n. r.g. 75/2022

TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Il Giudice dott.ssa Alice Buonafede, nella causa civile iscritta al n. r.g. 75/2022, dato atto della sostituzione dell'udienza del 20.11.2025, fissata per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale della causa ex art. 281 sexies c.p.c., con il deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.; lette le note depositate dalle parti, in cui la parte attrice ha precisato le conclusioni riportandosi a quelle rassegnate nell'atto di citazione, reiterando le istanze istruttorie non accolte, mentre la parte convenuta ha richiamato le conclusioni rassegnate nella propria comparsa di costituzione, insistendo affinché sia accolta l'istanza di esibizione già proposta e sia considerato tempestivo il deposito della sentenza n. 2369/2022, pronunciata da questo Tribunale;



p.q.m.


decide come da provvedimento che deposita contestualmente, da considerare letto in udienza, ai sensi dell'art. 127 ter, ultimo comma, c.p.c.
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
1 n. r.g. 75/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Alice
Buonafede, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ai sensi degli artt. 281 sexies e 127 ter, ultimo comma, c.p.c., nella causa civile di primo grado iscritta al n. 75 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili relativi all'anno
2022, a seguito di discussione tenutasi all'udienza del 20.11.2025, di cui è stata disposta la sostituzione con il deposito di note scritte, promossa da:
(p. iva e Parte_1 P.IVA_1 Parte_2
(p. iva , entrambe in persona del legale rappresentante pro
[...] P.IVA_2
tempore, elettivamente domiciliate in Roma, alla via dei Velieri n. 76, presso lo studio dell'avv. Luca Mangiavacchi, che le rappresenta e difende in virtù di procura allegata all'atto di citazione;

Opponenti
contro
(C.F. Controparte_1
, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente P.IVA_3
domiciliata in Velletri, al corso della Repubblica n. 49, presso lo studio dell'avv. Paolo
2 D'Eletto, che la rappresenta e difende in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

Opposta
Oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo;
domanda di adempimento;

Conclusioni delle parti: come da note depositate nel termine assegnato ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Il presente procedimento è stato introdotto dalla Parte_1
e dalla in opposizione al decreto ingiuntivo n. 2868/2021, Parte_2
emesso da questo Tribunale, pubblicato in data 24.11.2021, con cui è stato loro ingiunto il pagamento in solido, in favore della Controparte_1 della complessiva somma di euro 40.099,98, a titolo di canoni scaduti e non corrisposti e di spese accessorie, in virtù di un contratto di locazione di immobile e di attività, stipulato dalla prima, oltre interessi al tasso convenzionale del 6% e spese del procedimento monitorio.
Le opponenti hanno, nella specie, sostenuto:
- che la non può considerarsi obbligata, sul piano Parte_1
passivo, rispetto alle pretese azionate in sede monitoria, in quanto la scrittura privata sottoscritta in data 4.2.2016 non reca soltanto l'assunzione di una posizione di garanzia in capo alla ma integra un accollo, da parte della stessa, dei debiti alla prima Parte_2 riferibili;

- che l'accettazione dell'accollo da parte dell'opposta implica l'immediata liberazione della debitrice originaria e che, anche ove si configurasse un accollo non liberatorio, la creditrice sarebbe tenuta a rivolgersi per l'adempimento dapprima all'accollante e, solo successivamente, all'accollata;
- che il contratto da cui sono sorte le pretese creditorie azionate deve qualificarsi, non già come un contratto di affitto di ramo di azienda, ma come contratto di locazione di immobile ad uso commerciale, di talché la pretesa azionata in sede monitoria non è
3 sufficientemente determinata nella causa petendi e nel petitum;
- che l'attribuzione al locatore della facoltà di recedere anticipatamente, prevista dal contratto sottoscritto dalle parti, si pone in contrasto con la disciplina di cui all'art. 27 della l. n. 392 del 1978;
- che sono state interamente saldate le fatture nn. 10017080 e 10017081 del 19.3.2021, con assegno circolare n. QE4060543014 del 22.3.2021 di euro 4.516,14; le fatture nn.
10021193 e 10021194 del 8.4.2021, con assegno n. 1047627912-06 del 3.5.2021 di euro
4.516,14; le fatture nn. 10028995 e 10028996 del 11.5.2021, con assegno circolare n.
QE4060543044 del 18.5.2021 di euro 4.516,14; le fatture nn. 10034620 e 10034622 del
4.6.2021, con assegno circolare n. QE6102429 del 14.6.2021 di euro 4.516,14; le fatture nn. 10043784 e 10043785 del 14.7.2021, con assegno circolare n. QE6040897 del
13.7.2021 di euro 4.516,14, per cui dalla somma ingiunta deve essere decurtato l'importo di euro 22.580,70, già versato;

