TRIBUNALE DI PRATO
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Prato, Sezione Civile, in persona del Giudice dott. Francesca Vanni,
Giudice Onorario, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA CONTESTUALE AI SENSI DELL'ART. 281 SEXIES cpc nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 1332/2023 promossa da:
( )) (Avv. Luciano Mario Lenzi) Pt_1 C.F._1
PARTE RICORRENTE

Contro

:
titolare delladitta individuale IA e GA IN Lu di CP_1 CP_1
p.IVA:
[...] P.IVA_1
(Avv. Caterina Fiesoli)
PARTE CONVENUTA RESISTENTE
e

Contro

:
(C.F.: ) CP_2 P.IVA_2
(Avv. Caterina Fiesoli) PARTE CONVENUTA RESISTENTE
Conclusioni delle parti: Parte Ricorrente: “affinché il Giudice adito dichiari l'avvenuta risoluzione del contratto di locazione a suo tempo stipulato tra i Signori , attualmente Parte_2
Signora , e Signor titolare della ditta IA e GA IN Pt_1 CP_1
Lu di con sede in Prato via Damiano Chie-sa 16/A e/o Società CP_1 CP_2 risoluzione avvenuta per inadempimento del conduttore come specificato in narrativa. In ipotesi affinché, dato atto dell'inadempimento del conduttore, sia il Giudice a dichiarare risolto il contratto di locazione de quo. Con vittoria di spese e compensi di causa, oltre al rimborso forfettario 15% di legge..”
Parte Resistente “Voglia l' respinta ogni avversa eccezione e CP_1 CP_3 conclusione: in via preliminare: accertata la carenza di legittimazione passiva della Controparte_4 per i motivi tutti dedotti in atti, Voglia il Giudice adito dichiarare
[...] l'inammissibilità della domanda così come proposta in pregiudizio della Controparte_4
e per l'effetto, Voglia condannare l'attore al pagamento delle spese legali in
[...] favore di quest'ultima; nel merito: e nella denegata ipotesi di mancato accoglimento dell'eccezione preliminare di carenza di legittimazione passiva, Voglia il Giudice adìto accertare e dichiarare che non sussiste alcun grave inadempimento da parte della Controparte_4 per tutti i motivi dedotti in atti o per quelli, anche diversi, ritenuti di
[...] CP_1

giustizia, e per l'effetto Voglia rigettare la domanda di risoluzione contrattuale così come formulata da parte ricorrente;
nel merito, ed in via subordinata: nell'ipotesi di accoglimento della domanda di risoluzione contrattuale ordinare la restituzione del deposito cauzionale versato al momento della sottoscrizione del contratto di locazione. Con vittoria di spese e compensi.”
Parte Resistente “Voglia l' respinta ogni avversa eccezione e CP_2 CP_3 conclusione: nel merito: accertato e dichiarato che non sussiste alcun grave inadempimento imputabile alla per tutti i motivi dedotti in atti o per quelli, anche diversi, CP_2 ritenuti di giustizia, Voglia rigettare la domanda di risoluzione contrattuale così come formulata da parte ricorrente. Con vittoria di spese e compensi.”

