N. R.G. 2303/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di PARMA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona della Giudice dott.ssa Angela Casalini ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2303/2018 promossa da:
(C.F. (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio dell'avv. MOSCONI MARZIA e dell'avv. Sonia Cavalli, C.F._2
elettivamente domiciliati in P.ZZA REPUBBLICA, 25 FIDENZA (PR), presso i difensori
ATTORI contro
(C.F. ) (C.F. Controparte_1 C.F._3 Controparte_2
, con il patrocinio dell'avv. CECERE VINCENZO, elettivamente domiciliato in C.F._4
V.LE FRATTI, 7 PARMA, presso il difensore avv. CECERE VINCENZO
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Conclusioni per parte attrice: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, previe le declaratorie del caso e di legge, contraris reiectis - in via principale dichiarare l'inesistenza della servitù di passaggio, di cui in narrativa, pretesa ed esercitata dai sigg. e contestualmente Controparte_1 Controparte_2
ordinando la cessazione di qualsivoglia turbativa al legittimo esercizio del diritto di proprietà da parte degli attori;
- sempre in via principale condannare, altresì, i convenuti al risarcimento del danno, anche ex art. 96 cpc stante l'evidente temerarietà della lite, da liquidarsi anche in via equitativa. - in via subordinata, dichiarare l'inesistenza della servitù di passaggio, di cui in narrativa, pretesa ed esercitata comunque dai proprietari dell'unità immobiliare di cui al foglio 5 mapp. 57 sub. 6 – 167 sub.1 Catasto
pagina 1 di 12 Urbano Comune di Medesano, contestualmente ordinando la cessazione di qualsivoglia turbativa al legittimo esercizio del diritto di proprietà da parte degli attori;
- in via istruttoria si chiede ammettersi prova per interpello e testi sulle circostanze dedotte in narrativa, espunti eventuali giudizi, da intendersi capitolate e precedute dall'espressione "Vero che", con espressa riserva di integrare/modificare tali capitoli di prova e di indicare ulteriori testimoni. Con vittoria di spese, competenze professionali di causa oltre IVA e CPA e Rimb. Forfettario come per Legge”;
Conclusioni per parte convenuta: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, - in via principale rigettare tutte quante le domande avanzate da controparte, in quanto infondate, non provate, illegittime, nulle sia in fatto che in diritto;
- in subordine, alla luce delle perizie tecniche redatte dai consulenti del giudice, voler adottare ogni opportuno provvedimento, atto a garantire il diritto dei convenuti ad ottemperare alle necessarie opere di manutenzione dell'immobile di loro proprietà. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato in data 15.5.2018 e Parte_1 Parte_2
convenivano in giudizio e al fine di sentir accertare Controparte_1 Controparte_2
l'inesistenza del diritto di servitù di passaggio sulla loro proprietà, sita in Medesano (PR), loc. Case
Baratta, strada Milane, 30, con conseguente cessazione delle molestie e condanna al risarcimento del danno. A sostegno della loro pretesa gli attori deducevano di essere proprietari di un immobile, costituito da un fabbricato terra tetto e circondato da un'area cortilizia e da un appezzamento di terreno di forma irregolare, catastalmente individuati al Catasto fabbricati del Comune di Medesano al foglio 5, mapp. 385, nonché al Catasto terreni foglio 5, mapp. 376. Aggiungevano che i convenuti, proprietari di un immobile facente parte di un fabbricato condominiale adiacente alla loro proprietà, erano soliti percorrere l'area cortilizia e lo stradello di accesso, scaricandovi anche detriti, ritenendo di essere titolari di un diritto di servitù di passaggio sulle predette aree, in realtà non esistente. Precisavano gli attori che, con atto di compravendita del 28/12/1998, i sig.ri , e Parte_3 Controparte_3 CP_4
avevano venduto ai sig.ri e e ai sigg. e
[...] Parte_4 Parte_5 Parte_6
gli immobili contraddistinti, al momento del rogito, rispettivamente dal foglio 5, mapp. 57 Parte_7
sub.7 e foglio 5, mapp. 57 sub. 6, costituendo altresì a favore degli immobili oggetto della predetta compravendita ed a carico del fondo di cui al foglio 5, mapp. 55, di proprietà degli stessi venditori, una servitù di passaggio pedonale e carrabile, da esercitarsi sulla striscia di terreno posta sul lato sud del fondo servente, già adibita a stradello, della larghezza di metri 3 circa e della lunghezza di metri 30 circa. Aggiungevano che tale servitù non era stata oggetto di autonoma trascrizione all'interno dei pagina 2 di 12 registri immobiliari, cosicché sarebbe in ogni caso a loro non opponibile. Davano altresì atto gli attori che, a far data dal gennaio 2005, l'originario mappale 55, fondo servente, era stato suddiviso negli attuali mappali 382, 384, 385, 386, e che, con compravendita del 25/02/2005, avevano acquistato dai sig.ri , e l'immobile contraddistinto dal foglio 5, mapp. Parte_3 Controparte_3 Controparte_4
385, mentre in data 1/12/2005 i convenuti avevano acquistato dal sig. il fondo di cui Parte_6
ai mapp. 57 sub. 6 – 167 sub.

