(segue verbale dell'udienza del 24 aprile 2025)

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI CAGLIARI
In composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Luisa Rosetti, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta al n.973 del Ruolo Generale Affari Contenziosi Civili per l'anno
2020 tra:

, C.F. , residente in [...]ed Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliato in Cagliati, nella via Grazia Deledda n.74, presso lo studio dell'avvocato Luca Pusceddu, che lo rappresenta e difende in forza di procura allegata alla comparsa di costituzione di nuovo difensore
Parte attrice contro

, C.F. , Controparte_1 C.F._2
, C.F. , entrambi residenti in Controparte_2 C.F._3
Roma ed elettivamente domiciliati in Selargius, nella via San Martino n.191, presso lo studio dell'avvocato Mario Tuveri, che li rappresenta e difende in forza di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
Parte convenuta

Oggetto: contratto preliminare – recesso – caparra confirmatoria – risoluzione
1 CONCLUSIONI
Nell'interesse di parte attrice:
“Voglia l'ill.mo Giudice adito, respinta ogni contraria istanza ed accertata e dichiarata la responsabilità e l'inadempimento dei promittenti venditori
e per le ragioni esposte in atti in Controparte_1 Controparte_2
relazione al preliminare di compravendita del 08.04.2019, così giudicare:
In via principale,
1) Risolvere il preliminare di compravendita del 08.04.2019 per recesso del promittente acquirente giustificato dall'inadempimento contrattuale dei promittenti venditori dovuto a vendita di aliud pro alio e/o per mancanza di qualità promesse e/o essenziali della cosa promessa in vendita e, per l'effetto, condannare i convenuti, in solido fra loro, a corrispondere all'attore il doppio della caparra ricevuta, ai sensi dell'art. 1385 c.c., per un importo pari ad €
6.000,00, oltre agli interessi legali ai sensi dell'art. 1284 c.c. decorrenti dal
10.07.2019 sino al saldo, detratti gli importi già versati in corso di causa;

In via subordinata,
2) accertare la risoluzione del contratto preliminare del 08.04.2019 per
avveramento della condizione risolutiva, ovvero, per mancato avveramento della condizione sospensiva data dalla mancata erogazione del mutuo, come indicata nel preliminare, e, per l'effetto, condannare i convenuti, in solido fra loro, alla restituzione in favore dell'attore dell'importo di € 3.000,00 versato a titolo di caparra, oltre agli interessi legali ai sensi dell'art. 1284 c.c. decorrenti dal
10.07.2019;
In ogni caso,
3) con vittoria di spese e compensi di causa, (da determinarsi avendo riguardo
al valore della causa di recesso/risoluzione dal rapporto contrattuale in parola), ed anche considerata la mancata partecipazione delle controparti al procedimento di negoziazione assistita inutilmente esperito dall'attore (con le relative conseguenze di legge)”.
Nell'interesse di parte convenuta:
2 “Nell'interesse dei sigg.ri e si conclude affinché il Tribunale CP_1 CP_2
adito voglia disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione
IN VIA PRINCIPALE:
1) Rigettare le avverse domande in quanto infondate per le ragioni meglio
descritte in espositiva;

IN VIA SUBORDINATA:
2) Previo accertamento del verificarsi della condizione sospensiva mista apposta al contratto preliminare stipulato in data 08.4.2019, dichiarare la risoluzione di quest'ultimo;
IN VIA ULTERIORMENTE SUBORDINATA, nella denegata ipotesi non dovesse accogliersi la domanda di risoluzione del contratto:
3) dichiarare, per i motivi meglio precisati in espositiva, la nullità del contratto preliminare stipulato in data 08.04.2019 e, per l'effetto, disporre la restituzione della caparra confirmatoria da parte dei convenuti in favore dell'attore;
4) In ogni caso, con vittoria di compensi professionali e spese di lite”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato, ha convenuto in Parte_1
giudizio e al fine di ottenere Controparte_1 Controparte_2
l'accertamento dell'avvenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento dei promittenti venditori.
A fondamento della domanda, l'attore ha dedotto:
- che in data 8/04/2019 si era impegnato ad acquistare l'immobile ad uso residenziale turistico sito nel Comune di Villaputzu, località Porto Tramatzu, di proprietà dei convenuti;

- che le parti avevano precisato nel contratto che la vendita era sottoposta alla condizione risolutiva dell'ottenimento del finanziamento bancario per l'acquisto dell'immobile;
- che la stipula del contratto definitivo era stata fissata entro il termine di tre mesi decorrenti dall'8/04/2019;
- che il prezzo della compravendita era stato pattuito in euro 155.000,00;

3 - che all'atto della sottoscrizione del preliminare aveva versato la somma di euro 3.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;

