REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI TIVOLI SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Tivoli, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.ssa Beatrice Ruperto, letti gli artt. 281 quinquies, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA DEFINITIVA nella causa iscritta al n. 509 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno 2021 promossa da rappresentata e difesa dagli avv.ti Eugenio De Paola e Francesco Sanapo Parte_1
Parte attrice nei confronti di rappresentata e difesa dagli avv.ti Guido Meloni e Manuela Aureli Controparte_1
Parte convenuta
e rappresentata e difesa dall'avv. Alessandro Controparte_2
Porru
Parte convenuta
Oggetto: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI: come precisate all'udienza del 18.2.2025
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. ha convenuto in giudizio e al fine Parte_1 Controparte_1 Controparte_2 di sentir accogliere le seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa: − Accertare e dichiarare per tutti i motivi sopra esposti la carenza della concessione edilizia della porzione di immobile sito in Tivoli alla Via Archigene 8a piano terzo scala B interno 10 meglio distinto in Catasto
Fabbricati al foglio 60 part. 877 sub 24 ed annessa cantina e di ogni altro vizio e/o autorizzazione amministrativa/urbanistica; − Per l'effetto accertare e dichiarare per tutti i motivi sopra esposti che l'atto di compravendita relativo al bene immobile di cui è causa, stipulato dal Notaio in data 29.07.2019 (rep. 50627 Per_1 racc. 19956) ed ogni altro atto ad esso prodromico e/o collegato al medesimo bene immobile è nullo e/o annullabile stante la carenza dei requisiti di legge;
− In ogni caso accertare e dichiarare la risoluzione per grave inadempimento da parte della Società venditrice dell'atto di compravendita stipulato dal Notaio in data 29.07.2019 (rep. 50627 racc. Per_1
19956) ed ogni altro atto ad esso prodromico e/o collegato al medesimo bene immobile stante la carenza dei requisiti di legge per la commerciabilità del medesimo bene immobile;
per l'effetto condannare la in persona del suo Controparte_1 legale rappresentante pro-tempore alla restituzione in favore della sig.ra della somma di € 135.000,00, Parte_1 oltre spese notarili, oltre interessi come per legge, oltre all'integrale risarcimento di tutti i danni subiti, da valutarsi in via equitativa, ovvero in quella somma maggiore e/o minore che risulterà di giustizia;
- per l'effetto, accertata e dichiarata, per le causali di cui in narrativa, la risoluzione del contratto di mediazione immobiliare stipulato tra la sig.ra
[...]
e la per il grave inadempimento di quest'ultima alle obbligazioni Pt_1 Controparte_2 derivanti dal contratto concluso, condannare la in persona del suo legale Controparte_2 rappresentante p.t., a restituire alla Sig.ra la somma pagata da quest'ultima di € 5.430,00 totali oltre Parte_1 interessi come per legge ovvero quella somma maggiore e/o minore che risulterà di giustizia;
- in ogni caso, per tutti i motivi sopra esposti, attesi i vizi dell'immobile oggetto di compravendita di cui è causa, a) condannare la Controparte_1 in persona del suo legale rappresentante pro-tempore al pagamento in favore della sig.ra somma di € Parte_1
135.00,00 oltre interessi come per legge, oltre all'integrale risarcimento di tutti i danni subiti, da valutarsi in via equitativa, oltre spese notarili, oltre interessi come per legge, ovvero in quella somma maggiore e/o minore che risulterà di giustizia;
b) condannare la in persona del suo legale rappresentante pro-tempore Controparte_2 al pagamento in favore della sig.ra della somma di € 5.430,00 totali ovvero in quella somma maggiore Parte_1
e/o minore che risulterà di giustizia;
Con vittoria di spese e compensi oltre accessori come per legge.”.
A sostegno della domanda, l'attrice ha dedotto:
- di aver formulato, in data 06.02.2019, una proposta di acquisto dell'immobile di proprietà della società sito in Tivoli Via Archigene 8A, tramite l'agenzia Controparte_3 Controparte_2
[...]
- di aver poi stipulato contratto preliminare in data 10.7.2019 con fissando il prezzo Controparte_1 della compravendita in euro 135.000,00;
- di aver quindi stipulato l'atto di acquisto in data 29.7.2019, versando contestualmente alla sottoscrizione del rogito la somma di euro 135.000,00 alla società venditrice, oltre ad euro 4.941,00 alla ed euro 489,00 per la registrazione del preliminare;
Controparte_2
- di aver acceso mutuo ipotecario di euro 121.000,00 per il pagamento del prezzo della compravendita;

