N. R.G. 2699/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di AREZZO
SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2699/2023
Udienza del 15/10/2025, ore 09:30
Dinanzi al Giudice, dott.ssa Alessia Caprio,
in collegamento via Microsoft Teams ex art. 127-bis c.p.c.
sono comparsi:
per , l'avv. TEONI MARCO CP_1
per , l'avv. FONTANELLI ALDO e l'avv. FONTANELLI TO Controparte_2
Entrambe le parti fanno presente di aver depositato in data di ieri delle note scritte a supporto della discussione orale.
Gli avv.ti Fontanelli, quanto alle note depositate dal collega Teoni, ribadiscono che la scrittura del 2013
è nulla in quanto indeterminata nell'oggetto e non può certo rappresentare una aggiunta al contratto di locazione precedente, non essendo in ogni caso opponibile a . Fanno inoltre presente che CP_2 nelle note depositate in data di ieri vengono prospettati i conteggi dell'indennità di occupazione dovuti a secondo i calcoli del CTU, e viene prospettato un riepilogo generale dei crediti di CP_2 CP_2 emersi dalla CTU. Contestano i conteggi effettuati da Confermano che l'immobile è
[...] CP_1 stato completamente rilasciato da il 02.10.2025. Tutti gli spazi dell'immobile, locati e non, sono CP_1 stati riconsegnati da il 02.10.2025. Infatti, nelle conclusioni rassegnate nella nota depositata CP_1
non insiste per la condanna della ricorrente alla riconsegna dell'immobile, in quanto già CP_2 avvenuta.
L'avv. Teoni rileva che la posizione di è diametralmente opposta a quella di . CP_1 CP_2
Rileva che non vi è contestazione in ordine agli inadempimenti ascritti a . Ribadisce che il CP_2 contratto del 2013 non è nullo, come già rilevato nella memoria autorizzata depositata sul punto, perché ha pagato per il godimento dei suddetti spazi facendosi di carico di costi che avrebbero dovuto CP_1
pagina 1 di 21 gravare su . Rileva altresì che spetta a l'indennità di avviamento commerciale, avendo CP_2 CP_1 provveduto a riconsegnare l'immobile. Quanto alla domanda formulata in ricorso relativa alla condanna di al ripristino dello stato dei luoghi, evidenzia che non vi è più interesse ad ottenere la CP_2 condanna di ad un facere, poiché è venuta meno la disponibilità materiale dell'immobile CP_2 da parte di Evidenzia tuttavia che dalla CTU è emersa la fondatezza delle doglianze di in CP_1 CP_1 ordine agli inadempimenti contestati, e dunque chiede che di tali circostanze si tenga comunque conto ai fini della determinazione in via equitativa di un risarcimento in favore di per il godimento CP_1 parziale dell'immobile.
Gli avv.ti Fontanelli rilevano che non può imputare a le spese sostenute per l'utilizzo da CP_1 CP_2 parte sua dell'immobile illegittimamente occupato, evidenziando inoltre che il CTU ha accertato che degli oltre 300.000 euro spesi da per la manutenzione dell'immobile, circa 150.000 sono CP_2 imputabili alla porzione occupata da CP_1
L'avv. Teoni precisa le conclusioni come da note scritte del 14.10.2025, precisando che è venuto meno l'interesse alla condanna al facere richiesta negli atti introduttivi, che chiede venga comunque tenuta in considerazione come supporto probatorio per un risarcimento per il godimento parziale dell'immobile.
Gli avv.ti Fontanelli precisano le conclusioni come da note depositate in data di ieri, chiedendo il rigetto delle domande avversarie. Insistono nella condanna di al pagamento delle somme CP_1 accertate dalla CTU per indennità di occupazione e restituzione delle spese sostenute da per gli CP_2 spazi illegittimamente occupati.
L'avv. Teoni eccepisce la tardività della domanda di restituzione delle spese avversaria, perché non ritualmente formulata in atti, in quanto negli scritti ritualmente depositati si è limitata a chiedere CP_2 il pagamento dell'indennità di occupazione. Gli avv. Fontanelli chiedono il rigetto dell'eccezione avversaria, avendo ritualmente formulato la domanda.
I procuratori delle parti, esaurita la discussione alle ore 10:23, rinunciano a ricollegarsi per la lettura del provvedimento, il collegamento viene interrotto ed il Giudice si ritira in camera di consiglio.
Il Giudice, all'esito della camera di consiglio, preso atto di quanto sopra, successivamente pronuncia sentenza ex art. 429 – 447-bis c.p.c.
Il Giudice dott.ssa Alessia Caprio
pagina 2 di 21 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di AREZZO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice unico dott.ssa Alessia Caprio, ha pronunciato ex art. 429 ed ex art. 447-bis c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2699/2023 promossa da:
, ( ), oggi , in persona del legale rappresentante pro CP_1 P.IVA_1 Parte_1 tempore, rappresentata e difesa dall'avv. TEONI MARCO, ed elettivamente domiciliata in via
Michelangelo n. 48, Arezzo
PARTE RICORRENTE contro
( ), in persona del legale rappresentante pro Controparte_2 P.IVA_2 tempore, rappresentata e difesa dall'avv. FONTANELLI ALDO e dall'avv. FONTANELLI
TO ed elettivamente domiciliata in via Andrea Bregno n. 45, Roma
PARTE RESISTENTE

Oggetto: locazione di immobile ad uso commerciale
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza odierna.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
(oggi ha depositato in data 10.11.2023 ricorso contro al CP_1 Parte_1 Controparte_2 fine di ottenere l'accertamento dell'inadempimento di quest'ultima rispetto alle obbligazioni assunte in forza di un contratto di locazione di un immobile ad uso commerciale, chiedendo la condanna della resistente al pagamento della somma di € 212.600,37, oltre interessi e rivalutazione, quale rimborso di spese anticipate dalla conduttrice ma contrattualmente dovute dalla locatrice CP_1
al risarcimento dei danni all'immagine e alla produttività subiti dalla ricorrente a Controparte_2 pagina 3 di 21 causa del suddetto inadempimento, quantificati in € 187.000,00, nonché la condanna della resistente alla realizzazione degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria necessari a consentire alla conduttrice l'esercizio della propria attività commerciale nell'immobile locato.
Nel ricostruire la vicenda oggetto di causa, ha dedotto di aver stipulato in data CP_1
08.08.2007 con la società FI LI un contratto di locazione commerciale, in qualità di CP_1 conduttrice, avente ad oggetto una porzione di 70 mq di un immobile situato in Arezzo, via ST
SS n. 28 (registrato in data 07.09.2007 al n. 7049 Serie 3), che prevedeva un canone annuo di € 10.920,00 oltre iva da pagarsi in rate trimestrali anticipate di € 2.730,00 ciascuna (all. 1).
In data 21.06.2010 otteneva in locazione, da FI LI s.p.a., una ulteriore CP_1 porzione di 686 mq del medesimo immobile ubicato in via ST SS n. 28.
In ragione del notevole ampliamento della superficie locata, con “atto aggiuntivo” n. 1 registrato il
05.07.2010 veniva previsto un aumento del canone di € 80.932,00. Il canone di locazione, quindi, complessivamente raggiungeva l'importo di € 91.632,00 annui, da pagarsi in rate mensili (all. 2).
