Repubblica Italiana - In nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE DI TRIESTE, Sezione Civile
Il Giudice, dott.ssa Anna L. Fanelli, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nel procedimento civile di I° grado iscritto al n. 3524/21 (+ 3525/21) R.G. ed iniziato con atto di citazione dd. 6/12/21 da
Parte_1 con avv. R. LEO
- parte attrice - contro in persona dell'amministratore in carica, Controparte_1 con avv. F. STRICCA
- parte convenuta - avente ad oggetto: impugnazione delibere condominiali ed altro.
Conclusioni della parte attrice:
Voglia l'Ill.mo Tribunale di Trieste, respinta ogni contraria domanda, deduzione ed eccezione
IN VIA PRELIMINARE: sospendere ex art. 1137 co. 2° c.c., anche inaudita altera parte, l'efficacia delle delibere impugnate.
IN VIA PRINCIPALE DI MERITO: dichiarare nulle e/o annullabili le delibere assembleari del 13.4.2021 e del
29.06.2021, oggetto di impugnazione nei rispettivi giudizi sub rg. 3424/21 e 3425/21, ora riuniti, per i motivi esposti in atti e condannare il di Trieste al pagamento a favore del sig. Controparte_1 Parte_1
delle spese relative ai procedimenti di mediazione nella misura di €. 6.050,80, ovvero nella diversa
[...] misura, maggiore o minore, che verrà ritenuta di giustizia.
Rigettare le domande avversarie in quanto infondate, tanto in fatto quanto in diritto.
Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio, oltre accessori di legge.
IN VIA ISTRUTTORIA
pagina 1 di 16 Si richiamano tutte le istanze istruttorie contenute nelle nostre memorie ex art. 183, VI co. nn. 2 e 3 c.p.c. e nella richiesta di convocazione del CTU a chiarimenti sulle osservazioni contenute nelle nostre note dd. 22.07.2024.

Conclusioni della parte convenuta:
In via preliminare:
- accertata l'esistenza della connessione oggettiva e soggettiva con il procedimento promosso da Parte_1
sub R.G. 3525/21 (G.I. Sirza, udienza 31.3.2022) si chiede disporsi la riunione per connessione del
[...] presente giudizio pendente al n. 3524/2021 di ruolo, con il giudizio pendente al n.3525/2021 di ruolo, innanzi a questo ufficio, giudice designato, dott. Sirza, per connessione oggettiva e connessione soggettiva, nonché per ragioni di economicità di giudizio.
Nel merito:
- Rigettarsi le domande come formulate da parte attrice, in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi di cui in narrativa.
In via istruttoria:
– di essere ammesso alla prova testimoniale sui seguenti capitoli di prova:
– Vero che in data 13.4.2021 Lei è stato chiamato a presiedere l'assemblea ordinaria del Condominio di via
Angelo Emo, n. 33/2,
– Vero che in tale occasione ha attestato, con la sua firma, sotto sua personale responsabilità, la corrispondenza di quanto trascritto nel verbale rispetto ai fatti verificatisi nel corso della riunione come da doc. sub.1 fascicolo
3524/21 che Le si rammostra?
– Vero che il Condominio di via Angelo Emo, n. 33/2 Le ha affidato l'incarico di verificare la conformità urbanistica del piano cantine, allo scopo di valutare gli interventi da eseguire per il rinforzo dell'immobile e i relativi costi?
– Vero che la sanatoria presentata al Comune ai fini della regolarizzazione urbanistica del piano cantine aveva ad oggetto la chiusura del portico mediante tamponamento con muratura e serramenti di tutto il perimetro dell'edificio come da doc. sub. 8 fascicolo 3524/21 che le si rammostra?
– Vero che le lavorazioni inerenti alla regolarizzazione urbanistica del piano cantine interessano soltanto una porzione di solaio delle cantine?
– Vero che negli elaborati grafici progettuali allegati alle licenze di costruzione dell'edificio di via Angelo Emo
n. 33/2, il “piano scantinato” viene espressamente indicato come “portico” e “portico-giardino”? CP_
– Vero che il 10 febbraio 2021 la effettuava un sopralluogo presso l'appartamento del sig. ? Parte_2
– Vero che nell'occasione accertava che le infiltrazioni d'acqua piovana nell'ente provenivano dal CP_2 comignolo (corpo in muratura fuori fabbrica) in quanto aperto come da doc. sub 9 fascicolo rg 3524/21 che le si rammostra?
– Vero che la ditta DA eseguiva, congiuntamente al p.i. alcuni interventi tesi a verificare le Per_1 condizioni di conservazione dei tratti della rete fognaria a servizio del condominio di via Angelo Emo n. 33/2? pagina 2 di 16 – Vero che nell'occasione veniva accertato che alcuni spandimenti di sospetta natura fognaria, segnalati nel vicino condominio di via Alberti, n.

1. fossero imputabili ai dissesti individuati a valle del tratto finale della colonna verticale di scarico del di di via Angelo Emo n. 33/2, ispezionabile nella centrale termica” CP_1 come da relazione descrittiva dd. 10.12.2021 sub doc. 8 fascicolo rg.3525/21 che Le si rammostra? Pt_
– Vero che la EV consigliava di far provvedere innanzitutto alla messa in luce della canalizzazione in cemento dissestata ed alla ricostruzione del tratto fognario?
– Si indicano quali testimoni i sig.ri sui cap. 1 e 2, sui cap. 3) 4) 5) 6) 9) Testimone_1 Testimone_2 sui cap. 7,8; sui cap. 9,10,11. Testimone_3 Testimone_4
– Si chiede sin d'ora di essere ammessi a prova contraria sui capitoli avversi.
– di essere ammessa a controprova:
– Sui capitoli 1 e 3 a mezzo del teste Testimone_2
– Sul capitolo 2 a mezzo del teste Testimone_3
– Sul capitolo 4 in caso di ammissione la sig.ra Testimone_5
– In ordine ai capitoli da 4 a 10 si eccepisce l'inammissibilità ed l'incapacità a testimoniare dei testi indicati
(di sovente delegata dal sig. ) e , in quanto residenti presso il Testimone_6 Pt_1 Tes_7
Condominio di Via Emo n.33/2.
