N. R.G. 10336/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Elena Codecasa
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 10336/2021 promossa da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'avv. GRIMALDI INNOCENZO giusta procura in C.F._2
atti
ATTORI
contro
(C.F. ) e (C.F. Controparte_1 C.F._3 CP_2
), rappresentati e difesi dall'avv. TRIBULATO ADRIANO giusta procura in C.F._4
atti.
CONVENUTI
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
pagina 1 di 7 Con atto di citazione ritualmente notificato gli odierni attori convenivano in giudizio Controparte_1
e al fine di ottenere la dichiarazione di nullità dell'atto di compravendita immobiliare CP_2 stipulato tra le parti o, in subordine, la dichiarazione di risoluzione per inadempimento del medesimo contratto;
per l'effetto, gli attori chiedevano la restituzione della somma di € 38.000,00 corrisposta come prezzo di acquisto dell'immobile, nonché il risarcimento tutti i danni da questi patiti.
A sostegno della loro domanda, esponevano che in data 21 Ottobre 2006 tra i sigg. e CP_2
(promittenti venditori) ed i coniugi e (promittenti Controparte_3 Parte_1 Parte_2 acquirenti) veniva stipulato un preliminare di vendita relativo a due immobili – siti in San Giovanni la
Punta, Via Balatelle n. 18/A – meglio identificati e censiti al N.C.E.U. del Comune di San Giovanni la
Punta al foglio 12, particella 275, sub. 71 e 72 posti al quinto piano. Successivamente, con rogito del 12
Dicembre 2008 in notar di Catania, rep. n. 262249 e raccolta n. 22050, gli odierni Persona_1 attori hanno acquistato da e , le due distinte unità immobiliari, definite CP_2 Controparte_1
“sottotetti”, facenti parte del complesso edilizio denominato ”Collina delle Rose”, sito in San Giovanni la Punta, Via Balatelle n. 18, per il prezzo definitivo di € 38.000,00 già convenuto in sede di preliminare;
il tutto, con l'esplicito intento di unificare gli immobili acquistati in modo durevole quale pertinenza a servizio dell'appartamento, già di loro proprietà, sito al quarto piano del medesimo complesso edilizio.
Sempre per le finalità descritte, nell'anno 2012 gli attori presentavano all'Ufficio Tecnico del Comune di San Giovanni la Punta richiesta di autorizzazione per un intervento di manutenzione straordinaria
(introitata al protocollo dell'Ente al n. 17796 del 13.07.2012), relativa alla realizzazione di opere di manutenzione straordinaria afferenti al sottotetto di loro proprietà. Senonché, in data 2 Agosto 2012
l'Ufficio Tecnico del Comune di San Giovanni la Punta, con nota prot. gen. n. 19351 diffidava gli attori “di non effettuare le previste trasformazioni indicate negli elaborati grafici” e ciò sulla base delle irregolarità urbanistiche riscontrate all'immobile acquistato, poiché la copertura della palazzina era stata autorizzata a terrazza e, dunque, la realizzazione del sottotetto era da ritenere abuso edilizio.
Date le problematiche emerse, le parti si accordavano per la definizione bonaria della insorgente controversia. In particolare, dopo un tentativo di mediazione presso l'Organismo di Conciliazione
Solving Solution s.a.s., in data 23 Gennaio 2020 le parti oggi in lite, con scrittura di pari data
(qualificata come “scrittura privata di transazione”), si accordavano affinché i germani
[...]
e si obbligassero in solido “ad assumere ogni onere e spesa relativa alla CP_1 CP_2 regolarizzazione delle difformità del sottotetto di cui in premessa, ottenendo dal Comune, in virtù dei
pagina 2 di 7 vigenti regolamenti edilizi comunali, regolare autorizzazione al rifacimento per come previsto nel progetto che sarà predisposto dall'ing. […]”. I signori , invece, si Persona_2 Parte_3 obbligavano a “sottoscrivere tutte le istanze e richieste necessarie da presentare agli Enti competenti”.
Ciononostante, all'accordo transattivo non seguiva una effettiva composizione bonaria della controversia.
Veniva, allora, introdotto il presente giudizio.
La difesa di parte attrice formulava le seguenti domande al Tribunale adito:
- Ritenere e dichiarare che gli immobili oggetto dell'atto pubblico di compravendita, rogato in data 12/12/2008 dal Notaio di Catania, rep. n. 262249 e raccolta 22050 Persona_1 sono abusivi in quanto costruiti in difformità agli strumenti urbanistici vigenti e non sono in alcun modo sanabili;

