REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott.ssa Caterina Greco, in funzione di Giudice Unico del Tribunale di Brindisi, sezione civile, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 297 dell'anno 2017 del ruolo generale degli affari contenziosi, avente ad oggetto “vendita di cose immobili”, vertente
TRA
(C.F. , rappresentata e difesa giusta Parte_1 C.F._1 procura in atti dall'avv. AsANti Cosimo ed elettivamente domiciliata in Oria (Br) alla via
Bastia, n. 9
ATTRICE
CONTRO
(C.F. ), Controparte_1 CodiceFiscale_2
rappresentato e difeso giusta procura in atti dall'avv. Pietrantonio De Nuzzo ed elettivamente domiciliato in Oria (Br) alla via G. D'Oria, n. 9
CONVENUTO
Conclusioni delle parti:
ATTRICE: “1) Accogliere la domanda attrice e previo accertamento dell'inadempimento contrattuale determinato dalla mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria così come previsto dal contratto di compravendita immobiliare stipulato in data 04.02.2009 tra l'avente causa dell'odierna attrice, ora proprietario, e il sig. , condannare il convenuto in ragione della detta Controparte_1 Controparte_1
penale, al pagamento in favore della Sig.ra della somma concordata di Parte_1
€ 50,00 per ogni giorno di ritardo dell'adempimento, a far data dal 04.02.2011; 2) condannare altresì il convenuto alle spese di lite comprensive di quelle del procedimento di mediazione”
1 CONVENUTO: “Voglia il Giudice adito così provvedere: In via principale rigettare la domanda avanzata dalla sig.ra poiché infondata in fatto e diritto per le Parte_1
ragioni articolate in premessa. In via subordinata ritenere vessatoria e non specificamente approvata la clausola penale e per l'effetto dichiararla inefficace ovvero accertata la sua eccessiva onerosità e/o iniquità disporne la sua riconduzione ad equità e nei limiti dell'eventuale quota di responsabilità accertata a carico dell'odierno convenuto. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di lite.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, notificato il 13.1.2017, conveniva in giudizio Parte_1
di deducendo che: in data 4.2.2009 le parti Controparte_1 CP_1
stipulavano un contratto notarile di compravendita, avente ad oggetto la proprietà di un suolo edificatorio, sito nel comune di Oria, alla contrada “Chiusurella”; che, in detto atto, il convenuto – nella sua qualità di alienante - interveniva quale procuratore speciale delle signore e;
che il contratto di compravendita Persona_1 Controparte_2
prevedeva al punto 6 della parte sesta che “Le parti, in proprio e come sopra rappresentate, si danno reciprocamente atto che i terreni in parola sono sprovvisti di qualsiasi opera di urbanizzazione primaria e secondaria e che tali opere dovranno essere iniziate e portate a termine a cura e spese della parte venditrice entro e non oltre due anni dalla data odierna nel pieno rispetto delle norme tecniche di attuazione di cui ai progetto di lottizzazione dell'intera insula approvato in maniera definitiva dal Consiglio Comunale di Oria con delibera n. 18 del 6 aprile 2006 e, per quanto attiene il parere paesaggistico della con delibera dell' 11 dicembre 2007, norme tutte CP_3 CP_4
ricomprese nella convenzione stipulata con il Comune di Oria in data 2 luglio 2008 registrata presso l'agenzia delle Entrate di Brindisi in data 11 luglio 2008 al n. 282. Le parti convengono espressamente che in caso di ritardo nell'adempimento dell'obbligo come sopra assunto dalla parte venditrice, la stessa dovrà corrispondere a ciascuna parte acquirente, a titolo di clausola penale, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1382 e s. s. c. c., la somma di € 50,00 (euro cinquanta) per ogni giorno di ritardo"; che la parte venditrice era rimasta inadempiente agli obblighi assunti contrattualmente, non avendo completato alcune opere di urbanizzazione ed avendone realizzate altre in difformità rispetto al piano di lottizzazione;
che l'alienante in data 18.7.2011 aveva presentato una richiesta di variante
2 al piano di lottizzazione;
che il Comune di Oria non aveva ancora preso in consegna le aree oggetto degli interventi.