Con vittoria di spese di lite.
Ragioni di fatto e di Diritto della Decisione
ha convenuto in giudizio il , esponendo quanto segue, Parte_1 Controparte_1 in fatto: - di essere proprietario di un alloggio con cantina nello stabile condominiale sito al civico 33/2 di Via Angelo Emo a Trieste, amministrato dallo Studio ND sas di RE ND & C. Con lettera di data 31.03.2021, l'amministratore convocava l'assemblea ordinaria per il giorno 13.04.2021 per discutere e deliberare sui seguenti punti posti all'ordine del giorno: 1) provvedimenti di cui all'art. 1135 c.c. (approvazione del rendiconto, conferma amministratore e nomina consiglieri, preventivo di spesa); 2) gestione ordinaria (servizi e contratti condominiali); 3) Lavori straordinari, programmi
(eventuali proposte) a) rinforzo solaio cantine/sismabonus/disamina interventi da eseguire e relativi costi;
b) Super Ecobonus: accesso atti del Comune Trieste per verifica conformità urbanistica, stesura diagnosi energetica con accesso agli enti da parte del perito termotecnico, stesura progetto esecutivo- delibere conseguenti;
4) Varie ed eventuali (risoluzione infiltrazioni d'acqua piovana ente ). CP_2
Assunte le delibere conseguenti nell'assemblea condominiale ordinaria dd. 13.04.2021, il Sig. , Pt_1 con istanza di data 10.05.2021, promuoveva dinanzi all'organismo di mediazione della Camera di
Commercio Venezia Giulia il procedimento obbligatorio di mediazione n. 12111/21- Med.73/21, sollevando una serie di contestazioni ed eccependo la nullità/annullabilità delle delibere assunte sotto pagina 3 di 16 diversi profili. Nelle more, nel corso dell'assemblea straordinaria di data 29.06.2021, senza una preventiva revoca di quanto deliberato, venivano nuovamente riproposti i medesimi punti all'ordine del giorno già deliberati in data 13.04.2021, “onde sanare formalmente quanto contestato dal Sig. Pt_1 nella domanda di mediazione”. Anche la citata delibera veniva impugnata e proposta autonoma domanda di mediazione. Dopo diversi incontri di mediazione, con verbale di dd.

8.11.2021 veniva dato atto dell'esito negativo del procedimento promosso.
L'attore ha quindi formulato le seguenti censure: “A) Nullità e/o annullabilità e/o invalidità delle delibere di cui ai punti 1 e 2 dell'assemblea del 13.04.21 per mancata specificazione delle espressioni di voto dei singoli condomini e delle maggioranze;
B) Invalidità e nullità delle delibere di cui ai punti 3
e 4 dell'assemblea del 13.04.21 perché riguardanti parti di proprietà privata di singoli condomini e non condominiali ovvero perché riguardanti problematiche non condominiali.; C) Mancata verbalizzazione delle contestazioni punti AD1 -2.; D) Risarcimento del danno”.
L'attore ha quindi concluso chiedendo, previa sospensiva ex art. 1137 comma 2 c.c., dichiararsi nulle e/o annullabili le delibere assembleari impugnate e condannare il Controparte_3
al pagamento in proprio favore delle spese relative al procedimento di mediazione, nella misura
[...] di €. 3.025,40.
Nel costituirsi in giudizio, il ha contestato la fondatezza delle domande Controparte_1 attoree e ne ha chiesto il rigetto, tra l'altro rilevando: l'avvenuta sostituzione, nelle more del procedimento di mediazione, delle delibere di cui ai punti 1 e 2 dell'assemblea dd. 13.4.2021, con conseguente sanatoria, in ordine ai vizi concernenti la mancata specificazione delle espressioni di voto dei singoli condomini e delle maggioranze, ferma la pretestuosità delle relative doglianze;
la regolare allegazione del bilancio preventivo;
la natura condominiale delle parti interessate da verifiche decise ed interventi programmati;
parimenti, l'origine condominiale delle infiltrazioni nell'ente . CP_2
Con successivo atto di citazione di stessa data 6/12/21, iscritto al n. R.G. 3525/21, Parte_1 ha impugnato la delibera dd. 29/06/21, per sentirne dichiarare nullità e/o annullabilità e per ottenere la condanna del al pagamento delle spese del procedimento di mediazione, nella misura di €. CP_1
3.025,40. riproponendo analoghe deduzioni, e cioè: “a) Invalidità e nullità delle delibere di cui ai punti
4 e 5 dell'assemblea del 29.06.21 perché riguardanti parti di proprietà privata di singoli condomini e non condominiali ovvero perché riguardanti problematiche non condominiali;
b) sul secondo punto all'o.d.g. “provvedimento di cui all'art. 1135 c.c.” verbale assemblea 29.6.21 e terzo punto AD3; c)
Risarcimento del danno”.
Si è costituito nuovamente il chiedendo il rigetto delle domande attoree. CP_1
pagina 4 di 16 Il Giudice ha respinto la richiesta di sospensione dell'esecutorietà della delibera impugnata dd.
13/04/21 e disposto la trasmissione degli atti al Presidente, per i provvedimenti di competenza ex art. 274 c.p.c. in relazione alla causa n. 3525/21 R.G.
Riuniti i due procedimenti, il Giudice ha concesso i termini di cui all'art. 183 comma VI c.p.c. e, all'esito, ha disposto c.t.u. e rigettato le richieste di prova orale delle parti.
Successivamente, il G.I., ritenuta esaustiva la c.t.u. svolta ed infine depositata, ha invitato le parti a precisare le rispettive conclusioni ed assegnato i termini per il deposito di conclusionali e repliche, riservandosi all'esito la decisione.
Ciò posto, l'impugnativa proposta è infondata e va respinta.
Punto A atto di citazione sub n. R.G. 3524/21.
Come già rilevato con l'ordinanza del 30/03/22, le doglianze formali di cui al punto A) dell'atto introduttivo sub R.G. 3524/21, ove anche corrette, appaiono comunque superate per effetto della successiva delibera 29/06/21, che ha in sostanza sostituito la precedente, con effetto sanante.