Si specificava, inoltre, che il canone di locazione pagato da doveva intendersi CP_1 comprensivo di ulteriori servizi che avrebbero dovuto restare a carico della parte locatrice: tutti gli oneri accessori;
tutti i costi delle utenze;
la manutenzione ordinaria di tutti gli impianti, nonché la manutenzione ordinaria delle caldaie, degli ascensori e delle aree esterne (strade, parcheggi, aree verdi ecc.), tutte le spese condominiali, comprensive anche dell'utilizzo libero delle aree destinate a parcheggio, ed il servizio di portineria.
In data 23.03.2011 otteneva in locazione da FI LI s.p.a. una ulteriore CP_1 porzione di 25 mq dell'immobile di via ST SS n. 28, arrivando a detenere a tale titolo, in totale, un'area pari a 781 mq.
Con atto aggiuntivo n. 2 al contratto di locazione, registrato il 06.04.2011, le parti prevedevano che a fronte dell'ulteriore incremento della superficie concessa in locazione, il canone sarebbe aumentato fino a raggiungere la somma di € 94.932,00 annui (incrementato secondo ISTAT alla somma attuale di
€ 112.800,00), confermando che dovessero intendersi compresi nel versamento del canone non solo i servizi già previsti nel precedente atto integrativo, ma anche i servizi di pulizia interna ed esterna ed i servizi di dati e fonia, con esclusione dei consumi telefonici.
Con tale secondo atto aggiuntivo le parti specificavano che il servizio di portineria, già parte dei servizi accessori inclusi nel canone, dovesse intendersi comprensivo, oltre che delle normali attività di portineria/reception anche del servizio di scansione ed archiviazione documenti e del servizio di posta, in entrata e in uscita, escluse le spese di affrancatura.
pagina 4 di 21 Successivamente, mediante scambio di proposta ed accettazione, rispettivamente in data 28.08-
02.09.2013, le parti integravano ulteriormente l'atto aggiuntivo n. 2 prevedendo con un ulteriore accordo, registrato in data 22.01.2019, che avrebbe condotto in locazione tutti gli spazi CP_1 inutilizzati del fabbricato sito in via ST SS n. 28 senza costi aggiuntivi ed avrebbe assunto su di sé, a titolo di corrispettivo ed in via definitiva, la “gestione della Segreteria”, ossia delle attività di portineria come precedentemente indicate nell'atto integrativo n. 2 (cfr. all. 4). Secondo la parte ricorrente, il suddetto accordo sarebbe stato raggiunto in un contesto in cui le numerose società del gruppo FI LI s.p.a. si trovavano in uno stato prossimo alla liquidazione, tanto che la stessa FI LI s.p.a. avrebbe chiesto nel 2011 l'ammissione al concordato preventivo, omologato nel 2012.
In data 25.03.2021 la società società di cartolarizzazione dei crediti del Gruppo Controparte_2
acquistava da FI LI s.p.a. in concordato preventivo, con atto a rogito Controparte_3 del Notaio di Arezzo, l'intero immobile sito in via ST SS n. 28 (All. 5) e, di Per_1 conseguenza, subentrava ex lege, come dalla stessa dichiarato con raccomandata in data
19.04.2021 (All. 6), ai sensi dell'art. 1602 c.c. e dell'art. 1409 c.c., nei contratti di locazione stipulati da dichiarando espressamente di accettarne totalmente il contenuto. CP_1
La ricorrente ha inoltre rappresentato che la nuova proprietaria in data 27.05.2022 Controparte_2 aveva intimato la restituzione delle aree occupate, a dire di quest'ultima gratuitamente, da CP_1 in forza del contratto del 02.09.2013 (All. 04), travisando, secondo la ricorrente, il tenore di tale accordo integrativo, ove l'occupazione, da parte della conduttrice, delle ulteriori porzioni dell'immobile sito in via ST SS n. 28, non veniva accordata a titolo gratuito bensì a fronte dell'assunzione, a carico della conduttrice, degli oneri derivanti dei servizi di portineria, che avrebbero dovuto essere assicurati, sulla base degli accordi precedenti, dalla locatrice. ha altresì allegato che la parte locatrice si sarebbe resa inadempiente a diverse CP_1 obbligazioni assunte nei confronti della società conduttrice, quali la parziale e discontinua fornitura della manutenzione ordinaria e straordinaria, ed il non aver mai fornito il servizio di dati e fonia dal dicembre 2013, con conseguente necessità per la conduttrice di anticipare i relativi costi, quantificati in € 111.047,83 per servizi di manutenzione (all. 11) ed € 101.552,54 (all. 12) per servizi di dati e fonia. Inoltre, la resistente si sarebbe resa inadempiente ad ulteriori obbligazioni contrattualmente assunte, quali una manutenzione adeguata del sistema di climatizzazione dei locali e di pulizia e sanificazione dei medesimi, nonché della loro adeguata illuminazione, e nella prestazione dei servizi di sicurezza dei locali (telecamere di videosorveglianza, impianto antincendio).
pagina 5 di 21 La società ricorrente ha altresì lamentato che l'inadeguato sfalcio dell'erba antistante l'ingresso dell'immobile locato avrebbe comportato un danno all'immagine e alla produttività della società ricorrente, quantificato in € 187.000,00 (all.23), di cui ha chiesto il ristoro.
Si è costituita in giudizio resistendo alle domande avversarie e chiedendone il Controparte_2 rigetto nonché formulando domanda riconvenzionale.
La società resistente ha dedotto di aver acquistato gli immobili oggetto di causa in data 25.03.2021, essendo dunque tenuta solo da quella data ad osservare le obbligazioni discendenti dal contratto di locazione e dei patti aggiuntivi, respingendo l'efficacia e la vincolatività della scrittura del 02.09.2013
(all. 4 di parte ricorrente), tramite la quale è arrivata ad occupare aree di estensione pari ad CP_1
€ 1.436,46 mq, ossia più che doppia rispetto a quelle locate.
Infatti, la resistente ha evidenziato che, come riconosciuto anche dalla controparte, nel momento in cui tale scrittura fu redatta la FI LI s.p.a. già si trovava in concordato preventivo, dal
2012. Pertanto, FI LI s.p.a. nel 2013 non poteva procedere alla stipula di nuove locazioni, e ciò troverebbe conferma nella circostanza che la suddetta scrittura non risultava indicata nel piano concordatario né partecipata ai commissari e liquidatori giudiziali, e neppure menzionata nell'atto di compravendita degli immobili oggetto di causa, diversamente dai contratti stipulati in precedenza (contratto di locazione del 2007 e atti integrativi del 2010 e del 2011).