1. Aggiungevano che, a seguito del frazionamento del mappale 55 nelle particelle 382, 384, 385, 386, la servitù costituita nel 1998 e menzionata nei successivi rogiti di acquisito, in quanto corrente per una larghezza di tre metri ed una lunghezza di metri trenta lungo il lato sud dell'ex mappale 55, foglio 5, non si trovava più ricompresa nell'attuale mappale 385 di proprietà attorea, bensì lungo il lato nord del mappale 384, ex lato sud del mappale 55, quindi all'interno del fondo originariamente di proprietà del sig. e successivamente alienato ai Parte_8
convenuti nel 2017. Deducevano altresì che il fatto che la servitù originariamente esistente sul lato sud del mappale 55 non potesse insistere sul lato sud dell'attuale mappale 385 si poteva desumere anche dal fatto che, essendo la lunghezza di tale passaggio fissata in 30 metri, questo si fermerebbe circa a metà del mappale 385, non consentendo ai convenuti di beneficiare di alcuna utilità, non potendo raggiungere il fondo asseritamente dominante di loro proprietà.
Con comparsa di risposta depositata in data 28.9.2018 si costituivano in giudizio i convenuti, insistendo per il rigetto della pretesa avversaria. Deducevano i convenuti che il diritto di servitù di passaggio pedonale e veicolare era stato costituito con atto di compravendita del 28.12.1998. Tale servitù era stata richiamata in tutti i successivi atti d'acquisto, compreso quello degli attori, nel quale si dava atto che l'immobile era gravato da servitù di passaggio sull'esistente stradello, servitù costituita per destinazione del padre di famiglia. Aggiungevano i convenuti che il diritto di servitù di passaggio era stato da loro esercitato con continuità per la manutenzione delle finestre, nonché del sifone insistente sulla proprietà attorea.
Istruita la causa a mezzo di CTU, poi rinnovata conferendo incarico ad un diverso professionista, con ordinanza ex art. 127 ter, c.p.c., del 14.1.2025 questa è stata trattenuta in decisione, previa concessione dei termini ex art. 190, c.p.c.
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Parte attrice ha proposto actio negatoria servitutis, finalizzata a far dichiarare l'inesistenza del diritto di servitù di passaggio di cui i convenuti asseriscono di essere titolari e gravante sul fondo servente di proprietà degli attori e in particolare lungo lo stradello insistente sulla porzione di terreno identificata al
Catasto terreni del Comune di Medesano, foglio 5 mappale 385.