- di essere successivamente venuta a conoscenza, anche tramite perizia tecnica, che l'immobile oggetto di vendita era privo di titolo edilizio e, in particolare, che il permesso di costruire n. 42/2004 ed il permesso di costruzione in variante n. 14/2007 rilasciati dal Comune di Tivoli, menzionati nell'atto notarile, erano stati oggetto di un ricorso, proposto dai proprietari di immobile adiacente, dinanzi al
TAR, che aveva annullato entrambi i permessi di costruire, con decisione confermata anche in appello dal Consiglio di Stato;

- che l' aveva presentato alcune D.I.A. e un accertamento di conformità al Comune di Controparte_1
Tivoli che non avevano tuttavia avuto seguito;

- di aver instaurato procedimento di mediazione nei confronti delle convenute, conclusosi con esito negativo.
2 2. Si è costituita in giudizio contestando l'avversa pretesa in quanto infondata in fatto e Controparte_1 in diritto e chiedendone il rigetto.
Ha, in particolare, sostenuto:
- che l'immobile realizzato dalla società era stato costruito in piena conformità alle norme CP_1 urbanistiche ed edilizie;

- di aver presentato un progetto per la realizzazione dell'intervento edilizio che prevedeva la demolizione della parte di edificio preesistente di sua proprietà, ottenendo dal Comune di Tivoli
l'autorizzazione alla demolizione n. 4/2004 ed il permesso di costruire n. 42/04;
- di aver presentato nel 2007, a seguito della proposizione del ricorso al Tar da parte del proprietario della porzione dell'immobile in comune, un progetto in variante, ottenendo dal Comune di Tivoli il permesso di costruire in variante n. 14/2007;
- che il Tar e il Consiglio di Stato avevano annullato i predetti permessi di costruire, ritenendo la carenza di istruttoria in ordine alla valutazione dell'incidenza che gli interventi assentiti avrebbero potuto comportare sulla staticità della porzione dell'immobile preesistente del ricorrente;

- che tuttavia, i giudici amministrativi non avevano potuto tener conto che l'intervento edilizio era stato in realtà realizzato senza demolizione della porzione di edificio preesistente, avendovi rinunciato con la variante del 2007 e neppure sbancando il terreno sottostante, avendo rinunciato con D.I.A. dell'11.12.2009 anche alla realizzazione della seconda rampa di accesso ai garage, unitamente alla D.I.A. del 2012, pure menzionate nell'atto di compravendita, legittimanti gli interventi di adeguamento realizzati dalla società costruttrice, cui era seguito l'accertamento di conformità presentato dalla CP_1
[..
nel 2013;
- di aver quindi sollecitato il Comune di Tivoli con pec del 28.10.19, del 24.12.19 e del 06.08.2020 alla riedizione dei titoli abilitativi ex art.38 DPR 380/2001, con efficacia sanante, stante la realizzazione conforme del fabbricato, in ragione soprattutto della variante del 2009, che aveva rimosso definitivamente i presupposti (demolizione e sbancamento) della ritenuta illegittimità degli originari permessi di costruire;

- che il Comune di Tivoli, in data 21.1.2021, aveva formulato istanza di accesso agli atti alla Regione
Lazio Area Genio Civile di Roma, al fine di poter predisporre gli atti consequenziali all'annullamento del permesso di costruire 42/2004 (e successivi atti);
- che la D.I.A. del 2009, unitamente alla D.I.A. del 2012, erano state correttamente inserite, quale titolo abilitativo, nel rogito di compravendita del 29.07.2019;
- che l'attrice era comunque a conoscenza, o avrebbe potuto conoscere, dell'annullamento dei titoli abilitativi del 2004 e del 2007, tenuto conto della risonanza anche mediatica della vicenda;

- che la pretesa risarcitoria era del tutto sprovvista di prova.
3 Ha, quindi, concluso chiedendo: “in via preliminare: autorizzare la chiamata in causa del in Controparte_4 persona del Sindaco pro tempore, con sede in Tivoli, piazza del Governo 1, con spostamento della prima udienza di comparizione ai sensi dell'art. 269 c.p.c. con rispetto dei termini dell'art. 163 bis c.p.c. Nel merito: respingere le domande attoree in quanto infondate in fatto ed in diritto e non provate. In via subordinata: nella denegata ipotesi d'accoglimento anche parziale delle domande attoree, condannare il in persona del Sindaco pro-tempore, a tenere Controparte_4 indenne la in persona del legale rappresentante pro-tempore, da ogni pregiudizio che dovesse Controparte_5 derivare dalla causa.”.