La resistente ha dunque chiesto, in via riconvenzionale, che fosse condannata CP_1 all'immediato rilascio delle aree occupate senza titolo dal settembre 2022, ossia dal momento in cui la proprietaria ha intimato alla conduttrice il rilascio delle suddette aree, nonchè condannata al pagamento di una indennità di occupazione in favore della locatrice fino alla riconsegna, comminando una astreinte pari ad € 1.000 per ogni giorno di ritardo. ha inoltre contestato gli inadempimenti alla medesima ascritti dalla conduttrice. Controparte_2
Quanto alla somma di € 212.600,37 richiesta a titolo di spese che CP_1 avrebbe sostenuto per oneri contrattualmente a carico della resistente, ha dedotto Controparte_2 che alcuna spesa sostenuta prima del 25.03.2021, data di acquisto dell'immobile da parte della società convenuta, potrebbe essere alla medesima imputabile, e che la documentazione allegata a dimostrazione delle spese di manutenzione sostenute sarebbe generica e non specifica, senza distinguere né a quale porzione di immobile né a quale momento temporale si riferirebbero gli esborsi allegati, evidenziando inoltre che fin dal momento dell'acquisto avrebbe sostenuto spese per energia elettrica, utenze, pulizia, sfalcio e manutenzione Controparte_2 per la somma di € 319.125,45, palesando l'infondatezza delle doglianze avversarie.
pagina 6 di 21 In considerazione della proposizione della domanda riconvenzionale di parte convenuta, con memoria del 31.01.2024 la ricorrente formulava reconventio reconventionis nei confronti di CP_1 chiedendo l'accertamento della natura di locazione del contratto denominato Controparte_2
“Modifica alla locazione commerciale – Arezzo Via ST SS n. 28” del 28.08-02.09.2013 e registrato il 22.01.2019 e la sua opponibilità alla società resistente, nonché, in caso di accoglimento della domanda riconvenzionale di la condanna della medesima alla restituzione Controparte_2 delle spese pagate da relative al personale e alla strumentazione di segreteria accertate in CP_1 corso di causa. ha sostenuto la piena efficacia ed opponibilità alla resistente del contratto del 02.09.2013, CP_1 rilevando che l'imprenditore, durante la procedura concordataria, conserva l'amministrazione dei suoi beni e che nel caso di specie l'accordo in questione rappresentava una semplice modifica di un contratto di locazione già in essere e non una nuova locazione.
Nella memoria autorizzata del 01.03.2024 ha ulteriormente argomentato, stante la Controparte_2 proposizione di reconventio reconventionis da parte della ricorrente, in ordine alla inefficacia della scrittura del 02.09.2013, con la quale alla ricorrente è stata attribuita la disponibilità di diverse migliaia di metri quadri dell'immobile, ulteriori rispetto ai 690,33 mq oggetto dei precedenti contratti, a titolo gratuito e quindi non funzionale all'esecuzione del concordato preventivo in essere e comunque mai sottoposta alla valutazione dei commissari liquidatori e del giudice delegato.
All'esito della prima udienza del 13.03.2024, il precedente G.I. rilevava d'ufficio la nullità del contratto denominato “Modifica alla locazione commerciale – Arezzo Via ST SS n.
28” del 02.09.2013 (doc. 4 fascicolo di parte ricorrente) ai sensi dell'art. 1418 c.c., in combinato disposto con l'art. 1346 c.c. per indeterminatezza dell'oggetto, concedendo alle parti termine di giorni trenta ex art. 101 c.p.c. per il deposito di memorie contenenti osservazioni sulla questione.
La parte ricorrente, con la memoria autorizzata del 11.04.2024, ha formulato argomentazioni tese ad affermare la piena validità ed efficacia del contratto del 02.09.2013 poiché, aderendo ad una definizione di oggetto del contratto non naturalistica, intesa come cosa sulla quale si riverberano gli effetti del contratto, bensì intesa come contenuto del contratto, ossia il rapporto obbligatorio creato dal negozio giuridico, non potrebbe sostenersi l'indeterminatezza dello stesso, emergendo chiaramente, nel caso di specie, che a fronte della concessione di ulteriori spazi in locazione la conduttrice avrebbe assunto l'onere di far fronte ad alcuni costi. Inoltre, anche l'oggetto materiale del contratto sarebbe stato in ogni caso determinabile per sottrazione tra le superfici totali disponibili e quelle già oggetto di locazione.
pagina 7 di 21 La resistente, con memoria del 12.04.2024, ha invece argomentato in ordine alla nullità della scrittura suddetta, ritenendo che sia l'oggetto che le prestazioni ivi indicate sarebbero indeterminate, ed evidenziando che il soggetto che l'ha sottoscritta per parte locatrice sarebbe stato privo dei necessari poteri, che neppure la data sarebbe certa e la registrazione sarebbe intervenuta solo nel 2019. Ha ribadito, inoltre, che in ogni caso tale scrittura sarebbe inopponibile a per le ragioni Controparte_2 già esplicitate, non essendo riportata nel contratto di compravendita del compendio immobiliare né resa nota agli organi della procedura concordataria della venditrice FI LI s.p.a.
A seguito dell'assegnazione della causa al sottoscritto G.I., la medesima è stata istruita a mezzo di
CTU, a firma della geom. cui è stato formulato il quesito di cui al verbale d'udienza del Persona_2
18.09.2024, e, all'esito del deposito dell'elaborato finale e di un ulteriore supplemento in risposta ai chiarimenti richiesti dalle parti, la causa è passata in decisione all'esito dell'odierna udienza di discussione orale.
Entrambe le parti hanno depositato in data 14.10.2025 note scritte di supporto alla discussione che hanno comunque esposto oralmente in sede di udienza, interloquendo sulle rispettive richieste e conclusioni.
Nelle suddette note, che entrambe le parti hanno richiamato ai fini della precisazione delle conclusioni, con le ulteriori precisazioni di cui al verbale d'udienza odierna, la parte ricorrente ha rassegnato le seguenti conclusioni: “- In via principale, accertata e dichiarata la debenza di Euro 212.600,37 in favore di per spese da questa anticipate, ma contrattualmente a carico di parte locatrice, CP_1 condannare la società al pagamento in favore di dell'importo di Euro Controparte_2 CP_1
212.600,37 ovvero quella diversa somma che dovesse risultare di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
- Sempre in via principale, accertato e dichiarato l'inadempimento della società locatrice agli obblighi contrattualmente assuntisi con i contratti di locazione, condannare la società a risarcire all'odierna ricorrente i danni tutti da questa subiti nella misura CP_2 equitativa che si quantifica in Euro 187.000,00 pari ad una annualità di canone locativo o in quella diversa maggiore o minore misura che risulterà in corso di causa o ritenuta di giustizia;
- Ancora in via principale, accertato e dichiarato l'inadempimento della società locatrice agli obblighi contrattualmente assuntisi con i contratti di locazione, condannare la società ad Controparte_2 effettuare i necessari interventi di ordinaria e di straordinaria manutenzione sull'immobile sito in Via
ST SS n. 28, Arezzo come identificati nella parte espositiva del presente atto, al fine di rendere il predetto immobile locato idoneo a consentire alla società di esercitare la propria attività CP_1 commerciale;
Ed alla propria domanda riconvenzionale formulata con la propria memoria difensiva che per comodità espositiva si riporta: - nel merito, accerti e dichiari la natura di locazione dell'atto pagina 8 di 21 denominato “Modifica alla locazione commerciale – Arezzo Via ST SS n. 28” perfezionatosi in data 02.09.2013 tra e FI LI PA e registrato in data 22.01.2019 e CP_1
l'opponibilità dello stesso alla società oltre che l'inefficacia, nei confronti di Controparte_2 CP_1
, dell'atto denominato disdetta notificata per pec da a in data 27.05.2022;
[...] CP_2 CP_1
- in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda riconvenzionale di controparte, condanni la società alla restituzione delle spese Controparte_2 pagate da relative al personale ed alla strumentazione di segreteria che verranno accertate CP_1 in corso di causa muovendo da quanto già documentato in ricorso.”, richiamando, inoltre, sia nelle note depositate (pag. 3) che in sede di discussione orale la ritenuta debenza, in favore di CP_1 dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale relativa all'immobile oggetto di causa.
