REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo italiano
IL TRIBUNALE DI ASTI IN COMPOSIZIONE Parte_1 nella persona del Dott. Rosemma GHIBERTI ha pronunziato la seguente:
SENTENZA nella causa n. 2579/2018 del Ruolo Generale, avente ad oggetto Altre ipotesi di responsabilità Extracontrattuale non ricomprese nelle altre materie (art. 2043 c.c. e norme speciali); fra
, rappresentato e difeso dall'avv. MONICA Parte_2
TOTOLO del Foro di Asti presso il cui studio ha eletto domicilio in forza di procura speciale del 02 luglio 2018;
parte attrice e
e rappresentate e difese dall'avv. Controparte_1 CP_2
CINZIA GAROGLIO del Foro di Asti presso il cui studio hanno eletto domicilio in forza di procura speciale del 20 ottobre 2018; parte convenuta
ha così concluso: < Parte_2
Tribunale Ill.mo, previa ammissione delle istanze istruttorie (compresa la ctu) non accolte dal Giudicante di cui alle memorie 18/5/2020 e 8/6/2020 (memorie ex art. 183 nn. 2 e 3 cpc): dichiarare che le convenute hanno restituito all'attore le chiavi dell'appartamento descritto in citazione (alloggio sub 13, mappale 364) solo nel marzo 2011 e gli altri immobili successivamente alla divisione: Condannare le convenute a pagare al signor il 50 per cento delle somme incassate dai Pt_2 locatari, e, in particolare il 50% delle somme incamerate all'esito del pignoramento presso terzi c/o Miroglio Textile;
Condannare le convenute al pagamento, in favore dell'attore, del risarcimento del danno, pari al controvalore locativo degli immobili pag. 1 di 9 stessi dalla data della sentenza (24/2/2010) al 10/3/2011, pari ad almeno euro
4.264,00 oltre al ristoro dei danni causati dalle perdite, e quantificati in approssimati euro 8.600,00, o comunque nella cifra accertanda in corso di causa a mezzo CTU;

Respingere la domanda riconvenzionale svolta dalle convenute, e comunque, in subordine, compensare l'asserito credito delle convenute sino a concorrenza del controcredito dell'attore per pagamenti di utenze effettuati dalla comunione anche in favore di non rifuse spese di totale competenza delle convenute, per immobili da queste occupati in via esclusiva Oltre agli interessi ex art. 1284 CC 4 co. dalla domanda al saldo, ed alla rivalutazione monetaria dalla domanda al saldo. Oltre alle spese di giudizio, ivi compresi esposti, rimborso degli oneri di mediazione, IVA e
CPA Con vittoria di spese.>>.
e hanno così concluso: < Controparte_1 CP_2
contraria istanza, eccezione e deduzione e previe le declaratorie del caso e di legge,
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito IN VIA PRINCIPALE - RESPINGERE le domande attoree così come formulate in atto di citazione relativamente al rimborso di quanto percepito dalle sig.re e , in conseguenza dello sfratto in odio al sig. Pt_2 CP_1 in difetto dei presupposti di legge e di merito a sostegno di detta domanda. - Pt_3
RESPINGERE la domanda risarcitoria su ogni singola voce di danno richiamata ed invocata da parte attrice, in quanto infondata in fatto e diritto ed inesistente. IN VIA
SUBORDINATA Nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda Attorea, ridursi il quantum in virtù delle risultanze istruttorie. IN VIA RICONVENZIONALE-
Accogliere la domanda di rimborso delle somme versate dalle sig.re e Pt_2 CP_1
per la quota di competenza del sig. e di sua spettanza, per le causali tutte Parte_2
dedotte in narrativa e conseguentemente, Condannare il sig. a versare a Parte_2 mani delle convenute la somma di € 9.121/08 o altra veriora somma anche in via equitativa benevisa al Giudicante, con rivalutazione monetaria ed interessi da conteggiarsi sino all'effettivo soddisfo. Con vittoria delle spese di causa ed onorari di giudizio, con distrazione in favore dell'Avvocato Istante Si insta, ove non ritenuto già espletato in modo esaustivo l'incombente, per la concessione dei termini di legge per il deposito delle memorie conclusionali e delle repliche Impregiudicati i diritti di udienza.>>.