- che il giorno successivo alla stipula del contratto preliminare i convenuti gli avevano consegnato i seguenti documenti:
• rogito di acquisto del 29/11/2002 con allegata planimetria dell'immobile, nella quale era dichiarato che l'immobile era stato realizzato in conformità alla concessione edilizia n.2482 del 21/02/2000 ma non era menzionata l'esistenza del certificato di agibilità;
• dichiarazione di rispondenza dell'impianto elettrico dell'immobile alle regole dell'arte con diversi allegati, rilasciato dalla ditta RU TO;

• domanda di abitabilità presentata dal precedente proprietario Parte_2
al Comune di Villaputzu in data 11/01/2011;
• certificato di idoneità statica del 4/03/2011;
• dichiarazione di conformità alla regola dell'arte degli impianti idrici e fognari dell'immobile, rilasciati dalla ditta PO TO;

• nota di trasmissione a dell'11/03/2011 di documentazione inerente al CP_1
certificato di abitabilità;
- che in data 10/04/2019 il proprio tecnico di fiducia ing. gli aveva Persona_1 consegnato la planimetria catastale dell'immobile, dalla cui comparazione con lo stato dei luoghi emergeva l'esistenza di numerosi abusi;

- che, infatti, all'esterno dell'immobile vi era una veranda abusiva poggiata su pilastri e realizzata lungo il balcone del primo piano ad estensione del tetto che, essendo coperta sui tre lati e insistendo su un immobile sito in zona vincolata, necessitava del permesso di costruire;

- che all'interno dell'immobile, nel piano terra, al posto della camera da letto, di un bagno e di un piccolo disimpegno risultavano nella planimetria una cantina e un deposito;

- che il proprio tecnico gli aveva comunicato che la richiesta di agibilità che la parte promittente venditrice gli aveva consegnato non poteva essere equiparata al suo rilascio e che questo non solo non era mai avvenuto, ma non avrebbe mai potuto essere ottenuto in ragione delle riscontrate violazioni urbanistiche;

4 - che in data 19/04/2019 Intesa San Paolo s.p.a. aveva rifiutato la richiesta di finanziamento, per la presenza di abusi edilizi nell'immobile e la mancanza del certificato di abitabilità;
- che stante l'impossibilità di ottenere il finanziamento e anche per l'intervenuto disinteresse per un immobile totalmente diverso da quello rappresentato, l'attore aveva chiesto ai convenuti di ottenere la restituzione della caparra confirmatoria;

- che in data 5/07/2019 i convenuti avevano rifiutato la proposta bonaria, rappresentando che in assenza di dichiarazione di inagibilità l'immobile poteva essere oggetto di compravendita e anche di mutuo, e avevano trattenuto la caparra per il recesso esercitato dalla parte promissaria acquirente;

- che l'attore, con comunicazione del 10/07/2019, aveva chiesto il doppio della caparra ex art. 1385 c.c. in ragione dell'inadempimento della parte promittente venditrice, che aveva omesso di riferire la sussistenza di vizi e aveva dunque reso impossibile il verificarsi della condizione;

- che la corrispondenza successivamente intercorsa con la parte convenuta si era rivelata infruttuosa, compreso il tentativo di negoziazione assistita.
Tanto premesso, ha sostenuto che la presenza dei vizi Parte_1 della cosa e l'impossibilità di ottenere l'agibilità dovevano essere qualificati nei termini di vendita di aliud pro alio o di vizio essenziale della cosa venduta, con conseguente legittimità della risoluzione del contratto preliminare e corresponsione in suo favore del doppio della caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c., oltre interessi legali decorrenti dal 10/07/2019 al saldo.
In via subordinata, l'attore ha chiesto la risoluzione del contratto preliminare per avveramento della condizione risolutiva e la restituzione in suo favore della caparra confirmatoria, oltre interessi legali decorrenti dal 10/07/2019 al saldo.
___
Si sono costituiti in giudizio i convenuti e Controparte_1 CP_2
i quali hanno contestato l'avversa prospettazione dei fatti, evidenziando:
[...]
- che prima della sottoscrizione del contratto, aveva visitato Parte_1
l'immobile ed era stato avvisato della presenza delle irregolarità urbanistiche, le
5 quali, peraltro, caratterizzavano tutti i villini del comparto in cui l'immobile è inserito;

- che in data 8/04/2019 l'attore aveva redatto la scrittura privata avente a oggetto l'immobile situato in Porto Corallo, specificando il prezzo della vendita e la corresponsione della somma a titolo di caparra confirmatoria;

- che, tuttavia, non aveva precisato se il saldo del prezzo doveva avvenire con l'erogazione di un mutuo, con i soldi liquidati dopo il disinvestimento di titoli o altro o con danaro nella disponibilità del promissario acquirente;