pagina 3 di 12 Al fine di verificare la fondatezza della domanda attorea è utile ripercorrere alcuni dei passaggi di proprietà che hanno interessato gli immobili ora in titolarità delle parti. In particolare, con contratto di compravendita del 28/12/1998, , e vendevano a Parte_3 Controparte_3 Controparte_4 Pt_4
e la proprietà dell'unità immobiliare abitativa posta al piano primo, con annessi
[...] Parte_5 accessori al piano seminterrato ed al piano secondo, dell'edificio sito in Medesano (PR), loc. Case
Baratta, Strada Milane n. 28, all'epoca censita al Catasto Urbano del Comune di Medesano al foglio 5 mappale 57 subalterno 7 graffato al mappale 167 subalterno 2. Nella stessa data, la proprietà dell'unità immobiliare posta al piano terreno veniva invece ceduta ai signori e Parte_6 CP_5
unità all'epoca censita al Catasto Urbano del Comune di Medesano al foglio 5 mappale 57 subalterno 6 graffato al mappale 167 subalterno 1 (v. doc. n. 3, fascicolo attoreo). Tali unità componevano l'intero fabbricato che ora è di proprietà dei convenuti. Per i fini che qui interessano, si rileva altresì che all'articolo 3 del predetto contratto, le parti pattuivano, a favore degli immobili oggetto delle superiori compravendite ed a carico della limitrofa residua proprietà dei venditori (distinta al N.C.T. al foglio 5 mappale 55), la costituzione di un diritto di servitù “di passaggio pedonale e carrabile con ogni mezzo anche meccanico ma non di sosta, da esercitarsi sulla striscia di terreno posta sul lato sud del fondo servente, già adibita a stradello della larghezza di metri 3 (tre) circa e della lunghezza di metri 30
(trenta) circa, graficamente individuata con colore giallo nella mappa catastale che si allega al presente atto sotto la lettera “C” per farne parte integrante e sostanziale”.
Come allegato da parte attrice e confermato da entrambi i CTU, a seguito di frazionamento catastale, dal fondo servente, catastalmente identificato al Catasto terreni foglio 5, mapp. 55, sono stati originati, per i fini che qui interessano, due mappali, vale a dire quello ora identificato al Catasto terreni foglio 5, mappale 385, attualmente di proprietà degli attori, e quello identificato al Catasto terreni foglio 5 mappale 384, di proprietà dei convenuti. Ed infatti, con contratto di compravendita del 25/02/2005,
, e vendevano agli attori la proprietà di un immobile Parte_3 Controparte_3 Controparte_4
costituito da fabbricato da terra a tetto e circostante area cortilizia sito in Medesano (PR), loc. Case
Baratta, all'epoca censito al Catasto Urbano del Comune di Medesano al foglio 5 mappale 385 (oggi censito al Catasto Fabbricati del Comune di Medesano al foglio 5 mappale 385 subalterni 1 e 2), oltre ad appezzamento di terreno di forma irregolare censito al Catasto Terreni del Comune di Medesano al foglio 5 mappale 376 (v. doc. n. 1, fascicolo attoreo). Successivamente, in data 01/12/2005 i convenuti acquistavano la piena proprietà dell'immobile adiacente a quello attoreo da , Parte_6 all'epoca censito al Catasto Urbano del Comune di Medesano al foglio 5 mappale 57 subalterno 6 graffato al mappale 167 subalterno 1 (v. doc. n. 2, fascicolo attoreo). Come fatto rilevare dal CTU, geom. con contratto del 25/01/2010 i convenuti, in ragione di 1/4 ciascuno, hanno poi Per_1
pagina 4 di 12 acquistato da , l'appezzamento di terreno sito in Medesano (PR), loc. Case Baratta, Controparte_3
individuato al Catasto Terreni del Comune di Medesano al foglio 5 mappale 384, divenendone poi i pieni proprietari soltanto con contratto del 10/01/2017. Con atto del 28/10/2013 i convenuti avevano altresì acquistato da e la piena proprietà dell'unità immobiliare abitativa Parte_9 CP_6 posta al piano primo, con annessi accessori al piano seminterrato ed al piano secondo, dell'edificio sito in Medesano (PR), loc. Case Baratta, Strada Milane n. 28, all'epoca censita al Catasto Urbano del
Comune di Medesano al foglio 5 mappale 57 subalterno 7 graffato al mappale 167 subalterno 2. A seguito di denuncia di cambiamento catastale le due unità abitative acquistate dai convenuti sono poi state oggetto di fusione catastale, risultando così un'unica unità immobiliare censita al Catasto
Fabbricati del Comune di Medesano al foglio 5 mappale 57 subalterno 8 graffato al mappale 167 subalterno 3.
Tanto premesso, si osserva che il diritto di servitù di passaggio di cui si discorre è stato costituito con il richiamato contratto di compravendita del 28/12/1998, quando le parti prevedevano in favore degli immobili all'epoca censiti al Catasto Urbano del Comune di Medesano al foglio 5 mappale 57 subalterno 7 graffato al mappale 167 subalterno 2 e al foglio 5 mappale 57 subalterno 6 graffato al mappale 167 subalterno 1, ora di proprietà dei convenuti, un diritto di servitù di passaggio pedonale e veicolare gravante sul fondo all'epoca catastalmente individuato al Catasto terreni foglio 5 mappale 55.
