Sentenza n. 68/2026
Depositata il 07/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 6, riunita in udienza il
24/11/2025 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
MAISANO GIULIO, Presidente
DEL GAUDIO MARCO, Relatore
BONAVOLONTA' GABRIELLA, Giudice
in data 24/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3491/2025 depositato il 09/05/2025

proposto da

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio - Via Fabio Filzi N.2 80100 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Società_1 Spa - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 15947/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez.
7 e pubblicata il 14/11/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2023NA0282378 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 7081/2025 depositato il
25/11/2025
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante:
Resistente/Appellato:

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

§ 1. - Con ricorso depositato il 20.6.2024 alla Corte di Giustizia di primo grado di Napoli, notificato all'Agenzia delle Entrate – Territorio di Napoli, la società Società_1 ha impugnato l'avviso di accertamento n. 2023NA0282378, con riferimento all'elaborato DOCFA prot. n. NA0166655 indicato nell'avviso, relativo all'unità immobiliare sita in Luogo_1 daticatastali_1.
Nel ricorso introduttivo la società contribuente ha osservato che la rendita proposta è pari ad € 8.348,84, mentre l'Ufficio ha accertato una maggiore rendita pari ad € 12.800,00.
Più specificamente, l'Ufficio - a seguito di richiesta di variazione catastale avanzata dalla ricorrente mediante procedura DOC.FA., con riguardo all'unità immobiliare appena descritta – pur confermando la categoria catastale proposta (D/8) - ha rettificato la rendita, accertandone una maggiore, pari ad € 12.800,00, in luogo di quella indicata dalla ricorrente di € 8.348,84.
La ricorrente ha premesso che l'Agenzia delle Entrate ha rettificato in aumento la rendita catastale sulla base di una relazione di stima sintetica elaborata con il metodo del costo di costruzione. La rendita proposta dalla contribuente, come si evince dal Associazione_1, è stata, invece, calcolata sulla base dei valori di mercato lordi riferiti alle diverse tipologie di aree, consolidati e da sempre utilizzati per tutti gli immobili del Centro
Ingrosso, sia dalla società Società_1 S.p.a., sia da altri soggetti proprietari di immobili all'interno del complesso immobiliare e anche, in altre occasioni, dalla stessa Agenzia delle Entrate Territorio. Tali valori derivano da stime redatte in relazione a provvedimenti adottati in autotutela e conciliazioni giudiziali avvenute in passato per molteplici capannoni dello stesso Centro.
Ciò posto, la società ricorrente ha eccepito:

1. Violazione dell'art. 42 del DPR n. 600 del 29/09/1973. Mancata allegazione e notifica, unitamente all'avviso di accertamento, della delega di firma.

2. Difetto di motivazione dell'avviso di accertamento, valutato con riferimento al caso specifico, trattandosi di categoria speciale D8. Violazione del principio del legittimo affidamento ex art. 10 L. 212/2000.