- che, in data 4.2.2016, le parti hanno concordato il pagamento forfettario, con cadenza mensile, dell'importo di euro 750,00, a titolo di oneri relativi alle utenze, salvo conguaglio annuale sulla base dei reali consumi registrati;

- che la reale misurazione dei consumi ai fini del conguaglio non è mai stata effettuata dalla locatrice, per cui è verosimile che, a seguito di detta operazione, residui un controcredito in capo alla conduttrice;

- che la società conduttrice, a far data dal marzo 2020, ha visto diminuire il suo volume d'affari a causa dell'emergenza epidemiologica in atto e che, nonostante ciò, la locatrice ha preteso il pagamento dell'intero canone pattuito;

- che deve riconoscersi in capo al conduttore il diritto di conseguire una riduzione del canone in ragione delle limitazioni all'esercizio dell'attività commerciale, imposte dalla disciplina emergenziale;

- che, avendo la stessa versato dal mese di marzo 2020 al mese di maggio 2021
l'importo complessivo di euro 52.725,14 (pari ad euro 3.766,14, i.v.a. inclusa, per 14 mensilità) a titolo di soli canoni di locazione, detto importo dovrà essere ricondotto alla minore somma di euro 26.362,98, con diritto della conduttrice di conseguire la
4 restituzione delle somme corrisposte in eccesso.
Sulla scorta di tali circostanze, le opponenti hanno così concluso: “In via preliminare: - per i motivi indicati sub. par. I del presente atto, accertare e dichiarare il difetto di legittimazione passiva in capo all'opponente , per Parte_1
l'effetto, revocare nei suoi confronti il decreto ingiuntivo opposto e rigettare ogni avversa domanda di pagamento avanzata ai suoi danni dalla convenuta-opposta; - in ogni caso, accertare e dichiarare, per i medesimi motivi, l'assenza di titolarità dal lato passivo del rapporto di credito in capo all'opponente , per Parte_1
l'effetto, revocare nei suoi confronti il decreto ingiuntivo opposto nonché rigettare ogni domanda di pagamento avanzata ai suoi danni dalla convenuta-opposta; - in subordine, per i motivi indicati sub. par. II del presente atto, accertare e dichiarare l'inammissibilità
e/o comunque l'infondatezza anche nel merito dell'azione giudiziale incardinata dalla
Società opposta nei confronti di in quanto Parte_1 debitrice sussidiaria, per l'effetto, annullando ovvero, in ogni caso, integralmente revocando nei confronti di questa il decreto ingiuntivo opposto;
Nel merito: - accertare e dichiarare la nullità/inefficacia e/o comunque disporre la revoca integrale del decreto ingiuntivo per assoluta mancanza dei presupposti ai fini della sua emissione, in violazione degli artt. 633 e ss., c.p.c., privandolo di ogni giuridico effetto;
- per i motivi indicati sub. par. III del presente atto, previa qualificazione della scrittura privata sottoscritta in data 31.07.2013, registrata presso l'Agenzia delle Entrate di Velletri in data 06.09.2013 con il n. 1726, serie 3, come contratto di locazione di immobile a uso commerciale, accertare e dichiarare l'assoluta incertezza del petitum e della causa petendi di cui all'opposto ricorso monitorio in violazione degli artt. 638, 125, 163 e 164
c.p.c., per l'effetto, revocare il pedissequo decreto ingiuntivo nonché dichiarare la nullità/inammissibilità dell'avversa domanda di pagamento, ovvero, in ogni caso,
l'infondatezza della stessa, disponendone l'integrale rigetto;
- per i motivi indicati sub. par. III e IV del presente atto, accertare e dichiarare la totale infondatezza della pretesa creditoria avanzata dalla Società convenuta per inesistenza e, in ogni caso, per indeterminatezza del credito ingiunto anche in punto di quantum debeatur, rigettando per
5 l'effetto ogni avversa domanda;
- per i motivi indicati sub. par. IV del presente atto, previa compensazione con le somme dovute a titolo di conguaglio per le spese relative alle utenze di acqua, luce e telefonia, per come risultanti all'esito dell'istruttoria ovvero determinate secondo Giustizia, accertare e dichiarare come non dovuto l'intero importo recato dal decreto ingiuntivo opposto, per l'effetto, rigettare ogni relativa domanda di pagamento;
- in subordine, per i motivi dedotti sub. par. IV del presente atto, ridurre la somma ingiunta al minor importo di € 17.519,28, per intervenuto parziale pagamento delle fatture di cui al ricorso monitorio;
In via riconvenzionale - per i motivi dedotti sub. par. V del presente atto, accertare e dichiarare il diritto della conduttrice
[...]
e, per quanto di competenza, della Parte_1 Parte_2
, alla riduzione del canone di locazione nella misura del 50% rispetto a
[...] quello derivante dal contratto del 31.07.2013 e succ. mod. e int., per l'effetto, previa compensazione con gli eventuali importi che dovessero risultare comunque dovuti in favore dell'opposta all'esito del presente giudizio, condannare la stessa al pagamento, nei confronti delle Società opponenti, dell'importo di € 26.362,98 o della diversa somma che sarà ritenuta di Giustizia anche all'esito dell'espletanda C.T.U.; - per i motivi dedotti sub. par. V e VI, accertare e dichiarare l'esistenza di somme a credito della conduttrice
e, per quanto di competenza, della Parte_1 Parte_2
, poiché dovute dalla Società convenuta a titolo di conguaglio con le somme
[...]
versate in eccesso dalla conduttrice quali rimborso forfetario delle spese per luce, acqua
e telefonia, per l'effetto, condannare la medesima opposta al pagamento, in favore delle opponenti, della somma che risulterà a credito di queste ultime all'esito dell'istruttoria o alla diversa somma che sarà ritenuta di Giustizia. In ogni caso: - per tutti i motivi esposti in narrativa, disporre l'integrale rigetto dell'eventuale richiesta di provvisoria esecuzione, qualora dispiegata da controparte. Con piena vittoria di spese, competenze e onorari di lite da distrarsi, ex art. 93 c.p.c., in favore del sottoscritto procuratore che se ne dichiara antistatario”.
La costituitasi in giudizio, ha Controparte_1
dedotto:

6 - che, per effetto della scrittura privata del 4.2.2016, la ha soltanto Parte_1 conferito alla la funzione di tesoriere, incaricato di porre in essere i pagamenti Parte_2
in virtù dei mandati emessi dalla prima;

- che, in forza della stessa scrittura, la ha assunto l'impegno di garantire Parte_2
l'adempimento delle obbligazione riconducibili alla debitrice principale in solido con quest'ultima;
- che, anche a volere configurare un'ipotesi di accollo, la stessa non ha manifestato espressamente la volontà di liberare il debitore originario e ha, comunque, inoltrato in via stragiudiziale all'accollante una richiesta di adempimento rimasta infruttuosa;

- che il contratto sottoscritto dalle parti deve essere qualificato come contratto di affitto di azienda, con conseguente legittimità del recesso esercitato dalla locatrice, precisando che detta questione risulta inconferente con i fatti di causa;

- che la parte opponente non ha debitamente documentato la consegna degli assegni indicati nell'atto di citazione, vieppiù considerando che sulla base della documentazione in atti gli stessi risultano emessi dalla diversa società Parte_1
- che le pretese restitutorie afferenti al pagamento della somma di euro 750,00 mensili,
a titolo di oneri accessori, sono state avanzate in modo generico senza fornire alcuna dimostrazione dell'effettivo versamento delle somme di cui si chiede la ripetizione;