La parte resistente nelle note depositate il 14.10.2025 ha invece rassegnato le seguenti conclusioni: “nel merito: chiede il totale rigetto delle avverse domande, anche svolte da controparte in via di reconventio reconventionis poiché infondate in fatto ed in diritto e comunque non provate. in via riconvenzionale:. Chiede che, risultando essere stato accertato nel corso del giudizio che la Pt_1
(Già S.p.a.) ha occupato dalla data del mese di settembre 2022, (NB.: epoca della diffida alla
[...] riconsegna, ma nel concreto quantomeno dalla data di acquisto dell'immobile da parte di CP_2
) senza averne titolo, mq. 671,00 dei locali siti in Arezzo alla Via ST SS n. 28 di
[...] proprietà della per come individuati dal CTU nominato Geom. tutti esulanti Controparte_2 Per_2 dalle aree concesse in locazione e come dai relativi atti espressamente indicati, preso atto della loro spontanea riconsegna eseguita da in data 2 ottobre 2025, sia condannata al pagamento Parte_1 della indennità di occupazione, parametrata sulla stessa base del valore locativo individuato dalla
CTU e nell'ammontare computato sino alla data del 15 settembre 2025 in €. 154.336,63, oltre al rimborso per spese anticipate da per gli spazi illegittimamente occupati da in €. CP_2 CP_1
152.982,72, e così per il totale di €. 307.319,35, oltre interessi moratori dal di del dovuto e sino all'integrale pagamento. In ogni caso, con condanna della Ricorrente alle spese ed ai Parte_1 compensi del presente giudizio.”.
Va preliminarmente dato atto che, secondo quanto emerso all'odierna udienza di discussione orale, tutti i locali oggetto di causa (sia quelli condotti da a titolo - pacifico - di locazione sia quelli per cui CP_1 le parti controvertono in ordine alla sussistenza di un titolo legittimante la detenzione da parte di sono stati restituiti nella disponibilità della proprietaria in data 02.10.2025, CP_1 Controparte_2 come si evince documentalmente dal verbale di riconsegna depositato dalla ricorrente in data
14.10.2025.
pagina 9 di 21 Pertanto, in ragione di tale sopravvenuta circostanza di fatto, occorre dare atto in questa sede decisoria che è cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di condanna alla restituzione dell'immobile occupato da formulata dalla parte resistente nella propria comparsa di CP_1 costituzione, unitamente alla correlata domanda tesa a determinare una astreinte per ogni giorno di ritardo nella riconsegna, evidenziandosi peraltro che tali domande non sono reiterate nelle conclusioni rassegnate dalla parte resistente e dunque ormai esulano dal thema decidendum.
Parimenti occorre dare atto che, come emerso all'odierna udienza di discussione (cfr. verbale di udienza), è altresì venuto meno l'interesse di stante l'avvenuta restituzione dell'intero immobile CP_1 nella disponibilità della proprietaria, all'accoglimento della domanda, rassegnata nel ricorso, tesa ad ottenere la condanna della resistente ad effettuare gli interventi ordinaria e straordinaria manutenzione indicati nell'atto introduttivo (cfr. le conclusioni rassegnate in ricorso: “Ancora in via principale, accertato e dichiarato l'inadempimento della società locatrice agli obblighi contrattualmente assuntisi con i contratti di locazione, condannare la società ad effettuare i necessari interventi Controparte_2 di ordinaria e di straordinaria manutenzione sull'immobile sito in Via ST SS n. 28, Arezzo come identificati nella parte espositiva del presente atto, al fine di rendere il predetto immobile locato idoneo a consentire alla società di esercitare la propria attività commerciale”). CP_1
La ricorrente, infatti, ha dichiarato di non insistere nella suddetta domanda, in ragione della sopravvenuta carenza di interesse determinata dalla intervenuta restituzione integrale dell'immobile, su cui dunque può parimenti dichiararsi cessata la materia del contendere.
Ciò premesso, ai fini della decisione sulle domande dispiegate dalle parti, occorre preliminarmente analizzare le questioni correlate alla validità ed efficacia della scrittura privata del 02.09.2013 (all.
4 , di cui il precedente G.I. ha rilevato d'ufficio la nullità per indeterminatezza dell'oggetto. CP_1
La giurisprudenza è costante nell'evidenziare che la determinazione dell'oggetto del contratto, essendo attività strettamente connessa all'interpretazione dell'effettiva volontà negoziale delle parti, è riservata al giudice di merito (Cass., S.U. 1402/1972; Cass. 9187/2013 ; Cass. 4238/1987; Cass. 3298/1971;
Cass. 151/1971; Cass. 124/1971; Cass. 1923/1969). Come noto, ai fini della validità del contratto,
l'oggetto del medesimo deve essere determinato, oppure determinabile, ossia specificamente individuabile in un momento successivo alla conclusione del contratto facendo applicazione di una regola determinativa indicata nel contratto stesso.
Nel caso di specie, analizzando la scrittura prodotta quale doc. 4 di parte ricorrente si riscontra prima facie una notevole differenza rispetto ai tre precedenti contratti che regolano il rapporto di locazione tra le parti, sia per la struttura epistolare sotto forma di proposta, siglata per pagina 10 di 21 accettazione da FI LI s.p.a., sia per l'assenza di una puntuale e specifica capitolazione in articoli separati, come nei precedenti contratti conclusi tra le parti.
Il testo è infatti il seguente:
Il rapporto negoziale profilato dalla scrittura sopra indicata, siglata per accettazione da parte locatrice
FI LI s.p.a., può essere ricondotto alle seguenti condizioni: a viene concesso CP_1
“di poter utilizzare gli spazi attualmente inutilizzati nel fabbricato” di Arezzo, via SS n. 28, “senza aggravio di costi”, e ciò “a fronte dei costi che stiamo [ sostenendo per la gestione della CP_1
Segreteria dell'Immobile affittato dalla nostra Società”.
Occorre tuttavia verificare se una simile pattuizione possa considerarsi sufficientemente determinata o determinabile ai fini della validità stessa del contratto, come sostenuto dalla parte ricorrente.
Pur emergendo dalla lettura dell'atto quale tipologia di prestazioni le parti avevano pattuito
(occupazione di ulteriori aree del fabbricato già in parte condotto in locazione a fronte dell'accollo, da parte della società conduttrice, dei costi per la gestione della segreteria dell'immobile), non risulta specificamente determinato quale sia l'oggetto delle suddette prestazioni, non essendo neppure determinati nell'accordo i criteri con i quali individuare specificamente l'oggetto della prestazione pattuita.