- Conseguentemente ritenere e dichiarare la nullità dell'atto pubblico di compravendita rogato in data 12/12/2008 dal Notaio di Catania, rep. n. 262249 e raccolta 22050 e Persona_1 ciò in violazione della normativa urbanistica vigente ed in particolare per violazione dell'art. 40, II comma, della Legge n. 47/1985 applicabile alla fattispecie;

- In subordine dichiarare la risoluzione per inadempimento dell'atto pubblico di compravendita rogato in data 12/12/2008 dal Notaio di Catania, rep. n. 262249 e raccolta Persona_1
22050, in violazione dell'art. 1453 c.c. ed articolo 1497 c.c. per mancanza delle qualità promesse;

- Per l'effetto condannare i signori e alla corresponsione del Controparte_1 CP_2 prezzo corrisposto e delle ulteriori somme a titolo di risarcimento del danno.
I convenuti, ritualmente costituiti in giudizio, chiedevano:
In via preliminare:
- ritenere e dichiarare l'inammissibilità della proposta azione e delle domande in essa contenute essendo stata stipulata tra le parti una scrittura transattiva pienamente valida ed efficace.
Nel merito:
- ritenere e dichiarare infondata in fatto ed in diritto le domande attoree e per l'effetto rigettarle;

In via subordinata:
- ritenere e dichiarare infondate le richieste risarcitorie avanzate da parte attrice e per l'effetto rigettarle.
§§§
pagina 3 di 7 Questi i fatti di causa, riveste carattere assorbente l'esame della censura preliminare concernente l'inammissibilità delle domande attoree, in ragione dell'accordo transattivo intervenuto tra le parti antecedentemente al presente giudizio.
Appare, invero, fondata l'eccezione proposta dalla difesa dei convenuti, secondo cui le domande proposte dagli attori sarebbero inammissibili, dal momento che con le stesse si chiede a questo
Tribunale proprio ciò a cui i coniugi hanno inteso rinunciare con accordo transattivo. Parte_3
Difatti, nella scrittura transattiva viene sancito a chiare lettere che “i sig.ri dichiarano Parte_4 di non avere nulla a pretendere dai sig.ri e […] rinunciando ad ogni azione Controparte_1 CP_2 di risoluzione, inadempimento e/o risarcimento danni relativa alle dette difformità e/o abusi edilizi, dichiarando di null'altro avere a pretendere dai germani ad alcun titolo, ragione o causale né CP_1 per danni, spese legali e quant'altro, ad eccezione delle obbligazioni da quest'ultimi assunte con la presente scrittura transattiva”.
Ne consegue la carenza originaria dell'interesse degli attori e, dunque, l'inammissibilità delle domande per l'intervenuta cessazione della materia del contendere, del resto rilevabile anche d'ufficio ove fondata sulla transazione intervenuta tra le parti (Cass. civ. sez. II, 27 settembre 2021, n. 26118; Cass. civ., sez. II, 17 luglio 2020, n. 15309; Cass. civ., sez. II, 3 maggio 2017, n. 10728; Cass. civ., sez. I, 24 ottobre 2012, n. 18195). Del resto, se è vero che, come per giurisprudenza costante, l'accordo transattivo può validamente intervenire tra le parti – determinando la cessazione della materia del contendere – finché la controversia non sia definita con sentenza passata in giudicato, a fortiori deve ritenersi che ciò avvenga allorché la transazione sia addirittura antecedente all'introduzione del giudizio.
Va, dunque, dichiarata la carenza originaria di interesse ad agire ex art. 100 c.p.c. degli attori.
Non merita, invece, accoglimento la tesi spiegata dagli attori, secondo cui la scrittura transattiva sarebbe stata “predisposta e sottoscritta sull'erroneo presupposto che fosse stato possibile regolarizzare le difformità”; regolarizzazione che, sempre secondo gli attori, sarebbe “di fatto assolutamente impraticabile, in quanto, ab origine, l'immobile venduto era stato realizzato in totale spregio di qualsivoglia normativa urbanistica ed edilizia”. A sostegno di tale tesi, gli attori affermano che, con nota prot. n. 3450 del 30 gennaio 2018, il Comune di San Giovanni la Punta informava che i locali sottotetto risultano difformi sia al progetto approvato nella seduta del 30.08.1968, che a Pt_5 quello di variante approvato dalla C.E.C. nella seduta del 06.08.1971, e non possono essere oggetto di presentazione di segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria, ai sensi dell'art. 37 del D.P.R. n.