- che del pari infondata deve considerarsi la domanda riconvenzionale avanzata dalle opponenti invocando il diritto di conseguire una riduzione del canone convenuto nella misura del 50%, a fronte delle restrizioni introdotte durante il periodo di emergenza epidemiologica.
La società opposta ha, dunque, rassegnato le seguenti conclusioni: “In via principale: - rigettare integralmente l'opposizione e le avverse domande riconvenzionali siccome infondate in fatto e in diritto e comunque sfornite di prova, nonché - confermare integralmente l'opposto decreto ingiuntivo. In via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, anche solo parziale, dell'opposizione e/o delle avverse domande riconvenzionali, e comunque di revoca dell'opposto decreto ingiuntivo: -
Co accertare e dichiarare l'inadempimento della in persona del Controparte_2
7 Co l.r.p.t. e della in persona del l.r.p.t., all'obbligo di pagare alla Controparte_4
[...]
, in persona del l.r.p.t., la complessiva somma di Controparte_1
€ 40.099,98 di cui alle fatture già oggetto del ricorso monitorio per le causali ivi indicate, ovvero la maggiore o minor somma a tal fine ritenuta di giustizia, e conseguentemente -
Co Co condannare la in persona del l.r.p.t., e la Controparte_2 Controparte_4 in persona del l.r.p.t., a pagare in solido alla Controparte_1
, in persona del l.r.p.t., la somma così accertata e dichiarata, oltre interessi
[...] convenzionali nella misura del 6% annuo con decorrenza dal giorno successivo alla data di scadenza di ciascun pagamento omesso e sino al saldo. Con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio”.
Concessa la provvisoria esecuzione ex art. 648 c.p.c. del decreto ingiuntivo opposto, assegnati alle parti i termini per il deposito delle memorie di cui all'art. 183 c. 6 c.p.c. e mutata la persona fisica del giudice per effetto del decreto del Presidente del Tribunale n.
21 del 9.2.2023, è stata svolta l'istruttoria mediante assunzione dell'interrogatorio formale del legale rappresentante dell'opposta, articolato dalle opponenti.
Formulata una proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c. per la definizione della lite, a cui le opponenti hanno dichiarato di non prestare adesione, e ritenuta la causa matura per la decisione, la stessa è definita a seguito di discussione orale tenutasi, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., all'udienza del 20.11.2025, di cui è stata disposta la sostituzione con il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.