In particolare, non vengono indicate né quale né quanta parte dell'immobile del locatore veniva concessa in godimento alla parte ricorrente, essendovi un generico riferimento agli
“spazi attualmente inutilizzati”, né l'entità della contropartita economica che assumeva su CP_1 di sé a fronte dei maggiori spazi ottenuti in godimento, essendo unicamente menzionati i “costi che stiamo sostenendo per la gestione della Segreteria dell'Immobile”, senza specificazione della loro pagina 11 di 21 entità né delle voci di spesa il cui accollo avrebbe dovuto rappresentare la contropartita economica della concessione, da parte della locatrice, dell'utilizzo di maggiori superfici dell'immobile in parte già condotto in locazione dalla ricorrente.
Non si ritiene neppure che il contratto in questione possa considerarsi di oggetto determinabile con mere operazioni di calcolo, rimesse alla fase di mera esecuzione del contratto e non a quella di formazione del regolamento negoziale, come sostenuto dalla parte ricorrente.
La determinabilità infatti postula comunque una specifica indicazione dei criteri e delle regole cui le parti hanno inteso fare riferimento per la successiva determinazione dell'oggetto, che deve condurre a risultati univoci.
Tuttavia non si rinviene, nel caso di specie, l'indicazione di una specifica regola di determinazione sulla base della quale le parti hanno inteso rimettere ad un momento successivo l'individuazione dell'oggetto delle rispettive obbligazioni, bensì è l'indicazione stessa delle prestazioni rispettivamente assunte a presentarsi come del tutto priva di riferimenti oggettivi ed univoci.
Ciò in quanto non risultano determinabili né quantificabili le aree delle quali la conduttrice avrebbe acquisito la disponibilità, in forza del suddetto contratto, leggendosi un generico riferimento agli “spazi attualmente inutilizzati” del fabbricato già in parte locato da CP_1
Tuttavia non risultava dal contratto quali e quante aree del fabbricato, al momento della stipula, erano concesse in uso a terzi, così da consentirne una successiva determinazione (cfr. Cass. n. 9235/2000: “In tema di compravendita immobiliare, ai fini della sussistenza del requisito della determinatezza o della determinabilità dell'oggetto del contratto, nell'atto devono essere indicati gli elementi necessari per la identificazione del bene venduto, i quali devono essere certi ed oggettivi, e cioè idonei per la individuazione dell'oggetto. Detta ipotesi, pertanto, non ricorre nella vendita di un bene - costituito da un lotto di terreno da staccarsi da uno più grande- di cui non siano specificati i confini e venga indicata solo per approssimazione anche l'estensione, essendo tali elementi privi di certezza in ordine alla oggettiva consistenza del bene”).
Non è inoltre indicata l'entità degli oneri assunti dalla conduttrice quale corrispettivo economico del godimento delle suddette aree (né menzionati i parametri per determinarli), essendo fatta menzione unicamente dei “costi che stiamo sostenendo per la gestione della Segreteria dell'Immobile” (cfr. Cass. n. 1484/1975: “per la validità della locazione non è necessario che il corrispettivo dovuto dal conduttore sia determinato, ma è sufficiente che sia determinabile. Occorre però, in quest'ultima ipotesi, (confr. Cass. 11 agosto 1966, n. 2201, Cass. 24 ottobre 1956, n. 38970,
Cass. 4 marzo 1949, n. 414), che la determinazione possa essere effettuata in applicazione di criteri o sulla base di elementi precostituiti, vale a dire fissati nell'atto stesso della stipulazione”). pagina 12 di 21 Risulta dunque condivisibile il rilievo d'ufficio della nullità del contratto di locazione del 02.09.2013
(all. 4 , per indeterminatezza dell'oggetto, già prospettato dal precedente G.I. e va dunque in CP_1 questa sede decisoria dichiarata la nullità di tale contratto.
La declaratoria di nullità del suddetto contratto comporta, quale conseguenza, che l'occupazione da parte di delle aree ulteriori rispetto a quelle già locate debba essere considerata senza CP_1 titolo, con conseguente reiezione della domanda formulata in via di reconventio reconventionis da ad accertare la natura di locazione del suddetto contratto e CP_4 la sua opponibilità a Controparte_2
Nulla va disposto, in questa sede decisoria, in ordine al rilascio delle aree dell'immobile per cui è stata accertata l'occupazione senza titolo da parte di in ragione della cessata materia del CP_1 contendere sul punto determinata dall'intervenuto rilascio integrale dell'immobile oggetto di causa nella disponibilità della proprietaria in data 02.10.2025 e comunque dalla rinuncia alla CP_2 suddetta domanda da parte della resistente medesima (cfr. verbale d'udienza odierna).
Va altresì rilevato che non può essere esaminata nel merito la domanda formulata dalla parte resistente nelle conclusioni rassegnate nell'odierna sede di discussione orale e relativa “al rimborso per spese anticipate da per gli spazi illegittimamente occupati da in €. 152.982,72” (cfr. le CP_2 CP_1 conclusioni rassegnate nelle note depositate dalla parte resistente il 14.10.2025 e richiamate all'odierna udienza). Si tratta, infatti, di domanda nuova non ritualmente formulata dalla parte resistente entro i termini per le preclusioni assertive e neppure nella memoria autorizzata dal precedente G.I. ai sensi dell'art. 101 c.p.c. a seguito del rilievo d'ufficio della nullità del contratto del 02.09.2013.
Ciò può essere agevolmente riscontrato confrontando le conclusioni rassegnate nella comparsa di costituzione, ove, oltre al rigetto delle domande di parte ricorrente, la resistente chiedeva in via riconvenzionale che la ricorrente fosse condannata al rilascio dei locali occupati e al pagamento di una indennità di occupazione dal settembre 2022 e fino alla riconsegna, oltre a comminare una astreinte per l'eventuale ritardo nella riconsegna (cfr. le conclusioni rassegnate in comparsa, pag. 13-14: “(…) accertato e dichiarato che la occupa dalla data del mese di settembre 2022, senza averne CP_1 titolo, mq. 1.346,36 dei locali siti in Arezzo alla Via ST SS n. 28 di proprietà della CP_2
individuati con colore verde nelle planimetrie allegate alla diffida inviata a mezzo di pec l'8
[...] agosto 2023 (cfr. all. 1 di parte resistente) e tutti quelli, eventualmente ed ulteriormente occupati all'insaputa della proprietà, esulanti dalle aree concesse in locazione e come dai relativi atti espressamente indicati, sia condannata all'immediato rilascio dei locali stessi oltre che al pagamento della indennità di occupazione, parametrata sulla stessa base del valore locativo attualmente versato dal a fronte del contratto con essa corrente, e nell'ammontare computato sino alla data CP_1
pagina 13 di 21 del mese di dicembre 2023 in €. 305.611,95, ovvero sulla somma maggiore e/o minore che il CTU avrà accertato in esito alla consulenza espletata, oltre che a tutte le ulteriori somme a tale titolo dovute sino alla conseguita riconsegna e comminare, in aggiunta, per ogni giorno di ritardo dall'ordine di riconsegna una astreinte di €. 1.000,00, ovvero di quella somma ritenuta di giustizia”).
