REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VICENZA
Il Tribunale di EN – Sezione Prima Civile - in composizione monocratica, nella persona del dott. LE CONTI ha pronunciato la seguente
- S E N T E N Z A -
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3955/2024 promossa da:
(c.f. ), con l'ADS avv. Maria Sibilla Parte_1 C.F._1
Valente del Foro di EN, rappresentato e difeso dall'avv. ISETTI ALESSANDRO
del Foro di EN e con domicilio eletto presso lo studio del predetto difensore in
Schio (VI), via Btg. Val Leogra nr. 59
RICORRENTE
contro
(c.f. , già titolare della impresa Controparte_1 C.F._2
individuale (c.f. ) Controparte_2 P.IVA_1
rappresentata e difesa dall'avv. ZOCCARATO ALESSANDRO del Foro di EN e con domicilio eletto presso lo studio del predetto difensore in Noventa Vicentina
(VI), via Roma nr. 41
RESISTENTE
avente ad oggetto: Mediazione
pagina 1 di 14 CONCLUSIONI:
PER LA PARTE RICORRENTE:
Voglia l'Ill.mo Tribunale Adito
A) In via principale: previo accertamento della responsabilità dell
[...]
come sopra individuata, per la Controparte_3
violazione degli articoli 1175, 1176 e 1759 cc in danno del sig.
[...]
come in narrativa esposto, condannare la convenuta Parte_1 [...]
e quindi la Controparte_3 [...]
come sopra individuata (ciò in forza Controparte_4
dell'atto di cessione come da documento 4 di controparte) al pagamento/rifusione della somma dalla stessa percepita a titolo di compenso per la mediazione e pari ad euro 3.050,00 oltre interessi e rivalutazione monetaria;

- Condannare parte convenuta e quindi la società
[...]
come sopra individuata (ciò in forza dell'atto Controparte_4
di cessione come da documento 4 di controparte) al pagamento del risarcimento danno quantificato in euro 6.100,00 (quindi il doppio del compenso di mediazione) o nella diversa e maggior somma ritenuta di giustizia oltre interessi e rivalutazione monetaria;

- Condannare la convenuta e quindi la società
[...]
come sopra individuata (ciò in forza dell'atto Controparte_4
di cessione come da documento 4 di controparte) al pagamento del danno non patrimoniale nella somma che verrà ritenuta di giustizia secondo equità per lo stato di ansia e preoccupazione creato al sig. come da ricorso Parte_1
pagina 2 di 14 introduttivo depositato dall'Ufficio Sociale del Comune di Sossano, oltre interessi e rivalutazione monetaria;

B) In ogni caso: spese, competenze di procedura integralmente rifusi del presente procedimento compreso il rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% sulle competenze oltre ad IVA e C.P.A. come per legge oltre all'aumento ex art.4 co.1 bis del d.m. 55/2014 e 147/2022 con tecniche informatiche idonee ad agevolarne la consultazione o la fruizione e, in particolare, quando esse consentono la ricerca testuale all'interno dell'atto e dei documenti allegati, nonché la navigazione all'interno dell'atto e oltre all'espressa condanna al pagamento dell'imposta di registro per la registrazione della sentenza. Si chiede la rifusione anche dei costi pari ad euro 1.220,00
sostenuti dal sig. per la mediazione innanzi l'Ordine degli Avvocati Parte_1
di EN (Documento 12), e i costi legali sostenuti per l'attività di mediazione pari ad euro 3.138,08 come da fatture dell'avv Isetti ai Documenti 13 e 14 e da bonifico effettuato all'Ordine per oneri di mediazione di cui al documento 12
PER LA PARTE RESISTENTE:
Nel merito, in via principale:
- rigettare tutte le domande avanzate da parte ricorrente sig. , Parte_1
siccome inammissibili ed infondate in fatto e in diritto, per quanto esposto in narrativa;

- accertare e dichiarare che nulla deve la sig.ra al sig. Controparte_3
; Parte_1
pagina 3 di 14 Nel caso di accoglimento, in tutto o parte, delle domande del ricorrente:
- limitare il risarcimento e/o le restituzioni dovute al sig. Parte_1
valutando il grado di compartecipazione causale dello stesso sig. Parte_1
dei venditori proprietari dell'immobile sigg.ri ed
[...] Persona_1 Per_2
e della sig.ra (figlia del sig. ),
[...] Controparte_5 Parte_1
alla verificazione dell'evento dannoso, oltre che entro quanto effettivamente provato in giudizio, per quanto esposto in narrativa;