Si rileva altresì che, a seguito del frazionamento catastale del fondo servente, questo risulta ora suddiviso in due mappali, l'uno (385), sito a nord e di proprietà degli attori, l'altro (384), posto più a sud e acquistato dai convenuti.
Secondo la prospettazione attorea, il diritto di servitù costituito con il contratto del 1998 si sarebbe estinto per confusione, in quanto le parti avevano stabilito che questo dovesse essere esercitato lungo lo stradello esistente a sud del mappale 55 e quindi, a seguito del frazionamento, ora tale stradello sarebbe ricompreso nel mappale 384 di proprietà dei convenuti, divenuti proprietari tanto del fondo dominante, che di quello servente. In particolare, gli attori giungono a tale conclusione muovendo dalle seguenti premesse: il mappale 385 è situato più a nord rispetto al mappale 384, cosicché, avendo le parti del contratto di compravendita stabilito che il diritto di servitù di passaggio dovesse essere esercitato lungo lo stradello “posto a sud del mappale 55”, lo stradello ora insisterebbe sul mappale 384; sulle proprietà degli attori e dei convenuti hanno sempre corso due stradelli paralleli e soltanto quello insistente sul mappale 384 di proprietà dei convenuti conduce alla porta di ingresso della loro abitazione, cosicché si deve ritenere che le parti del contratto del 1998 avessero voluto far riferimento, nel delineare il percorso per l'esercizio del diritto di servitù, a questo secondo stradello;
le parti avevano altresì previsto che lo stradello avesse “larghezza di metri 3 (tre) circa e della lunghezza di metri 30 (trenta)
pagina 5 di 12 circa”, cosicché, se il passaggio dovesse insistere su proprietà attorea, non avrebbe alcuna utilità per i convenuti, tenuto conto che non vi è alcuna apertura dell'immobile di loro proprietà che affaccia sullo stradello;
nel contratto di compravendita del 1998 era altresì previsto, sempre in favore dei medesimi fondi dominanti, un diritto di servitù perpetua di utilizzo “dell'esistente impianto di gas propano liquido, coi relativi diritti di accesso per la manutenzione e le riparazioni ordinarie e straordinarie, anch'essi posti sul lato sud del fondo servente”, serbatoio che, come accertato dal CTU, un tempo insisteva all'interno dell'area distinta catastalmente al mappale 384, cosicché è ragionevole pensare che anche lo stradello a cui le parti avevano inteso riferirsi fosse collocato all'interno di quel mappale.
Dal canto loro, i convenuti hanno fatto rilevare che la mappa catastale allegata al contratto costitutivo di servitù riporta con chiarezza il tracciato dello stradello lungo il quale il diritto di servitù di passo deve essere esercitato, stradello che è ricompreso nel mappale 385 di proprietà attorea.
Come accennato, il contratto di compravendita del 28/12/1998, per i fini che qui interessano, all'art. 3 prevedeva la costituzione, in favore degli immobili ora in proprietà dei convenuti, di un diritto di servitù “di passaggio pedonale e carrabile con ogni mezzo anche meccanico ma non di sosta, da esercitarsi sulla striscia di terreno posta sul lato sud del fondo servente, già adibita a stradello della larghezza di metri 3 (tre) circa e della lunghezza di metri 30 (trenta) circa, graficamente individuata con colore giallo nella mappa catastale che si allega al presente atto sotto la lettera “C” per farne parte integrante e sostanziale”.