3. Errata determinazione della rendita. Errata valorizzazione del costo di costruzione delle diverse aree per mancata considerazione delle caratteristiche peculiari dell'immobile. Errore nella determinazione del costo di costruzione del solaio costituente il soppalco. Errore nella determinazione delle spese, oneri e profitto (a corpo). Errata quantificazione pertinenze comuni. Mancata verifica di coerenza del valore accertato con i valori venali comunemente stimati attraverso processi sintetici comparativi parametrici, al fine di limitare sperequazioni tra le rendite già consolidate in atti.
§ 2. – Nel giudizio di primo grado si è costituita l'Agenzia delle Entrate – Territorio ed ha insistito per la legittimità dei criteri utilizzati, confermando la fondatezza dell'accertamento e della maggiore rendita catastale.
§ 3. – La Corte di Giustizia Tributaria di I grado di Napoli, con la sentenza n. 15947 del 2024, ha accolto il ricorso e compensato le spese processuali tra le parti. In sintesi, il giudice di primo grado ha osservato che è destituita di fondamento la censura di nullità dell'atto notificato per mancata allegazione della delega di firma.
Ha parimenti ritenuto infondata la censura di difetto di motivazione dell'atto impugnato, attesa la legittimità del ricorso al criterio del costo di ricostruzione utilizzato dall'Ufficio per l'accertamento della rendita catastale.
La Corte di Giustizia di primo grado ha tuttavia ritenuto - tenuto conto delle considerazioni svolte dal consulente tecnico della ricorrente, prodotte in giudizio - che nella stima sono stati impropriamente computati i costi di costruzione, in quanto l'Ufficio, nell'attribuzione dei valori unitari per tutti i piani non ha tenuto conto del fatto che il Prontuario valorizza il soppalco destinato a deposito (TAB. B4) nella misura del 15% del costo dei capannoni tipici, per cui è errato computare per il piano terra ed il soppalco il costo di costruzione di due diversi piani pari a 200 euro/mq ciascuno, in quanto ciò corrisponderebbe a valorizzare due volte il tetto e due volte le fondamenta. Sicché, a parere del giudice di primo grado, l'indicazione di un aumento del 15% del costo dei capannoni nell'ipotesi di piano ammezzato o soppalco risulta tecnicamente fondata e - di conseguenza - la rendita catastale va rideterminata computando per il soppalco destinato a deposito il costo del 15% e non il costo di costruzione di € 200 a mq.
§ 4. – Ha proposto appello l'Agenzia delle Entrate – Territorio.
L'appellante ha censurato la sentenza impugnata per difetto di motivazione e per la valutazione della consulenza di parte, della quale sarebbe rimasto tuttavia incerto il metodo di valutazione adottato.
Nel merito, ha osservato che erroneamente la pronuncia di primo grado qualifica – in aderenza a quanto proposto dalla ricorrente - “soppalco” il primo piano, in quanto con tale termine deve intendersi un locale secondario ricavato in altezza fra due strutture orizzontali di funzione costruttiva più importante. Al contrario, come risulta dalla planimetria e dalla stessa documentazione fotografica depositata da parte ricorrente, il piano primo, adibito ad ampio deposito, è stato realizzato con strutture in cemento armato prefabbricato di una certa importanza. Anche le altezze riportate nella planimetria dal tecnico di parte (Piano terra h. 3,45;
Piano ammezzato h. 3,20) consentirebbero di qualificare il primo piano non come un semplice soppalco, ma come un vero e proprio deposito sfruttabile in tal senso. Per quanto riguarda i diversi valori in aumento utilizzati dall'Ufficio per la determinazione delle spese, degli oneri e del profitto, il giudice non avrebbe considerato che tali voci devono ritenersi dovute, in quanto sono state calcolate in applicazione sempre della Circolare 6/T/2012 nell'Allegato Tecnico II, al quale l'appellante rimanda per qualsiasi approfondimento, le suddette voci sono parametrate in funzione del Costo C2 di realizzazione a nuovo delle strutture. Come precisato sempre nell'Allegato Tecnico II della Circolare 6/T/2012, tra le voci che concorrono alla formazione del costo di realizzazione a nuovo delle strutture sono inclusi, laddove ritenuti non trascurabili, anche i costi di allacciamento ai pubblici servizi, le spese generali e di amministrazione riferibili alla struttura tecnica del promotore e le spese di commercializzazione (queste ultime solo per immobili apprezzabili dal mercato, potendosi ritenere, in caso contrario, l'opera realizzata su commissione).
§ 5. – Si è costituita nel giudizio di appello la società Società_1 ed ha ribadito la correttezza della decisione impugnata, richiamando peraltro gli esiti della consulenza tecnica depositata.