In ogni caso:
- spese e competenze di lite integralmente rifuse, oltre a spese generali, C.P.A.
ed I.V.A. come per legge.
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Si reiterano espressamente (e sono da ritenersi qui trascritte) le istanze istruttorie formulate nell'atto di costituzione in giudizio della resistente, non ammesse.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
I. Con ricorso ex art. 281decies c.p.c. il sig. Parte_1
rappresentato dall'ADS avv. Maria Sibilla Valente, chiedeva all'intestato
Tribunale, previo accertamento della responsabilità per violazione degli artt.
1175, 1776 e 1759 c.c., la condanna della Controparte_3
alla rifusione della somma percepita a titolo di compenso per la
[...]
mediazione (€ 3.050), al risarcimento del danno da quantificarsi nel doppio del compenso della mediazione, oltre al danno non patrimoniale nella somma ritenuta di giustizia ed oltre interessi e rivalutazione monetaria.
A fondamento delle proprie domande il ricorrente esponeva:
pagina 4 di 14 - che nell'autunno 2022 si era rivolto all'agenzia Controparte_3
in quanto desideroso di acquistare un immobile in Sossano;

- l'agenzia immobiliare gli aveva proposto l'acquisto dell'immobile dei coniugi e Persona_1 Per_2
- in data 08.10.22 aveva sottoscritto una proposta di acquisto per detto immobile, sito in Sossano, via Aldo Moro nr. 42/2 interno C,
versando, in data 11.10.22, la somma di € 1.000 quale caparra confirmatoria;

- in data 26.10.22 aveva versato il saldo prezzo pari ad € 71.000;
- di aver appreso che il bene immobiliare era gravato da pignoramento immobiliare trascritto nei pubblici registri e come tale non vendibile con conseguente nullità della proposta di acquisto in quanto in frode alla legge;

- di aver appreso tale circostanza solo a seguito delle verifiche notarili;

- in data 06.12.22 i venditori, per il tramite dell'Agenzia resistente,
concludevano con la figlia del sig. un Parte_1 CP_5
accordo definito di risoluzione in cui la stessa di qualificava come rappresentante legale del padre, pur non essendolo;

- che in tale accordo si prevedeva la risoluzione della proposta del
08.10.22 senza spese, penali o oneri nei confronti dei venditori che avrebbero versato alla sig.ra la somma di € 44.000, Parte_1
oltre ad € 28.000 in rate mensili di € 250;
- che era stata esperita procedura di mediazione con esito negativo.
pagina 5 di 14 Ciò premesso in fatto il ricorrente deduceva in diritto l'evidente sussistenza di una responsabilità della resistente per non aver avvertito il ricorrente del pignoramento in essere sull'immobile in violazione degli artt. 1175, 1176 e 1759 c.c. con obbligo di rifondere il compenso pagato per la mediazione e i danni come sopra esposti.
II. Si costituiva in giudizio la resistente eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva avendo ceduto, con atto in data 01.10.24, il ramo d'azienda costituito dall'agenzia immobiliare alla Controparte_4
, la quale si faceva carico delle passività
[...] CP_4
relative alla posizione del sig. . Parte_1
Nel merito rilevava che nel modulo sottoscritto dal sig. era Parte_1
riportato l'obbligo a carico dei venditori di far liberare gli immobili da qualsiasi ipoteca a propria cura e spese entro la data del rogito, l'iniziativa di pagare il saldo prezzo prima del rogito era stata presa in autonomia dal ricorrente così
come la scrittura transattiva era stata concordata tra i venditori, il sig.
e la figlia senza coinvolgimento dell'agenzia. Contestava quindi le Parte_1
poste di danno e di refusione delle spese richieste.
III. Respinta dalla parte resistente la proposta ex art. 185bis c.p.c.
formulata dal giudice la causa era ritenuta matura per la decisione e rinviata per precisazione delle conclusioni e discussione orale ex art. 281sexies c.p.c.
all'udienza odierna, all'esito della quale il g.i. la tratteneva in decisione.
IV. Le domande sono solo parzialmente fondate e devono essere accolte nei limiti che seguono.
pagina 6 di 14 IV.

