TRIBUNALE DI BENEVENTO
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Benevento, in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa Serena TI, all'esito dell'udienza del 21 marzo 2025 ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n 5280 R.G. Cont. anno 2021
VERTENTE TRA
(c.f. ) Parte_1 C.F._1
Rappresentata e difesa dagli avv.ti FELEPPA VINCENZO e RETTINO
VINCENZO giusta procura in atti e domiciliata in Benevento presso il loro studio
-attrice-
(c.f. Parte_2 CodiceFiscale_2
(c.f. Parte_3 CodiceFiscale_3
(c.f. Parte_4 CodiceFiscale_4
Rappresentati e difesi dall'avv. PESCATORE STEFANO giusta procura in atti e domiciliati in Benevento presso il suo studio
-convenuti-
Avente ad oggetto: rimborso somme, risarcimento dei danni e riduzione del canone per vizi, in relazione a contratto di locazione di immobile commerciale.
Sulle conclusioni delle parti, come formulate all'udienza odierna,
a seguito di discussione orale.
IN FATTO E IN DIRITTO
-1 di 11-

titolare del Bar Pasticceria Bologna, ha convenuto Parte_1 in giudizio ed , quali eredi di Parte_3 Pt_4 Pt_2
chiedendo la condanna degli stessi al pagamento Persona_1 di € 45.636,38 -di cui € 21.219,38 come somme anticipate per l'esecuzione dei lavori eseguiti nel locale commerciale di loro proprietà, dalla stessa detenuto in locazione, causati dall'alluvione del 2015, € 3.725,00 quale somma dovuta per canoni corrisposti dall'alluvione a marzo 2016, ed € 20.692,00 a titolo di risarcimento dei danni derivanti dall'interruzione dell'attività commerciale dal 15 ottobre 2015 al 16 marzo 2016- nonchè la condanna degli stessi ad eliminare i fenomeni infiltrativi e le muffe comparsi a far data dal giugno 2016 all'interno del locale commerciale condotto in locazione dalla
Sig.ra ed accertati in occasione del procedimento per Parte_1
ATP iscritto al n°2313/19 R.G e di ridurre dalla detta data il canone di locazione dovuto dall'attrice.
Ha dedotto a sostegno delle domande:
- che il 15 ottobre 2015 il detto locale commerciale, a seguito dell'alluvione cagionata dallo straripamento del fiume Calore, fu interamente sommerso da acqua e melma, subendo ingenti danni;

-che per far fronte agli stessi e stante la totale inerzia del proprietario dell'immobile de quo, la sig.ra provvide, a sua Pt_1 cura e spese, ad eseguire lavori di bonifica dell'intero locale, sì da ripristinare, lo stato dei luoghi, onde poter riaprire al pubblico la propria attività;
- che le spese sostenute per l'esecuzione dei lavori di ripristino del locale commerciale ammontavano a complessivi € 21.219,38;
-che l'esecuzione dei lavori di ripristino dell'immobile aveva comportato un arresto forzato dell'attività commerciale, dal giorno 15 ottobre 2015 al 18 marzo 2016;
-che durante il periodo di temporanea inagibilità dei locali, la
, pur ottenendo dal proprietario locatore un abbattimento del Pt_1 canone di locazione pari al 50%, aveva subito ingenti danni
-2 di 11- derivanti dall'improvvisa ed inaspettata interruzione della propria attività commerciale, quantificati in € 20.692,00;
-che tale danno era certamente addebitabile alla condotta del locatore, che si era totalmente disinteressato delle conseguenze pregiudizievoli all'attività commerciale della a seguito Pt_1 dell'inondazione e non aveva provveduto alle opere di ripristino del locale commerciale, con conseguente ingiusto prolungamento del periodo di fermo dell'attività commerciale della Pt_1 costringendo quest'ultima a dover provvedere a proprie cure e spese a rendere nuovamente idoneo l'immobile in luogo del proprietario;