3. Si è costituita in giudizio anche la convenuta Controparte_2 contestando tutto quanto ex adverso dedotto e chiedendo di “rigettare le domande tutte proposte dalla Signora nei confronti della in quanto Parte_1 Controparte_6 destituite di ogni fondamento e sprovviste di qualsivoglia supporto probatorio, per i motivi tutti meglio descritti nella parte discorsiva del presente atto;
- con vittoria delle spese di lite, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge”.
In particolare, ha eccepito che:
- la non poteva essere a conoscenza dell'esistenza del contenzioso dinanzi al TAR e, CP_2 successivamente, al Consiglio di Stato, sulla validità del titolo abilitativo, tanto che non ne era fatta menzione neppure nell'atto notarile;

- inoltre, la sentenza del TAR era stata oggetto di sospensiva da parte del Consiglio di Stato con ordinanza del 30.9.2008 e il Consiglio di Stato aveva poi confermato l'annullamento dei titoli edilizi con sentenza pubblicata solo l'8.5.2019, che non risultava dai Pubblici Registri, né l' aveva Controparte_1 fornito tale informazione all'agenzia immobiliare;

- l'esame di carattere urbanistico non poteva essere ascritto ai compiti dell'agente immobiliare, né poteva rientrare nella sua sfera di conoscibilità, tenuto conto che la stessa parte attrice aveva dovuto incaricare un perito per verificare la situazione, ad oltre un anno dall'emissione della sentenza del
Consiglio di Stato;

- neppure la convenuta poteva dirsi tenuta alla restituzione degli importi pagati a titolo di “tassa di registrazione” del contratto, pari ad euro 342,60, dovendo tale somma essere chiesta all'Erario in caso di annullamento giudiziale del preliminare e neppure della somma di euro 120,00 quale “compenso di registrazione”, derivando tale compenso da rapporto contrattuale diverso da quello di intermediazione immobiliare e non essendone stata richiesta la restituzione a titolo risarcitorio.

4. Rigettata l'istanza di chiamata in causa del e concessi i termini ex art. 183 comma 6 Controparte_4
c.p.c., la causa, istruita mediante espletamento di CTU, è stata trattenuta in decisione all'udienza del
18.2.2025, con termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali.

5. La domanda di parte attrice è parzialmente fondata e deve essere accolta nei limiti che seguono.
4 5.1 In premessa, deve essere dichiarata l'ammissibilità della documentazione allegata da parte convenuta con le note dell'8.3.2023, 25.10.2023 e 15.2.2025, in quanto di Controparte_1 formazione successiva al maturare delle preclusioni processuali.
Venendo al merito ed esaminando preliminarmente la domanda avanzata da parte attrice nei confronti di giova rilevare che sono pacifiche tanto l'esistenza di un rapporto Controparte_1 contrattuale tra le parti, (contratto preliminare di compravendita 10.07.2019 e contratto definitivo del 29.07.2019, all.ti 2 e 3 atto di citazione), quanto la vicenda amministrativa e giurisdizionale che ha caratterizzato il permesso di costruire n. 42/2004 e il successivo permesso di costruzione in variante n. 14/2007 rilasciati dal Comune di Tivoli, essendo emerso, incontestabilmente, che detti permessi siano stati oggetto di annullamento con sentenza n. 4113/2008 del TAR Lazio (R.G. n.
2947/2005, all.7 atto di citazione), confermata dal Consiglio di Stato con sentenza n. 2948/2019 del 14.02.2019 (R.G. 5747/2008, all. 8 atto di citazione).
Altrettanto incontestato risulta il dato oggettivo della conoscenza, in capo alla società venditrice, alla data del preliminare (10.07.2019) e del successivo atto di compravendita, (29.07.2019), dell'intervenuto annullamento dei citati permessi di costruire.
La fattispecie in esame si caratterizza dunque per la circostanza dell'avvenuta alienazione di un immobile, in presenza di permesso di costruire già dichiarato nullo al momento dell'acquisto.
In forza di tale quadro, occorre in primo luogo verificare la fondatezza della domanda di parte attrice volta alla dichiarazione di nullità dell'atto traslativo, in quanto si tratterebbe di bene immobile sprovvisto di permesso di costruire.
Ebbene, dalla CTU espletata in corso di causa – le cui risultanze in quanto congruamente e logicamente motivate si prestano ad essere poste a base della presente decisione - è emerso che:
- l'immobile oggetto di causa risulta “edificato con PdC n.42 del 18.05.2004, dell'Autorizzazione Edilizia n. 4 del 12.03.2004 e del PdC in variante n.14 del 11.04.2007”;
- “alla data di stipula della compravendita il 29.07.2019 i titoli edilizi PdC n.42 del 18.05.2004, l'Autorizzazione
Edilizia n. 4 del 12.03.2004 e il PdC in variante n.14 del 11.04.2007 risultano annullati dalla sentenza del
Consiglio di Stato n.2948 pubblicato il 08/05/2019, sentenza che ha confermato la decisione del TAR Lazio
n.2947/2005 del 7.02.2008”;
- dal punto di vista urbanistico ed edilizio, l'immobile per cui è causa, “è privo dei titoli edilizi in quanto annullati e non è munito del certificato di agibilità” (cfr. conclusioni p. 50 perizia).
Occorre, pertanto, trarne le dovute conseguenze per ciò che riguarda la validità del contratto, premettendo alcune considerazioni di carattere generale.
L'art. 40 comma 2 L. n.47/1985 (così come modificato dall'art.7 D.L.n.2/1998 conv. in L.n.68/1998) dispone che “Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non
5 risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35”.
Occorre poi richiamare il D.P.R. 380/2001 art. 46 che prevede che “