1. Preliminarmente si rileva che parte resistente non ha confermato nelle proprie conclusioni, come precisate con note del 26.09.25, l'originaria eccezione di difetto di legittimazione passiva, né ha argomentato sulla stessa nelle predette note, di conseguenza l'eccezione può ritenersi rinunciata. In
ogni caso, sul punto si richiama l'ordinanza del 24.04.25 e la giurisprudenza ivi richiamata, sussistendo la legittimazione passiva (rectius titolarità dal lato passivo) della sig.ra e non sussistendo litisconsorzio necessario con CP_3
la cessionaria del ramo d'azienda, in quanto la clausola contrattuale di esclusione della responsabilità della cedente relativamente al contenzioso con il sig. vale solo nei rapporti interni cedente-cessionaria. Parte_1
IV.

2. La vicenda ricostruita nel ricorso è idonea a fondare un giudizio di responsabilità contrattuale dell'agenzia immobiliare convenuta, intervenuta quale intermediario nella vendita dell'immobile.
Occorre, infatti, chiarire che l'art. 1759, comma 1, c.c. impone uno specifico obbligo informativo, in capo al mediatore, di comunicare alle parti le circostanze a lui note (nelle quali devono ricomprendersi quelle comunque conoscibili, anche per effetto delle propedeutiche ed ordinarie visure che è
possibile acquisire presso i pubblici registri), riguardanti la valutazione e la
"sicurezza" dell'affare (soprattutto per il promissario acquirente) tali da poter incidere sulla conclusione dello stesso: in tal senso, invero, la legge prevede una forma di responsabilità specifica e qualificata del mediatore, la violazione dei cui relativi obblighi comporta il venir meno del presupposto per la configurazione del diritto alla provvigione in suo favore.
pagina 7 di 14 La ratio della norma va individuata nella necessità di salvaguardare l'interesse delle parti contraenti che potrebbe risultare compromesso da una falsa od incompleta rappresentazione della realtà, e, quindi, essa è improntata ad evitare che l'interesse personale del mediatore prevalga su quello delle parti,
coinvolgendo queste ultime in affari che non avrebbero voluto se fossero state informate su determinate circostanze.
Il complessivo obbligo gravante sul mediatore comprende, quindi, in senso positivo, quello di comunicare le circostanze a lui note o conoscibili con la diligenza tipica della professione esercitata (che - ove omesse - potrebbero sortire un'incidenza causale contraria all'interesse effettivo delle parti), e, in senso negativo, il divieto di fornire informazioni non veritiere o informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza o che non abbia controllato. Alla stregua di tale impostazione, quindi, il mediatore - tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica, la quale costituisce in realtà una forma di mandato) - ha l'obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile.
Tra queste ultime rientrano necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull'insolvenza di una delle parti, sull'esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, sull'esistenza di prelazioni od opzioni concernenti il bene oggetto della mediazione (cfr. Cass. n. 19951/2008;
pagina 8 di 14 Cass. n. 16382/2009 e, da ultimo, Cass. n. 965/2019, Cass. Sez. 2, Ordinanza n.
27482 del 2019, citate da Trib. Napoli sentenza n. 1117/2025).
Più nello specifico, quanto agli obblighi del mediatore e alla sua responsabilità si possono richiamare anche le seguenti massime di legittimità:
- Nella mediazione, che consiste nel mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, i soggetti del contratto sono tenuti all'obbligo generale e reciproco della buona fede, il quale si concreta a norma dell'art.1759
cod. civ. nel dovere del mediatore di fornire tutte le informazioni di cui egli sia a conoscenza (compreso lo stato d'insolvenza dell'altra parte), che comprende sia le circostanze conoscendo le quali le parti o taluna di esse non avrebbero dato il consenso a quel contratto, sia le circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere il contratto a diverse condizioni. Ne consegue che la parte tenuta al pagamento della provvigione può far valere, secondo i principi di cui all'art. 1218 cod. civ., l'inadempimento del mediatore rispetto a tali obblighi per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione. (Sez. 2, Sentenza n. 5777
del 15/03/2006, Rv. 586303 - 01)
- L'obbligo del mediatore di comunicare, ai sensi dell'art. 1759, comma primo, cod. civ., alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso, non è
limitato alle circostanze conoscendo le quali le parti o taluna di essa non avrebbero dato il consenso a quel contratto, ma si estende anche alle circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere quel contratto con diverse condizioni e clausole. Il dovere di imparzialità che incombe sul mediatore è, infatti, violato - e da ciò deriva la sua responsabilità - tanto nel pagina 9 di 14 caso di omessa comunicazione di circostanze che avrebbero indotto la parte a non concludere l'affare, quanto nel caso in cui la conoscenza di determinate circostanze avrebbero indotto la parte a concludere l'affare a condizioni diverse. (Sez. 2, Sentenza n. 2277 del 09/04/1984)
- Poiché nella mediazione, che consiste nel mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, i soggetti del contratto sono tenuti all'obbligo generale e reciproco della buona fede, il quale si concreta a norma dell'art. 1759 cod. civ. nel dovere del mediatore di fornire tutte le informazioni di cui egli sia a conoscenza (compreso lo stato d'insolvenza dell'altra parte), la parte tenuta al pagamento della provvigione può far valere, secondo i principi di cui all'art. 1218 cod. civ., l'inadempimento del mediatore rispetto agli obblighi nascenti dalla mediazione ed indicati nell'art. 1759, primo comma,
cit., per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione (Sez. 3, Sentenza n.
5938 del 27/05/1993) .
- Nell'attuale sistema normativo, quale risulta delineato dalla legge 3
febbraio 1989 n.39, il mediatore è un operatore specializzato e, come tale, è
tenuto nello svolgimento della sua attività ad osservare la diligenza qualificata richiesta all'operatore professionale. Ne consegue che l'obbligo di informazione gravante sul mediatore ex art. 1759 cod. civ. comprende non soltanto l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note, ma anche quelle conoscibili con l'uso della diligenza richiesta ad un operatore professionale. Il grado di diligenza richiesto al mediatore professionale deve essere commisurato sia alle caratteristiche dell'affare che al livello di organizzazione del mediatore.
Pertanto, se "l'affare" presenta particolari caratteristiche, il mediatore è tenuto pagina 10 di 14 ad una più penetrante verifica degli elementi rilevanti sulla valutazione e sicurezza dell'affare, soprattutto se, potendo avvalersi di mezzi e di una organizzazione propria, può agevolmente procurarsene la conoscenza (Nella
specie il mediatore professionale aveva procurato e ricevuto una proposta irrevocabile di acquisto, immediatamente vincolante per l'acquirente, relativa ad un immobile che era risultato gravato da iscrizioni e trascrizione pregiudizievoli in sede di stipula del contratto definitivo. Le trattative si erano svolte al "buio", essendosi ciascuna parte impegnata a sottoscrivere il preliminare di compravendita immobiliare senza conoscere l'altra ed il mediatore, nel corso delle stesse trattative, aveva avuto un ruolo di attiva assistenza. La Corte ha confermato l'affermazione di responsabilità del mediatore professionale, fondata anche sul rilievo che quanto emerso implicava, secondo un criterio di buona fede, un ampliamento dell'ambito di affidamento del cliente sulla correttezza e diligenza del professionista e l'assunzione implicita da parte di costui dell'obbligo di procurarsi, anche con mezzi propri, la conoscenza delle circostanze relative alla sicurezza dell'affare).
Sez. 2, Sentenza n. 4126 del 22/03/2001 (Rv. 545021 - 01)
- In altri termini, il mediatore, nei confronti dell'intermediato, ha il duplice obbligo di dichiarare le circostanze rilevanti dell'affare delle quali sia a conoscenza e di tacere le circostanze delle quali egli non abbia sicura contezza;