-che nel mese di giugno 2016 si erano poi verificate, all'interno dell'intero immobile, vistose infiltrazioni d'acqua con presenza di muffe ed efflorescenze sulle pareti e sui pavimenti, e che a seguito di ATP (n°2313/19 R.G) era stata accertato che le stesse erano state cagionate da una non corretta impermeabilizzazione della struttura rispetto al sottosuolo, con conseguente necessità che il locatore eseguisse i lavori necessari per la relativa eliminazione e provvedesse ad una riduzione del canone da giugno
2016 al periodo successivo e restituzione della somma illegittimamente corrisposta come canone di locazione;

-che il c.t.u. aveva quantificato in complessivi € 9.791,68 (oltre
IVA) il totale dei costi degli interventi a farsi per la definitiva eliminazione dei fenomeni di umidità verificatisi all'interno dell'immobile locato;

-che nel mese di maggio 2017, su richiesta del locatore, era stato rideterminato il canone di locazione, portato ad € 1.700,00 mensili.
Nel costituirsi in giudizio i convenuti hanno impugnato e contestato ogni avverso dedotto, chiedendo il rigetto delle domande formulate da controparte, con vittoria di spese e d condanna dell'attrice ex art. 96 c.p.c...
Hanno dedotto ed allegato a sostegno delle proprie domande:
-3 di 11- -che i danni erano dovuti all'alluvione, evento imprevisto ed imprevedibile, configurabile quale forza maggiore, di rilevanza tale da far proclamare lo stato di calamità naturale;

-che la , a seguito dell'alluvione aveva deciso di eseguire a Pt_1 tempo di record i lavori nell'immobile, per riprendere l'attività commerciale, individuando unilateralmente i professionisti e le maestranze che avrebbero dovuto svolgerli, senza alcuna interferenza da parte del proprietario;

-che la stessa aveva deciso di svolgere i lavori in autonomia, accordandosi in tal senso con il proprietario, per poi ottenere i contributi da parte della Regione Campania;

-che in relazione ai lavori eseguiti, la aveva comunicato di Pt_1 essere assicurata contro eventi eccezionali e pertanto laddove tale circostanza fosse vera, la domanda avrebbe dovuto essere rigettata anche sotto tale profilo;

-che la aveva denunciato danni alla sua impresa produttiva in Pt_1 conseguenza dell'alluvione per un totale di € 114.249,83 ed era stata poi beneficiaria di una sovvenzione da parte della Regione per € 77.728,00, con priorità assoluta;

- che nessuna responsabilità poteva essere addotta alla condotta del , dante causa degli attuali comparenti, né il suo Parte_2 comportamento poteva essere qualificato come inerzia atteso che, per espresso accordo, l'attrice avrebbe provveduto in via autonoma e diretta ad inoltrare la pratica per ottenere gli aiuti statali e regionali;

-che neppure erano fondate le domande, relative ai danni per infiltrazioni, tenuto conto che anche gli stessi rinvenivano la loro fonte nell'eccezionale fenomeno della inondazione del 2015, ed erano emersi a seguito dell'esecuzione dei lavori da parte della in tempo da record, senza attendere che l'immobile si Pt_1 asciugasse, fino al vespaio;

