REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sezione decima civile
Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, in persona del Giudice designato, dott. Francesco Cina, letti gli artt. 281 terdecies e 281 sexies, comma 3, c.p.c., udita la discussione orale, ha pronunciato la seguente
SENTENZA DEFINITIVA nella causa iscritta al n. 5177 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno
2024 tra
(C.F. ), in giudizio con l'avv. Luigi Parte_1 C.F._1
Parenti
- RICORRENTE-
e
(C.F. ) CP_1 C.F._2
- PARTE CONVENUTA CONTUMACE –
OGGETTO: vendita di cose immobili.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. depositato in data 5.2.2024 e poi ritualmente notificato, il ricorrente ha agito nei confronti del convenuto, chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“Voglia l'On.le Tribunale di Roma adito, respinta ogni contraria istanza, in accoglimento del presente ricorso, dichiarare la risoluzione del predetto contratto preliminare di compravendita Rep. 1536, Racc. 810 e trascritto il 3 settembre 2019,
Reg. 105729, Rep. 74344 e, per l'effetto, disporre, previa cancellazione della suddetta trascrizione immobiliare, il rilascio immediato e la restituzione dell'immobile, sito nel
Comune di Roma, alla Via Siziano n.73, appartamento posto al primo piano, int.1, al
1 legittimo proprietario Sig. nonché dichiarare il diritto del ricorrente a Parte_1
trattenere quanto già percepito a titolo di penale, così come convenzionalmente previsto nel contratto preliminare nella menzionata clausola risolutiva espressa, e a vedersi riconosciuta la corresponsione dell'indennità di occupazione per i mesi in cui
l'immobile è risultato occupato. Il tutto oltre al risarcimento del danno da parametrarsi in relazione al valore di € 120.000,00 quale non riuscito guadagno a causa del mancato perfezionamento del rogito, o alternativamente da valutarsi in via equitativa. Con vittoria di spese e compensi professionali”.
A sostegno delle domande così proposte, il ricorrente ha allegato e dedotto:
- che, in data 6 agosto 2019, il e l' avevano stipulato un contratto Pt_1 CP_1
preliminare di compravendita, autenticato nelle firme dal notaio di Persona_1
Roma, Rep. 1536, Racc. 810 e trascritto il 3 settembre 2019, con n. RG. 105729 e n.
RP. 74344;
- che il contratto aveva ad oggetto la promessa di acquisto, da parte dell' della CP_1
porzione immobiliare sita nel Comune di Roma, alla Via Siziano n.73, appartamento posto al primo piano, int.1, censito al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio
62, part. 1234, sub. 5, di proprietà del con trasferimento immediato, ai sensi Pt_1 dell'art. 6 comma 2 dello stesso contratto, della materiale detenzione dell'unità immobiliare, in favore del promissario acquirente;

- che il prezzo di vendita ammontava ad euro 186.000,00, di cui: 1) euro 27.500,00 da corrispondere con n. 5 assegni bancari non trasferibili, di diverso importo, tratti sulla
Banca Popolare del Lazio S.P.A., tutti versati a titolo di caparra confirmatoria;
2) euro
70.000,00 da corrispondere in n. 35 rate mensili, dell'importo di euro 2.000,00 ciascuna, a far data dal 30.09.2019 e con scadenza prevista per il 31.7.2022; 3) euro
88.500,00 da versare al momento della stipula del contratto definitivo, prevista per il 5 agosto 2022;
- che le parti, sempre nel predetto contratto, aveva inoltre pattuito che, in caso di mancato pagamento di tre rate consecutive, il contratto dovesse intendersi come risolto di diritto e che le somme fin ad allora percepite sarebbero state trattenute a titolo di penale;

- che, in data 11 luglio 2022, il aveva contestato all' a mezzo Pt_1 CP_1
raccomandata
2 l'inadempimento delle seguenti pattuizioni contrattuali: (i) il mancato pagamento dell'assegno bancario di importo pari a 7.500,00, n. 0037069969-01, consegnato dall' al ma il cui incasso non era andato a buon fine;
(ii) il mancato CP_1 Pt_1
pagamento di n. 11 rate mensili di importo pari a euro 2.000,00 ciascuna, fino alla rata di giugno 2022 compresa, per un totale complessivo pari a euro 22.000,00;
- che il pertanto, aveva diffidato l' a corrispondere l'importo pari a euro Pt_1 CP_1
29.500,00, oltre interessi di legge delle singole scadenze, entro 15 giorni dalla ricezione della suddetta comunicazione;