Se è vero che l'omessa individuazione dei singoli condomini assenzienti o dissenzienti comporta l'annullabilità della delibera (cfr. Cass. 18192/09), va però ricordato che le deliberazioni annullabili sono suscettibili di sanatoria, con deliberazioni di convalida.
Come correttamente osservato dalla difesa del “il principio secondo cui l'annullamento CP_1 della deliberazione assembleare non può aver luogo se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge o dell'atto costitutivo, benché dettato dall'articolo 2377 del codice civile con riferimento alle società per azioni, ha carattere generale ed è perciò applicabile anche alle assemblee dei condomini di edifici;
pertanto, nel giudizio di impugnazione di una deliberazione condominiale, si verifica la cessazione della materia del contendere quando risulti che
l'assemblea dei condomini regolarmente convocata abbia validamente deliberato sugli stessi argomenti della deliberazione impugnata, senza che rilevi la circostanza che la successiva assembleare non abbia esplicitamente annullato la precedente delibera affetta da vizi o irregolarità o sostituito la delibera impugnata, essendo per contro sufficiente che l'assemblea condominiale regolarmente di convocata abbia deliberato sui medesimi argomenti della delibera oggetto dell'impugnazione, ponendo in essere, pur in assenza di forme particolari, un atto sostanzialmente sostitutivo di quello invalido. In tale ipotesi resta sottratto al giudice adito con impugnazione il potere dovere di sindacare incidentalmente la legittimità dell'atto di rinnovo il quale potrà semmai essere sottoposto ad ulteriore impugnazione ove anch'esso non sia conforme alla legge”.
Il ha anche richiamato a supporto varie pronunce giurisprudenziali, di legittimità e merito: CP_1
Cassazione 21 ottobre 1998, numero 10445; Cassazione 29 agosto 1998 numero 8622: Cassazione 30 pagina 5 di 16 dicembre 1992, numero 13740; Cassazione 5 giugno 1995 numero 6304; Tribunale di Torino, 19 giugno 2008 numero 4459; Tribunale Ariano Irpino, 14 marzo 2000; Tribunale Milano 17 gennaio
2004; Tribunale Roma 24 giugno 2009 numero 14091; Tribunale Roma 30 luglio 2009 numero 16705;
Trib. Bari 1 ottobre 2007). Tra l'altro, viene in rilievo Cassazione 13 marzo 93 numero 3159, secondo cui l'assemblea dei condomini, regolarmente riconvocata, può deliberare sugli stessi argomenti di una precedente deliberazione invalida, ponendo in essere, pur senza l'adozione di formule ad hoc, un atto sostitutivo di quello invalido, stabilendone liberamente gli effetti nel tempo fino alla completa retroattività. Più di recente, Cass. Sez. 6, 08/06/2020, n. 10847 ha precisato che detto potere di autotutela può essere esercitato anche in pendenza del giudizio di impugnazione della delibera e il suo valido esercizio comporta la conclusione del processo per intervenuta cessata materia del contendere;
salvo il limite rappresentato dalle delibere nulle, che non possono essere né sanate né convalidate, ma solo rinnovate, cioè sostituite con altre deliberazioni validamente assunte.
Nella specie, l'assemblea straordinaria dd. 29.6.2021 ha confermato, a maggioranza qualificata, le delibere concernenti, rispettivamente, l'approvazione del rendiconto annuale e la conferma dei servizi e contratti condominiali (disinfestazione contro gli insetti alati, derattizzazione, sfalcio dell'erba), sanando a posteriori i correlativi vizi denunciati dallo , appunto per mancata specificazione Pt_1 delle espressioni di voto dei singoli condòmini e delle maggioranze. Un tanto risulta chiaramente dal relativo verbale in atti (doc. 4 conv.), poco importando che manchi una espressa e rituale revoca o sostituzione delle precedenti delibere, comunque venendo riportata l''indicazione nominativa dei partecipanti astenuti o contrari, nonché del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, così consentendo di stabilire per differenza coloro che hanno votato a favore, ai fini della verifica dei quorum prescritti dall'art. 1136 c.c. (cfr. Cass. civ. sez. II – 20.12.2021, n. 40827; Corte appello sez. II
– Napoli, 29.9.2020, n. 3285).
Si badi, la sanatoria è intervenuta - e viene qui invocata dal - soltanto riguardo a tali CP_1 specifiche censure formali (oltre che per quelle concernenti la mancata verbalizzazione, di cui si dirà in seguito), mentre è fuor d'opera parlare di insanabilità o non convalidabilità delle delibere nulle, caso mai pertinenti alla diversa doglianza concernente l'interessamento di parti di proprietà esclusiva e non condominiale, pure oggetto di successiva trattazione.
Si deve dunque ritenere che, stante l'avvenuta sostituzione della delibera (formalmente) invalida con altra valida (né di per sé n impugnata), e dunque in ragione della connessa sanatoria, è venuto meno l'interesse all'impugnazione della medesima prima delibera (cfr. Cass. 22 luglio 2002 n. 10683).
Parimenti, il bilancio preventivo 2021 (doc. 7 conv.) è stato inviato almeno ed in ogni caso con la convocazione dell'assemblea straordinaria del 29.6.2021, sicché l'eventuale vizio è stato sanato, senza pagina 6 di 16 che peraltro sia dato ravvisare un concreto interesse del condomino ad ottenere la caducazione della delibera originariamente carente. Infatti, come di recente chiarito dalla Cassazione con l'ordinanza dd.