-che inoltre la , nel rinegoziare il contratto di locazione, Pt_1 era consapevole dei detti difetti dell'immobile e si era impegnata
-4 di 11- a effettuare tutte le spese, di ordinaria e straordinaria manutenzione, per tenere l'immobile in perfetto stato locativo, tenuto conto della derogabilità degli obblighi sanciti dall'art. 1641 c.c..
Disposto il mutamento di rito da ordinario a rito lavoro, avendo il presente giudizio domanda di risarcimento dei danni, riduzione del canone e rimborso spese tutte relative alla esecuzione di contratto di locazione, e svolti gli interrogatori formali e le prove orali articolate dalle parti, la causa è stata rinviata per la discussione all'udienza odierna.
Occorre preliminarmente rilevare che appare sussistere la legittimazione attiva e passiva di entrambe le parti, l'attrice in quanto cessionaria, in una prima fase, del contratto di locazione stipulato il 25 maggio 2005 e poi conduttore del contratto stipulato il 10 maggio 2017, avente ad oggetto il medesimo immobile e i convenuti in qualità di eredi del locatore dell'immobile di cui è causa in entrambi i contratti ( cfr. all. 1
e 8 alla citazione). Le domande risarcitorie e di rimborso delle spese trovano infatti tutte il loro fondamento nei citati contratti di locazione, con conseguente legittimazione passiva del locatore e dunque dei suoi eredi;
al detto rapporto contrattuale è del tutto estranea la Regione Campania, correttamente non evocata in giudizio dall'attrice, alla luce delle domande formulate.
Le domande formulate da parte attrice vanno esaminate separatamente.
La domanda risarcitoria relativa ai danni subiti dall'attrice per mancato guadagno dovuto all'interruzione dell'attività commerciale a decorrere dal verificarsi dell'alluvione, in data 15 ottobre
2015 fino alla ripresa dell'attività produttiva a giugno 2016, non può essere accolta. Venendo infatti in rilievo una domanda risarcitoria per responsabilità contrattuale, opera nel caso di specie l'art. 1218 c.c., con conseguente necessità da parte del locatore di provare che il danno da sospensione nell'attività commerciale nell'immobile divenuto inidoneo all'uso è dipeso da
-5 di 11- causa a lui non imputabile e da parte del conduttore di fornire la prova dei danni subiti, sotto il profilo dell'an e del quantum.
Nel caso di specie la singolarità del fenomeno alluvionale verificatosi in data 15 ottobre 2015- per il quale fu altresì dichiarato lo stato di emergenza nazionale- induce a ritenere l'operatività della forza maggiore, idonea ad escludere la responsabilità del locatore per i danni lamentati dal conduttore, con conseguente inesistenza dell'obbligazione risarcitoria per interruzione dell'attività di impresa nei locali. Il conduttore ha dedotto che la responsabilità è addebitabile al locatore anche per essere rimasto inerte rispetto alle richieste di intervento del conduttore con conseguente ritardo nell'esecuzione dei lavori;
occorre però rilevare che nessuna prova è stata offerta da parte attrice né della formulazione da parte sua, subito dopo il fatto, di richiesta di intervento al locatore, per rendere nuovamente l'immobile idoneo all'uso previsto nel contratto, né a monte del ritardo nell'esecuzione dei lavori, avendo al contrario la stessa attrice dedotto, nell'atto introduttivo, di aver provveduto ella stessa, in estrema urgenza, ad effettuare i lavori di bonifica e ripristino del locale per poter riaprire l'attività. Occorre per mera completezza -stante la non risarcibilità dei detti danni essendosi verificati per causa non imputabile al locatore, operando la forza maggiore- rilevare comunque che la verificazione dei danni non risulta peraltro neppure provata dall'attrice, essendo a tal fine insufficiente la prodotta relazione giurata costituente l'allegato 2 alla consulenza prodotta con la citazione
(all. 5), non avendo la parte prodotto agli atti del giudizio la documentazione contabile dell'azienda adottata dal consulente per redigere la relazione e per determinare la contrazione dei relativi utili.
Neppure è fondata la domanda di restituzione del canone corrisposto per il periodo da ottobre 2015 a giugno 2016 dal ricorrente nella misura della metà. Occorre al riguardo rilevare che la stessa parte attrice ha infatti dedotto in seno all'atto introduttivo, di aver ottenuto dal locatore, dopo il verificarsi