Tanto premesso, l'attrice chiedeva che il convenuto venisse condannato al pagamento della penale concordata, pari ad € 50,00 per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione delle opere di urbanizzazione concordate.
Con comparsa, depositata il 15.1.2018, si costituiva in giudizio il convenuto, invocando, in primo luogo, il rigetto della domanda di parte attrice in quanto infondata, non sussistendo alcun inadempimento contrattuale;
in particolare, il convenuto dava atto dell'intervenuto collaudo delle opere di urbanizzazione ed evidenziava che eventuali ritardi nel completamento delle opere non erano, in ogni caso, addebitabili all'alienante, stante la sopravvenuta richiesta di una variante al piano di lottizzazione, avanzata dalla stessa attrice, unitamente agli altri lottizzanti. Parte convenuta sottolineava, poi, che tra le plurime opere di urbanizzazione, soltanto quelle relative ai parcheggi a standard erano rimaste incomplete allo spirare del termine biennale pattuito in contratto, trattandosi di opere che era stato possibile realizzare soltanto dopo l'approvazione della citata variante.
In secondo luogo, il convenuto contestava la natura vessatoria della clausola penale de qua, che non aveva costituito oggetto di alcuna discussione o espressa approvazione. Infine, lamentava la mancanza di prova in ordine all'effettivo danno patito dall'attrice e l'iniquità della clausola penale, invocandone la riduzione ex art. 1384 c.c.
La causa veniva istruita mediante l'ammissione di una CTU, volta a verificare la realizzazione delle opere di urbanizzazione e la loro corrispondenza al piano di lottizzazione. Il consulente tecnico, Ing. , depositava la propria relazione in Persona_2
data 26.3.2020.
Ritenuta matura la causa per la decisione, la stessa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 3.6.2024, le parti precisavano le conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda è fondata e merita di essere accolta per le ragioni che di seguito verranno esposte.
3 Preliminarmente, va chiarito che la clausola penale è il patto con il quale le parti convengono che, in caso di inadempimento o ritardo nell'adempimento, uno dei contraenti
è tenuto ad una determinata prestazione in favore dell'altro.
La funzione della clausola penale è quella di liquidare in via preventiva e forfettaria il danno da inadempimento o ritardo. Essa è dovuta – come espressamente previsto dall'art. 1382 c.c. – indipendentemente dalla prova del danno. Ciò significa che il creditore non è tenuto a provare in giudizio né di aver subito un danno né, tanto meno, il suo ammontare.
Dovrà, invece, allegare l'inadempimento della controparte, la quale potrà liberarsi dall'obbligo di corresponsione della penale soltanto dimostrando di aver esattamente adempiuto ovvero dimostrando che l'inadempimento è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.
Ora, nel caso in valutazione, il contratto di compravendita per il quale è causa contiene inequivocabilmente una clausola penale, in forza della quale l'alienante si obbliga alla corresponsione di una determinata somma di denaro per il caso di ritardo nell'adempimento dell'obbligazione ivi dedotta e, cioè, quella avente ad oggetto la realizzazione delle opere di urbanizzazione primarie e secondarie entro il termine due anni dalla data di conclusione del contratto e nel pieno rispetto delle norme tecniche di attuazione di cui al progetto di lottizzazione dell'intera insula.
Tanto chiarito, al fine di verificare l'operatività della clausola penale, l'unico fatto rilevante è, dunque, l'effettiva realizzazione da parte dell'alienante delle opere di urbanizzazione entro il termine fissato e secondo le specifiche tecniche stabilite in contratto.