2. Così sinteticamente delineate le prospettazioni delle parti, merita precisare, in via pregiudiziale, che le opponenti hanno correttamente scelto di introdurre il presente giudizio nelle forme del rito ordinario, in quanto la domanda monitoria è stata promossa anche nei confronti della , qualificata dalla creditrice come Parte_2 garante dell'adempimento delle obbligazioni assunte dalla Parte_1
Si rammenta, infatti, che, secondo quanto precisato dalla giurisprudenza di legittimità,
“la controversia relativa alla fideiussione prestata dal terzo a garanzia degli obblighi nascenti dal rapporto di locazione è assoggettata al rito ordinario e non al rito locatizio, in quanto l'accessorietà del rapporto fideiussorio opera interamente sul piano funzionale
8 degli obblighi assunti dal garante e non comporta l'attrazione nella disciplina processuale regolante il rapporto obbligatorio principale;
anche in caso di cumulo con la connessa lite riguardante il rapporto di locazione, la controversia è regolata dal rito ordinario ai sensi dell'art. 40, comma 3, c.p.c. che prevede l'applicazione del rito speciale soltanto in ipotesi di connessione con cause di lavoro o previdenziali” (cfr.
Cass., 8 novembre 2019, n. 28827), principio che si reputa applicabile, con i dovuti adattamenti, anche in questa sede, a prescindere dalla qualificazione giuridica del contratto per cui è causa.
Ciò premesso, si ritiene che l'opposizione promossa non possa essere accolta per le ragioni di seguito esposte.
Appare utile ricordare, in linea generale, avendo l'opposta agito per conseguire l'adempimento di un'obbligazione in tesi gravante sulle due società opponenti, che, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, grava sul creditore esclusivamente l'onere di dimostrare il titolo legale o negoziale dell'obbligazione e la sua scadenza, potendo limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte, mentre spetterebbe al debitore dare prova di avere esattamente adempiuto o che è intervenuto altro fatto estintivo (cfr., per tutte, Cass., sez. un., 30 ottobre 2001, n.
13533).
Facendo applicazione del richiamato principio, nel caso di specie, si osserva che è del tutto pacifica ed emerge per tabulas l'avvenuta conclusione, in data 13.7.2013, tra l'opposta e la a cui è poi subentrata la di un Controparte_5 Parte_1
contratto denominato di “locazione di immobile e di attività”, in virtù del quale la prima ha concesso in godimento alla seconda tutti beni, ivi inclusi i locali, strumentali all'esercizio dell'attività commerciale di somministrazione di alimenti e bevande all'interno della clinica, dietro versamento di un corrispettivo annuale, determinato per il quinto e il sesto anno in euro 46.200,00, da corrispondersi in rate mensili anticipate di euro 3.850,00, ciascuna, oltre i.v.a. (cfr. doc. 4 del fascicolo di parte opposta).
Si rimarca, pertanto, sin d'ora che la stessa parte opposta ha compiutamente individuato e dimostrato il titolo negoziale dell'obbligazione rimasta inadempiuta, atteso
9 che, contrariamente a quanto assunto dalla parte opponente, la pretesa dedotta in giudizio, avente ad oggetto il pagamento del corrispettivo per il godimento dei locali e dei beni funzionali all'esercizio dell'attività di somministrazione di alimenti e bevande, è non solo chiaramente determinata nella causa petendi e nel petitum, ma anche dimostrata dalla documentazione in atti, a prescindere dalla qualificazione giuridica del menzionato contratto in termini di contratto di locazione ad uso commerciale o di contratto di affitto di ramo di azienda.
Tale tema non appare, dunque, meritevole di ulteriore approfondimento nella presente sede, essendo appunto ininfluente ai fini dell'esame della fondatezza delle domande proposte dalle parti ed essendosi le opponenti limitate a prospettare l'eventuale illegittimità del recesso esercitato dall'opposta, senza però formulare alcuna espressa richiesta sul punto.
A fronte di ciò, le parti opponenti hanno, in primo luogo, sostenuto che, a seguito della sottoscrizione della scrittura privata del 4.2.2016, la , Parte_1
conduttrice e originaria debitrice, non sarebbe più da considerare obbligata sul piano passivo, prospettazione che non si reputa condivisibile.
Deve evidenziarsi che, come dedotto dalla parte opposta, la richiamata scrittura è stata sottoscritta dalla a titolo di accettazione delle condizioni aggiuntive apposte CP_1 CP_1 rispetto alla convenzione di tesoreria stipulata fra la e la Parte_1 Parte_2
in virtù della quale quest'ultima è stata incaricata di provvedere alla gestione finanziaria delle entrate e delle spese riferibili alla prima e si è impegnata ad eseguire, nell'interesse della medesima, i pagamenti ordinati (cfr. doc. 3 del fascicolo di parte opposta).
Dalla lettura delle richiamate condizioni aggiuntive, da interpretare alla luce del regolamento disciplinante la convenzione appena ricordata, si evince la volontà delle parti di individuare la in ragione dell'incarico di tesoriere conferito dalla debitrice Parte_2 principale, quale soggetto obbligato a porre in essere i versamenti, in aggiunta alla debitrice stessa, conclusione confermata dalla premessa, in cui si fa riferimento alla necessità di garantire l'adempimento degli obblighi derivanti dal contratto stipulato il
31.7.2013, e dal contenuto della clausola generale posta al n. 1, in cui si prevede che la