Il contratto versato in atti dagli attori e quello conservato presso l'Agenzia delle Entrate sono copie del contratto in bianco e nero, tanto che la mappa catastale allegata non presenta il tratto giallo al quale il contratto fa riferimento. Il tratteggio di colore giallo è invece ben visibile nella mappa catastale allegata all'originale del contratto, conservato presso il Notaio rogante, e che è stato oggetto di disamina da parte di entrambi i CTU. Ed infatti, il tratteggio di colore giallo coincide, nella realtà, con una striscia di terreno che, partendo dalla strada principale, corre adiacente al fabbricato di proprietà degli attori e termina su di una facciata del fabbricato di proprietà dei convenuti, facciata sulla quale non è situata la porta di ingresso, ma unicamente delle finestre (v.pag. 29, CTU . Dal confronto tra il Per_1 tratteggio presente sulla mappa catastale con l'estratto catastale che rappresenta lo stato dei luoghi dopo il frazionamento del mappale 55, emerge con chiarezza che il tratto giallo ora insiste sul mappale 385 di proprietà degli attori (v. pag. 31, CTU). A detta degli attori, si tratterebbe unicamente di un errore materiale, avendo le parti contrassegnato con il colore giallo un'area differente rispetto a quella sulla quale insisteva lo stradello a cui intendevano fare riferimento e, a sostegno di questa tesi, richiamano le deduzioni di cui si è già dato atto. Aggiungono poi gli attori che il fatto che si tratti di un errore pagina 6 di 12 materiale sarebbe dimostrato anche dal fatto che la misura dello stradello indicata dalle parti nel contratto non coincide con quella dello stradello evidenziato in giallo.
Primariamente, in punto di ripartizione dell'onere della prova nell'actio negatoria servitutis, si evidenzia che la Suprema Corte ha chiarito che, poiché la titolarità del bene si pone come requisito di legittimazione attiva e non come oggetto della controversia, la parte che agisce in giudizio non ha l'onere di fornire la prova rigorosa della proprietà, come accade nell'azione di rivendica, essendo sufficiente la dimostrazione con ogni mezzo, anche in via presuntiva, del possesso del fondo in forza di un titolo valido, mentre incombe sul convenuto l'onere di provare l'esistenza del diritto di compiere l'attività lamentata come lesiva dall'attore (v. Cass. 6806/25; conf. Cass. sent. n. 21851/14). Pertanto, nel caso che ci occupa, spetta ai convenuti dar prova di essere titolari del diritto di servitù di passaggio contestato dagli attori.
Con riferimento all'estensione e esercizio del diritto di servitù, la Suprema Corte ha da tempo precisato che gli artt. 1063, 1064 e 1065, c.c., contemplano una graduatoria delle fonti regolatrici dell'estensione e dell'esercizio delle servitù, nel senso che il riferimento primario è costituito dal titolo, da interpretarsi secondo i criteri di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., mentre i precetti dettati dai successivi art. 1064 e 1065
c.c. rivestono carattere meramente sussidiario e possono trovare applicazione soltanto quando il titolo manifesti lacune o imprecisioni non superabili mediante l'impiego dei generali criteri ermeneutici (v.
Cass. sent. n. 7564/17; Cass. sent. n. 216/15; Cass. sent. n. 14546/12). Ove - però - non risultino indicazioni risolutive dai titoli costitutivi della servitù (come quando, nel costituire una servitù di passaggio, sia previsto soltanto il diritto di transito senza altre specificazioni), il giudice è tenuto a ricorrere al criterio sussidiario del contemperamento delle esigenze del fondo dominante con il minore aggravio del fondo servente, tenendo conto, con riferimento all'epoca della convenzione, dello stato dei luoghi, della naturale destinazione dei fondi e di tutti gli elementi mediante i quali è possibile individuare le esigenze del fondo dominante e quindi l'utilitas che le parti hanno inteso soddisfare con l'asservimento (v. Cass. sent. n. 8122/91; Cass. sent. n. 4238/87). Inoltre, ai sensi dell'art. 1065, c.c, prima di adottare il criterio del contemperamento dei contrapposti interessi dei fondi, non occorre gradatamente considerare, dopo il titolo, il possesso, operando essi sullo stesso piano e dovendo quindi interpretarsi la disposizione negoziale che disciplina la estensione e le modalità di esercizio della servitù secondo i criteri generali dettati dall'art. 1362, c.c. (incluso il comportamento delle parti), al fine di chiarire il significato e la portata del titolo negoziale. Se il titolo, però, nulla dispone di preciso, il possesso è irrilevante, giacché in tal caso il comportamento si trasformerebbe esso stesso in titolo costitutivo del contenuto del diritto (v. Cass. sent. n. 4551/86; Cass. sent. n. 1235/66).