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso presentato in data 24/5/2024, adiva questo Tribunale, al fine di Pt_1 ottenere pronuncia di accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto in forza di clausola risolutiva espressa o, in ipotesi, di risoluzione per grave inadempimento del contratto di locazione relativo all'immobile di sua proprietà sito in Prato via Castagnoli 40/5 con accesso dal cortile a comune Dati catastali: C.F. del Comune di Prato Foglio
44 – Part. 172 sub 504 – Cat. C/2 – Classe 8 – rendita catastale € 2.695,91)
Narrava la ricorrente di aver acquistato detto immobile, in data 30/4/2019, dalle Signore , e quali Persona_1 Persona_2 Persona_3 Persona_4 eredi del Signor , deceduto in data 3/03/2017, il quale ultimo, con Parte_2 contratto del 20/02/2017, lo aveva concesso in locazione alla ditta IA e
GA IN Lu di Il suddetto contratto era stato concluso per la durata di CP_1 anni sei, decorrenti dal 20/2/2017 al 19/2/2023, con rinnovo automatico per uguale periodo secondo quanto stabilito dagli artt. 28 e 29 L. 392/1978 e con canone pattuito in
€ 18.000,00 annui, da pagarsi 'in rate anticipate mensili' 'entro cinque giorni dalla scadenza'. Nel contratto era, altresì contenuta una clausola del seguente tenore letterale:
“Le parti stabiliscono che sarà causa di risoluzione ipso jure del presente contratto l'omesso pagamento delle rate mensili del canone di locazione decorsi venti giorni dalla scadenza”. Narrava, altresì, la ricorrente (subentrata nel contratto a titolo di locatore a seguito dell'acquisto dell'immobile in qestione) di aver ricevuto da parte del conduttore -per raccomandata a mano del 3/1/2023- una comunicazione resa ai sensi dell'art. 36 L.
392/1978 con la quale questi la informava di aver ceduto la propria azienda alla società
chiedendole di procedere a relativa comunicazione all'Agenzia delle entrate CP_2 competente. Deduceva, inoltre, di aver dato riscontro a tale comunicazione -con raccomandata A.R. del 9/1/2023- affermando di non voler rinnovare il contratto alla prima scadenza, come già comunicato e di opporsi alla cessione del contratto 'essendo parte cessionaria una società a responsabilita limitata unipersonale, soggetto del tutto autonomo privo in tutti i sensi di qualsiasi affidabilità'. La ricorrente dava atto di non aver ricevuto risposta a tale comunicazione, evidenziando che da tempo la società Co conduttrice ditta IA e GA IN Lu di e, ultimamente, anche CP_1
Pag. 2 di 5 avevano corrisposto i canoni con ritardo, praticamente, di propria iniziativa e CP_2 senza alcuna autorizzazione in proposito, con ciò contravvenendo alla clausola n.3 del contratto che prevedeva un pagamento mensile e la risoluzione “ipso jure” del contratto stesso in caso di omesso pagamento delle rate mensili del canone di locazione decorsi venti giorni dalla scadenza. Per tali motivi la ricorrente si era decisa, quindi, a notificare sfratto per morosità che non ha però avuto seguito e non è stato coltivato in quanto in data 9/3/2023 la ditta TI e GA JI aveva pagato il canone di gennaio, e la società i canoni dei mesi di febbraio e marzo;