27/02/24 n. 5129, “l'impugnazione della delibera assembleare da parte di un condomino deve essere sostenuta dalla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla mera rimozione dell'atto, occorrendo peraltro distinguere l'interesse ad agire mediante impugnazione della delibera e
l'interesse tutelato dal condomino attore;
quest'ultimo, in particolare suppone che venga prospettata una lesione individuale di rilievo patrimoniale correlata alla delibera impugnata, così rivelando quale utilità concreta potrebbe ricevere dall'accoglimento della domanda”. Chi impugna una delibera condominiale dev'essere portatore di un interesse concreto e rilevante alla sua caducazione, concernente la posizione di vantaggio effettivo che dalla pronuncia di merito può conseguire;

l'interesse del ad impugnare la deliberazione, in particolare, è limitato all'interesse CP_1 giuridicamente rilevante che egli abbia ad un diverso contenuto dell'assetto organizzativo della materia regolata dalla maggioranza assembleare, contenuto diverso perché più conveniente alle sue personali aspirazioni, sebbene la decisione del giudice che accoglie la domanda ex articolo 1137 c.c. si limiti in negativo a caducare la delibera sfavorevole e non possa sostituirsi in positivo all'attività dell'assemblea
(cfr. Cass. civ., sez. II, 27/04/2024, n. 5129).
Punto B atto di citazione sub R.G. 3524/21 e punto a) atto di citazione sub R.G. 3525/21.
L'attore ha poi censurato entrambe le delibere del 13/04/21 e del 29/06/21, in quanto si sarebbero occupate di parti di proprietà privata e di problematiche non condominiali.
Si rileva innanzitutto che lo non è, o meglio non si assume proprietario di alcuna delle cantine Pt_1 oggetto dei programmati interventi, e quindi non può utilmente invocare le regole dell'incompetenza funzionale e nullità di cui alle pronunce della Cassazione dallo stesso richiamate, nn. 14300/20,
14815/14, 8185/22, 28854/21 ed altre. E' invero noto che, secondo la S.C., i poteri dell'assemblea non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, tranne che una siffatta invasione sia stata da loro espressamente e specificatamente accettata o nei singoli atti di acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio (peraltro, la stessa Cassazione, con l'ordinanza pure citata, sez. II, 17.06.2024, n. 16760, nel ribadire la nullità della delibera “che assuma decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva”, fa salva l'ipotesi “che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni”). E' palese che una siffatta causa di nullità poteva essere caso mai fatta valere dai proprietari delle cantine in questione, il che non risulta sia avvenuto nel caso di specie (v. anche Cass. civ. Sez. II, sentenza n. 5657 del 20/03/15, la quale abilita
“ciascun condomino interessato” - nel caso di delibera condominiale che determini a maggioranza l'ambito dei beni comuni e delle proprietà esclusive, ciò non rientrando nei poteri dell'assemblea - a far pagina 7 di 16 valere “la conseguente nullità, senza essere tenuto all'osservanza del termine di decadenza di cui all'art. 1137 cod. civ.”).
Per quel che è dato desumere dalla in verità poco limpida, se non lacunosa, prospettazione compiuta,
l'odierno istante sembra altresì o piuttosto lamentare o temere un'errata o scorretta ripartizione delle spese, come si evince dal dichiarato “buon proposito di garantire il rispetto delle norme in tema di condominio e l'inutile esborso di somme non dovute illegittimamente poste a carico di tutti” (v. prima memoria attorea ex art. 183 VI comma c.p.c.). Ciò, benché poi l'attore - non titolare delle cantine di asserita proprietà privata interessate - sposti nuovamente l'attenzione su un profilo che non è legittimato a sollevare (si vedano note di replica dd 10/07/25 e pronuncia ivi richiamata della
Cassazione, 5833/2017, secondo la quale “Le attribuzioni dell'amministratore di condominio, stabilite dall'art 1130 cc, trovano il loro limite nell'inerenza dell'oggetto della delibera alle parti comuni dell'edificio. Sicché l'amministratore può rappresentare i condòmini in un contratto che li impegni in una spesa per cose che non rientrano fra le parti comuni dell'edificio, solo in virtù di uno speciale mandato conferito all'amministratore da ciascun singolo condòmino, essendo irrilevante la qualità di amministratore condominiale e quindi necessario il conferimento di un potere di rappresentanza generale, estraneo all'ambito di operatività degli artt 1130 e 1131 cc.”).
Si osserva altresì che, come già rilevato con l'ordinanza interinale del 30/03/22, la prima delibera del
13/04/21 si era limitata ad affidare incarico al p.i. di “effettuare un accesso atti al Comune di Per_1
Trieste per la verifica della conformità urbanistica”, onde poi “redigere il progetto definitivo, prezzarlo e ritrovarsi in apposita assemblea straordinaria per le delibere del caso”. In realtà, anche la successiva assemblea del 29/06/21 riservava la redazione del progetto definitivo all'esito della verifica conformità urbanistica commissionata al p.i. Visto l'oggetto stesso delle delibere, con cui non Per_1 venivano decise opere né spese di sorta, appare opinabile - sempre alla stregua delle considerazioni sopra esposte - la sussistenza di un interesse ad agire giuridicamente rilevante in capo all'attore.
Ad ogni buon conto, ove anche voglia ravvisarsi un interesse concreto dell'attore, e fermo restando quanto già evidenziato circa l'assenza di legittimazione in ordine alla nullità siccome più volte prospettata, l'assunto di partenza è destituito di fondamento.
Sostiene lo che “il piano cantine non è mai entrato a far parte delle parti comuni dell'edificio Pt_1 per titolo. Il piano sottostrada, occupato da cantine e locali di servizio, non fa parte infatti delle cose comuni dell'edificio (indicate nella partita madre PT 10153), bensì costituisce un ente indipendente per titolo originario (PT 11582)”. Infatti, “Dal 1952 al 1978 il piano cantine è stato di proprietà esclusiva della cooperativa che edificò lo stabile (la PT 11582 era la partita tavolare della
Cooperativa (GN 2590/52) (doc.ti 14-21). Dopo lo scioglimento della cooperativa, il piano cantine fu pagina 8 di 16 costituito come ente indipendente con associati 6/1000 delle parti comuni e la sua proprietà venne intavolata per quote uguali a nome di ciascuno dei 4 ex soci della cooperativa (GN 4280/78) (cfr. doc.