pagina 7 di 12 Pertanto, per verificare l'estensione del diritto di servitù, è necessario muovere dalla disamina del contratto costitutivo del diritto reale, facendo riferimento ai criteri interpretativi di cui agli artt. 1362 e ss, c.c. Nel caso che ci occupa, si ravvisano delle incongruenze tra il testo contrattuale e la mappa catastale allegata, che, in quanto espressamente richiamata nel testo contrattuale, fa parte integrante dello stesso. Ed infatti, se dalla sola disamina della mappa catastale allegata sembra univocamente emergere che lo stradello lungo il quale esercitare il diritto di servitù di passaggio sia quello adiacente al muro dell'edificio di proprietà degli attori e che termina sulla parete dell'edificio dei convenuti, stradello ora insistente sul mappale 385 di proprietà degli attori, vi sono altrettanti indici nel testo contrattuale che contrastano con l'indicazione grafica presente nella mappa catastale. In primo luogo, non si può non considerare che, come accertato dal CTU, le misure del tracciato individuate dalle parti in “larghezza di metri 3 (tre) circa e della lunghezza di metri 30 (trenta) circa” non corrispondono a quelle dello stradello indicato in giallo, poiché dalle misurazioni effettuate dal CTU lo stradello presenta “larghezza che varia da un minimo di m 3,55 circa (che aumenta a m 4,15 circa se si considera anche il marciapiede adiacente al fabbricato mappale 382) ad un massimo di m 3,80 circa (che aumenta a m 4,45 circa se si considera anche il marciapiede adiacente al fabbricato mappale 382); lunghezza che varia da un minimo di m 35,00 circa ad un massimo di m 37,75 circa [distanze rilevate tra il fronte principale del fabbricato facente parte del mappale 385 di proprietà degli attori ed il ciglio della strada pubblica]” (v. pag. 38, CTU). In secondo luogo, così come rilevato dal CTU, lo stradello evidenziato in giallo, lungo il quale si sarebbe dovuto esercitare il diritto di passaggio a piedi e veicolare in favore del fondo di proprietà dei convenuti, non raggiunge il fronte principale del fabbricato ora di proprietà dei convenuti, dove è collocata la porta di accesso all'abitazione (v. pagg. 29 e 38, CTU . Ha Per_1
aggiunto il CTU che, laddove la servitù di passaggio fosse stata effettivamente esercitata lungo il percorso segnato sulla mappa catastale, l'accesso/recesso al fabbricato oggi di proprietà dei convenuti sarebbe stato precluso, poiché questo era possibile solamente attraverso l'area scoperta facente parte del mappale 55. Ed infatti, la porta di ingresso dell'edificio ora di proprietà dei convenuti è situata lungo il fronte principale dello stesso e risulta essere in prossimità della linea di confine tra l'area scoperta facente parte del mappale 55, rimasta proprietà dei venditori nel 1998 (oggi area scoperta distinta al mappale 384 di proprietà dei convenuti) e l'area scoperta facente parte del mappale 57 oggetto della compravendita, affacciandosi appunto sull'originario mappale 55 (pag. 37, CTU).
Pertanto, laddove si dovesse dare prevalenza al segno grafico sulla mappa catastale rispetto al testo del contratto, ne risulterebbe del tutto frustrata l'intenzione dei contraenti, che era quella di garantire agli acquirenti dei beni immobili di poter transitare lungo il mappale 55, rimasto in proprietà dei venditori, per poter accedere e recedere dalla propria abitazione. Tale finalità sarebbe rimasta preclusa se il pagina 8 di 12 passaggio si fosse dovuto esercitare lungo il sentiero tratteggiato sulla mappa, poiché, come accertato dal CTU, il sentiero termina sulla parete dell'edificio, ora di proprietà dei convenuti, dove non vi è una via di accesso all'abitazione. Del resto, non si comprenderebbe la ragione per la quale le parti del contratto avrebbero dovuto garantire ai proprietari del fondo dominante di transitare per lo stradello per arrivare ad una parete della loro abitazione dove non vi sono porte, ma soltanto finestre, e invece nulla prevedere con riferimento al diritto dei proprietari del fondo dominante di poter accedere e recedere dalla propria abitazione.
Inoltre, come fatto rilevare dal CTU, presso i luoghi di causa erano già presenti due stradelli di ghiaia tra loro adiacenti, uno insistente ora su proprietà attorea e corrispondente a quello delineato in giallo nella mappa catastale allegata al contratto, l'altro esistente invece sul mappale 384, ora di proprietà dei convenuti, e che permette agli stessi l'accesso e il recesso dall'immobile di loro proprietà. Ne deriva che è del tutto plausibile che le parti, avendo stabilito che il diritto di passaggio si dovesse esercitare
“sulla striscia di terreno posta sul lato sud del fondo servente, già adibita a stradello”, abbiano inteso far riferimento allo stradello che collega la porta di ingresso dell'abitazione dei convenuti con la strada principale.
