolire alcune opere abusive all'interno del camping di cui all'ordinanza comunale n. 07/2009; c) eseguire la manutenzione ordinaria.
pagina 9 di 12 Ora, è incontestato tra le parti che le opere non sono state completamente realizzate in quanto la non sarebbe riuscita ad ottenere le autorizzazioni necessarie per la loro esecuzione. Parte_1
In particolare, risulta documentalmente, oltre a essere pacifico, che il Progetto attuativo è stato trasmesso dalla ricorrente al Comune di in data 30.07.2020 (all. 35 ricorrente) e che sono state CP_1
richieste integrazioni da trasmettere entro il 17.12.2020 (all. 36 ricorrente), che in data 15.12.2020
veniva chiesto un incontro e il 13.01.2021 veniva richiesta documentazione da parte della società
ricorrente, per evitare nuovi rilievi sui luoghi e i relativi costi;
che i documenti sono stati parzialmente inviati dal Comune il 23.08.2021 e che, nonostante tutto, il Comune esprimeva provvedimento di diniego in data 23.06.2021. Tuttavia, da un lato, il aveva già trasmesso in data 30.06.2020 CP_1
diffida ad adempiere (facendo riferimento agli inadempimenti dell'atto di transazione); dall'altro lato,
però, la non ha ripresentato il Progetto – né ha richiesto un nuovo termine per Parte_1
presentarlo – dopo aver ricevuto la documentazione dal CP_1
Quanto ai canoni di locazione, la società ricorrente chiedeva una riduzione di quanto dovuto e/o versato per il periodo di emergenza Covid. Ebbene, sul punto, la giurisprudenza è ormai consolidata nel ritenere che “la normativa emergenziale emanata nel corso della pandemia da covid-19 non prevede
una sospensione dell'obbligo di corrispondere i canoni di locazione o di diminuirne l'importo ad nutum
del conduttore: dirimente in tal senso è la circostanza per cui gli interventi governativi in materia
locatizia si sono limitati a concedere agevolazioni di natura fiscale in favore delle imprese la cui
attività è stata sospesa a seguito delle misure restrittive "anti coronavirus", ma non hanno concesso
un'esenzione dal pagamento dei canoni, e ciò sta a significare una ben precisa volontà del legislatore
di non far venir meno né limitare l'obbligazione di versare il canone stesso” (Tribunale Firenze, sez. II,
18/05/2022, n. 1447) e che “la chiusura obbligatoria durante la pandemia da Covid-19 (cd. lockdown)
non configura per il locatore un obbligo di rinegoziare un contratto di locazione ad uso commerciale
divenuto svantaggioso per il conduttore, né dà al giudice la possibilità di modificarlo d'ufficio (ad
esempio riducendo temporaneamente i canoni di locazione) al di fuori dei casi espressamente previste
pagina 10 di 12 dalla legge. Infatti, la rinegoziazione delle condizioni del contratto compete soltanto alla libera
volontà delle parti”, alle quali non può essere, pertanto, imputata la violazione dei canoni di correttezza e buona fede per il caso di mancata rinegoziazione (Tribunale Roma, sez. VI, 05/01/2022, n. 234).
Pertanto, la società ricorrente risulta inadempiente anche sotto il profilo dei canoni dovuti e non versati,
per complessivi €. 346.233,90 così calcolati: tenuto conto che nella diffida ad adempiere veniva richiesta la somma di €. 11.755,65 come prima rata di arretrati del 2014 scaduta il 14.12.2019, cui seguono le successive rate di €. 13.105,65 per il 2020, 2021, 2022, 2023 (5 rate) per complessivi €.
64.178,25 e che per il successivo anno 2020 sono dovuti ulteriori €. 45.050,00 fino al 30.06.2020 (data in cui il contratto si è risolto), mentre per gli anni successivi 2021, 2022 sino al rilascio del 22.07.2023
è dovuta indennità di occupazione da quantificarsi in misura pari ai canoni convenuti e vigenti all'epoca della risoluzione e quindi in €. 180.200,00 più una rata per il 2023 di €. 45.050,00
(Cassazione civile sez. III, 17/07/2024, n.19808, Tribunale Bari sez. I, 13/02/2024, n.714).
Ne consegue che, a parere di questo Tribunale, che vi è inadempimento imputabile a Parte_1
e che lo stesso, anche se in questa sede non rileva, deve ritenersi di non scarsa importanza,
[...]
avuto riguardo all'interesse del soprattutto per quanto riguarda la mancata Controparte_1
esecuzione delle opere per cui la gara è stata bandita. Infatti, il contratto si è già risolto in forza della diffida ad adempiere del di , tenuto anche conto della più recente giurisprudenza CP_1 CP_1
secondo cui “la diffida ad adempiere produce la risoluzione del negozio in conseguenza
dell'intimazione: in sostanza, con la diffida ad adempiere la parte che se ne avvale manifesta
legittimamente una volontà, consistente nell'esplicazione di un potere unilaterale di disposizione delle
sorti del contratto, che di per sé non influisce direttamente nella realtà giuridica - anche in
considerazione del fatto che essa dà luogo all'automatica risoluzione "ipso jure" del
vincolo sinallagmatico - senza la necessità di una pronuncia giudiziale nel caso di inutile decorso del
termine assegnato all'altra parte” (Tribunale Bologna sez. II, 16/07/2024, n. 2076) – diffida ad pagina 11 di 12 adempiere cui non è ammessa rinuncia tacita o esplicita, in quanto al verificarsi del fatto, il contratto si risolve automaticamente di diritto.
La domanda di risarcimento del maggior danno deve essere rigettata in quanto sfornita di prova.
Quanto, da ultimo alla domanda di rilascio del campeggio, va dichiarata la cessazione della materia del contendere sul punto, essendo lo stesso stato riconsegnato al Comune di il 22.07.2023. CP_1
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate secondo il D.M. vigente, parametri medi,
ad esclusione della fase istruttoria che non si è tenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando:
a) rigetta le domande di parte attrice;

b) accoglie la domanda riconvenzionale del convenuto e dichiara la risoluzione del contratto tra e il Comune di e, per l'effetto, condanna al Parte_1 CP_1 Parte_1
pagamento dei canoni scaduti e indennità di occupazione per l'importo di complessivi €.
346.233,90, con interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

b) dichiara la cessazione della materia del contendere sulla domanda relativa al rilascio dell'immobile;
c) condanna al pagamento al Comune di delle spese di lite che Parte_1 CP_1
liquida in €. 5.810,00, oltre rimborso c.u. e spese vive, rimborso forfettario 15%, iva e cnpa,
oltre oneri di legge.
Così deciso in Sassari, in data 14.05.2025.
Il Giudice
I.Bradamante
pagina 12 di 12