20 - 21), che divennero quindi proprietari – ¼ parte indivisa ciascuno - anche della PT 11582. Si specifica che nel corso degli anni '50 e '60, la cooperativa aveva nel frattempo venduto a terzi privati
4 appartamenti, tutti senza cantina. Successivamente, venne poi promosso un giudizio da parte di questi ultimi 4 condomini, estranei alla cooperativa, che acquisirono la proprietà delle ulteriori cantine a seguito di un giudizio per usucapione (sentenza n. 643/2000 del 13.06.2000) (doc. 22). A seguito di tale sentenza, dalla P.T. 11582 (GN 11370/2000) vennero escorporate 4 cantine assegnate in proprietà esclusiva ai 4 condomini (4 cantine, ciascuna con 1/1000 ip delle parti comuni), mentre la rimanente parte, consistente nei locali di servizio, continuò a costituire ente condominiale indipendente con associati 2/1000 ip delle parti comuni e la sua proprietà veniva intavolata a nome di tutti e 8 i condomini, 1/8 ip ciascuno (GN 11370/2000) (doc. 23 -24). In base ai titoli, quindi, nessuna parte del piano cantine rientra nelle parti comuni dell'edificio (Cass. 27.04.1993 n. 4934) e i locali di servizio
(con 2/1000 pi di parti comuni) costituiscono una comunione tra gli 8 Condomini”.
La c.t.u. svolta in corso di causa è però chiara ed eloquente nel senso di smentire l'assunto.
In particolare, il p.i. ha osservato che, al catasto, “la p.c.n. 6559/2 del C.C. di Trieste, FM n° 29, CP_4 allibrata in c.t. 1° della PT 10153 dello stesso C.C., rappresenta l'area di sedime dell'edificio (il condominio di Via Emo n° 33/2) e di due aree scoperte ad esso direttamente collegate… non si rileva all'interno del perimetro della p.c.n. 6559/2 alcuna particella con il segno (>------<) ed una diversa numerazione, indici catastali che identificano realità in diritto di superficie. Quindi si deve concludere che l'edificio del convenuto corrisponde univocamente alla p.c.n. 6559/2”. CP_1
Sul piano tavolare, scrive il c.t.u. che “La p.c.n. 6559/2 è allibrata in c.t. 1° della PT 10153 del C.C. di
Trieste (vedi all. 5) ed è assegnata in comproprietà agli EE.II. allibrati nelle partite tavolari elencate nella visura tavolare allegata… L'E.I. “13”, allibrato in c.t. 2° della PT 11582 (vedi all. 6), che ha una sua quota di comproprietà delle parti comuni dell'edificio p.c.n. 6559/2, è assegnato in comproprietà agli seguenti EE.II. 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 e 12 (cantine) ognuno con 1/8 i.p. di comproprietà. Ognuno degli EE.II. comproprietari dell'E.I. “13” ha anch'esso una quota di indivisa comproprietà delle parti comuni dell'edificio p.c.n. 6559/2”.
In natura, viene descritto “il passaggio comune che consente l'accesso ad ognuno di essi (sia dalla scala condominiale sia dalla porta che prospetta sul cortile esterno) ai comproprietari ed ai rispettivi proprietari delle cantine;
entro la sua perimetrazione l'E.I. “13” contiene anche il
[...]
ed il - che sono però raggiungibili solo dal cortile CP_5 Controparte_6 esterno – che sono di utilità comune a tutto l'edificio… Solo attraverso il passaggio costituito dall'E.I. pagina 9 di 16 “13” i condomini dell'edificio, utilizzando le scale – facenti parte dell'E.I. “0”, parti comuni dell'edificio – possono raggiungere ed utilizzare il cortile esterno – anch'esso parte comune dell'edificio - che altrimenti sarebbe irraggiungibile ed inutilizzabile se non per i soli proprietari degli
EE.II. “5” usque “12” (vedi all. 4)”.
Conclude quindi il c.t.u., pur dando atto di una tal quale incertezza delle risultanze tavolari, che “tutti gli EE.II. citati nella visura tavolare allegata sub 5 costituiscono il condominio allibrato in PT 10153 del C.C. di Trieste”; salvo precisare che “l'E.I. “13” ha una quota di 2/1000 i.p. di comproprietà della
PT 10153, è di proprietà indivisa, in quota di 1/8, fra gli EE.II. 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 e 12 ed è a servizio sia degli EE.II. che ne sono proprietari sia del in senso esteso, perché solo il passaggio CP_1 attraverso questo ente consente l'accesso al cortile;
che gli stessi proprietari tavolari degli EE.II. 5,
6, 7, 8, 9, 10, 11 e 12 (cantine) sono anche proprietari dei restanti EE.II. costituenti il condominio, rispettivamente 2, 1, 3, 4, F, C, E e A (alloggi); che nella consistenza dell'E.I. “13” sono compresi anche il “ ” ed il “ ” che sono di utilizzo Controparte_5 Controparte_6 comune a tutto il condominio”.
In definitiva, “l'immobile di Via A. Emo n° 33/2 è, sotto il profilo giuridico, un unico condominio e… tutti gli EE.II. siti al Piano Scantinato dell'edificio p.c.n. 6559/2 essendo comproprietari – pro quota millesimale – delle parti comuni dello stesso (così come definite dagli artt. 1117 e segg. del CC), ne fanno parte integrante”. Il fatto che delle cantine appartengano ad una comunione non esclude la condominialità.
Il c.t.u. ha anche risposto alle osservazioni del CTP attoreo, ribadendo che “la situazione descritta nel
Capitolo 2 della relazione e le relative conclusioni al paragrafo (2) dello stesso, sono il risultato dei rilievi tavolari attuali…tutto ciò che può essere stato nel tempo non cambia ciò che ora è in atti tavolari e la domanda a questo si riferisce”.
Lo ha personalmente depositato, in sede di precisazione delle conclusioni dd. 22/04/25, Pt_1
“querela di falso” avverso un documento allegato alla c.t.u..
In proposito, si rammenta che la "querela di falso" è un istituto preordinato a privare, con effetti erga omnes, un atto pubblico (v. art. 2699 del c.c.) o una scrittura privata (v. art. 2702 del c.c.), riconosciuta o accertata giudizialmente, della sua idoneità a fare pubblica fede di quanto in esso contenuto.