Si osserva altresì che, per espressa previsione contrattuale, il diritto di passaggio doveva “esercitarsi sulla striscia di terreno posta sul lato sud del fondo servente”. Come emerge dalle planimetrie presenti nella relazione peritale, la parte sud dell'ex mappale 55 ora corrisponde al mappale 384, di proprietà dei convenuti, e non al mappale 385, di proprietà degli attori, che, a seguito del frazionamento, è collocato più a nord del mappale 384 (v. pag. 31, CTU).
Peraltro, come rilevato dal CTU prendendo a riferimento le misurazioni derivanti dalla mappa catastale, il fronte principale del fabbricato facente parte del mappale 57 (fronte lungo il quale è collocata la porta di accesso/recesso), oggi di proprietà dei convenuti, dista rispetto al ciglio della strada pubblica da un minino di m 18,75 circa [in prossimità della linea di confine tra l'area scoperta mappale 384 (già parte dell'ex mappale 55) e l'area scoperta facente parte del mappale 57] ad un massimo di m 28,55 circa [in prossimità della linea di confine tra l'area scoperta mappale 384 e l'area scoperta facente parte del mappale 385] (v. pag. 39, CTU). Anche questo percorso non coincide quindi con le misurazioni indicate dalle parti nell'atto costitutivo di servitù, come fatto rilevare da parte convenuta, ma tale dato non appare dirimente per l'effettiva individuazione del percorso lungo il quale esercitare il diritto di passo, tenuto conto che la lunghezza e larghezza di nessuno dei due stradelli esistenti sui luoghi di causa coincidono con i dati di presenti nel testo contrattuale.
Pertanto, alla luce di quella che era l'intenzione delle parti, vale a dire quella di evitare l'interclusione del fondo dominante, finalità che trova riscontro anche nel fatto che le parti abbiano espressamente pagina 9 di 12 previsto che il tracciato lungo il quale il passaggio doveva essere esercitato si collocava a sud del fondo servente, si deve ritenere che il percorso dello stradello tratteggiato in giallo nella mappa catastale allegata al contratto di compravendita e costituzione di servitù sia frutto di un errore materiale e che in realtà le parti avessero inteso far riferimento, per l'esercizio della servitù di passaggio, all'altro stradello adiacente.
Né rileva, come pure allegato dai convenuti, che questi siano soliti percorrere lo stradello esistente sulla proprietà degli attori per procedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle finestre e del sifone, in quanto, come chiarito dalla Suprema Corte nelle pronunce riportate, l'unico comportamento che può rilevare indirettamente per interpretare le pattuizioni contrattuali è quello esercitato al momento della costituzione del diritto reale di servitù. Inoltre, se il titolo nulla dispone di preciso, il possesso è di per sé irrilevante, non potendosi il comportamento trasformarsi esso stesso in titolo costitutivo del contenuto del diritto.
Pertanto, i convenuti non hanno offerto prova dell'esistenza sul fondo di proprietà degli attori del diritto di servitù di passaggio di cui si affermano titolari.
Ad abundantiam, ancorché il tema non sia stato oggetto di specifica disamina nel corso del giudizio, si osserva altresì che la domanda attorea risulta fondata anche sotto un altro profilo. Ed infatti, anche laddove si dovesse ritenere che per l'individuazione del percorso attraverso il quale esercitare il diritto di servitù di passaggio si debba far riferimento al segno grafico presente sulla mappa catastale allegata al contratto di compravendita, in ogni caso la costituzione del diritto di servitù non sarebbe opponibile agli attori. Ciò in ragione del recente indirizzo giurisprudenziale della Suprema Corte, a cui si intende aderire, a mente del quale, qualora un contratto di compravendita di un fondo contenga un'ulteriore convenzione, costitutiva di un diritto di servitù in favore dell'immobile alienato ed a carico di altro fondo di proprietà del venditore, agli effetti dell'art. 17, comma 3, della l. n. 52 del 1985, è necessario presentare distinte note di trascrizione per il negozio di trasferimento della proprietà e per la convenzione di costituzione della servitù, né rileva, ai fini della opponibilità della servitù ai terzi, la menzione del relativo titolo contrattuale nel quadro D della nota di trascrizione della vendita, trattandosi di inesattezza che induce incertezza sul rapporto giuridico a cui si riferisce l'atto (v. Cass. sent. n. 28694/23). Nel caso che ci occupa, il CTU ha dato atto che il diritto di servitù è stato menzionato unicamente nel quadro D della nota di trascrizione delle due compravendite del 1998, ma non si è provveduto a presentare una differente nota di trascrizione per la costituzione di servitù (v. all.