- che, in data 5 agosto 2022, il aveva poi contestato, sempre a mezzo Pt_1 raccomandata, anche l'inadempimento della ulteriore rata di luglio 2022, di importo pari ad euro 2.000,00;
- che, in assenza di qualsivoglia riscontro, il aveva quindi comunicato all'Abate Pt_1
l'avvenuta risoluzione contrattuale per inadempimento dello stesso promissario acquirente, richiedendo contestualmente la riconsegna dell'immobile, libero da persone e cose, entro e non oltre la data del 30 settembre 2022;
- che vano era poi risultato anche l'esperimento del procedimento di mediazione, stante la mancata partecipazione ad esso dell' CP_1
- che, ad oltre un anno e mezzo dalla data prevista per il rogito, l' era quindi CP_1 debitore della somma di euro 120.000,00 e continua ad occupare, senza titolo, l'unità immobiliare di proprietà del Pt_1
2. Il convenuto, nonostante la ritualità della notifica del ricorso, non si è costituito in giudizio ed è stato pertanto dichiarato contumace.
3. La domanda di risoluzione di parte ricorrente va accolta per le ragioni che seguono.
4. Secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità (cfr. per tutte
Cass. S.U. 13533/2001), in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per l'adempimento o per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del proprio diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è onerato della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.
L'applicazione del principio che precede giustifica quindi nella specie l'accoglimento della domanda in esame.
3 5. Parte ricorrente ha infatti prodotto:
(i) il contratto preliminare di compravendita concluso con il convenuto (doc. 1 del fascicolo di parte ricorrente), che conferma sia le obbligazioni di pagamento di cui il ricorrente lamenta l'inadempimento (art. 3 del contratto), sia la clausola risolutiva espressa di cui lo stesso ricorrente invoca l'applicazione (v. ancora art. 3 del contratto);
(ii) la comunicazione, ricevuta dal convenuto in data 6.8.2022, con cui l'odierno ricorrente ha dichiarato, ai sensi dell'art. 1456, comma 2, c.c., di volersi avvalere della predetta clausola risolutiva espressa.
6. Il convenuto, rimanendo contumace, non ha invece allegato, prima ancora che provato, alcun fatto modificativo o estintivo del diritto fatto valere dal ricorrente.
7. Tenuto anche conto che, come è noto, la pattuizione di una clausola risolutiva espressa rende irrilevante l'indagine circa l'importanza dell'inadempimento, il contratto preliminare va dunque dichiarato risolto di diritto a far data dal 6.8.2022.
8. Ai sensi dell'art. 2668, ultimo comma, c.c., va quindi anche disposta, come da dispositivo e con effetto dal passaggio in giudicato della presente sentenza, la trascrizione del contratto preliminare, peraltro nel frattempo divenuta inefficace ai sensi dell'art. 2645 bis, comma 3, c.c..
9. Deve inoltre essere accolta la domanda con cui il ricorrente chiede la condanna del convenuto al rilascio dell'immobile.
Il già menzionato contratto preliminare dà infatti evidenza dell'avvenuto conseguimento del cd. possesso anticipato da parte del promissario acquirente odierno convenuto.
Gli effetti restitutori derivanti dalla dichiarazione di risoluzione del contratto, pertanto, giustificano l'accoglimento della domanda in esame.
10. Va poi accolta la domanda con cui il ricorrente ha chiesto di accertare il proprio diritto a trattenere l'importo già ricevuto dal convenuto in esecuzione del contratto e pari, come emerge dalle difese dello stesso ricorrente, a complessivi euro 64.000,00
(20.000,00 euro dei 27.500,00 portati dagli assegni consegnati alla stipula del preliminare;
44.000,00 corrisposti tramite rate di euro 2.000,00 ciascuna da settembre
2019 a luglio 2021).
E' infatti anche documentata la pattuizione della clausola penale (art. 3 del contratto preliminare), con cui le parti hanno pattuito che, in caso di risoluzione del contratto
4 conseguente al pagamento di almeno tre rate consecutive, le somme già corrisposte sarebbero state trattenute dal promittente venditore a tiolo di penale.
11. Devono invece essere rigettate le ulteriori domande risarcitorie proposte dal ricorrente.
Ai sensi dell'art. 1382 c.c., infatti, la penale ha l'effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore.
Non essendo nella specie stata pattuita la risarcibilità del danno ulteriore, la pretesa del ricorrente di ottenere ulteriori somme a titolo risarcitorio è dunque priva di fondamento.
12. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, facendo applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014, come modificati dal D.M.
147/2022 (valore della controversia ricompreso nello scaglione di riferimento da euro
52.000,00 ad euro 260.000,00; valori medi per le fasi di studio ed introduttiva;
minimi per quella decisionale, in ragione del carattere contumaciale della controversia).


P.Q.M.

il Tribunale in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e dedu- zione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) dichiara la risoluzione di diritto, ai sensi dell'art. 1456 c.c. ed a far data dal 6 agosto
2022, del contratto preliminare di compravendita stipulato, in data 6 agosto 2019, da con scrittura privata autenticata nelle firme dal notaio Parte_2 CP_1
di Roma, con atto n. rep. 1536 e n. racc. 810; Persona_1
2) ordina al Conservatore dell'Agenzia delle Entrate, Ufficio provinciale di Roma –
Territorio, Servizio di pubblicità immobiliare di Roma 1, di provvedere alla cancellazione della trascrizione del contratto preliminare eseguita su presentazione n.
159 del 3.9.2019, con reg. gen. 105729 e reg. part. 74344;
3) condanna al rilascio, in favore di dell'unità CP_1 Parte_1
immobiliare oggetto del predetto contratto, sita in Roma, via Siziano n. 73 e censita al catasto fabbricati del Comune di Roma al foglio 62, particella 1234, subalterno 5;
4) accerta il diritto di a trattenere l'importo di euro 64.000,00, già Parte_1
ricevuto da in esecuzione del predetto contratto preliminare;
CP_1
5) rigetta le ulteriori domande risarcitorie proposte da Parte_1
6) condanna al rimborso, in favore di delle spese di CP_1 Parte_1
5 lite, che si liquidano in euro 6.307,00 per compenso professionale ed euro 786,00 per esborsi, oltre spese generali nella misura del 15% e oltre CPA e IVA come per legge.
Così deciso in Roma, il 13 giugno 2025.
Il Giudice
(dott. Francesco Cina)
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