- che, peraltro, proprio in considerazione delle irregolarità urbanistiche le parti avevano subordinato la stipula della compravendita all'accettazione da parte della banca;

- che avevano specificato nel contratto che l'immobile sarebbe stato consegnato nelle condizioni e con gli arredi presenti alla data della sottoscrizione;

- che il giorno seguente, in buona fede e sulla base degli accordi orali intercorsi, avevano trasmesso al promissario acquirente tutta la documentazione in loro possesso affinché potesse ritrasmetterla al suo tecnico di fiducia per verificare la sanabilità degli abusi;

- che, peraltro, in sede di trattative l'attore aveva rappresentato loro che più istituti bancari gli avrebbero potuto erogare le somme di cui necessitava per completare l'operazione;
- che in data 7/07/2019 avevano trasmesso al promissario acquirente una nota con la quale, in via cautelativa, gli rappresentavano che non aveva mai comunicato loro alcun diniego dell'istituto di credito e che, considerato che loro avevano fornito tutte le informazioni utili sull'immobile, in caso di suo recesso avrebbero trattenuto la caparra confirmatoria.
Tanto premesso, i convenuti hanno evidenziato che la CP_3 CP_2
condizione apposta al contratto preliminare di compravendita doveva qualificarsi come sospensiva mista e non risolutiva, come asserito dall'attore, il cui avveramento in parte dipendeva dall'istituto di credito, in parte dal comportamento attivo del promissario acquirente.
Per cui, considerato che l'attore intendeva valersi della condizione sospensiva, spettava allo stesso fornire prova della verificazione della condizione.
6 Infine, i convenuti hanno sostenuto che, laddove non potesse essere accolta la domanda di risoluzione del contratto, il contratto preliminare stipulato in data
8/04/2019 avrebbe dovuto considerarsi nullo per indeterminatezza dell'oggetto, perché non erano presenti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo.
La causa è stata istruita con le produzioni documentali delle parti e l'assunzione di prove testimoniali.
___
All'esito dell'istruttoria, la domanda formulata in via principale dalla parte attrice è risultata infondata, per le seguenti ragioni.
Ai fini della decisione occorre osservare che l'attore ha posto a fondamento della propria pretesa, avente a oggetto la restituzione del doppio della caparra confirmatoria, l'inadempimento al contratto preliminare di compravendita da parte dei convenuti, consistito nella mancata consegna del certificato di agibilità dell'immobile promesso in vendita e nella presenza nello stesso di abusi edilizi.
Secondo la prospettazione dell'attore tali circostanze, riscontrate successivamente alla stipulazione del preliminare, erano state ostative alla concessione in suo favore del mutuo bancario, con conseguente avveramento dell'evento dedotto nella condizione risolutiva.
Per queste ragioni, ha agito in giudizio al fine di ottenere Parte_1
l'accertamento della avvenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita a seguito del proprio recesso e, per l'effetto, il pagamento di un importo pari al doppio della caparra confirmatoria versata.
In ragione della causa petendi rappresentata dall'attore e delle conseguenti domande proposte, è necessario, preliminarmente, qualificare la fattispecie per cui
è causa e ricostruire i principi che governano la materia.
Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, il conseguimento e il rilascio del certificato di agibilità (di cui all'art. 24 del T.U. edilizia d.P.R. 380/2001) del bene compravenduto non attiene alla validità del contratto, né rientra tra i vizi della cosa, ma incide sull'adempimento delle obbligazioni assunte dal venditore.
È stato chiarito che “nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del
7 legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni delle parti comportando l'inidoneità del contratto a realizzare la funzione economico – sociale che gli è propria ed escludendo rilievo alla causa effettiva dell'omissione, giacché la mancata consegna può anche dipendere da circostanze che non escludano in modo significativo la oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative dell'acquirente. Infatti, soltanto nel caso in cui non ricorrano le condizioni per l'ottenimento del certificato in ragione di insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche può ipotizzarsi nella mancata consegna del documento un inadempimento ex se idoneo alla risoluzione della compravendita, mentre nelle altre ipotesi l'omissione del venditore non si sottrae
a tale fine ad una verifica dell'importanza e gravità dell'inadempimento in relazione alle concrete esigenze del compratore di utilizzazione diretta o indiretta dell'immobile” (Cassazione Civile, sezione 2, sentenza n. 06548/2010 e ss. conformi tra cui v. Cassazione Civile, sezione 2, sentenza n. 17123/2020).
In sostanza, la mancata della consegna del certificato di agibilità da parte del venditore non integra un vizio genetico del contratto ma è potenzialmente idonea a integrare un inadempimento degli obblighi del venditore, da valutare alla luce del caso concreto.