Il Giudice è dunque chiamato a compiere un previo giudizio di ammissibilità e di rilevanza ex art. 313
c.p.c. (cfr. Cass. 5102/15).
La giurisprudenza è in effetti chiara e consolidata nel delimitare l'ambito di operatività dello strumento.
La Corte di Cassazione, già con l'ordinanza n. 8575 del 27 marzo 2019, sez. II, aveva ritenuto
“…legittimato a proporre querela di falso chiunque abbia interesse a contrastare l'efficacia probatoria pagina 10 di 16 di un documento munito di fede privilegiata in relazione ad una pretesa che su di esso si fondi, non esclusa la stessa parte che l'abbia prodotto in giudizio, senza potersi distinguere tra querela proposta in via principale o incidentale”. Con la più recente ordinanza n. 18328 del 7 giugno 2022, la terza sezione civile ha, fra l'altro, richiamato i concetti di falso ideologico e falso materiale, ai quali la querela di falso è correlabile solo in quanto sia necessario vincere l'efficacia probatoria privilegiata attribuita per legge, trattandosi invero dell'unico strumento a disposizione della parte per contestare che al documento, contro di essa prodotto in giudizio, debba riconoscersi la particolare efficacia di prova legale di cui agli artt. 2700 e 2702 c.c.; sicché un problema di falso ideologico, da far valere necessariamente attraverso querela di falso, potrà porsi solo nel caso dell'atto rogato dal notaio o da pubblico ufficiale e solo nei limiti nei quali a questo è attribuito valore di piena prova (cfr art. 2700
c.c.), mentre le ipotesi di falso ideologico in scrittura privata sono del tutto estranee alla falsità documentale denunciabile con la querela di falso, afferendo piuttosto a fatti da accertare con gli ordinari mezzi di prova. Idem, secondo Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 13190 del 5 giugno 2006, la querela di falso mira “ad accertare la falsità materiale di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata o riconosciuta, ovvero la divergenza, in un atto pubblico, fra la dichiarazione e gli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta essere avvenuti in sua presenza o essere stati da lui compiuti e quanto effettivamente avvenuto, al fine di paralizzarne l'efficacia probatoria” (v. anche Cass.
19626/20, 8925/01 e 8362/2000). Si è altresì precisato, da Cass. civ., Sez. III, ordinanza n. 12707 del
14 maggio 2019, che “La querela di falso proposta avverso una scrittura privata è limitata a contestare la provenienza materiale dell'atto dal soggetto che ne abbia effettuato la sottoscrizione e non pure ad impugnare la veridicità di quanto dichiarato”. Analogamente, Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5383 del 2 giugno 1999 ha affermato che “Il valore di prova legale della scrittura privata riconosciuta, o da considerarsi tale, è limitato alla provenienza della dichiarazione del sottoscrittore e non si estende al contenuto della medesima, sicché la querela di falso è esperibile unicamente nei casi di falsità materiale per rompere il collegamento, quanto alla provenienza, tra dichiarazione e sottoscrizione e non in quella di falsità ideologica per impugnare la veridicità di quanto dichiarato, al qual fine può farsi invece ricorso alle normali azioni atte a rilevare il contrasto tra volontà e dichiarazione”. Già prima, Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2284 del 19 marzo 1996 aveva sancito che “Ai sensi degli artt. 2702 c.c. e 221 c.p.c. non è proponibile querela di falso, per accertare la falsità di una scrittura privata riconosciuta, o da considerarsi tale, ogni qual volta il querelante non contesti la provenienza delle dichiarazioni da chi ha sottoscritto il documento, ma la veridicità del contenuto di esse, ed eccepisca la esistenza di una simulazione, da accertarsi invece con i mezzi di prova consentiti dal codice” (si veda anche Cass. civ. n. 11375/2017, con specifico riferimento a pagina 11 di 16 verbale di assemblea condominiale sottoscritto, con natura di scrittura privata e valore di prova legale, limitato però alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori, non esteso al contenuto della scrittura medesima).
Merita poi particolare menzione la sentenza n. 12086 del 24 maggio 2007, Sez. III, nel senso che “La querela di falso civile in via incidentale o principale è consentita contro l'atto pubblico o le scritture private, cioè in genere contro le prove documentali precostituite, in quanto facciano fede ai sensi degli artt. 2699 e 2702 c.c., ed è diretta a togliere ai medesimi la fede che dovrebbero avere o hanno nel giudizio. Ne consegue che essa è ammissibile contro il verbale redatto dal consulente tecnico di ufficio
– in relazione alla qualità di pubblico ufficiale dal medesimo rivestita –, costituente atto pubblico anche riguardo all'efficacia probatoria che esso spiega in ordine ai fatti che il consulente asserisce essersi verificati in sua presenza, ma non anche contro il contenuto della consulenza tecnica d'ufficio, la quale pur se redatta per iscritto si distingue dalla prova documentale e non fa pubblica fede delle affermazioni o constatazioni o giudizi in essa contenuti, potendo essere confutata con tutti i mezzi di prova senza necessità dell'esperimento della querela di falso, né impegnando il giudice, che può approvarla o disattenderla”.
Orbene, il doc. 9 allegato alla c.t.u. oggetto della ”querela di falso” proposta dall'odierno attore non è né un atto pubblico né una scrittura privata autenticata, bensì una semplice “tavola a colori”, ossia un
“riassunto composizione condominio”, come tale qualificato già dal c.t.u. e poi dallo stesso querelante, utilizzato quale strumento di lavoro di comodo od esplicativo, lungi dall'aver costituito elemento documentale essenziale ai fini della risposta al quesito (nemmeno trattasi di planimetria o di altro atto ufficiale).
Pertanto, pur ammettendone la tempestiva proposizione (possibile in ogni stato e grado), è evidente l'inammissibilità della querela, oltre all'irrilevanza del documento, alla luce di tutto quanto pure già detto.
D'altronde null'altro è dato desumerne se non una surrettizia esposizione di rilievi critici alla c.t.u. corredata da documenti più o meno nuovi, dopo che la c.t.u era già stata espletata, compresa la fase dello scambio di osservazioni e risposta dello stesso esperto.