1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria”.
Secondo l'orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità, che si condivide, “La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” (Cass.
n. 8230/2019).
Pertanto, la validità degli atti inerenti a edifici è subordinata alla presenza sia del requisito sostanziale della regolarità urbanistica dell'edificio che del requisito formale della dichiarazione dell'alienante circa la suddetta regolarità (cfr. anche Cass. n. 23591/2013, n.28194/2013 e n.25811/2014).
Il preciso richiamo alla esigenza che il titolo debba esistere realmente e debba essere riferibile a quell'immobile, impone di considerare tamquam non esset il titolo già dichiarato nullo prima della negoziazione, e di ritenere, quindi, integrato, nella fattispecie, quel vizio di nullità richiamato dall'attore.
Pertanto, data l'assenza di titolo autorizzativo alla data della negoziazione, l'atto di compravendita del
29.7.2019, va dichiarato nullo, non apparendo dirimente quanto eccepito dalla società convenuta in ordine all'iter amministrativo avviato con il Comune di Tivoli, al fine di far valere l'originaria attitudine urbanistica del bene compravenduto (cfr. documentazione allegata con nota del 15.2.2025) dovendosi peraltro rilevare che, a norma dell'art. 38 comma 2 D.P.R. 380/2001, solo “L'integrale corresponsione della sanzione pecuniaria irrogata produce i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria di cui all'articolo 36” e che, allo stato, risulta concessa la rateizzazione della sanzione pecuniaria, con data di corresponsione ultima
6 rata al 1.10.2031 (cfr. Certificazione ai sensi dell'art. 9 bis, comma 1bis del D.P.R. 380/2001 del
Comune di Tivoli e “provvedimento di concessione della rateizzazione”, allegati alla predetta nota).
Allo stesso tempo, si ritiene che parte convenuta neppure abbia offerto la prova della consapevolezza da parte dell'attrice, al momento della stipula, dell'inesistenza dei permessi di costruire, non potendo verosimilmente questa essere desunta dalla mera pubblicazione di un articolo su giornale locale (cfr. all.
12 comparsa di costituzione , dovendosi viceversa ritenere l'attrice esente da ogni Controparte_1 responsabilità, per aver confidato della buona fede contrattuale afferente le descritte regolarità dei titoli abilitativi nel corrispondente rogito notarile, perfezionando l'accordo sulla scorta di una situazione di fatto che, all'epoca, si prospettava priva di elementi impeditivi alla compravendita.
L'accoglimento della domanda di nullità impone la restituzione di quanto sostenuto in virtù del contratto nullo, ai sensi del principio per cui quod nullum est nullum producit effectum, e della naturale retroattività della pronuncia di nullità.
In particolare, parte attrice ha documentato (all.ti 3-5 atto di citazione) oltre ad essere incontestato, di aver corrisposto all' il corrispettivo di euro 135.000,00 per la Controparte_1 compravendita, del quale deve essere pertanto ordinata la restituzione.
Non risulta invece documentato l'esborso relativo alle spese notarili, neppure indicate nel loro preciso ammontare e per le quali non può quindi essere disposta la restituzione.
Parimenti, destituita di fondamento è l'ulteriore domanda di risarcimento del danno “per la perdita delle somme versate per la compravendita ma, anche, per il mancato guadagno ad essa susseguente”, in quanto la domanda è sfornita di idonea allegazione e prova dell'entità dei danni asseritamente subiti e da risarcire. Pertanto, la richiesta di risarcimento nei confronti di solo genericamente Controparte_1 prospettata, deve essere respinta.