Sul punto, è stato ulteriormente precisato che “in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza
e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla “commerciabilità” del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state “sanate” a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 3419 del
03/02/2023; Sez. 6-2, Ordinanza n. 34882 del 25/11/2022; Sez. 2, Ordinanza n.
8 4467 del 11/02/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 29173 del 20/10/2021; Sez. 6-2,
Ordinanza n. 22144 del 03/08/2021; Sez. 2, Sentenza n. 17123 del 13/08/2020;
Sez. 2, Sentenza n. 29866 del 18/11/2019; Sez. 6-2, Ordinanza n. 12226 del
18/05/2018; Sez. 2, Ordinanza n. 11653 del 14/05/2018; Sez. 2, Ordinanza n.
29090 del 05/12/2017; Sez. 2, Sentenza n. 7547 del 23/03/2017; Sez. 6-2,
Ordinanza n. 22561 del 23/10/2014; Sez. 2, Sentenza n. 13231 del 31/05/2010;
Sez. 2, Sentenza n. 6548 del 18/03/2010; Sez. 2, Sentenza n. 3851 del 15/02/2008;
Sez. 2, Sentenza n. 8199 del 11/08/1990 (Cassazione civile, sezione 2, sentenza n.23604/2023).
Pertanto, solo ove difettino – in termini assoluti e senza possibilità di sanatoria – i requisiti igienico sanitari e di sicurezza per ottenere l'agibilità, la vendita può essere risolta per l'intervenuta consegna di aliud pro alio datum.
Allo stesso modo, con riferimento agli abusi edilizi “In tema di preliminare di compravendita immobiliare, ove sia stata proposta una domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del promittente alienante all'obbligo di sanare
l'abuso correlato alla variazione della destinazione d'uso del bene, è necessario verificare, in base alle circostanze concrete desumibili dal compendio probatorio, che le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili” (Cassazione civile, sezione 2, ordinanza n.8749/2024).
Nel caso di specie, dall'esame delle produzioni documentali emerge che in data 8/04/2019 e i coniugi – avevano stipulato un Parte_1 CP_1 CP_2
contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l'immobile situato in
Porto Corallo – Comune di Villaputzu, nella via del Corallo n.7, villino n.752
(doc. 1 di parte attrice).
Le parti avevano stabilito che il prezzo della vendita fosse pari ad euro
155.000,00 e che l'importo di euro 3.000,00 fosse versato dall'acquirente a titolo di caparra confirmatoria;
la restante parte, pari ad euro Parte_1
152.000,00, avrebbe dovuto essere corrisposta al momento della stipula della compravendita definitiva, entro il termine di tre mesi dalla data del preliminare.
I contraenti avevano specificato che l'immobile sarebbe stato consegnato nelle condizioni e con gli arredi presenti alla data del preliminare.
9 Le parti hanno concordemente qualificato la scrittura privata prodotta in giudizio quale contratto preliminare di compravendita, nonostante il testuale riferimento all'“accordo di vendita”.
Del resto, alla medesima conclusione si sarebbe comunque pervenuti in forza dei criteri ermeneutici di cui agli artt. 1362 c.c., (la comune intenzione dei contraenti, il loro comportamento complessivo e la unitaria interpretazione delle clausole negoziali).
L'attore ha evidenziato poi che il giorno seguente i promittenti venditori gli avevano consegnato alcuni documenti inerenti all'immobile oggetto di compravendita, tra i quali: l'atto di acquisto dal precedente dante causa con allegata planimetria dell'immobile (doc. 2 di parte attrice); la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico, idrico e fognario (doc. 3, 6 di parte attrice); la domanda di abitabilità presentata dal precedente proprietario al Parte_2
Comune di Villaputzu in data 11/01/2011 (doc. 4 di parte attrice); il certificato di idoneità statica (doc. 5 di parte attrice) e la nota di trasmissione a Persona_2
(fratello del convenuto) della “pratica di abitabilità fabbricato il località Porto
Corallo comparto 7 sig. ”. Persona_3
ha precisato che in data 10/04/2019 il proprio tecnico di Parte_1
fiducia ing. da lui incaricato di svolgere accertamenti tecnici Persona_1 sull'immobile, gli aveva consegnato la planimetria catastale.
Secondo la prospettazione dell'attore, dalla comparazione tra la planimetria e lo stato dei luoghi era emersa l'esistenza di una veranda abusiva e di una camera ed un bagno nel piano terra al posto di una cantina e del deposito;
tali abusi – secondo quanto riferitogli dal suo tecnico di fiducia – avrebbero precluso l'ottenimento del certificato di agibilità, sinora solo richiesto.
Infine, ha dedotto che l'istituto di credito Intesa San Paolo aveva Parte_1
rifiutato la sua richiesta di finanziamento per la presenza di abusi edilizi sull'immobile e per la carenza del certificato di abitabilità, entrambe condizioni ostative alla erogazione secondo le loro condizioni contrattuali.
Per queste ragioni, l'attore ha esposto che, accertata l'impossibilità di ottenere il finanziamento e sopravvenuto il disinteresse per un immobile totalmente diverso