pagamenti di CP_2 cui la ricorrente non si era accorta perché inviati, per la prima volta, tramite bonifico. . In ogni caso, ritenuto che il contratto di locazione in oggetto si fosse risolto “ipso jure” per inadempimento del conduttore originario e, eventualmente anche di quello subentrato, sia in forza della clausola n.3 del contratto di locazione, sia in base agli artt.1453 e segg. c.c., la ricorrente avviava il presente giudizio per ottenere l'accoglimento delle conclusioni sopra trascritte. Si costituivano i convenuti, opponendosi alla domanda e precisamente: eccependo l'improcedibilità della domanda per omesso svolgimento del CP_1 procedimento di mediazione, obbligatorio per materia;
eccependo la carenza di legittimazione passiva a seguito della cessione di azienda in favore della società CP_2
[... con conseguente subentro di quest'ultima nella locazione ed eccependo, in ogni caso, l'assenza dei presupposti per la risoluzione contrattuale;
la società eccependo l'improcedibilità della domanda per omesso CP_2 svolgimento del procedimento di mediazione, obbligatorio per materia e in ogni caso, l'assenza dei presupposti per la risoluzione contrattuale. I due convenuti, eccezion fatta per quanto attiene alla carenza di legittimazione passiva, svolgevano identiche difese, evidenziando che in data 12/1/2023 la IA IN Lu aveva contestato sia la lettera di disdetta (per espressa violazione del disposto normativo in materia di locazione di immobili ad uso non abitativo), sia la mancata accettazione della comunicazione di subentro della società (per carenza di gravi motivi); CP_2 che una volta saldati i canoni richiesti nello sfratto i pagamenti successivi sono poi stati eseguiti tutti con regolarità ed alle scadenze indicate nel contratto;
che fosse consuetudine oramai assodata tra le parti che il pagamento dei canoni di locazione, avvenisse a mezzo bonifici bancari / assegni con cadenza trimestrale;
che nessuna contestazione in ordine alle sopra documentate modalità di pagamento è mai pervenuta dalla parte locatrice, se non fino al momento della notifica dello sfratto per morosità
(notificato successivamente alla contestazione del 12.1.2023); che non può essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione de quo in quanto per giurisprudenza consolidata “la tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito rende inoperante la clausola risolutiva espressa prevista in un contratto di locazione, la quale riprende la sua efficacia se il creditore, che non intende rinunciare ad avvalersene, provveda, con una nuova manifestazione di volontà, a richiamare il debitore all'esatto adempimento delle sue obbligazioni” (Cass. civ., Sez. VI - 3, Ordinanza, 6/6/2018, n. 14508); che sino al 1/1/2023 la ricorrente ha accolto di buon grado la modalità di pagamento come sempre svolte (trimestralmente); che nemmeno si può ricondurre il comportamento del primo conduttore ad un inadempimento “grave” di cui agli artt. 1453 c.c. e seguenti richiamati dalla ricorrente.
Pag. 3 di 5 In prima udienza il Giudice assegnava termine per l'avvio della mediazione e rinviava per la verifica dell'esito. All'udienza di rinvio le parti davano atto dell'esito negativo della mediazione e chiedevano fissarsi udienza di p.c. Dopo un rinvio per trattative, non essendo queste andate a buon fine, veniva fissata udienza di discussione con assegnazione di termine per il deposito di note conclusive che le parti depositavano tempestivamente.
Svolta la discussione il Giudice riservava il deposito della sentenza.
La domanda non può essere accolta, per i motivi che seguono. Il ricorrente, via principale, ha chiesto l'accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto in forza della clausola ivi pattuita all'art.