10 sarebbe subentrata integralmente in tutti gli obblighi assunti dalla Parte_2 [...] in virtù del richiamato contratto, clausola della quale tutte le previsioni Controparte_5
successive costituiscono mere specificazioni, postulando il verificarsi di determinati presupposti.
Si rileva ancora che, se anche volesse qualificarsi la suddetta manifestazione di volontà come accollo esterno, dalla sola accettazione del creditore non discenderebbe, ad ogni modo, l'integrale liberazione del debitore originario, in quanto l'art. 1273 c. 2 c.c. richiede, a questo fine, che la liberazione costituisca condizione espressa della stipulazione o che il creditore dichiari espressamente di liberarlo, condizioni queste ultime che mancano nel documento in esame e che non possono desumersi dal solo uso di espressioni come “unica responsabile” o “unica obbligata”.
Sul punto, si ricorda che, come precisato dalla giurisprudenza di legittimità, “la mera adesione del creditore alla convenzione di accollo, in mancanza della manifestazione di volontà espressa ed inequivoca volta a liberare l'originario debitore, comporta unicamente, in funzione rafforzativa del credito, l'effetto di degradare l'obbligazione di costui a sussidiaria ed il conseguente onere del creditore di chiedere preventivamente
l'adempimento all'accollante” (cfr. Cass., 8 febbraio 2012, n. 1758).
Pure ipotizzando il ricorrere di un accollo esterno di natura cumulativa, non può prescindersi dall'osservare che la parte opposta ha documentato di avere rispettato il beneficium ordinis invocato dalle parti opponenti, inoltrando alla in data Parte_2
21.5.2021, tramite il proprio difensore, a mezzo pec, un'intimazione a provvedere al pagamento di tutti i canoni a quella data insoluti, che è rimasta, pacificamente, priva di riscontro (cfr. doc. 5 del fascicolo di parte opponente).
Le opponenti hanno poi sostenuto di avere in parte provveduto all'adempimento della pretesa creditoria azionata in sede monitoria, mediante consegna, nelle mani del legale rappresentante della società opposta, di alcuni assegni circolari, nella specie dell'assegno circolare n. QE4060543014 del 22.3.2021 di euro 4.516,14, per le fatture nn. 10017080 e
10017081 del 19.3.2021; dell'assegno n. 1047627912-06 del 3.5.2021 di euro 4.516,14, per le fatture nn. 10021193 e 10021194 dell'8.4.2021; dell'assegno circolare n.
11 QE4060543044 del 18.5.2021 di euro 4.516,14, per le fatture nn. 10028995 e 10028996 dell'11.5.2021; dell'assegno circolare n. QE6102429 del 14.6.2021 di euro 4.516,14, per le fatture nn. 10034620 e 10034622 del 4.6.2021; dell'assegno circolare n. QE6040897 del 13.7.2021 di euro 4.516,14, per le fatture nn. 10043784 e 10043785 del 14.7.2021, per cui la somma residua ammonterebbe al solo importo di euro 17.519,28.
In ordine a tale profilo, si sottolinea, da un canto, che, come evidenziato dalla parte opposta, la documentazione prodotta dalle opponenti in merito ai suddetti pagamenti non reca alcuna imputazione degli stessi alle fatture indicate dalle debitrici, dall'altro, che il legale rappresentante delle in sede di interrogatorio formale, reso all'udienza CP_1
dell'11.1.2024, ha affermato che le fatture sopra elencate sono risultate tutte impagate, in quanto gli assegni indicati dalle opponenti gli sono stati effettivamente consegnati personalmente, ma sono stati imputati alle fatture più vecchie e non alle fatture indicate nel capitolo, non recando i singoli assegni un'imputazione specifica.
Detta dichiarazione appare riconducibile alla previsione di cui all'art. 2734 c.c., atteso che alla dichiarazione confessoria di consegna degli assegni si è accompagnata quella dell'imputazione a fatture pregresse rimaste del pari insolute, in conformità a quanto disposto dall'art. 1193 c.c., circostanza quest'ultima che non è stata contestata dalle parti opponenti, con l'immediato portato che la stessa dichiarazione deve considerarsi idonea a fare piena prova nella sua globalità.
Ne discende immediatamente che, a fronte della dimostrazione della fonte negoziale dei crediti dedotti in giudizio, le opponenti, da considerare obbligate in solido all'adempimento, non hanno fornito puntuale prova di avere esattamente provveduto al pagamento di tutte le fatture afferenti ai canoni per le mensilità comprese fra marzo 2021
e novembre 2021 alle scadenze pattuite, conclusione che consente pure di confermare il provvedimento con cui è stata ritenuta inammissibile l'istanza di esibizione proposta dalla parte opposta, perché afferente a documenti genericamente individuati e di cui non appare necessaria l'acquisizione in giudizio, e la prova per testi articolata dalla stessa parte, vertendo i relativi capitoli su circostanze irrilevanti ai fini della decisione.
Parimenti, deve ribadirsi che non può accogliersi la prova per testi richiesta dalle
12 opponenti, perché vertente su circostanze, in parte, superflue alla luce dell'esito dell'interrogatorio formale assunto, in parte, genericamente delineate.
Occorre, da ultimo, precisare che, malgrado la società opposta abbia chiarito all'udienza dell'11.1.2024 che il debito contabile riconducibile alle opponenti ammonta ad oggi alla somma di euro 62.680,68, non può in questa sede tenersi conto delle somme dovute per mensilità diverse rispetto a quelle indicate nel ricorso monitorio, anche a mente dell'assenza di un'espressa domanda in tale senso.