10 da quello rappresentato, aveva chiesto più volte, telefonicamente, ai convenuti di ottenere la restituzione della caparra confirmatoria.
Risulta che in data 5/07/2019 i convenuti avevano rappresentato all'attore che
“da nessun atto ufficiale scritto dalla sua banca risulta il diniego del mutuo (o finanziamento) relativo all'acquisto dell'immobile oggetto di compravendita” e che al momento della stipula del preliminare lo stesso “era già stato informato dai sottoscritti del fatto che la maggioranza degli immobili presenti nel residence
“Porto Corallo” (così come dell'immobile oggetto della compravendita) erano privi del certificato di abitabilità”.
I convenuti avevano quindi sostenuto che, poiché soltanto una formale dichiarazione di inagibilità era fatto ostativo alla compravendita e alla concessione del mutuo, avrebbero trattenuto la caparra ai sensi dell'art. 1385 c.c., stante il recesso della parte promissaria acquirente (doc. 16 di parte attrice).
La successiva corrispondenza intercorsa tra le parti si era rivelata infruttuosa, perchè la parte attrice aveva reiterato la propria volontà di risolvere il contratto per inadempimento della parte promittente venditrice, con suo conseguente obbligo di restituire il doppio della caparra ricevuta, e questa era rimasta ferma nella propria posizione trattenendo la caparra in forza del recesso della parte promissaria acquirente, resasi inadempiente (doc. 16 – 19 di parte attrice).
Anche il tentativo di negoziazione assistita (doc. 20-21 di parte attrice) era stato infruttuoso.
Nel corso del presente giudizio, con le seconde memorie ex art. 183, comma 6
c.p.c. i convenuti – hanno esposto e dimostrato di avere ottenuto CP_1 CP_2
il parere favorevole all'accertamento della compatibilità paesaggistica dell'intervento da parte del competente ufficio regionale, nonché il permesso di costruire in accertamento di conformità urbanistica da parte del Comune di
Villaputzu (v. secondo memorie ex art. 183, comma 6 c.p.c. depositate in data
11/01/2021).
Inoltre, i convenuti hanno rappresentato di avere provveduto a restituire all'attore la caparra confirmatoria (v. bonifico dell'11/01/2021), oltre gli interessi maturati (v. produzione del 24/05/2021).
11 Con la nota depositata in data 24/05/2021 i convenuti hanno prodotto in giudizio il modello di agibilità del fabbricato sito presso il Comune di Villaputzu e l'attestazione della trasmissione dell'autocertificazione al sistema Sardegna
Suape.
In ragione delle contestazioni sul punto formulate dalla parte attrice, si deve ribadire che tali documenti sono stati ritualmente prodotti in quanto inerenti a fatti nuovi e sopravvenuti nel corso del giudizio e non attestabili mediante le precedenti note ai sensi dell'art. 183, comma 6 c.p.c.; con ordinanza del 14 aprile
2025 è stata formalmente disposta la rimessione in termini per la relativa produzione, dando atto che i documenti erano stati già informalmente prodotti nel corso del processo e che gli stessi, pertanto, erano stati ampiamente conosciuti dall'attore, che aveva infatti preso espressamente posizione nei propri scritti difensivi.
___
Così ricostruito il contesto di fatto e di diritto nel quale inquadrare la vicenda, occorre ora valutare se nel caso di specie sussistano elementi per ritenere integrato l'inadempimento del promittente venditore.
Alla luce dei principi di diritto richiamati, e stante la pacifica situazione di fatto esistente al momento della stipula del preliminare - caratterizzata dall'assenza del certificato di agibilità e dalla presenza di abusi edilizi - occorre più propriamente verificare se questi elementi possano essere valorizzati nei termini di un inadempimento tale da legittimare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita.
All'esito dell'istruttoria si deve ritenere dimostrato che il bene immobile per cui è causa non è gravato da irregolarità urbanistiche tali da inficiarne in assoluto il godimento e la commerciabilità in ragione della propria funzione economica.
I convenuti hanno prodotto in giudizio i pareri favorevoli dei competenti organi regionali e comunali;
le difformità edilizie rispetto all'originario progetto sono state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria e del pagamento della sanzione.
Ne consegue, alla luce di tutto quanto sinora esposto, che non ricorra nel caso di specie di una vendita di “aliud pro alio” e che, pertanto, non sussistano i
12 presupposti della risoluzione per grave inadempimento della parte promittente venditrice.
In altri termini, la mancanza della certificazione di agibilità e la presenza di abusi edilizi non appaiono inadempimenti tali da incidere sulla stabilità del contratto preliminare, essendo risultato che le carenze documentali e le difformità sostanziali non hanno entità e rilevanza tale da rendere non commerciabile e non funzionale all'uso economico l'immobile per cui è causa.
Con specifico riferimento alla mancanza del certificato di agibilità - circostanza che il promissario acquirente ha dedotto di avere scoperto qualche giorno dopo la stipula del contratto preliminare - la stessa non è elemento in sé ostativo alla prosecuzione delle trattative finalizzate alla stipula del contratto definitivo di compravendita.