3. La clausola contenuta nel contratto di locazione de quo deve qualificarsi come 'clausola risolutiva espressa', disciplinata dall'art. 1456 c.c. secondo il quale 'i contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva'. In virtù di tale clausola, è consentito a una parte, di fronte all'inadempimento dell'altra in un contratto a prestazioni corrispettive, di ottenere la risoluzione del contratto, mediante un atto di volontà, a prescindere dalla gravità dell'inadempimento. Presupposti del rimedio risolutorio derivante dal patto contrattuale disciplinato dalla predetta norma, sono, dunque: la stipulazione della clausola, il verificarsi dell'inadempimento e la dichiarazione di volersi avvalere della clausola e, quindi, la risoluzione del contratto, in presenza di tale clausola, non si verifica automaticamente in seguito all'inadempimento, ma occorre anche che la parte dichiari di volersi avvalere della clausola risolutiva. Dalle risultanze processuali emerge che l'originario conduttore, ha, fin CP_1 dall'inizio della locazione, versato i canoni con cadenza trimestrale (anziché mensilmente come previsto dal contratto), senza che tale diversa modalità di pagamento sia mai stata contestata dal locatore, che, pertanto, l'ha tollerata, di fatto, acconsentendovi. A seguito della cessione dell'azienda da parte di alla società CP_1
comunicata al locatore in data 3/1/2023, il primo ha versato il canone del CP_2 mese di gennaio in data 9/3/2023 e la seconda, in pari data, ha versato i canoni di febbraio e marzo, sostanzialmente ripetendo il pagamento trimestralmente. Il locatore, non avvedutosi degli avvenuto pagamento dei canoni di gennaio, febbraio e marzo 2023, proponeva nell'aprile 2023 ricorso per la convalida di sfratto per morosità, salvo poi non proseguire nell'azione, non sussistendo a quella data, alcuna morosità. Successivamente i pagamenti sono avvenuti mensilmente. Con la notifica del ricorso per sfratto deve ritenersi che il locatore abbia inteso ripristinare l'operatività della clausola risolutiva, di fatto inoperante in conseguenza della tolleranza fino ad allora dimostrata dal locatore medesimo, come sancito dalla giurisprudena richiamata dal conduttore e sopra riportata (Cass. civ., Sez. VI - 3, Ordinanza, 6/6/2018, n. 14508). La volontà di ripristinare l'efficacia di tale clausola (ma non di volersene avvalere) è confermata dall'indicazione nel ricorso che '(…) la conduttrice ha ritardato i pagamenti contravvenendo alla clausola numero 3 del contratto (…); per tale grave inadempimento e per la richiesta di subentro negata la proprietà si riserva eventualmente di agire per ottenere la risoluzione del contratto di locazione ai sensi della clausola numero 3 del medesimo e articolo 1453 e seguenti c.c. e/o per finita
Pag. 4 di 5 locazione'. Senonchè non risulta che il locatore abbia poi esercitato il diritto potestativo di risolvere il contratto per inadempimento dell'altra parte, mediante dichiarazione espressa rivolta al conduttore, che, come innanzi esposto, costituisce elemento essenziale della fatttispecie risolutoria disciplinata dall'art. 1456 c.c. che, quindi, non può reputarsi verificata.
Il ricorrente ha chiesto, inoltre, in via subordinata, la pronuncia giudiziale di risoluzione ex art. 1453 c.c. In ordine a quest'altra fattispecie risolutoria, si reputa che il lamentato inadempimento posto a base della domanda (ritardo nel pagamento dei canoni) non rivesta il carattere richiesto dalla legge ovvero la non scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse della parte adempiente: rilevato che per anni il ritardo è stato per anni tollerato dal locatore, si desume, a contrario, che per costui il pagamento effettuato trimestralmente anziché mensilmente rivestisse scarsa importanza. Pertanto, la domanda subordinata non può essere accolta. In ordine, infine, alla legittimazione passiva di di cui questi ha eccepito la CP_1 carenza, si rileva che gli elementi forniti non siano sufficienti ad escluderla, posto che vi
è prova che il locatore si sia opposto alla successione nel contratto eccependo la sussistenza di 'gravi motivi' (all'apparenza, invero, infondati), ma, da un lato, non risulta che abbia poi dato seguito all'opposizione né, dall'altro, che abbia successivamente acconsentito alla cessione, liberando il cedente e, quindi, dal suo punto di vista, è stata mantenuta la solidarietà tra cedente e cessionario.
Ogni altra questione deve ritenersi assorbita.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo, applicati i parametri minimi, considerato che l'istruttoria è stata solo documentale e le difese delle due parti convenute sono sostanzialmente identiche.

P.Q.M.

Il Tribunale di Prato in persona della dott. Francesca Vanni, Giudice Onorario, definitivamente pronunciando, nella causa individuata come in epigrafe, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, per le ragioni di cui in parte motiva così provvede:
-rigetta il ricorso,
-condanna la ricorrente soccombente a rimborsare ai convenuti le spese del presente giudizio che liquida, per ciascuno, sulla base dei parametri (minimi per tutte le fasi, per i motivi di cui in narrativa) di cui all'art. 4 del D.M.55/2014 e successivi aggiornamenti ed allegate tabelle, applicato lo scaglione per valore, in complessivi € 2.540,00 per compensi, oltre al 15% per rimborsi forfettari ed oneri di legge.
Depositato il dì 19/6/2025
Il Giudice
Dott.ssa Francesca Vanni
(Giudice Onorario)
Pag. 5 di 5