Di tale domanda non vi è traccia neppure nella successiva memoria autorizzata del 01.03.2024, in risposta alla reconventio reconventionis avanzata dalla parte ricorrente, ove non vengono modificate le conclusioni precedentemente rassegnate, tanto che la memoria si conclude con un richiamo alle domande precedentemente formulate: “La domanda riconvenzionale svolta da controparte risulta non fondata mancando di ogni presupposto e dunque dovrà essere integralmente rigettata e si confida nel pieno accoglimento delle domande svolte anche in via riconvenzionale e delle richieste istruttorie già formulate in Memoria di costituzione versata in atti” (cfr. pag. 6).
Analoghe considerazioni possono essere svolte anche con riferimento alla memoria ex art. 101 c.p.c. depositata dalla parte resistente in data 12.04.2024, a seguito del rilievo officioso della nullità del contratto del 02.09.2013 effettuato dal precedente G.I. Infatti, a chiusura delle argomentazioni offerte in ordine alla nullità del suddetto contratto, la parte resistente conclude nuovamente la propria memoria richiamando le conclusioni già rassegnate (cfr. pag. 7: (…) e dunque, in assenza di valido titolo i locali in questione, la cui individuazione è stata resa possibile solo dopo l'acquisto operato da CP_2
devono essere valutati come occupati senza titolo da con conseguente loro
[...] CP_1 immediato rilascio e pagamento della relativa indennità sino al momento della consegna, con la astreinte pure domandata in caso di ritardo dall'ordine di riconsegna ed in accoglimento delle conclusioni formulate dalla odierna comparente”).
Dunque, in ragione di quanto sopra, la domanda formulata nelle conclusioni rassegnate all'odierna udienza di discussione con cui ha chiesto che fosse condannata al pagamento Controparte_2 CP_1 della somma di € 152.982,72 a titolo di rimborso per spese anticipate da per gli spazi Controparte_2 occupati senza titolo da va dichiarata inammissibile perché tardiva. CP_1
Va invece esaminata, stante la riconosciuta nullità del contratto del 02.09.2013, la reconventio reconventionis formulata in via di subordine da tesa ad ottenere, in caso di CP_1 accoglimento della domanda riconvenzionale di la condanna di quest'ultima alla Controparte_2 restituzione delle spese sostenute per i servizi di segreteria relative a tale porzione di immobile.
A tal proposito occorre evidenziare che, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, “Qualora un contratto di locazione sia dichiarato nullo, pur conseguendo in linea di principio a detta dichiarazione il diritto per ciascuna delle parti di ripetere la prestazione effettuata, tuttavia la parte che abbia usufruito del godimento dell'immobile non può pretendere la restituzione di quanto versato a pagina 14 di 21 titolo di corrispettivo per tale godimento, in quanto ciò importerebbe un'inammissibile arricchimento senza causa in danno del locatore” (cfr. Cass. n. 3971/2019, e cfr. anche, nella più recente giurisprudenza di merito, Trib. Napoli n. 5181/2025).
Nel caso in esame va inoltre rilevato che, secondo quanto pattuito nella scrittura del 02.09.2013 dichiarata nulla, non doveva versare alla locatrice alcuna somma, a titolo di canone, quale CP_1 corrispettivo per l'uso degli ulteriori “spazi inutilizzati” dell'immobile, bensì unicamente far fronte a delle spese - quelle per i servizi di segreteria - che ha sostenuto nel proprio interesse. CP_1
Le suddette spese, dunque, non costituivano un esborso versato in favore del locatore (e cioè un canone) che ha comportato un arricchimento patrimoniale della controparte rimasto privo di titolo in ragione della riconosciuta nullità del contratto, bensì si trattava di spese per servizi di cui la ricorrente ha direttamente usufruito e che ha sostenuto nel proprio interesse.
Non può dunque essere accolta la domanda di tesa ad ottenere la restituzione dei costi CP_1 sostenuti per i servizi di segreteria di cui la società si è fatta carico in forza del contratto del 02.09.2013 di cui è stata dichiarata la nullità, ossia quelli relativi alla porzione di immobile occupata senza titolo.
Va inoltre esaminata la domanda riconvenzionale risarcitoria formulata da tesa ad Controparte_2 ottenere la condanna della ricorrente al versamento di un'indennità di occupazione della porzione di immobile di cui ha usufruito in ragione del contratto del 02.09.2013, dichiarato nullo, a CP_1 far data dal settembre 2022, ossia da quando ne ha intimato la restituzione, nonché le Controparte_2 domande formulate originariamente in ricorso da in relazione alle lamentate inadempienze CP_1 contrattuali di riguardanti i contratti di locazione validamente in essere tra le Controparte_2 parti (all. 1, 2, 3 . CP_1
Al fine di acquisire gli elementi istruttori necessari alla decisione sulle suddette domande, è stata disposta CTU a firma della geom. che ha depositato la propria relazione in Persona_2 data 16.04.2025, cui è seguita una relazione integrativa, sulle richieste di chiarimenti avanzate dalle parti, depositata il 27.07.2025.
Dalle operazioni peritali esperite è emerso che occupava in totale 1452 mq dell'immobile di via CP_1
ST SS di proprietà di (la cui superficie globale, escluse le aree condominiali, Controparte_2
è stata calcolata dal CTU in 3.029 mq), di cui 781 mq in forza dei contratti di locazione vigenti (all.1,
2, 3 e 671 mq occupati senza titolo, in ragione di quanto sopra argomentato in ordine alla CP_1 nullità del contratto di locazione prodotto quale doc. 4 di (cfr. pag.

6-7 della relazione CP_1 integrativa).
Il CTU ha determinato il valore dell'indennità di occupazione nella misura di € 3.891,80 al mese (€
5,80/mq x 671 mq). pagina 15 di 21 Occorre precisare che, anche a fronte delle richieste integrative delle parti, il CTU ha dato adeguatamente conto delle motivazioni oggettive che hanno orientato i calcoli predisposti ed i criteri dal medesimo seguiti nella determinazione delle superfici imputabili all'occupazione dell'odierna ricorrente ed ha altresì chiaramente specificato quali sono stati i criteri con cui è stato determinato il valore dell'indennità di occupazione che spetterebbe a per l'utilizzo, da parte Controparte_2 di delle aree dell'immobile escluse dai contratti di locazione validamente intercorsi tra le CP_1 parti (cfr. pag.

2-8 e pag. 9 ss. dell'elaborato integrativo). Le risultanze della CTU vengono dunque recepite e fatte proprie da questo Tribunale.
Su tale base, l'indennità dovuta da a per l'occupazione senza titolo di CP_1 Controparte_2
671 mq dell'immobile di via ST SS è pari ad € 3.891,80 per ciascun mese di occupazione a partire dal settembre 2022 e fino al 15 settembre 2025 (come richiesto e precisato dalla parte resistente nelle note depositate il 14.10.2025).