-6 di 11- dell'inondazione, e tenuto conto della stessa, durante il periodo novembre 2015-marzo 2016 di temporanea inagibilità dei locali, un abbattimento del canone di locazione pari al 50%. Il raggiungimento da parte delle parti contraenti, a seguito della alluvione, di un accordo con riduzione del canone al 50 %, e la corresponsione della detta somma come concordata, da parte dell'attrice, preclude la domanda di restituzione in questa sede formulata, tenuto conto che tale accordo modificativo della misura del canone (con suo dimezzamento)raggiunto dalle parti proprio in considerazione del verificarsi del detto eccezionale evento, ha forza di legge tra le parti, alla luce di quanto disposto dagli art. 1321 e 1372 c.c..
L'attrice ha altresì formulato domanda di restituzione delle spese da lei affrontate per rendere nuovamente l'immobile idoneo all'uso cui era destinato nel contratto, irrimediabilmente compromesso dai danni da inondazione. In ordine alla detta domanda occorre da un lato sottolineare che le parti, in deroga a quanto previsto dall'art. 1576 c.c.- che prevede l'obbligo del locatore di eseguire durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione- hanno previsto, fin dal contratto del 2005, oltre che nel successivo contratto del 2017, che la manutenzione straordinaria ed ordinaria fosse a carico del conduttore. Occorre però d'altro canto sottolineare che rimane fermo l'obbligo del locatore di mantenere, durante la durata del contratto, l'immobile in stato da servire all'uso convenuto, espressamente previsto dall'art. 1575 c.c. e volto a consentire la realizzazione, durante la vigenza del contratto, della causa in concreto dello stesso.
Interpretando pertanto la clausola pattizia alla luce del contenuto minimo delle obbligazioni del locatore di cui all'art. 1575 c.c. – e ritenuto che il locatore doveva comunque, in corso di rapporto, garantire l'idoneità all'uso convenuto della cosa locata- deve concludersi che, ferma restando la manutenzione straordinaria e ordinaria dell'immobile a carico del conduttore
-7 di 11- nel caso di fisiologico svolgimento del rapporto, per espressa deroga pattizia al regime di cui all'art. 1576 c.c., è però il locatore a dover sopportare i costi perché la cosa, a seguito di un evento imprevedibile, ritorni ad essere idonea all'uso pattuito, con conseguente diritto del conduttore al rimborso delle sole spese affrontate a tal fine.
Esaminata la documentazione prodotta da parte attrice con la consulenza tecnica di parte, devono ritenersi volte a consentire alla cosa di realizzare il suo scopo le spese relative al ripristino dell'impianto elettrico (con le precisazioni di cui infra), eseguite dalla ditta individuale di e Controparte_1 quelle relative alla tinteggiatura ad opera della CP_2 nonché le spese relative all'acquisto di materiali per la ristrutturazione dlla e quelle relative al CP_3 corrispettivo corrisposto al tecnico per rilievi e la , Tes_1 tenuto conto che dall'istruttoria svolta e dalla documentazione fotografica in atti risulta lo svolgimento dei lavori per ripristinare il locale a seguito dellalluvione, e la necessità degli stessi per consentire lo svolgimento dell'attività di pasticceria, tenuto conto dello stato in cui versavano i locali, come da documentazione fotografica in atti. In particolare si ritiene che delle dette spese la conduttrice diede avviso al locatore tenuto conto che lo stesso, come riferito dai testi di parte attrice escussi. era spesso presente ai lavori, con conseguente diritto della stessa al rimborso, in applicazione dei principi desumibili dall'art. 1577 c.c., estensibili anche al caso di specie -nonostante la previsione convenzionale della manutenzione ordinaria e straordinaria a carico del conduttore- trattandosi di spese per rendere nuovamente il locale idoneo all'uso. Deve escludersi il diritto al rimborso per la spesa del tecnico per i rilievi ed atto di aggiornamento catastale (fattura n. 3 del 21 marzo 2016) tenuto conto innanzitutto che i rilievi erano già oggetto della fattura al medesimo tecnico per la SCIA e che non risulta alcun aggiornamento catastale, né la sua funzionalità a conservare il bene in modo da renderlo idoneo
-8 di 11- all'uso; devono inoltre essere escluse le spese risultanti dalle fatture emesse dalla per € 3000,00 e dalla CP_2
per € 2000,00 trattandosi di somme ricevute, come CP_1 chiaramente risulta dalla fattura, dalla Arcidiocesi di Benevento-
Caritas, risultando che i detti esborsi non furono eseguiti dalla ricorrente, ma al contrario da terzi.