5.2 Venendo alla domanda proposta da parte attrice nei confronti di Controparte_2
la stessa deve ritenersi infondata.
[...]
Deve difatti escludersi l'inadempimento contrattuale della società convenuta, che parte attrice ha indicato nella negligenza del mediatore per non avere rilevato che l'immobile fosse privo dei titoli attestanti la regolarità urbanistica, non essendo stata raggiunta in causa la prova che, alla data di sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, la società Controparte_2 convenuta fosse a conoscenza della irregolarità amministrativa dell'immobile
[...] attoreo, in ragione dell'annullamento dei permessi di costruire disposto dal Tar e confermato dal
Consiglio di Stato.
Nemmeno può ritenersi che il mediatore fosse tenuto, secondo l'ordinaria diligenza, a svolgere accertamenti tecnici specifici tali da portare ad emersione la detta irregolarità.
Secondo la consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione, non rientra difatti nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della sua prestazione ai
7 sensi dell'art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico - come nella specie - di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, sicché, in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non è ricompreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà del bene oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli (cfr. Cass. n. 23422/2019; Cass. n. 8849/2017; Cass. n. 822/2006).
A tale riguardo, si richiama anche il principio condivisibilmente espresso da Cass. n. 4415/2017, che ha affermato che “…il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente solo se, conoscendo o potendo conoscere, con l'ordinaria diligenza, l'esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi
l'acquirente; tale responsabilità, che si affianca a quella del venditore, non può estendersi ad ipotesi di indagini di carattere tecnico come quelle consistenti nella verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità, che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza.
E, ciò, salve le ipotesi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni o circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero anche laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere, ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico”.
In altri termini, il dovere di informazione incombente sul mediatore ai sensi dell'art. 1759 c.c. riguarda le circostanze a lui note e non certamente quelle note al proprietario ma dallo stesso taciute al mediatore.
Peraltro, essendo stato concluso - tra le parti messe in relazione dal mediatore - un contratto preliminare, sono indifferenti, ai fini del diritto alla provvigione, le vicende successive che nella specie possano condurre le parti stesse a non concludere il contratto definitivo o a risolvere consensualmente lo stesso contratto preliminare, come si ricava dal principio espresso dall'art. 1757, comma 3 c.c., secondo il quale il diritto alla provvigione non viene meno anche quando il contratto risulti invalido se il mediatore non conosceva - o non poteva conoscere con l'ordinaria diligenza - la causa di invalidità.
Come ribadito dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 20132/2022), nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 c.c. sorge difatti nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso;
ne consegue, quindi, che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare di vendita di un immobile privo della concessione edificatoria e non regolarizzabile urbanisticamente, posto che la sanzione di nullità prevista dall'art. 40 della legge n. 47 del 1985 si applica ai soli atti di trasferimento comportanti effetti reali e non a quelli con efficacia obbligatoria.
8 Pertanto, la pretesa restitutoria nei confronti di deve essere Controparte_2 rigettata.

6. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, con conseguente condanna della convenuta alla rifusione delle spese di lite sostenute dall'attore; le spese Controparte_1 sostenute dalla convenuta dovranno invece essere rifuse Controparte_2 dall'attore, stante la soccombenza nei confronti di tale convenuta.
Infine, le spese di CTU, liquidate con separato decreto, sono poste definitivamente a carico di parte convenuta Controparte_1

P.Q.M.

il Tribunale di Tivoli, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, eccezione e difesa rigettata, così provvede:
a) Dichiara la nullità del contratto di compravendita concluso in data 29.07.2019 (rep. 50627 racc.
19956) tra e Parte_1 Controparte_1
b) condanna a restituire a la somma di € 135.000,00, oltre interessi al Controparte_1 Parte_1 tasso legale dal 29.07.2019 sino al soddisfo;

b) rigetta ogni ulteriore domanda di parte attrice;

c) condanna parte convenuta al rimborso delle spese di lite del presente giudizio in Controparte_1 favore di parte attrice, che si liquidano in euro 7.600,00 per compenso professionale, euro 545,00 per esborsi, oltre spese generali nella misura del 15% e oltre CPA e IVA come per legge;

d) condanna parte attrice al rimborso delle spese di lite del presente giudizio in favore di parte convenuta che si liquidano in euro 4.000,00 per compenso Controparte_2 professionale, oltre spese generali nella misura del 15% e oltre CPA e IVA come per legge;

e) pone le spese di CTU definitivamente a carico di parte convenuta Controparte_1
Addì, 23.6.2025
Il Giudice dott.ssa Beatrice Ruperto

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