N.R.G. 5683/2022

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI LECCE SECONDA SEZIONE CIVILE in persona del Giudice unico, dott.ssa Agnese Di Battista, ha emesso la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 5683/2022, TRA
elettivamente domiciliata in Trepuzzi, Largo Margherita n. 55, presso lo studio dell'Avv. Parte_1
EO Tarantini, che la rappresenta e difende come da procura a margine dell'atto di citazione;
ATTRICE CONTRO
rappresentato e difeso, giusta procura speciale ad litem allegata alla comparsa di Controparte_1 costituzione e risposta, dall'Avv. Francesco Gollinelli, CONVENUTO E in persona del legale rappresentante p.t., elettivamente Controparte_2 domiciliato in Lecce, via Francesco Lo Re, n. 6, presso lo studio dell'Avv. Stefano Paladini, che lo rappresenta e difende, per mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTO
CONCLUSIONI: all'udienza di precisazione delle conclusioni svolta con trattazione scritta in data 05.06.2025, i procuratori delle parti concludevano come da note scritte.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO ALLA BASE DELLA DECISIONE

Con atto di citazione notificato il 20.07.2022, conveniva in giudizio, dinanzi a questo Parte_1
Tribunale, e la esponendo di aver effettuato in data Controparte_1 Controparte_3
13.12.2021 una proposta di acquisto, per il tramite dell'agenzia convenuta, per l'immobile sito in Nardò via Lissandri, n. 36 piano terra e distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Nardò al foglio 127, particella 600, sub 2, 7,8 cat. A/3, versando alla stessa agenzia la somma di € 3.420,00. Aggiungeva che in data 16.02.2022 sottoscriveva contratto preliminare di compravendita con cui si impegnava ad acquistare da l'immobile oggetto della proposta di vendita, fissando il prezzo in € Controparte_1
115.000,00 dei quali venivano versati € 15.000,00 contestualmente alla sottoscrizione del preliminare a titolo di acconto sul prezzo e di caparra confirmatoria, precisando che le parti avevano stabilito che la stipula del contratto definitivo di vendita e la consegna degli immobili, franchi da ipoteche e oneri pregiudizievoli e liberi da persone e cose, sarebbe dovuta avvenire entro il 31.03.2022 tempo utile per consentirle di accedere al credito presso un istituto bancario. Proseguiva rilevando che a seguito della contestazione, da parte dell'istituto di credito interessato per l'erogazione del mutuo, dell'esistenza di un gravame sul bene oggetto di compravendita invitava il promittente venditore ad eliminare la problematica insorta al fine di poter addivenire alla stipula del contratto definitivo. Stante la persistenza della pregiudizievole, nonostante fosse trascorso il termine per la stipula del definitivo, aveva intimato e diffidato, con raccomandata del 04.05.2022, il alla Parte_1 Controparte_1 1 restituzione ex art. 1385, secondo comma c.c. del doppio della caparra e la alla Controparte_3 restituzione delle somme corrisposte per l'attività di intermediazione svolta dalla stessa. Pertanto, l'attrice chiedeva che venisse dichiarata la legittimità del recesso esercitato, con condanna di CP_1
ai sensi dell'art. 1385, secondo comma, c.c., al pagamento della somma di € 30.000,00 e della
[...] alla restituzione della somma di € 3.430,00 versata per l'attività di intermediazione, Controparte_2 oltre interessi dalla data di diffida sino al soddisfo, con condanna dei convenuti, al pagamento delle spese e competenze del giudizio. Con distinte comparse di costituzione e risposta si costituivano sia che Controparte_1 Controparte_2
i quali contestavano le avverse pretese, sostenendo l'insussistenza del gravame sull'immobile oggetto di
[...] compravendita con contestuale assenza dei presupposti per la dichiarazione di inadempimento ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c. Rappresentavano altresì che se il promissario acquirente avesse usato l'ordinaria diligenza del buon padre di famiglia, ex art. 1176 cod. civ., si sarebbe reso conto della natura meramente formale della trascrizione della sentenza di fallimento sull'immobile e si sarebbe attivato utilmente presso altri istituti di credito. Pertanto, concludeva chiedendo il rigetto delle avverse pretese e, in via riconvenzionale, Controparte_1 che fosse pronunciata sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. in luogo del rogito notarile, avente efficacia traslativa del contratto definitivo promesso e non concluso in merito al suddetto contratto preliminare, con ordine di trascrizione dell'emananda sentenza nei registri immobiliari;
in via riconvenzionale, subordinata, chiedeva, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, condannare la società
[...]