pag. 2 di 9 MOTIVI DELLA DECISIONE
ha convenuto in giudizio E Parte_2 CP_2
lamentando una serie di condotte ritenute lesive dei suoi Controparte_1
diritti ed in particolare ha rilevato che, all'esito della divisione giudiziale definita con sentenza n. 199/2010 del Tribunale di Asti, gli era stato assegnato in via esclusiva l'appartamento sito in Castagnole delle Lanze, Via Valle Bera, mappale 364 sub. 13 e nonostante tale attribuzione, le convenute avevano trattenuto il possesso dell'immobile, omettendo di consegnargli le chiavi che venivano restituite solo in data 10 marzo 2011, oltre un anno dopo il deposito della sentenza. Inoltre, ha sostenuto che le convenute avevano incassato la somma di € 11.400,00 proveniente dal pignoramento presso terzi eseguito nei confronti dell'ex inquilino Per_1
a non avevano riversato la quota di spettanza dell'attore pari al 50% del
[...] ricavato. Per tali motivi l'attore ha chiesto il risarcimento dei danni per mancata disponibilità del bene, quantificati in € 4.264,00 calcolati sul precedente canone di locazione mensile di € 328,00, il risarcimento dei danni derivanti da infiltrazioni idriche che avrebbero deteriorato l'alloggio, quantificati in € 8.600,00 e la condanna alla restituzione di € 5.700,00 pari alla metà della somma incassata dal pignoramento.
ed , costituendosi in giudizio, hanno CP_2 Controparte_1 contestato integralmente le pretese dell'attore, sostenendo che già nell'ottobre- novembre 2010 avevano messo a disposizione le chiavi che, tuttavia, l'attore non aveva ritirato, che l'intero importo incassato dal pignoramento era stato utilizzato per spese legali e giudiziarie, che mancava qualsiasi prova certa circa i danni locativi e quelli da infiltrazioni ed hanno proposto, inoltre, domanda riconvenzionale per ottenere il rimborso della somma di € 9.121,08 che ritenevano dovuta per spese condominiali e legali sostenute.
È pacifico che l'immobile assegnato all'attore in sede di divisione non gli fu consegnato immediatamente dopo la sentenza, ma solo in data 10 marzo 2011. Tale ritardo, secondo le medesime convenute, sarebbe stato di circa un anno ma, a loro dire, non sarebbe imputabile alle stesse poiché già nell'autunno del 2010 avevano
“messo a disposizione” le chiavi, come riferito dal teste he ha Testimone_1
dichiarato di aver offerto le chiavi già nell'autunno 2010, senza però formalizzare pag. 3 di 9 alcuna consegna. Rileva questo Tribunale che tale offerta non può ritenersi giuridicamente idonea a liberare le convenute dall'obbligo di consegna. Come chiarito dalla giurisprudenza (Cass. civ. n. 16804/2017), affinché l'offerta abbia effetto liberatorio, essa deve essere conforme alle forme previste dall'art. 1208 c.c., ossia deve essere seria, reale e formale, in modo che il creditore possa effettivamente prendere possesso del bene. Un'offerta informale, priva di riscontri documentali, non
è sufficiente a dimostrare l'adempimento. L'offerta orale o non formalizzata non estingue l'inadempimento.
Pertanto si ritiene accertato che le convenute abbiano mantenuto l'immobile nella loro disponibilità sino al 10 marzo 2011, configurandosi così un ritardo di circa 13 mesi nella riconsegna.
Giurisprudenza consolidata afferma che, in caso di ritardata restituzione di un immobile, il proprietario ha diritto a un'indennità pari al valore locativo del bene
(art. 1591 c.c.). Si tratta di un danno che, come chiarito da Cass. civ. n. 21798/2005, è in re ipsa, cioè presunto nella sua esistenza, perché la perdita della disponibilità di un bene immobile comporta comunque una diminuzione patrimoniale. L'attore ha quantificato tale danno assumendo come parametro il precedente canone di locazione mensile di € 328,00 applicato all'ex inquilino Persona_1
Tuttavia, non sono stati prodotti elementi ulteriori – come valori di mercato, borsini immobiliari o una CTU – che consentano di verificare se quel canone fosse congruo nel periodo considerato. Quando il danno è certo nella sua esistenza ma non pienamente provato nel quantum, il Giudice può ricorrere alla liquidazione equitativa ex art. 1226 c.c. In tal senso si è espressa anche Cass. civ. n. 12904/2019, precisando che il Giudice può assumere il precedente canone come parametro equitativo, ma può anche ridurlo in considerazione dell'incertezza probatoria. Alla luce di tali principi, il Tribunale ritiene equo riconoscere all'attore - all'attualità - un importo ridotto, pari a € 2.500,00 corrispondente a circa la metà della somma richiesta, tenuto conto della durata del ritardo di 13 mesi, dell'assenza di ulteriori elementi di prova e del fatto che su tale importo, trattandosi di debito di valore, spetta la rivalutazione monetaria richiesta dall'attore.