Sviluppando i calcoli, la conduttrice ha diritto al rimborso della somma di € 15339,70 oltre interessi legali dalla data della domanda giudiziale.
In relazione alle dette spese, l'eccezione sollevata dal convenuto circa la relativa copertura da parte di compagnia assicuratrice è risultata sprovvista di prova, così come la eccezione relativa alla ricezione di sovvenzione regionale da parte dell'attrice, tenuto conto della documentata revoca del beneficio da parte della regione (cfr. documentazione trasmessa dalla regione Campania in data 24 febbraio 2023 ed in particolare decreto dirigenziale n. 234 del 06/07/2021 con il quale è stata disposta la decadenza dal contributo per mancata realizzazione dell'intervento oggetto della domanda). Occorre al riguardo sottolineare che neppure gli eredi hanno provato, nel Parte_2 presente giudizio, di aver raggiunto un accordo con l'attrice, rinunciando di presentare la relativa domanda di ammissione alla sovvenzione per consentire alla stessa di provvedervi. Pertanto gli stessi, in applicazione dei principi generali in precedenza richiamati, sono chiamati a rimborsare l'attrice le spese anticipate per far tornare il locale ideo all'uso convenuto, ossia per consentire lo svolgimento nei locali dell'attività di pasticceria.
Restano da esaminare le domande connesse aventi ad oggetto la condanna alla eliminazione dei fenomeni infiltrativi manifestatisi all'interno del locale commerciale a decorrere da giugno 2016, alla riduzione del canone fino all'eliminazione dei vizi e al risarcimento del danno in forma specifica.
-9 di 11- Anche le dette domande sono infondate. Al riguardo occorre sottolineare che la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che allorquando il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 cod. civ., dal momento che non si può escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso (così Cass. 25278/2009; conforme anche Cass. Ord. 21845/2023). Nel caso di specie la ricorrente ha dedotto in citazione che le infiltrazioni si erano manifestate fin da giugno 2016 e pertanto da allora ne era compiutamente a conoscenza. Risulta però dalla documentazione agli atti che a maggio 2017, cioè dopo quasi un anno dal manifestarsi delle stesse, la ricorrente concluse il nuovo contratto di locazione dell'immobile di cui è causa;
dalla lettura dello stesso si evince che la conduttrice dichiarò di aver ben visionato l'immobile e di conoscerne compiutamente lo stato d'uso in cui si trovava l'immobile -pacificamente da lei già detenuto, senza soluzione di continuità- e al tempo stesso si accollò, nuovamente, come nel precedente contratto in cui era subentrata, tutti gli oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobile. Deve pertanto desumersi che l'attrice, ben consapevole dell'esistenza delle infiltrazioni- manifestatesi già da quasi un anno- lungi dal chiedere nel contratto al locatore di eliminarle, accettò
l'immobile nello stato in cui si trovava, con conseguente rinuncia ad avvalersi dei rimedi di cui all'art. 1578 c.c..
-10 di 11- Non risulta fondata, tenuto conto dell'accoglimento di una delle domande di parte attrice, nei limiti in precedenza chiariti, la domanda ex art. 96 c.p.c. formulata dai convenuti.
Quanto alle spese di lite, l'accoglimento solo parziale di una sola delle domande di parte attrice giustifica la compensazione delle spese di lite nella misura dei due terzi. Per la restante quota di un terzo i convenuti, soccombenti, devono rifondere all'attrice le spese di lite, liquidate nel dispositivo. Non sussistono invece i presupposti, tenuto conto del rigetto delle domande connesse alle lamentate infiltrazioni, per disporre la condanna dei resistenti al pagamento delle spese del procedimento di A.T.P..

p.q.m.

Il Tribunale di Benevento, in persona del giudice dott.ssa Serena
TI, definitivamente pronunciando:
-condanna i resistenti a rimborsare alla ricorrente la complessiva somma di € 15339,70 oltre interessi al tasso legale dalla data della domanda;

-non accoglie tutte le altre domande proposte da parte attrice;

-compensa per due terzi le spese di lite del presente giudizio;
condanna i convenuti a rifondere all'attrice la residua quota della metà liquidata nella complessiva somma di € 1800,00 per compenso ed € 182,00 per spese vive, oltre spese generali al 15% ed oneri di legge.
Benevento, 21 marzo 2025
Il Giudice
Serena TI
-11 di 11-