alla restituzione in suo favore della somma di € 4.209,00 versato a titolo di provvigione con la CP_2 maggiorazione degli interessi dal dì del dovuto al saldo;
con vittoria di spese, competenze e compensi professionali del giudizio. L'agenzia concludeva chiedendo il rigetto delle avverse pretese perché insussistenti, Controparte_2 domandando altresì la riduzione, in caso di accertamento del concorso del fatto colposo ex art. 1227 cod. civ. a carico dell'attrice, del risarcimento eventualmente dovuto;
con vittoria di spese e competenze del giudizio. Il Tribunale, sciogliendo la riserva assunta all'udienza di comparizione tenutasi ex art. 127 c.p.c. in data 02.03.2023, respingeva l'eccezione di improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria, sollevata da ritenendo la materia oggetto di controversia Controparte_2 non compresa nelle materie indicate nell'art. 5 comma 1 bis d.lgs.vo n.28/2010. La causa veniva istruita in via documentale e, in data 05.06.2025, veniva trattenuta in decisione, previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
******** La domanda attorea, volta ad ottenere l'accertamento della legittimità dell'esercizio del diritto di recesso, deve essere accolta con conseguente rigetto della domanda riconvenzionale proposta dal convenuto. La domanda dell'attrice è finalizzata all'accertamento della legittimità del recesso dal contratto operato, ai sensi dell'art. 1385, secondo comma, c.c., in ragione del dedotto inadempimento imputabile al promittente venditore, consistito nella promessa in vendita di un immobile gravato da trascrizione pregiudizievole ed alla conseguente condanna dello stesso al versamento del doppio della caparra confirmatoria ricevuta. Avendo l'attrice, nel presente giudizio, operato una precisa scelta con riguardo al rimedio da esperire a fronte dell'inadempimento della controparte evocata in giudizio, occorre verificare l'esistenza dei presupposti per l'applicazione della disciplina di cui all'art. 1385, secondo comma, c.c. e l'assolvimento degli oneri probatori previsti dall'art. 2697 comma 1° c.c. in ordine alla sussistenza degli elementi costitutivi necessari ai fini dell'accoglimento della domanda azionata. Nel caso di specie, risultano documentalmente provate, oltreché incontestate: i) la sussistenza della proposta di acquisto del 13.12.2021 formulata da per il tramite dell'agenzia Parte_1 Controparte_2 per l'acquisto dell'immobile sito in Nardò, alla via Lissandri n. 36, piano terra e distinta al Catasto Fabbricati del Comune di Nardò al foglio 127, particella 600, sub 2, 7,8 cat. A/3, con contestuale versamento alla stessa
2 agenzia della somma di € 3.420,00 per l'attività di intermediazione (vedi allegato n. 1 atto di citazione); ii) la stipula del contratto preliminare di compravendita tra le parti in data 16.02.2022, con cui si Parte_1 obbligava ad acquistare da l'unità immobiliare descritta nella proposta di acquisto del Controparte_1
13.12.2021 (vedi documento n. 2 allegato all'atto di citazione); iii) la corresponsione da parte dell'attrice a della somma di € 15.000,00 tramite bonifico n.1101220480187794 Banca Unicredit del Controparte_1
17/02/2022 a titolo di acconto sul prezzo e di caparra confirmatoria (documento n. 4 allegato all'atto di citazione); iv) l'esistenza di una trascrizione pregiudizievole sull'immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita alla data di sottoscrizione del preliminare di vendita (vedi allegato n. 6 dell'atto di citazione); v) l'invito rivolto al promittente venditore ad eliminare il pregiudizio presente sull'immobile con raccomandata a.r. del 05.04.2022 (allegato 7 all'atto di citazione); vi) il successivo esercizio da parte dell'attrice del recesso dal contratto per inadempimento di con richiesta di restituzione del doppio della caparra Controparte_1 confirmatoria nonché restituzione di quanto versato a titolo di provvigione alla con Controparte_2 raccomandata a.r. del 04.05.2022 (allegato 8 all'atto di citazione). Presupposto necessario del recesso è l'inadempimento del debitore, che