3. Residuano da esaminare le domande di natura restitutoria proposte in via riconvenzionale dalle opponenti, derivanti, l'una, dalla corresponsione di importi a titolo di spese per utenze in tesi superiori rispetto ai consumi effettivi, l'altra, dall'affermata esistenza del diritto di conseguire una riduzione pari alla metà del canone pattuito per il periodo compreso fra marzo 2020 e maggio 2021, in ragione dell'impossibilità di fruire in modo pieno dell'immobile e dell'attività concessi in godimento, date le restrizioni imposte dalla disciplina emergenziale di contenimento della epidemia da Covid-19.
Quanto al primo profilo, giova premettere che, se è pacifico e documentato che, con la scrittura del 4.2.2016, le parti hanno convenuto che il locatore avrebbe addebitato al conduttore la somma mensile di euro 750,00, forfettariamente determinata, a titolo di spese per le utenze, salvo conguaglio annuale sulla base della rilevazione dei consumi effettivi, d'altro canto, le opponenti si sono limitate a sostenere genericamente che la parte opposta non avrebbe mai proceduto ad effettuare i conguagli promessi, senza però allegare elementi che consentano di determinare l'entità della pretesa azionata.
Si sottolinea, in particolare, che le stesse opponenti hanno del tutto omesso di individuare il periodo in cui i versamenti indebiti sarebbero avvenuti, di allegare in modo specifico e di fornire riscontro documentale delle misurazioni dei reali consumi registrati, nonché di quantificare e di dimostrare gli esborsi che sarebbero stati sostenuti in eccesso rispetto ai consumi reali, lacuna quella appena evidenziata non superabile mediante l'accoglimento dell'istanza di esibizione formulata dalle stesse opponenti, di cui deve ribadirsi l'inammissibilità, in ragione della mancata specifica individuazione dei documenti che ne costituiscono l'oggetto.
13 Con riguardo al secondo aspetto, si rileva che le opponenti sostengono di avere diritto ad ottenere una restituzione dei canoni già corrisposti per l'intero, previa riduzione dell'importo pattuito, alla luce dell'impossibilità di esercitare l'attività commerciale a cui l'immobile e le attività concessi in godimento erano adibiti, in ragione delle limitazioni imposte dalla disciplina emergenziale.
A fondamento di quest'ultimo assunto, parte opponente sembra, in particolare, invocare diverse argomentazioni, rappresentate, in primo luogo, dall'esigenza di ravvisare, in virtù delle restrizioni normative imposte, una impossibilità sopravvenuta parziale della prestazione relativa al godimento o comunque una eccessiva onerosità della prestazione afferente al pagamento dei canoni e, in seconda battuta, dalla configurabilità, in capo all'opposta, di un obbligo di ridurre il canone, derivante dalla clausola generale di buona fede di cui all'art. 1375 c.c., argomentazioni che non si ritengono meritevoli di condivisione per le ragioni di seguito esposte.
Deve, in linea generale, osservarsi che, secondo l'insegnamento della giurisprudenza di legittimità, l'impossibilità sopravvenuta che giustificherebbe la risoluzione anche parziale del contratto, ex art. 1464 c.c., deve rivestire i caratteri dell'assolutezza e dell'oggettività.
Detti caratteri, pur nell'eccezionalità degli eventi che hanno connotato la diffusione dell'epidemia da Covid-19, non possono reputarsi sussistenti nel caso in disamina, in cui ad essere limitato dalle previsioni volte al contenimento della diffusione della pandemia è stato non tanto il godimento dell'immobile e dei beni strumentali all'esercizio dell'attività di impresa, quale prestazione connotante il contratto stipulato dalle parti, quanto l'esercizio stesso dell'attività di impresa, che è però un aspetto estraneo all'ambito delle obbligazioni reciprocamente assunte con la conclusione del contratto.
Di analogo avviso è, peraltro, la giurisprudenza di merito prevalente, la quale, pronunciatasi soprattutto in materia di contratti di locazione ad uso non abitativo, con considerazioni esportabili nella presente sede, ha escluso che la grave situazione epidemiologica in essere e i provvedimenti limitativi della libertà di iniziativa economica emanati per contenere la diffusione dell'epidemia possano configurare un caso di impossibilità sopravvenuta sia con riferimento all'obbligazione di pagamento del canone
14 della parte conduttrice sia con riguardo all'impossibilità per la stessa conduttrice di utilizzare, in tutto o in parte la prestazione della locatrice (cfr. Trib. Roma, 3 giugno 2022,
n. 8843; cfr. anche Trib. Firenze, 18 maggio 2022, n. 1447; Trib Cremona, 15 marzo
2022, n. 149).
Occorre, inoltre, considerare che, a fronte dell'emergenza sanitaria in questione, il legislatore ha omesso di individuare uno specifico rimedio, di applicazione generale, idoneo ad incidere sull'equilibrio economico voluto dalle parti, con la conseguenza che la possibilità di far fronte alla circostanza sopravvenuta e straordinaria, mediante una eventuale riduzione della prestazione dovuta dai conduttori, è stata rimessa alla esclusiva volontà delle stesse parti, non potendo farsi applicazione in questa sede della previsione di cui all'art. 216 c. 3 del d.l. n. 177 del 2020, richiamata dalla conduttrice, che fa espresso riferimento al contratto di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi di proprietà di soggetti privati e riguarda esclusivamente le mensilità comprese fra marzo 2020 e luglio
2020.
Anche a volere sostenere poi che l'obbligo di buona fede nell'esecuzione del contratto possa costituire la fonte di un obbligo di rinegoziazione delle condizioni contrattuali in ipotesi di sopravvenienze tali da incidere sull'equilibrio negoziale, nondimeno, occorrerebbe anche mettere in luce che l'obbligo di buona fede in questione impone, in termini generali, di attivarsi per tutelare gli interessi della controparte contrattuale, solo nella misura in cui ciò non determini un sacrificio apprezzabile degli interessi della parte interessata.
Neppure la disciplina codicistica offre, inoltre, uno strumento idoneo a giungere a tale risultato, atteso che detta disciplina, a fronte di sopravvenienze tali da determinare uno squilibrio del sinallagma contrattuale, contempla, quale unico rimedio, uno strumento di carattere demolitorio, dato dalla risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta secondo quanto disposto dall'art. 1467 c.c.
In forza di tale disposizione, che è stata pure richiamata dalle opponenti, solo la parte contro cui è domandata la risoluzione può assumere l'iniziativa di evitare quest'ultima, offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto, di talché la parte colpita
15 negativamente dalla sopravvenienza non avrebbe alcuna possibilità di ottenere una modifica unilaterale delle condizioni originariamente convenute, ponendosi dinanzi alla stessa la sola alternativa di sciogliersi totalmente dal vincolo o di preservare quest'ultimo alle condizioni originarie.
Concludendo, i rimedi invocati dalle opponenti tramite il richiamo alla disciplina di cui all'art. 1464 c.c. o all'art. 1467 c.c. e all'obbligo di buona fede non possono in sé considerarsi idonei a giustificare una riduzione del canone pattuito, così confermandosi la sussistenza dell'inadempimento lamentato dalla società opposta nei termini sopra descritti e specificamente allegati sin dalla fase monitoria.