E' altresì destituita di fondamento la censura pure sollevata (sotto analogo profilo) riguardo alla delibera di esecuzione dei lavori per la risoluzione delle infiltrazioni d'acqua piovana nell'ente CP_2
(con incarico alla ditta per l'importo complessivo di € 1.300,00, IVA compresa). Testimone_3
A parte l'esito del sopralluogo eseguito in data 10/02/21, quando lo stesso riscontrava che Tes_3
“l'infiltrazione all'interno dell'ente era dovuta da infiltrazioni dirette d'acqua dal comignolo (corpo in
pagina 12 di 16 muratura fuori fabbrica) in quanto aperto e questo causava infiltrazioni dirette d'acqua piovana […] nel bagno e nella stanza”, viene in rilievo ancora una volta quanto riferito dal c.t.u..
Trattandosi di canna fumaria, a danni già riparati, e posto che l'asserita “modifica degli ambienti interni da parte del (da cucina a stanza) con taglio della cassa camini condominiale a livello del CP_1 soffitto” non ha costituito oggetto di idonea prova od offerta di prova (la relazione del tecnico di parte non ha alcuna valenza probatoria e ed è meramente valutativo il capitolo 2 in memoria att. 11/10/22), il c.t.u. ha in sostanza confermato che l'intervento non era volto solo a risolvere problemi privati, a smentita dei contrari assunti attorei, di cui peraltro si è già rilevata anche la genericità. Così scrive il p.i.
“se quanto rilevabile in atti – infiltrazioni provenienti da una canna fumaria – è corretto, CP_4 allora effettivamente si tratta di danni provenienti da parti condominiali”; si veda anche risposta al c.t.p. att.: “le ipotesi o le congetture sulle “presunte modifiche” non sono verificabili, ma, in ogni caso,
i danni pervengono da una canna fumaria comune”.
Che poi l'amministratore non abbia fatto alcuna denuncia del sinistro all'assicurazione è circostanza che poco rileva ai presenti fini.
Punto C atto di citazione sub R.G. 3524/21.
L'attore ha quindi lamentato la mancata verbalizzazione delle sue contestazioni, con specifico riferimento alle questioni, oggetto anche del rendiconto consuntivo, nonché dedotte in sede di mediazione, riguardanti: a) la disinfestazione e derattizzazione;
b) la manutenzione straordinaria aree verdi;
c) l'eliminazione dello spandimento.
A prescindere dalla rilevanza che voglia attribuirsi al difetto di verbalizzazione delle osservazioni critiche rese dal singolo condominio, in ogni caso, almeno il verbale del 29/06/21 riportava, sia pure sinteticamente, al punto AD2, le contestazioni Ierbulla, anche sul punto andando a sanare l'omissione riferibile al precedente del 13/04/21.
Che si trattasse di mera irregolarità ovvero di invalidità - alla luce del novellato art. 1130, n. 7 c.c., che prescrive la necessaria annotazione nel registro dei verbali delle assemblee delle “brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta” –, è innegabile che il vizio da cui era affetta la prime delibera del 13/04/21 costituiva mera causa di annullabilità, in quanto tale suscettibile di sanatoria, non dando invece luogo ad alcuna nullità assoluta e insanabile (ferma peraltro l'efficacia di prova legale delle affermazioni al riguardo riportate nel verbale del 29/06/21 quanto alla provenienza delle dichiarazioni e al loro contenuto, nei termini di cui si è già detto: cfr. Cass. civ. sez. VI, 15.12.2020, n.
28509; Cass.. 11375/2017 cit., Trib. Monza sez. II, 21.6.2021, n. 1259).
Punto b)atto di citazione sub R.G. 3525/21 “sul secondo punto all'o.d.g. “provvedimento di cui all'art. 1135 c.c.” verbale assemblea 29.6.21 e terzo punto AD3”. pagina 13 di 16 Trattasi del merito delle contestazioni di cui al punto precedente.
Va innanzitutto rilevato che gli sforzi difensivi attorei sembrano essersi concentrati piuttosto sul vizio formale del mancato riscontro a verbale, mentre non può sfuggire la genericità delle allegazioni sul merito contenute in entrambi gli atti introduttivi, non emendata nemmeno con la prima memoria ex art. 183 VI comma c.p.c. dd. 12/09/22. (si invengono maggiori specificazioni, soltanto, tardivamente, in sede di atti conclusivi).
Si osserva peraltro quanto segue.
Riguardo alla disinfestazione e derattizzazione, si sarebbe trattato di “attività realizzata di fatto su aree comunali e senza la preventiva informazione dei condomini”.
Sul punto, basterebbe richiamare quanto scrive il c.t.u.: “Con riferimento all'allegato 4, rilevo che racchiusa tra la p.c.n. 6559/2 e la p.c.n. 6559/4 (entrambe sono allibrate in PT 10153, sono costituite da aree esterne e risultano campite in colore giallo sull'allegato detto) si trova la p.c.n. 6559/3 allibrata in c.t. 1° della PT 3224 del C.C. di Trieste di proprietà del Comune di Trieste (quale bene disponibile), che ho campito in colore verde. In natura però i confini di questa particella sono assolutamente indistinguibili dalle proprietà condominiali (vedi fotografie allegate sub 10) e non vi è alcuna soluzione di continuità nell'utilizzo delle aree esterne del e di questa particella. CP_1
Bisogna comunque precisare che l'oggetto specifico della domanda – disinfestazione, derattizzazione e sfalcio – attiene ad operazioni di una natura particolare – che non possono che essere definite di sicurezza igienico-sanitaria – che sono di primario e specifico interesse del stesso ed CP_1 inoltre sarebbe stato impensabile – oltre che inutile - evitare quegli interventi sulla striscia centrale dell'area verde costituita dalla p.c.n. 6559/3. In ogni caso, la superficie – approssimativa perché misurata sulla mappa catastale in scala 1:1000 – dell'area di proprietà comunale è di arrotondati 36
m2; le restanti aree verdi – oggetto di sfalcio, disinfestazione e derattizzazione - del condominio assommano a complessivi ed arrotondati 164 m2”. In definitiva, se uno sconfinamento vi fu, fu del tutto irrisorio nonché giustificato da interesse condominiale.