deve rivestire una notevole importanza, avuto riguardo all'interesse della controparte. Inoltre, l'inadempimento deve essere imputabile all'obbligato, quanto meno a titolo di colpa. La colpa, pur presumendosi, deve essere esclusa quando il debitore prova che l'inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile (art. 1218 c.c.). Nel caso di specie, all'esito dell'esame documentale, può dirsi giustificato il recesso esercitato dall'attrice a fronte del mancato adempimento, da parte di agli obblighi posti a carico del promittente Controparte_1 venditore e declinati dall'art. 2 “…l'unità immobiliare in oggetto sarà trasferita all'atto del rogito libera da iscrizioni ipotecarie, oneri, liti in corso, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi anche fiscali,..” e dall'art. 6
“…la parte promittente venditrice garantisce la piena proprietà e la completa libertà dell'unità immobiliare compravenduta.…la parte promittente la garantisce altresì libera da pesi, oneri, vincoli, diritti di prelazione, trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli, privilegi fiscali, liti in corso, e si obbliga in conseguenza per i casi di evizione come per legge.” del contratto preliminare concluso inter partes. Il promittente venditore, non ha tenuto una condotta idonea ad integrare gli obblighi di attivazione e collaborazione che gravavano sullo stesso, al fine di consentire il buon esito del progetto negoziale, in quanto non solo ha nascosto all'attrice - ed anche all'agente mediatore - l'esistenza di una pregiudiziale sull'immobile oggetto del contratto preliminare, ma non si è nemmeno attivato per eliminare la pregiudizievole gravante sull'immobile, limitandosi ad asserirne la valenza puramente formale. È provata per tabulas l'emersione della trascrizione pregiudiziale sull'unità immobiliare de quo solo e soltanto con la relazione notarile del Notaio Dr. resa in data 22.02.2022, successivamente Persona_1 confermata dalla comunicazione del 28.02.2022 inviata a dall'istituto di credito consultato Parte_1 dalla stessa con cui veniva rifiutato il mutuo richiesto. Non è stata fornita dai convenuti la prova di una conoscenza pregressa della suindicata pregiudiziale da parte del promissario acquirente rispetto alla sottoscrizione del preliminare di vendita. Invero, secondo l'orientamento seguito dalla più recente giurisprudenza di legittimità “…costituisce grave inadempimento del promittente venditore, integrante violazione degli obblighi di correttezza e buona fede nelle trattative e nell'esecuzione del contratto, l'omessa dichiarazione dell'esistenza di un gravame iscritto sull'immobile promesso in vendita, anche qualora tale gravame sia stato successivamente cancellato o dichiarato illegittimo. La circostanza oggettiva che al tempo della conclusione del preliminare insistesse sul bene un gravame non dichiarato, a fronte di una espressa garanzia contraria fornita dal promittente venditore, rileva ai fini della legittimità del recesso della promissaria acquirente, indipendentemente dalla successiva rimozione del vincolo e dalla sua eventuale inopponibilità. L'asserita ignoranza del promittente venditore circa l'esistenza dell'iscrizione ipotecaria non esclude la sua responsabilità per l'omessa comunicazione alla controparte del gravame pregiudizievole. La parte adempiente che recede legittimamente dal contratto preliminare per grave inadempimento della controparte ha diritto a percepire il doppio della caparra