Ebbene, tanto gli esiti della CTU assunta nel corso di questo giudizio quanto quelli degli accertamenti tecnici compiuti da consulenti d'ufficio nell'ambito di altri procedimenti civili definiti da codesto Tribunale ed aventi ad oggetto la medesima vicenda (il cui contenuto è liberamente apprezzabile da questo Giudice;
sul punto cfr. Cassazione civile sez. III, 03/11/2021, n.31312) conducono a ritenere provato il ritardo nell'adempimento da parte del convenuto.
Così, nella relazione di CTU, redatta dall'Ing. nell'ambito del procedimento Per_3
recante n.r.g. 485/2012 e datata 2.8.2014 (prodotta in giudizio da parte convenuta) si legge che “La convenzione Urbanistica Rep. n.8494 del 02 Luglio 2008, nell'art. 4 prevede quali
4 opere di urbanizzazione primaria e secondaria da realizzarsi a spese del lottizzante le seguenti: strade, parcheggi, rete idrica, rete fognante, allacci dei singoli lotti alle condotte principali, rete di pubblica illuminazione (…) Alla data del termine biennale previsto dall'atto pubblico e a quella di proposizione del ricorso, non tutte le opere di urbanizzazione primaria previste dalla convenzione erano state realizzate. In particolare, risulta ancora tutt'oggi non realizzato il parcheggio pubblico (…) Le opere di urbanizzazione previste dal Piano di Lottizzazione sono state in parte realizzate. Non risultano, infatti, essere stati realizzati i parcheggi, sia quelli a standard che quelli extra- standard e alcuni pali della pubblica illuminazione previsti. Le opere di urbanizzazione previste e realizzate rispondono ai requisiti di legge eccezion fatta per alcuni marciapiedi progettati e realizzati della larghezza di 1,00m e poi rettificati a 1,5m nel piano di variante.”.
Ed ancora, nella relazione di CTU, redatta dall'Ing. nell'ambito del Persona_4
procedimento recante n.r.g. 700392/2012 e datata 23.9.2016 (prodotta in giudizio da parte attrice), è accertato che le opere di urbanizzazione da realizzarsi a spese del lottizzante erano le strade, la rete idrica e fognante, la rete di pubblica illuminazione e i parcheggi;
che le opere, alla data dell'accertamento, erano state pressoché eseguite, fatta eccezione per quelle relative ai parcheggi, rispetto ai quali risultava che “Non sono stati realizzati i parcheggi relativi gli standard ANciti dal D.M. 2 aprile 1968 n.1444. Le aree destinate a parcheggio non facenti parte delle “aree a standard” identificati nella planimetria di progetto con le lettere P1, P2, P3, P4, P5, P6, P7, P8, P9, non risultano realizzati”. Il
CTU rilevava, altresì, ulteriori inadempimenti, ed invero, attestava che “l'impianto di pubblica illuminazione non è completo in quanto privo di n° 2 pali contraddistinti nelle tavole di progetto coi nn. 35-36 (riferimento progetto di variante)” e che “lungo il tratto di strada individuato con la lettera B non è stato realizzato una porzione di marciapiede di dimensioni 6,00 m x 1,60 m, in prossimità della intersezione con il viale Grande Europa”; rilevava, infine, irregolarità nella larghezza di alcuni tronconi stradali.
Da ultimo, si legge nella relazione di CTU, depositata dall'Ing. nel corso di Persona_2
questo giudizio in data 26.3.2020, che “Mentre i parcheggi previsti nel calcolo delle aree a standard risultano, come detto, realizzati ad esclusione dei parcheggi su via Torre Santa
SA (foto n°10), mentre per quel che riguarda i marciapiedi perimetrali ai blocchi 3, 4
5 e 5 fronteggianti la circonvallazione per IN AN CO (foto n°11), gli stessi non risultano realizzati”.
Risulta, dunque, adeguatamente dimostrato che, alla data di proposizione della presente domanda giudiziale, il convenuto non aveva esattamente adempiuto all'obbligazione assunta, in quanto – pur avendo realizzato entro i primi due anni dalla conclusione del contratto gran parte delle opere necessarie – non aveva completato le stesse, avendo certamente omesso di realizzare i parcheggi (come, tra l'altro, dallo stesso convenuto riconosciuto nella propria comparsa di costituzione e risposta).