pagina 4 di 7 380/2001. Anche il CTU afferma, nella propria relazione tecnica, che “il locale sottotetto è difforme sia al progetto approvato il 31/08/1968 che al progetto in variante approvato in data 9/08/1971, pertanto il comune di San Giovanni La Punta non può rilasciare il certificato di conformità urbanistica”.
Tale tesi, tuttavia, risulta smentita dal fatto che il sig. , in esecuzione di quanto convenuto nella Pt_1 transazione, ha sottoscritto nell'aprile del 2021 la S.C.I.A., la quale non ha avuto riscontro negativo dal
Comune di San Giovanni La Punta, né entro il termine di 30 giorni previsto dall'art. 19, comma 3 e 6- bis, della legge n. 241/1990, né entro il più lungo termine di dodici mesi ex art 21 nonies l. 241/1990; con la conseguenza che, ai sensi dell'art. 23 DPR 380/2011, i lavori ivi previsti (consistenti nella demolizione e ricostruzione del tetto) possono essere eseguiti.
Ad ogni modo, pur prescindendo dal merito delle questioni inerenti all'errore di diritto, va precisato che gli attori non hanno richiesto l'annullamento del contratto di transazione per il succitato errore di diritto, con la conseguenza che lo stesso risulta ad oggi valido e pienamente efficace.
Diversa, invece, è la questione relativa alla risoluzione del contratto di transazione per grave inadempimento dei convenuti, consistente nel ritardo con cui sono stati adempiuti gli obblighi assunti;
risoluzione che ha formato oggetto di domanda attorea proposta nella memoria ex art. 183, co. 6, n. 1,
c.p.c.
Va preliminarmente affermato che, contrariamente a quanto eccepito dai convenuti con propria memoria del 28.01.2022, la domanda di risoluzione giudiziale della transazione per inadempimento è ammissibile e può formare oggetto di scrutinio. A tale conclusione si giunge in applicazione dei principi di recente affermati dal Supremo Collegio in tema di modifica della domanda e di distinzione tra mutatio libelli ed emendatio libelli. In particolare, con le pronunce nn. 12310/2015 e 22404/2018, le
Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno affermato che “a) la modifica della domanda iniziale può riguardare anche gli elementi identificativi oggettivi della stessa, a condizione che essa riguardi la medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio […] regola, questa, ricavabile da tutte le indicazioni contenute nel codice di rito in relazione alle ipotesi di connessione a vario titolo e in particolare al rapporto di connessione per "alternatività" o "per incompatibilità"; b) una siffatta interpretazione risulta maggiormente rispettosa dei principi di economia processuale e ragionevole durata del processo, posto che, non solo non incide negativamente sulla durata del processo […] ma determina, anzi, una indubbia incidenza positiva più in generale sui tempi della giustizia, in quanto è idonea a favorire una soluzione della complessiva vicenda sostanziale ed esistenziale portata dinanzi al giudice in un unico contesto, invece di determinare la potenziale proliferazione dei processi;
c) la
pagina 5 di 7 concentrazione favorita da tale interpretazione risulta inoltre maggiormente rispettosa della stabilità delle decisioni giudiziarie, anche in relazione alla limitazione del rischio di giudicati contrastanti […];
d) una simile interpretazione non determina alcuna "sorpresa" per la controparte […] in quanto
l'eventuale modifica avviene sempre in riferimento ed in connessione alla medesima vicenda sostanziale. Ciò che rileva, in estrema sintesi, non è tanto l'invarianza degli elementi oggettivi (petitum