La certificazione di agibilità – che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, secondo la normativa vigente di cui al T.U. Edilizia (d.lgs.
380/2001 e ss. modificazioni) - gode di un procedimento di rilascio semplificato.
A tal fine sono state previste (d.lgs. 222/2016) una forma di silenzio assenso e la concentrazione delle competenze presso lo sportello unico per l'edilizia; per l'ottenimento della certificazione è quindi sufficiente la mancata risposta da parte dell'amministrazione entro 30 giorni dalla presentazione dell'istanza, corredata degli appositi documenti richiesti dalla legge.
In sostanza, il d.lgs. n. 222/2016, nel modificare la disciplina in tema di agibilità, non allude più al rilascio di apposita certificazione, neanche mediante la procedura del silenzio assenso, posto che la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati è valutata secondo quanto dispone la normativa vigente, con l'effetto che la conformità dell'opera al progetto presentato dovrà essere attestata mediante “segnalazione certificata”.
In caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti per la presentazione della segnalazione certificata di agibilità, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, nel termine di 30 giorni dal ricevimento della
13 segnalazione, adotta motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell'utilizzo e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di esso.
Nel caso di specie, in forza dei principi di correttezza e buona fede che permeano, tra le altre, anche la fase esecutiva del contratto preliminare e quella prodromica alla stipula del definitivo, sarebbe stato sufficiente per il promissario acquirente sollecitare i promittenti venditori alla presentazione della , prima CP_4
di esercitare il diritto di recesso.
D'altronde, la scoperta della carenza documentale, pressocché contestuale alla stipula del contratto preliminare, e le tempistiche fissate dalle parti per la compravendita definitiva (tre mesi), erano del tutto compatibili con i tempi del procedimento amministrativo.
Quanto alla presenza di abusi edilizi – che, secondo la prospettazione della parte attrice, avevano comportato il suo disinteresse “per un immobile totalmente diverso da quello rappresentato (perché catastalmente privo di una stanza e di un bagno e potenzialmente esposto al rischio di provvedimenti di ripristino delle conformità urbanistiche con annesse sanzioni)” - si osserva quanto segue.
Dall'esame delle produzioni documentali emerge chiaramente che la parte promissaria acquirente aveva avuto piena cognizione della conformazione dell'immobile per cui è causa.
Non solo nel contratto preliminare le parti avevano avuto cura di precisare che l'immobile sarebbe stato consegnato nelle condizioni e con gli arredi presenti in quel momento, ma il giorno successivo alla stipula la parte promittente venditrice aveva avuto cura di trasmettere la documentazione in suo possesso, ivi compreso l'atto di compravendita stipulato con il proprio dante causa, la planimetria del villino e la richiesta di agibilità inoltrata dapprima dal precedente proprietario, e poi dagli stessi convenuti.
La parte promissaria acquirente aveva avuto dunque conoscenza dello stato di conformazione dell'immobile; dal confronto tra lo stato di fatto e quello risultante dalla documentazione consegnatagli egli avrebbe agevolmente potuto avvedersi della presenza di abusi edilizi.
Sul punto, nel corso dell'assunzione delle prove orali (v. udienza del
21/09/2023) il teste ing. ha confermato che in data 10/04/2019, quindi Persona_1
14 il giorno successivo ad un incontro avvenuto tra le parti contraenti presso l'immobile per cui è causa, aveva provveduto ad estrarre la planimetria catastale dell'immobile in questione e che dalla stessa si era avveduto della difformità tra la conformazione dell'immobile e le risultanze catastali.
Dal complesso degli elementi raccolti nel corso dell'istruttoria è dunqe emerso che la conformazione e la destinazione d'uso degli ambienti del piano terra dell'immobile erano conosciute dalla parte promissaria acquirente e avevano costituito il fondamento della volontà contrattuale di acquistare un immobile con quelle caratteristiche.
Appare infatti evidente che il promissario acquirente avesse interesse ad acquistare un immobile dotato di una veranda coperta e di una camera da letto, un disimpegno ed un bagno (stato di fatto) piuttosto che di una cantina ed un deposito
(risultanze documentali).
Per cui, considerato che gli abusi edilizi sono risultati sanabili, alcuno squilibrio contrattuale si è determinato nel caso di specie, perchè l'immobile non appariva diverso da quello oggetto del consenso espresso dalla parte promissaria acquirente e promesso in vendita dai promittenti venditori.