3 confirmatoria versata, restando tale tutela alternativa solo alla contestuale richiesta del risarcimento integrale dei danni.” (Cass. Cassazione civile Sez. II ordinanza n. 25392 del 29 agosto 2023). L'attrice ha diritto di liberarsi dal vincolo del compromesso. È di tutta evidenza che la trascrizione della sentenza di fallimento, a lei ignota prima delle informazioni versategli dal notaio di fiducia, confermate dall'istituto di credito consultato per la richiesta di mutuo, è un gravame pregiudizievole che incide negativamente sulla sicurezza e convenienza dell'affare e pertanto altera l'equilibrio sinallagmatico programmato dal preliminare, ovvero l'assetto d'interessi in gioco. Il promissario acquirente, che secondo logica non avrebbe portato avanti le trattative e firmato, a quelle condizioni, l'impegno negoziale se avesse saputo del vincolo di indisponibilità giuridica del cespite (artt.2913 ss. c.c. e 560 c.p.c.), ha legittimamente attivato il recesso disciplinato dall'art. 1385, secondo comma, c.c. Il colpevole inadempimento di è nella realtà dei fatti. La sua differente versione è priva di Controparte_1 riscontri probatori e di certo non lo esime da responsabilità contrattuale per le indicazioni ingannevoli confermate e sottoscritte in sede di preliminare, lesive dell'altrui affidamento. Il promittente venditore ha scientemente garantito la libera ed agevole commerciabilità del cespite pur sapendo del vincolo fallimentare gravante sullo stesso, perseverando così in una condotta illegittima (arg. ex art.1482 c.c.) contraria anche ai canoni di buona fede e correttezza (artt.1175-1375 c.c.) perché foriera di false aspettative sulla fattibilità dell'operazione. Pertanto, non risulta rilevante il fatto, dedotto dai convenuti, secondo cui il promissario acquirente utilizzando l'ordinaria diligenza del buon padre di famiglia, ex art. 1176 c.c., avrebbe potuto avere notizia della trascrizione pregiudizievole ed avrebbe altresì potuto attivarsi trovando un altro istituto di credito disposto ad erogare il mutuo occorrente per perfezionale la compravendita. Da un lato, infatti, la scelta della banca con la quale contrarre il finanziamento spetta alla parte che assume l'onere di provvedere alla restituzione del prestito, e non ad altri, ancorché interessati acché il progetto negoziale previsto dal contratto preliminare di compravendita abbia esecuzione e, dall'altro lato, non risulta alcun obbligo a carico del promissario acquirente di provvedere alla ricerca dell'istituto finanziario, né del promittente venditore di accettare l'esito di detta attività, onde l'eventuale dimostrazione della circostanza di cui si discute non è idonea ad incidere sul sinallagma contrattuale, essendo essa estranea agli obblighi reciprocamente assunti dalle parti con il preliminare di cui è causa. Ed infine, la circostanza che quest'ultimo potesse essere erogato da un qualsiasi istituto di credito non dimostra né che l'atto di compravendita fosse lecitamente rogabile, né che il cespite fosse libero da pesi ed oneri, essendo astrattamente possibile, sotto il primo profilo, che la banca possa erogare un finanziamento sulla base di un errore di valutazione, e, sotto il secondo aspetto, che l'erogazione possa essere assistita da garanzia costituita su un bene gravato da altri vincoli. La valutazione che l'istituto di credito esegue ai fini dell'erogabilità del finanziamento richiesto per un acquisto immobiliare non ha quindi alcuna diretta incidenza sul rispetto, da parte dei contraenti, delle obbligazioni da essi rispettivamente assunte con il contratto preliminare di compravendita da essi sottoscritto. Quanto agli effetti restitutori dell'inadempimento del promittente venditore, stante la previsione in seno al contratto preliminare di una disciplina convenzionale stabilita dalle parti per l'ipotesi di mancato trasferimento del bene, dovrà trovare applicazione la clausola di cui all'art. 11 del suddetto contratto, alla cui stregua
“l'indisponibilità della parte promittente venditrice sottoscrivere il contratto definitivo comporterà a carico della stessa l'obbligo di restituire il doppio della caparra di cui al punto 4 nonché la restituzione delle altre somme ricevute a titolo di acconto sul prezzo di acquisto” ( doc. 3 fascicolo attoreo). Pertanto, la legittimità del recesso obbliga a restituire all'attore il doppio della caparra Controparte_1 versata all'atto della stipula del preliminare pari ad € 30.000,00. Devono poi riconoscersi gli interessi legali sulla sorte capitale. Inoltre, l'accertata legittimità del recesso esercitato da comporta ipso facto, per la mancanza Parte_1 dei presupposti normativamente previsti, il rigetto della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. proposta in via riconvenzionale da Controparte_1