pertanto, viene meno a tali obblighi il mediatore che, richiesto dal venditore,
dichiari la sicura affidabilità del compratore, pur non avendolo mai conosciuto
(Cassazione civile, Sez. III, 18/07/2008, n. 19951).
pagina 11 di 14 Ora non vi è dubbio sull'inadempimento ai propri obblighi della resistente non avendo la stessa messo al corrente l'acquirente dell'esistenza di un pignoramento gravante sull'immobile, che è cosa diversa dall'ipoteca,
rendendo tale pregiudizievole l'immobile, nella disciplina all'epoca vigente,
non vendibile salvo che lo stesso non fosse cancellato nelle more del rogito.
Tale circostanza, che un mediatore di normale professionalità doveva conoscere, se non altro perché ricavabile da una semplice visura di conservatoria, era sicuramente in grado di orientare diversamente l'acquirente,
odierno ricorrente, rispetto alla sua decisione di sottoscrivere la proposta di vendita e di pagare anticipatamente il saldo prezzo. Tale ultimo comportamento del ricorrente, per quanto non usuale, non è comunque in grado di recidere il nesso causale tra l'inadempimento della resistente e il danno evento, in quanto il sig. poteva sicuramente confidare sulla Parte_1
professionalità dell'agente immobiliare e così determinarsi a versare il saldo prezzo, sicuro dell'attività svolta dalla resistente.
Anche la successiva transazione intervenuta tra le parti, sebbene abbia (in astratto) ridotto il danno cagionato al sig. non fa venir meno Parte_1
l'inadempimento della convenuta alle proprie obbligazioni contrattuali.
Da ciò deriva che il ricorrente ha diritto alla refusione del compenso pagato per la mediazione pari ad € 3.050, oltre interessi ex art. 1284, comma 1,
c.c. dal 15.04.2024 (data dell'invito a stipulare convenzione di negoziazione assistita) alla domanda giudiziale ed ex art. 1284, comma 4, c.c. dalla domanda giudiziale al saldo effettivo. Non spetta la rivalutazione monetaria trattandosi di debito fin dall'origine di valuta.
pagina 12 di 14 IV.