D'altra parte, mentre l'assemblea si limitò ad autorizzare/ratificare gli interventi, l'avere “di fatto” sconfinato attiene caso mai al profilo esecutivo dei contratti, e dunque al comportamento delle imprese appaltatrici, più che inficiare la validità della corrispondente delibera.
Quanto all'intervento di eliminazione dello spandimento (verificatosi nel vicino condominio di Via L.
B. Alberti n° 1), il c.t.u. ha ritenuto “ragionevole affermare che la rottura della colonna di scarico della acque nere del convenuto e/o della canalizzazione interrata che le raccoglieva e CP_1 trasportava in fognatura possono effettivamente aver causato tracimazioni verso la proprietà confinante”. Ciò, sulla scorta delle riparazioni effettuate quali raffigurate nelle fotografie allegate sub pagina 14 di 16 11 (tubazioni in PVC arancione di evidente recente installazione), a fronte di un evento verificatosi due anni prima, senza che una possibile diversa causa sia stata nemmeno ipotizzata o ipotizzabile.
Riguardo alla lamentata mancanza di autorizzazione, va ricordato che, in generale, l'amministratore è gravato dal dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio (art. 1130 del c.c.), pur se non specificamente autorizzato;
ha senz'altro competenza per la manutenzione ordinaria, ma eccezionalmente può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, quando questi rivestano carattere urgente, salvo in questo caso riferirne alla prima assemblea. Questa, a sua volta, “in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del fabbricato e di ripartizione della relativa spesa, ben può riconoscere a posteriori opportunamente e vantaggiosamente realizzati detti lavori, ancorché non previamente deliberati ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell'opera utilmente surrogata dall'approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini” (cfr. Cass. 24 febbraio 1995 n. 2133. V. anche Cass. 4 giugno 1992 n.
6896 e Cass. civ. Sez. II, sentenza n. 18192 del 10 agosto 2009, secondo cui “a differenza di quanto previsto dall'art. 1134 c.c. - che consente il rimborso al condomino delle spese sostenute senza autorizzazione soltanto in caso di urgenza - l'art. 1135 c.c. non contiene analogo divieto di rimborso delle spese non urgenti sostenute dall'amministratore nell'interesse comune;
ne consegue che
l'assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione”). D'altronde, ove invece si ritenga necessaria l'urgenza (come richiesto da Cass. civ. n. 2807/2017 ai fini della riferibilità dell'obbligazione al
, è innegabile che detto requisito ricorresse nel caso di specie, stante la stessa natura CP_1 dell'inconveniente rilevato, riguardante la colonna fognaria (il concetto è il medesimo CP_7 elaborato dalla giurisprudenza in relazione all'art. 1134 del c.c.: sono da considerarsi “urgenti” le spese relative ad opere che appaiano, secondo il criterio del buon padre di famiglia, indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo nocumento alla cosa comune (Cass. 6400/1984); l'impossibilità di differire la spesa consiste nella necessità di provvedere all'opera cui la spesa si riferisce, senza potere avvertire tempestivamente l'assemblea dei condomini (cfr. Cass. 7181/1997; Trib. Monza 24 maggio
2006).
In punto mancato supporto documentale giustificativo comprovante la tipologia e il costo dell'intervento. si rimanda ai rilievi eseguiti della ditta DA, congiuntamente al p.i. di cui Per_1 riferisce anche il ct.p. attoreo, fermo quanto già osservato. pagina 15 di 16 Non può non rilevarsi infine la tardività della censura “Sulla genericità dell'ordine del giorno e sulla carenza istruttoria” sollevata con riferimento al punto 4 dell'assemblea del 13.04.2021 (intervento infiltrazioni ente ), richiamato nella successiva delibera del 29.06.2021, pure impugnata, che CP_2 sarebbe stato “discusso senza idonea documentazione tecnica, sotto una generica voce “Varie ed eventuali””.
Tale doglianza è stata formulata solo negli atti conclusivi, pur trattandosi di vizio che, ove sussistente, avrebbe dato luogo a mera annullabilità (cfr. Cass. sez. un. 4806/05), da far valere nei termini di cui all'art. 1137 c.c..
Punto D atto di citazione sub R.G. 3524/21 e punto c) atto di citazione sub R.G. 3525/21.
Da tutto quanto precede consegue il solo parziale accoglimento della domanda attorea di
“risarcimento” riferita alle spese della procedura di mediazione, relativamente alla sola prima delibera del 13/04/21 (affetta da alcuni vizi formali e solo in un momento successivo sanata), e dunque per gli importi di € 48,80 per costi di avvio (documentati) ed € 1.848 per compensi dell'avvocato. così liquidati ai sensi del DM 55/14, oltre accessori.
Infine, le spese del presente giudizio seguono la largamente prevalente soccombenza dell'attore, salva parziale compensazione, in ragione del pur ridotto accoglimento di cui sopra.
La liquidazione viene compiuta come da D.M. 55/14 e 247/22, importi medi.
Gli oneri della c.t.u. restano a carico dell'Erario, risultando l'attore ammesso al gratuito patrocinio a spese dello Stato.


P.Q.M.

ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, rigetta le domande attoree di nullità/annullamento delle delibere impugnate dd. 13/04/21 e 29/06/21; condanna il convenuto, in persona dell'amministratore in carica, a pagare all'attore le CP_1 spese della prima mediazione, per l'importo di € 1896,8 oltre accessori di legge;
condanna l'attore a rifondere 2/3 delle spese di lite del convenuto, che liquida per l'intero CP_1 in € 7616, oltre spese gen. 15% ed IVA e CAP di legge;
compensato il residuo terzo;
pone in via definitiva gli oneri della c.t.u. a carico del convenuto, con conseguente obbligo di rifusione da parte dell'Erario.
Così deciso a Trieste, il 31/07/25

Il Giudice dott.ssa Anna L. Fanelli pagina 16 di 16