e causa petendi) della domanda modificata rispetto a quella iniziale, quanto la verifica che entrambe tali domande ineriscano alla medesima vicenda sostanziale sottoposta all'esame del giudice.
Ebbene, nel caso di specie sussistono le condizioni dettate dalla Suprema Corte per la modifica della domanda originaria, dal momento che la domanda di dichiarazione di nullità del contratto di compravendita immobiliare e la successiva domanda di risoluzione giudiziale del contratto di transazione afferiscono alla medesima vicenda sostanziale, riguardano le stesse parti e stanno tra loro in evidente rapporto di alternatività o incompatibilità.
Chiarito ciò, la domanda di risoluzione giudiziale per inadempimento è infondata e va rigettata.
Non sussiste, infatti, alcun inadempimento delle prestazioni dedotte in contratto ed imputabile agli odierni convenuti;
e, ad ogni modo, anche laddove dovesse ritenersi sussistente un inadempimento consistente nella ritardata esecuzione degli obblighi assunti, tale inadempimento non sarebbe “grave” ai sensi dell'art. 1455 c.c. Vero è che i germani non hanno rispettato il termine del 15.03.2020 per CP_1
l'ottenimento delle necessarie autorizzazioni nei confronti rispettivamente del Genio Civile, della
Soprintendenza e del Comune di San Giovanni La Punta;
altrettanto vero è, però, che tale ritardo è da imputare esclusivamente al blocco, prima, e al rallentamento, poi, delle attività degli uffici pubblici dovuti all'imprevedibile scoppio della pandemia dal SARS-CoV-2 (Covid-19) nel gennaio 2020, con l'impossibilità di consegna della documentazione richiesta per le varie pratiche, quali mappe, progetti, tabulati e certificazioni catastali. Ne consegue che il ritardo nella presentazione ed ottenimento delle autorizzazioni non può costituire causa di inadempimento dell'accordo transattivo imputabile ai fratelli
, che nulla potevano fare per accelerare le procedure amministrative. Del resto, che il termine CP_1 fissato in transazione non fosse essenziale è confermato dalla circostanza che il sig. ha Pt_1 sottoscritto la SCIA proprio agli inizi di aprile 2021, e dunque più un anno dopo dalla suddetta scadenza. Nessun altro inadempimento può essere imputato agli odierni convenuti, sui quali grava esclusivamente la residua obbligazione – che hanno dichiarato di voler adempiere – di sostenere tutti i costi relativi all'esecuzione dei detti lavori. Spetta, invece agli attori – secondo quanto convenuto in pagina 6 di 7 sede transattiva – dare impulso all'ingegner (cui dovrà essere affidata anche la Direzione dei Per_2
Lavori) per il conferimento dell'incarico all'impresa che dovrà svolgere i lavori.
Conclusivamente, all'accoglimento dell'eccezione di inammissibilità della domanda consegue l'assorbimento di ogni altra questione.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate secondo i valori medi per tutte le fasi tenendo conto del valore della controversia. Le spese di CTU vanno poste definitivamente a carico di parte attrice.

P.Q.M.

il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente decidendo nella causa iscritta al n. 10336/2021 R.G.,
- DICHIARA inammissibili le domande proposte da e Parte_1 Parte_2 nei confronti di e per carenza originaria di interesse ad Controparte_1 CP_2 agire;

- CONDANNA e al pagamento delle spese Parte_1 Parte_2
processuali in favore di e che liquida in complessivi Controparte_1 CP_2 euro 7.616,00, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario spese generali. Pone le spese di
CTU definitivamente a carico di parte attrice.
Così deciso in Catania, il 30 luglio 2025
Il GIUDICE
dott. Elena Codecasa
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione del dott. n Parte_6 Per_3 servizio presso questo Ufficio.
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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