2. Quanto alle ulteriori voci di danno francamente non si comprende il chiesto risarcimento pari al doppio del compenso versato per la mediazione in quanto parte ricorrente non spiega minimamente quale danno andrebbe a ristorare (si deve presuppore un qualche danno patrimoniale a carico del sig.
avendo separatamente chiesto il danno non patrimoniale, ma lo Parte_1
stesso non è meglio specificato). Di talché la domanda va respinta,
diversamente configurandosi una inammissibile fattispecie di danno in re ipsa.
IV.

3. Uguale sorte segue anche la domanda di risarcimento del danno non patrimoniale che sarebbe dovuto “per lo stato d'ansia e preoccupazione creato al sig. come da ricorso introduttivo depositato Parte_1
dall'Ufficio ”. In realtà tale relazione fa solo un Controparte_6
fugace accenno alla vicenda che ci occupa, descrivendo, al contrario,
diffusamente i rapporti familiari conflittuali tra le figlie del ricorrente e quest'ultimo e la figlia Alla luce di ciò manca anche un CP_5
principio di prova rispetto al danno richiesto, dovendosi ricordare che la valutazione equitativa riguarda il quantum della pretesa e non l'an che deve essere allegato e provato da chi chiede il risarcimento.
Quanto alle spese di mediazione possono essere riconosciuti i compensi dei costi per la procedura innanzi alla Fondazione dell'Ordine degli Avvocati di
EN (pari ad € 1.220), mentre gli importi richiesti a titolo di spese legali per tale procedura appaiono eccessivi e debbono essere riconosciuti per le sole fasi attivazione e negoziazione (non essendosi giunti alla conciliazione) per lo scaglione di valore € 5.201-26.000 per un importo pari ad € 1.323, oltre 15%
pagina 13 di 14 spese generali e CPA per un totale di € 1.582,31, oltre interessi ex art. 1284,
comma 4, dalla domanda giudiziale al saldo effettivo.
V. Le spese di lite seguono la soccombenza prevalente della resistente e si liquidano come in dispositivo ex D.M. 55/2014 e ss.mm.ii. per il valore di causa calcolato sul decisum (€ 5.201-26.000) al parametro compreso tra minimo e medio per tutte le fasi previste dal citato D.M., stante la relativa semplicità
delle questioni oggetto di causa con compensazione in misura del 50% tenuto conto che l'importo accordato è di poco superiore a quello già offerto stragiudizialmente dalla resistente (€ 4.200).
-

P.Q.M.

-
Il Tribunale di EN, ogni altra domanda, istanza ed eccezione reietta,
definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, così provvede:
1) condanna la resistente, per i titoli di cui in motivazione, a corrispondere al ricorrente la somma di € 3.050, oltre interessi ex art. 1284, comma 1, c.c. dal
15.04.2024 alla domanda giudiziale ed ex art. 1284, comma 4, c.c. dalla domanda giudiziale al saldo effettivo e la somma di € 2.802,31, oltre interessi ex art. 1284, comma 4, c.c. dalla domanda giudiziale al saldo effettivo;

2) condanna la resistente a rifondere al ricorrente le spese di lite del presente procedimento che liquida, già compensate nella misura del 50%, in € 132 per esborsi, € 1.750 per compensi, oltre 15% spese generali, IVA e CPA come per legge, se dovuti.
Così deciso in EN il 08/10/2025
Il Giudice
LE NT
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