D'altro canto, il convenuto non ha dato prova della non imputabilità a sé dell'accertato ritardo, essendosi limitato a sostenere che la mancata (o ritardata) realizzazione dei parcheggi sarebbe imputabile alla sopravvenuta richiesta di variante del piano di lottizzazione, avanzata anche dall'attrice. Il convenuto non ha, invece, dimostrato che la necessità della variante (tra l'altro richiesta dopo lo spirare del termine di anni due dalla conclusione del contratto) fosse imputabile a fatto del terzo piuttosto che a carenze e incompletezza dell'originario piano di lottizzazione (il quale, come accertato dai CCTTUU citati, non conteneva, ad esempio, la localizzazione delle zone a parcheggio, poi individuata con la richiamata variante in corso d'opera).
Va precisato, ancora, che l'assenza di danno effettivo, eccepita dal convenuto, quand'anche ipoteticamente dimostrata, non precluderebbe affatto l'applicazione della clausola penale, la quale, come detto, prescinde da ogni accertamento sul danno e sul suo ammontare, avendo come scopo proprio quello di semplificare l'onere probatorio a carico del creditore, esonerandolo dalla prova del danno.
Del pari infondata è l'eccezione di vessatorietà della clausola penale, non rientrando la stessa in alcuna delle ipotesi tassativamente previste dall'art. 1341, co. 2 c.c.
In ogni caso, sul punto si osserva, ad abundantiam, che “le clausole inserite in un contratto stipulato per atto pubblico, ancorché si conformino alle condizioni poste da uno dei contraenti, non possono considerarsi come predisposte dal contraente medesimo ai sensi dell'art. 1341 c.c. e, pertanto, pur se vessatorie, non necessitano di specifica approvazione” (cfr. Cassazione civile sez. VI, 16/07/2020, n.15253).
È, invece, fondata, la richiesta di riduzione della penale ad equità. Ed invero, come emerso dagli accertamenti tecnici sopra richiamati, l'alienante ha eseguito nei tempi stabiliti la
6 maggior parte delle opere di urbanizzazione;
in particolare, ha realizzato le strade, gli impianti idrici, fognari e di illuminazione (salvo minime difformità rispetto al piano di lottizzazione) mentre non ha completato tempestivamente i parcheggi. Tanto considerato e valutata la contenuta entità delle opere rimaste incomplete, questo Giudice ritiene equo ridurre fino ad un quinto la penale concordata, la quale dovrà essere calcolata nella misura di € 10,00 per ogni giorno di ritardo compreso tra il 4.2.2011 e il 13.1.2017 (data di proposizione della presente domanda giudiziale).
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo in applicazione dei parametri medi, ridotti del 50%, previsti dal D.M. 55/2014, come integrato dal D.M. 147/2022, considerato lo scaglione per i giudizi innanzi al Tribunale di valore indeterminabile, complessità bassa.
Le spese di CTU sono definitivamente poste a carico di parte convenuta.

P.Q.M.

Il Tribunale di Brindisi, sezione civile, in persona del Giudice Unico, dott.ssa Caterina
Greco, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_1
contro , così provvede: Controparte_1
1) accoglie la domanda di parte attrice e, per l'effetto, condanna il convenuto al pagamento in favore dell'attrice della somma di € 21.700,00 oltre interessi legali dal

4.2.2011 al soddisfo;

2) condanna il convenuto al pagamento delle spese di lite in favore dell'attrice, che si liquidano in complessivi € 4.327,00, di cui € 518,00 per spese ed € 3.809,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e c.p.a. come per legge;

3) pone le spese di CTU definitivamente a carico del convenuto.
Brindisi, 21.1.2025
Il Giudice
Dott.ssa Caterina Greco
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