Dunque, all'attualità, considerato il periodo di occupazione corrispondente a quello della domanda giudiziale di pagamento dell'indennità pari a n. 35 mesi (€ 136.213,00) e n. 15 giorni (€ 1.945,00) di occupazione (dalla richiesta di di rilascio dell'immobile del settembre 2022 al 15 Controparte_2 settembre 2025, come da domanda giudiziale – cfr. pag. 4 delle note scritte depositate dalla resistente il
14.10.2025) l'importo dovuto da Finital a OY OC per indennità di occupazione risulta pari alla somma complessiva di € 138.158,00. Su tale somma vanno aggiunti gli interessi al tasso legale con decorrenza dal settembre 2022 al saldo.
Quanto alle domande formulate da nel ricorso introduttivo, relative ai lamentati inadempimenti CP_1 di parte locatrice alle obbligazioni nascenti dai contratti validamente intercorsi tra le parti (all.1, 2,
3 , si rileva quanto segue. CP_1
Con riferimento alla domanda tesa ad ottenere il ristoro delle spese sostenute dalla conduttrice, per complessivi € 212.600,37, per servizi che avrebbero dovuto essere resi, in forza dei suddetti contratti, dalla locatrice si rileva che la documentazione di spesa allegata ritualmente Controparte_2 da è stata sottoposta al vaglio del CTU, che ha analizzato le suddette spese quantificando CP_1 quelle riferibili a prestazioni che avrebbero dovuto essere contrattualmente rese dalla parte locatrice e relative alle porzioni di immobili oggetto dei contratti di locazione vigenti nonchè maturate successivamente all'acquisto dell'immobile da parte dell'odierna proprietaria
(quesito n. 3 posto al CTU). Controparte_2
La CTU ha quantificato le spese documentate da per servizi che avrebbero dovuto essere CP_1 compresi entro il canone versato alla parte locatrice, maturate successivamente all'acquisto dell'immobile locato da parte di in complessivi € 199.743,40 (cfr. pag. 23-24 della Controparte_2
pagina 16 di 21 CTU depositata il 16.04.2025). Nell'elaborato integrativo il CTU ha ulteriormente precisato che “Per quanto riguarda le spese sostenute da si ritiene che le stesse pari ad €. 199.743,40, siano Parte_1 state sostenute per l'intera superfice, sia affittata che occupata, inerente il periodo in oggetto” (cfr. pag. 8 dell'integrazione alla CTU).
Pertanto, al fine di quantificare quanta parte delle suddette spese possa ritenersi imputabile alle sole superfici oggetto di validi contratti di locazione (escludendo, quindi, quella quota di spese imputabile alle superfici che si è accertato essere occupate senza titolo da occorre procedere CP_1 alla proporzione matematica tra il totale delle spese sostenute da per la totale superficie CP_1 occupata e locata, come accertate dalla CTU, e quelle riferibili alla sola superficie locata (€
199.743,40 ÷ 1452 mq = x ÷ 671 mq) ottenendo la somma di € 92.305,66.
Tale somma costituisce l'importo di cui può ottenere il rimborso da parte della locatrice CP_1
in quanto relativo ad esborsi per servizi relativi all'immobile locato e che avrebbero Controparte_2 dovuto essere resi dalla parte locatrice perché posti a suo carico nei contratti stipulati (cfr. all. 1, 2,
3 . A tal proposito si rileva che la locatrice nella propria comparsa di
CP_1 Controparte_2 costituzione, ha contestato la fondatezza della domanda avversaria evidenziando: 1) la genericità della documentazione depositata a supporto della richiesta avanzata da e la sua riferibilità anche
CP_1 al periodo antecedente all'acquisto dell'immobile da parte dell'attuale proprietaria;
2) che la lamentata inerzia della locatrice nella fornitura delle prestazioni concordate contrattualmente sarebbe smentita dalle numerose spese sostenute e documentate da per l'immobile locato;
3) che la Controparte_2 parte conduttrice non potrebbe avanzare alcuna pretesa risarcitoria per le dedotte carenze nei servizi offerti dalla locatrice in considerazione della circostanza che avrebbe goduto
CP_1 gratuitamente di una estesa parte dell'immobile oggetto di causa, occupato illegittimamente. Quanto alle ultime due doglianze, si rileva che le stesse sono superate sia dall'accertamento in ordine alla carenza di un valido titolo legittimante l'occupazione delle aree ulteriori rispetto a quelle locate da parte di con conseguente diritto di alla percezione dell'indennità di
CP_1 Controparte_2 occupazione come sopra quantificata, sia dalla considerazione che il fatto che abbia Controparte_2 documentato di aver sostenuto diverse spese per la gestione e manutenzione del proprio fabbricato non esclude che abbia diritto a vedersi rimborsati gli esborsi direttamente sostenuti per
CP_1 ulteriori prestazioni relative agli immobili locati e che avrebbero dovuto essere parimenti sostenute dalla parte locatrice, come accertati in corso di causa.
In merito alle doglianze relative alla documentazione allegata da a supporto della CP_1 domanda, si ritiene che le stesse siano superate dal vaglio documentale demandato al CTU in corso di causa, all'esito del quale il medesimo ha quantificato gli esborsi documentati di per CP_1
pagina 17 di 21 servizi maturati dopo l'acquisto dell'immobile da parte dell'attuale proprietà e che, secondo i contratti di locazione, avrebbero dovuto essere a carico di Controparte_2
Giova evidenziare che sul punto neppure il CTP di parte resistente, arch. ha mosso Per_3 obiezioni all'analisi prospettata dal CTU (cfr. le osservazioni alla bozza di CTU depositate: “In merito al punto 3 (…) Non vengono mosse osservazioni. La CTU conferma come spese sostenute da CP_1
a partire dal 25 Marzo 2021, considerati gli interessi legali un totale di €. 217.250,01. Nulla si
[...] può eccepire in merito considerando che le spese sono documentate da fatture e sono rapportabili ai servizi compresi nei contratti di locazione e conseguentemente nelle maggiori superfici occupate. In tutto ciò si precisa che la proprietà ha sostenuto nel periodo spese altrettanto rilevanti”).
È stata inoltre quantificata, in proporzione, la quota parte delle suddette spese riferibili alle sole aree dell'immobile oggetto di locazione, con esclusione della quota di esborsi relativi alle aree che si ritengono occupate senza titolo da CP_1
Va dunque riconosciuto il diritto di ad ottenere da il rimborso delle suddette CP_1 Controparte_2 spese, quantificate in € 92.305,66, oltre interessi al tasso legale con decorrenza dal 25.03.2021 al saldo.
Con riferimento alla ulteriore domanda risarcitoria formulata da nel proprio ricorso e CP_1 relativa al ristoro dei danni che la società conduttrice avrebbe subito a causa delle inadempienze della società locatrice, quantificati in € 187.000,00, si ritiene che la stessa debba essere respinta, essendo del tutto priva di allegazione e prova.
Sul punto, infatti, nel proprio ricorso ha dedotto che le lamentate inadempienze di CP_1 avrebbero comportato un danno all'immagine dell'azienda e alla produttività Controparte_2 aziendale, allegando che “A fronte di quanto sopra esposto si chiede che il danno all'immagine oltre che alla produttività aziendale subito da sia valutato in via equitativa in Euro 187.000,00 CP_1 pari ad una annualità del canone corrisposto dalla ricorrente tra numerario e servizi di portineria/segreteria.”. Difetta, tuttavia, qualsiasi riscontro sull'elemento oggettivo del pregiudizio oggetto della domanda risarcitoria, oltre che sulla sua riconducibilità causale alla condotta di Non è infatti in alcun modo dimostrata, né potevano sopperire sul punto i capitoli Controparte_2 di prova orale articolati dalla ricorrente, l'effettiva esistenza del pregiudizio, genericamente allegato, reputazionale ai danni della società ricorrente nonché del pregiudizio alla produttività aziendale.