4. In definitiva, l'opposizione deve essere integralmente rigettata, così come le domande proposte in via riconvenzionale dalle opponenti.
Le spese di lite, in applicazione dei principi di cui agli artt. 91 e 97 c.p.c., sono da porre a carico solidale delle stesse e sono liquidate nella somma indicata in dispositivo sulla base dei parametri medi di cui al d.m. n. 55 del 2014, per come modificato dal d.m. n. 147 del 2022, per lo scaglione di riferimento, da individuare in relazione al valore della domanda proposta in sede monitoria dalla parte opposta (causa di valore compreso fra euro 26.000,01 ed euro 52.000,00), essendo le domande riconvenzionali proposte dalle parti soccombenti comunque di valore inferiore, con la specificazione che si applicheranno i parametri minimi per la sola fase decisoria, dato il suo limitato svolgimento alla luce del modulo decisorio adottato.


p.q.m.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
a) rigetta integralmente l'opposizione promossa dalla Parte_1
e dalla e, per l'effetto, conferma il decreto
[...] Parte_2 ingiuntivo n. 2868/2021, emesso da questo Tribunale, pubblicato in data 24.11.2021, già dichiarato esecutivo ai sensi dell'art. 648 c.p.c.;
b) rigetta tutte le domande avanzate in via riconvenzionale dalle opponenti;

16 c) condanna in solido la e la Parte_1 Parte_2
alla rifusione, in favore della
[...] Controparte_1
delle spese di lite, liquidate nella complessiva somma di euro 6.164,00, oltre
[...]
rimborso forfettario spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Velletri, 21 novembre 2025
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
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