7 e 8, CTU). A nulla rileva che nel contratto di acquisto stipulato dagli attori, al capitolo C, fosse previsto che “gli immobili sopra descritti vengono compravenduti ai seguenti patti e condizioni [….] - con le servitù attive e passive inerenti”, tenuto conto che la Suprema Corte ha altresì precisato che, ai pagina 10 di 12 fini della opponibilità della servitù ai terzi, successivi acquirenti del fondo servente, assume rilievo soltanto la conoscibilità legale, desumibile dal contenuto della nota di trascrizione del contratto che della servitù integra il titolo, secondo quanto prescritto dall'art. 2659 c.c., non potendo tale conoscibilità legale essere sostituita od integrata da una conoscenza effettiva o soggettiva, desumibile aliunde, e, allo stesso tempo, sopperendo a tale esigenza la trascrizione indipendentemente da ogni menzione che ne faccia il successivo atto di acquisto (v. Cass. sent. n. 17026/19) (v. doc. n. 1, pag. 5, fascicolo attoreo). Si rileva peraltro che il contratto di compravendita sottoscritto dagli attori non faceva nemmeno preciso riferimento alla servitù di passaggio di cui si discorre, limitandosi a richiamare genericamente le servitù passive inerenti l'immobile.
Tanto premesso, la domanda attorea deve trovare accoglimento e, accertata l'inesistenza di un diritto di servitù di passaggio gravante sul fondo di proprietà degli attori in favore di quello di proprietà dei convenuti, deve ordinarsi ai convenuti la cessazione di ogni turbativa.
Non può invece trovare accoglimento la domanda di risarcimento del danno proposta dagli attori, non avendo parte attrice fornito alcuna prova del pregiudizio asseritamente patito.
Del pari, la domanda proposta dagli attori ex art. 96, c.p.c., deve essere rigettata, non essendo stata la difesa dei convenuti connotata da mala fede o colpa grave.
Deve invece dichiararsi l'inammissibilità, in quanto introdotta soltanto in sede di precisazione delle conclusioni, della domanda di parte convenuta, con la quale chiede di “voler adottare ogni opportuno provvedimento, atto a garantire il diritto dei convenuti ad ottemperare alle necessarie opere di manutenzione dell'immobile di loro proprietà”.
Le spese di lite vanno regolate secondo il criterio della soccombenza, cosicché parte convenuta è tenuta a rifondere agli attori le spese di lite del presente giudizio, liquidate in euro 7.616,00, avuto riguardo ai parametri di cui al DM n. 55/14, tenuto conto del valore indeterminabile della presente controversia.
Del pari, devono essere poste in via definitiva in capo ai convenuti anche le spese delle CTU espletate nel corso del giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale di Parma, definitivamente decidendo nella causa R.G. n. 2303/2018, introdotta da
[...]
e nei confronti di e Parte_1 Parte_2 Controparte_1 Controparte_2
ogni altra domanda rigettata, così provvede:
1) Accerta e dichiara l'inesistenza del diritto di servitù di passaggio pedonale e veicolare gravante sul fondo di proprietà degli attori, in favore di quello di proprietà dei convenuti e per l'effetto ordina ai convenuti la cessazione di ogni turbativa;

pagina 11 di 12 2) Condanna e in solido, a rifondere a Controparte_1 Controparte_2 Parte_1
e le spese di lite di questo giudizio, liquidate in euro 7.616,00,
[...] Parte_2
oltre IVA, c.p.a. e 15% di spese forfettarie;

3) Pone in via definitiva le spese delle CTU in capo a e Controparte_1 [...]
CP_2
Parma, 14 maggio 2025
La Giudice
dott.ssa Angela Casalini
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