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Premesso che nel caso di specie non sussistono i presupposti per ravvisare il grave inadempimento della parte promittente venditrice, tale da legittimare la risoluzione del contratto preliminare di vendita, si deve correlativamente escludere la legittimità del recesso esercitato dalla parte promissaria acquirente.
Le manifestazioni di volontà risolutiva di cui alle pec del 10/07/2019 e del
10/08/2019 (doc. 17, 19 di parte attrice), le stesse appaiono del tutto prive dei requisiti formali prescritti dalla legge.
Infatti, non essendo la parte promissaria acquirente titolate della facoltà di recedere dal contratto unilateralmente ai sensi dell'art. 1373 c.c., la stessa avrebbe dovuto procedere secondo il disposto di cui all'art. 1454 c.c. e dunque intimare per iscritto alla parte inadempiente di adempiere entro un congruo termine, con l'avviso che decorso inutilmente il termine il contratto si intenderà risolto di diritto.
15 Quanto alla volontà risolutiva manifestata con l'introduzione del presente giudizio si è già detto in merito alla mancanza del presupposto costitutivo dell'inadempimento della parte convenuta.
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Le parti avevano subordinato la stipula del contratto definitivo di compravendita “in funzione dell'accettazione della banca dell'acquirente” entro il termine di tre mesi dalla data del contratto preliminare.
Secondo la prospettazione della parte attrice il contratto era risolutivamente condizionato all'erogazione del mutuo da parte dell'istituto bancario, necessario per ottenere la provvista per la successiva stipula del definitivo;
pertanto, poiché in data 19/04/2019 il funzionario della banca gli aveva trasmesso il documento di informazioni generali sui mutui ipotecari, evidenziando che ai fini dell'ottenimento “l'immobile che viene acquistato non deve essere privo di abitabilità”, l'attore ha ritenuto che si fosse realizzato l'evento dedotto nella condizione risolutiva.
Diversamente, i convenuti hanno evidenziato che la condizione doveva essere qualificata quale sospensiva mista, in quanto “le parti hanno voluto subordinare
l'efficacia della scrittura all'erogazione di una somma di danaro da parte di un istituto di credito con l'espressione in precedenza richiamata”; e che l'attore che aveva manifestato la volontà di valersi della condizione (sospensiva) avrebbe dovuto attestare il diniego opposto dall'istituto di credito alla richiesta del finanziamento.
Ciò premesso, la clausola contrattuale che condiziona la stipula del contratto definitivo di compravendita all'ottenimento del finanziamento da parte del promissario acquirente deve essere qualificata come sospensiva mista.
Sul punto è stato efficacemente chiarito che “nel caso in cui le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per poter pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito, la relativa condizione è qualificabile come "mista", dipendendo la concessione del mutuo non solo dalla volontà della banca, ma anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la relativa pratica, sicché la mancata
16 concessione del mutuo comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell'art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch'essa interesse all'avveramento della condizione, sia perché l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista, con conseguente esclusione dell'obbligo di corrispondere la provvigione in favore del mediatore” (Cassazione civile, sezione 2, ordinanza 17919/2023).
In sostanza, alla luce dei principi di diritto esposti e dell'esame delle produzioni documentali, si deve ritenere non operante nel caso di specie la fictio di cui all'art. 1359 c.c., secondo cui la condizione si considera avverata qualora sia mancata per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario all'avveramento; peraltro, dall'istruttoria emergono elementi per ritenere che l'attore si era attivato per ottenere il finanziamento e lo stesso aveva un interesse positivo all'avveramento della condizione.
Secondo il consueto riparto dell'onere probatorio, spettava alla parte che lamenta il mancato avveramento della condizione l'onere di provarne l'imputabilità al debitore a titolo di dolo o colpa.
Al contrario, all'esito del giudizio sono risultate sussistenti delle condizioni ostative all'ottenimento del mutuo, ossia la carenza documentale del certificato di agibilità e la presenza di abusi edilizi che, pur non potendo essere valorizzati nei termini di inadempimento della parte promittente venditrice per le ragioni sopra esposte, sono idonee a spiegare il mancato ottenimento del finanziamento da parte del promissario acquirente.
Per tale ragione, considerato che all'esito del giudizio è risultato che l'evento dedotto nella condizione sospensiva - ossia l'erogazione della somma di denaro da parte dell'istituto di credito - non si è verificato, il contratto preliminare si deve considerare inefficace, essendo inutilmente decorso il termine entro il quale questo potesse utilmente avverarsi.
17 Del resto, nel presente giudizio entrambe le parti hanno manifestato la volontà di ottenere l'accertamento dello scioglimento del rapporto negoziale, imputando tale effetto alla condotta della controparte.