Quanto alla domanda formulata dalla ricorrente tesa ad ottenere la condanna della società resistente “ad effettuare i necessari interventi di ordinaria e di straordinaria manutenzione sull'immobile sito in Via
ST SS n. 28, Arezzo come identificati nella parte espositiva del presente atto, al fine di rendere il predetto immobile locato idoneo a consentire alla società di esercitare la propria attività CP_1
pagina 18 di 21 commerciale” (cfr. conclusioni rassegnate a pag. 14 ricorso), si è già precisato che la ricorrente ha dato atto a verbale d'udienza odierna di non avere più interesse alla medesima, stante l'intervenuta restituzione degli immobili alla proprietaria.
Non può tuttavia trovare accoglimento la domanda, formulata all'odierna udienza di discussione, tesa ad ottenere, sulla base dei dedotti inadempimenti, un risarcimento in favore di per il parziale CP_1 godimento dell'immobile locato, da determinarsi equitativamente (cfr. verbale d'udienza odierna).
Va infatti evidenziato che si tratta di una domanda nuova, che non può essere esaminata nel merito in questa sede decisoria in quanto del tutto tardiva.
Infatti, va osservato che la domanda originariamente formulata dalla ricorrente e poi rinunciata in sede di discussione per sopravvenuta carenza di interesse era del tutto differente, essendo una domanda tesa ad ottenere la condanna della controparte all'adempimento alle proprie obbligazioni in forma specifica,
a mezzo di un facere ben preciso, ossia l'esecuzione degli interventi ritenuti necessari ad una puntuale manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobile condotto in locazione. La domanda rassegnata all'esito dell'odierna discussione in luogo di quella originariamente formulata è invece del tutto differente, essendo una domanda risarcitoria tesa ad ottenere un ristoro per un dedotto pregiudizio per parziale godimento dell'immobile.
Neppure può ritenersi che la suddetta domanda possa intendersi ricompresa nella domanda risarcitoria già ritualmente formulata in ricorso e relativa al ristoro dei lamentati pregiudizi alla produttività aziendale e all'immagine della società ricorrente.
La proposizione di una domanda risarcitoria, infatti, non comporta che la stessa possa essere considerata onnicomprensiva di qualsiasi tipologia di pregiudizio astrattamente prospettabile, ma va necessariamente riferita agli specifici pregiudizi che la parte che la propone assume di aver subito e che abbia tempestivamente allegato e provato.
Infatti, la domanda risarcitoria non può prescindere da una specifica e tempestiva allegazione (e prova) del tipo di pregiudizio del quale è richiesto il ristoro, anche al fine di consentire alla controparte l'esplicazione di un effettivo diritto di difesa.
Non appare dunque ammissibile consentire l'allegazione di nuove tipologie di danno a conclusione del giudizio, in sede di discussione orale, quando tutte le preclusioni assertive e istruttorie sono già maturate.
Tale domanda va dunque dichiarata inammissibile.
Per i medesimi motivi va ritenuta inammissibile e tardiva la domanda della ricorrente tesa ad ottenere il pagamento di una indennità per perdita dell'avviamento commerciale, in ragione dell'intervenuta restituzione dell'immobile oggetto di causa, come si desume dalla lettura della nota depositata in data pagina 19 di 21 14.10.2025 dalla parte ricorrente (cfr. pag. 3 delle suddette note: “Avendo quindi controparte formalizzato la disdetta da tale locazione commerciale con pec del 27.05.2022, la conseguenza giuridica è che ha maturato il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale CP_1 ex art. 34 Legge n. 392/1978” e cfr. verbale d'udienza odierna), trattandosi di domanda del tutto nuova.
Da ultimo, quanto al profilo delle spese di lite, si ritengono integrati i presupposti di legge per disporne l'integrale compensazione, poiché ciascuna parte risulta vittoriosa nei confronti dell'altra in relazione a talune domande e soccombente su altre. Entrambe le parti, inoltre, hanno formulato in sede di discussione orale domande nuove inammissibili. Si verte dunque in ipotesi di soccombenza reciproca. Ne consegue che anche le spese di CTU, già liquidate in corso di causa, vanno poste definitivamente a carico, nei rapporti interni, di entrambe le parti nella misura del 50% ciascuna.


P.Q.M.


Il Tribunale di Arezzo, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
- accerta e dichiara la nullità del contratto del 02.09.2013 (all. 4 per indeterminatezza CP_1 dell'oggetto e per l'effetto;
- accerta e dichiara che ha occupato senza titolo le porzioni dell'immobile sito in Arezzo, CP_1 via ST SS n. 28, di proprietà di diverse da quelle indicate nei contratti di Controparte_2 locazione del 08.08.2007 (all. 1 , del 21.06.2010 (all. 2 e del 23.03.2011 (all. 3 ; CP_1 CP_1 CP_1
- dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda della parte resistente tesa alla condanna della parte ricorrente all'immediato rilascio, in favore della parte resistente, delle porzioni dell'immobile occupate senza titolo e alla determinazione di una astreinte per il ritardo nel rilascio;

- condanna la parte ricorrente a corrispondere alla parte resistente, a titolo di indennità di occupazione a partire dal settembre 2022 e fino al 15 settembre 2025, come da domanda, la somma di € 138.158,00, oltre interessi al tasso legale con decorrenza dal settembre 2022 al saldo;

- dichiara inammissibile la domanda della parte resistente tesa ad ottenere dalla ricorrente la restituzione di € 152.982,72 a titolo di esborsi versati per spese relative alla porzione di immobile oggetto di occupazione senza titolo;

- accoglie parzialmente le domande avanzate dalla parte ricorrente nei confronti della parte resistente e per l'effetto,
- condanna la parte resistente a versare alla parte ricorrente la somma di € 92.305,66, oltre interessi al tasso legale con decorrenza dal 25.03.2021 al saldo;

pagina 20 di 21 - dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda della ricorrente tesa ad ottenere la condanna della resistente ad effettuare i necessari interventi di ordinaria e di straordinaria manutenzione sull'immobile sito in Arezzo, via ST SS n. 28;
- dichiara inammissibile la domanda della parte ricorrente tesa ad ottenere il risarcimento di danni per il godimento parziale degli immobili locati;

- dichiara inammissibile la domanda della parte ricorrente tesa ad ottenere il pagamento dell'indennità per perdita di avviamento commerciale per l'immobile oggetto di causa;

- rigetta le restanti domande formulate dalla parte ricorrente nei confronti della parte resistente;

- compensa integralmente le spese di lite.
Arezzo, 15 ottobre 2025
Il Giudice
dott.ssa Alessia Caprio
Sentenza resa ex art. 429 ed ex art. 447-bis c.p.c, pubblicata mediante lettura in assenza delle parti rinunzianti a presenziare ed allegazione al verbale.
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