MOTIVI DELLA DECISIONE

§ 6. - L'appello è infondato.
Va in premessa osservato che l'atto di appello, per una parte, appare evidentemente riferito ad una diversa sentenza di primo grado e non a quella intercorsa tra le parti e relativa al presente giudizio: pertanto di tale parte dell'impugnazione non si terrà conto.
In realtà il punto di motivazione impugnato, che individua sostanzialmente il petitum, riguarda principalmente i criteri posti a fondamento del metodo di valutazione adottato per la stima della rendita dell'immobile e, solo di conseguenza, la loro declinazione pratica.
La società ha sostenuto che è possibile utilizzare diversi metodi ai fini della stima diretta, tutti consentiti ed alternativi ed ha osservato che nella redazione della procedura DOCFA ha utilizzato i valori già in passato condivisi con l'Agenzia delle entrate, peraltro utilizzando parametri generalmente applicati da lungo tempo e ritenuti validi, oltre che utilizzati anche dalla stessa Agenzia delle Entrate in propri diversi accertamenti, come allegato in primo grado.
Obiettivamente si tratta di valori spesso applicati a molti tra gli immobili ubicati nel Società_1, sicché non appare pertinente l'osservazione dell'appellante in relazione alla mancanza presunta di elementi di comparazione.
Peraltro, appare persuasiva – e comunque sul punto non specificamente contraddetta – la conclusione raggiunta dal consulente della resistente, il quale ha sostenuto che, se la società avesse utilizzato fin dall'origine il metodo del costo di costruzione consigliato dalla Circolare 6/E, avrebbe potuto perfino attribuire all'immobile in questione una rendita più bassa.
Al riguardo, va osservato che nella consulenza di parte prodotta in primo grado e utilizzata anche dalla Corte di giustizia di I grado, viene fornita una ricostruzione delle modalità di calcolo della rendita che il Collegio ritiene attendibile.
Da un punto di vista probatorio, inoltre, l'agenzia appellante non ha offerto elementi per superare la ricostruzione operata dalla pronuncia di primo grado in accordo con le modalità di calcolo proposte nella consulenza appena indicata, limitandosi a riportare la normativa applicabile al caso di specie, la quale tuttavia non esclude affatto una valutazione analitica dei costi e degli oneri finanziari nell'ipotesi in cui sia adottato il criterio estimativo prescelto dalla contribuente.
Tale condotta processuale, a differenza di quanto osservato dalla resistente, non rende inammissibile l'appello, ma indubbiamente non consente di superare nel merito le argomentazioni rese sul punto nella sentenza impugnata.
Quanto più specificamente alle valutazioni dell'immobile, non appare condivisibile la quantificazione operata dall'Ufficio in ordine al costo di costruzione, sia per il piano terra che per il primo piano. Tale quantificazione
è stata eseguita computando per ciascun piano il tetto e le fondamenta, così duplicando la valutazione, senza tener conto che la costruzione di un piano ammezzato prevede una serie di costi già computati per la realizzazione dell'involucro e del piano terra (ad esempio: scavi, fondazioni, copertura, ecc ...). L'Ufficio avrebbe dovuto, invece, applicare i coefficienti di decurtazione previsti dal Prontuario della stessa Agenzia che, in relazione a soppalchi e ammezzati, prevede un decremento in percentuale del capannone. In secondo luogo, va considerato che l'Agenzia ha utilizzato, nel caso di specie, un diverso metodo di valutazione, non limitandosi - come tipicamente negli accertamenti catastali - ad una quantificazione maggiore delle varie voci indicate nel Docfa, ma avvalendosi del metodo della stima diretta e, in mancanza di una quantificazione del reddito medio ordinario retraibile, ricercando il valore medio ordinario attraverso il costo di ricostruzione rapportato all'epoca censuaria di riferimento.
Tale metodologia poteva certamente essere applicata dall'Agenzia, la quale tuttavia - tenuto conto dei valori di mercato impiegati per altri immobili presenti nel complesso Società_1, nonché delle indicazioni e stime adottate in passato - avrebbe dovuto meglio e specificamente motivare in ordine alla rettifica operata, e non limitarsi a far riferimento al prontuario utilizzato. § 7. Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Rigetta l'appello; Condanna l'appellante al pagamento delle spese di giudizio liquidate in complessivi
€ 300,00 oltre accessori da attribuirsi all'avv. Difensore_1.