Sul punto, è pacifico il principio per cui “In presenza di reciproche domande di risoluzione contrattuale fondate da ciascuna parte sugli inadempimenti dell'altra, il giudice che accerti l'inesistenza di singoli specifici addebiti, non potendo pronunciare la risoluzione per colpa di taluna di esse, deve dare atto dell'impossibilità dell'esecuzione del contratto per effetto della scelta di entrambi
i contraenti ex art. 1453, comma 2, c.c., e pronunciare comunque la risoluzione del contratto, con gli effetti di cui all'art. 1458 c.c., essendo le due contrapposte manifestazioni di volontà dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale” (Cassazione civile, sezione 3, sentenza n. 6675/2018).
Ciò comporta che, in forza della efficacia retroattiva della risoluzione di cui all'art. 1458 c.c., la parte promittente venditrice deve essere condanna alla restituzione della caparra confirmatoria in favore della parte promissaria acquirente, oltre gli interessi maturati in misura legale.
Come anticipato, è risultato nel corso del giudizio che la parte convenuta ha provveduto alla restituzione della caparra confirmatoria e alla corresponsione deli interessi legali in data, rispettivamente, 11/01/2021 e 24/05/2021.
Pertanto, considerato che alle pretese restitutorie non risultano associate domande risarcitorie, null'altro è dovuto.
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Con riferimento alle spese processuali, le stesse seguono il principio della soccombenza.
Nel caso di specie, considerato che entrambe le parti hanno formulato domanda subordinata tesa a ottenere l'accertamento della risoluzione del contratto preliminare di compravendita in forza dell'operatività della condizione dedotta nel regolamento negoziale, che non è risultato sussistente il grave inadempimento della parte promittente venditrice e che nel corso del giudizio quest'ultima ha ottemperato all'obbligo restitutorio inerente alla corresponsione della caparra confirmatoria e degli interessi maturati, determinando sul punto la cessazione
18 della materia del contendere, sussistono i presupposti per disporre il seguente riparto.
In forza del principio di causalità nell'insorgere della lite, la parte convenuta deve essere condannata alla rifusione delle spese processuali, in favore della parte attrice, per le fasi di studio e introduttiva del giudizio, nella misura liquidata in dispositivo.
La prosecuzione della lite è causalmente ricollegabile al comportamento della parte attrice, la quale, pur avendo ottenuto la restituzione della caparra confirmatoria e a seguito delle produzioni documentali inerenti alla sanatoria del certificato di agibilità e degli abusi edilizi, ha insistito per l'ammissione dei mezzi istruttori (v. udienza del 29/09/2022) e ha rifiutato la proposta conciliativa, adducendo che lo scaglione di riferimento per il computo delle spese dovesse individuarsi in base al valore dell'immobile e non a quello della caparra confirmatoria (o eventualmente al doppio della stessa).
Peraltro, ribadendo quanto già affermato con ordinanza del 25/07/2023, deve chiarirsi che in forza dell'art. 12 c.p.c. il valore delle cause relative alla risoluzione di un rapporto giuridico obbligatorio si determina in base a quella parte del rapporto che è in contestazione;
nel caso di specie deve quindi trovare applicazione lo scaglione relativo a quanto corrisposto a titolo di caparra.
Per tale ragione, la parte attrice deve essere condannata alla rifusione delle spese processuali, in favore della parte convenuta, per le fasi di istruttoria/trattazione e decisionale, nella misura liquidata in dispositivo.
Nel caso di specie, la prestazione professionale dei procuratori delle parti si è esaurita dopo l'entrata in vigore dei nuovi criteri fissati dal D.M. 147/2022, con la conseguenza che i compensi professionali devono essere liquidati in forza dei nuovi parametri.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
1) dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita dell'8/04/2019 stipulato tra il promissario acquirente e i Parte_1
promittenti venditori e Controparte_1 Controparte_2
19 2) dichiara la cessazione della materia del contendere con riguardo alle pretese restitutorie;

3) rigetta le altre domande;

4) condanna i convenuti e al Controparte_1 Controparte_2 pagamento delle spese processuali in favore dell'attore per le fasi Parte_1
di studio e introduttiva, che si liquidano in euro 850,00 per competenze di avvocato, euro 237,00 per spese, oltre spese generali, iva e c.p.a., come dovute per legge;

5) condanna l'attore al pagamento delle spese processuali in Parte_1
favore dei convenuti e per le fasi di Controparte_1 Controparte_2
istruttoria/trattazione e decisionale, che si liquidano in euro 1.702,00 per competenze di avvocato, oltre spese generali, iva e c.p.a., come dovute per legge.
Cagliari, 24/04/2025
Il giudice
Luisa Rosetti

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