4 Passando ad esaminare la posizione dell'agenzia la cui responsabilità contrattuale Controparte_2 viene invocata sia dal promissario acquirente che dal promittente venditore, si devono rigettare le richieste formulate da e per i motivi di seguito esposti. Parte_1 Controparte_1
In primis, dall'analisi della documentazione, è emersa la comune intenzione delle parti di condizionare il diritto del mediatore alla corresponsione della provvigione alla stipula del contratto preliminare, così come è possibile leggere all'art. 13 del preliminare di vendita del 16.02.2022. (allegato 3 atto di citazione). Inoltre, l'obbligo d'informazione gravante sul mediatore, ex articolo 1759 cod. civ., «va commisurato alla normale diligenza cui deve conformarsi il professionista di media capacità», ai sensi dell'articolo 1176 codice civile. E in essa non può dirsi rientrante l'obbligo di compiere specifiche indagini sullo stato giuridico dell'immobile, salvo che non vi sia stato uno specifico incarico in tal senso». Orbene, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico- giuridico. Pertanto, in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non è ricompreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli (cfr. Cass. 17/8849; Cass. 12/19075; Cass. 10/16623; Cass. 09/15926; Cass. 06/822). Nella specie, è da escludere che la abbia tenuto una condotta reticente, censura su cui Controparte_2 si appuntano le difese dell'attore. Non vi è prova, invero, che l'intermediaria sia stata notiziata dal promittente venditore della trascrizione della sentenza di fallimento né che ne abbia avuto conoscenza aliunde e ne abbia dolosamente taciuto l'esistenza a Parte_1
È poi corretto affermare che l'incarico mediatorio ricevuto prima da (con la proposta di Parte_1 acquisto del 13.12.2021) e poi da (con l'accettazione della proposta di acquisto) non ha Controparte_1 comportato l'obbligo di svolgere indagini specifiche circa l'esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sul bene. Difetta una previsione diversa e, a ben vedere, la stessa assunzione di impegno e di garanzia del promittente venditore (sulla disponibilità del bene), positivamente riscontrata dall'aspirante compratore, depone per l'esonero da ulteriori controlli a carico del mediatore, che ha dunque appreso sine culpa del vincolo fallimentare solo dopo il rapido perfezionarsi del compromesso. Devono, pertanto, essere rigettate le domande restitutorie formulate da e Controparte_1 Parte_1 nei confronti della Controparte_2
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, ai sensi del D.M. 147/2022, assunto quale scaglione di riferimento nei suoi valori medi, con riduzione del 25% per la fase istruttoria, quello compreso da 26.000,01 a 52.000,00.

P.Q.M.

il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, disattesa ogni diversa istanza ed eccezione, così provvede:
1) Accoglie la domanda proposta da e, per l'effetto, dichiara legittimo il recesso, ex art. 1385, Parte_1 co. 2, c.c., esercitato in data 04.05.2022 dal contratto preliminare di compravendita del 16.02.2022;
2) Condanna il convenuto alla corresponsione in favore dell'attrice della Controparte_1 Parte_2 somma di € 30.000,00, quale doppio della caparra, oltre interessi al tasso legale con decorrenza dalla data della domanda fino al soddisfo;

3) condanna al pagamento in favore di delle spese di lite che liquida in Controparte_1 Parte_1 complessivi € 7.164,00 per compensi, oltre spese generali, Iva e Cpa come per legge;
3) rigetta le domande proposte nei confronti di in persona del suo legale rappresentante Controparte_2 pro tempore, e, per l'effetto, condanna e in solido tra loro, a rifondere alla Controparte_1 Parte_1 convenuta le competenze di lite, che liquida in € 3.800,00 per compensi, oltre spese generali, Iva e Cpa come per legge. Lecce, 3.12.2025
IL GIUDICE
5 Dott.ssa Agnese Di Battista
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