Diversa valutazione merita la domanda relativa ai danni asseritamente causati da pag. 4 di 9 infiltrazioni idriche verificatesi durante il periodo in cui le convenute trattenevano il possesso.
A sostegno di tale domanda l'attore ha prodotto la IZ di parte redatta dal geom. in data 30 maggio 2014 (doc. n. 42 attoreo), corredata da Persona_2
fotografie che documentano lo stato dell'immobile e che sono state riconosciute dal teste geom. come corrispondenti alle condizioni da lui Testimone_2
osservate nel corso del suo sopralluogo avvenuto nei primi mesi del 2014, circa tre anni dopo la riconsegna.
Si rileva che l'attore aveva chiesto sul punto l'ammissione di una C.T.U., istanza che ha richiamato in sede di precisazione delle conclusioni e che, tuttavia, questo
Giudice non ha ritenuto e ancora non ritiene di disporla in quanto la C.T.U. non costituisce mezzo di prova autonomo, ma solo uno strumento di valutazione tecnica di fatti già adeguatamente allegati e dimostrati dalle parti (Cass. civ. n. 16147/2018,
Cass. civ. n. 25473/2019). Il Giudice può disporla per meglio apprezzare fatti già provati, ma non può utilizzarla per “creare” la prova in luogo delle parti.
Nel caso di specie, l'attore non ha dimostrato con elementi oggettivi che le infiltrazioni fossero presenti al momento della riconsegna nel marzo 2011 e che fossero causate da incuria o ritardo delle convenute. Come anzidetto le uniche fotografie e la IZ prodotte risalgono al 2014 e, pur documentando uno stato di degrado, non consentono di collocarlo temporalmente in modo certo, il teste
[...]
ha confermato la corrispondenza delle foto, ma ha visitato i luoghi Tes_2 anni dopo i fatti e l'idraulico ha disconosciuto il Controparte_3
preventivo attribuito alla sua ditta, dichiarando di non aver mai eseguito i lavori di cui al predetto preventivo ed ha precisato: “Conosco le parti perché sono del mio stesso paese, ma non ho mai svolto per loro dei lavori e non sono mai entrato in un alloggio delle parti, anche se conosco i condomini dove si trovano gli alloggi.”. Nessun documento coevo al momento della consegna dimostra che i danni fossero già presenti in quel periodo. In queste condizioni, la richiesta di C.T.U. si risolverebbe in un'indagine esplorativa priva di utilità, poiché l'ampio lasso temporale intercorso avrebbe comunque impedito di accertare con attendibilità il nesso causale tra eventuali infiltrazioni e il periodo di custodia delle convenute. La Cassazione ha pag. 5 di 9 chiarito (Cass. civ. n. 3291/2016, Cass. civ. n. 9238/2013) che il nesso eziologico deve essere provato almeno secondo il criterio del “più probabile che non”; non è sufficiente la mera coincidenza temporale tra la custodia e l'esistenza successiva del danno. Pertanto, pur ammettendo che l'immobile abbia subito un deterioramento, non può ritenersi provato che tale degrado sia causalmente collegato alla mancata consegna tempestiva da parte delle convenute. Ne consegue che la domanda risarcitoria per infiltrazioni deve essere rigettata integralmente, non essendovi prova sufficiente né della genesi del danno né del suo quantum e non essendo la C.T.U. idonea a sopperire alla carenza probatoria.
È pacifico che le convenute abbiano incassato la somma di € 11.400,92 a seguito del pignoramento presso terzi eseguito nei confronti dell'ex conduttore Per_1
[...]
Ai sensi dell'art. 1101 c.c. i frutti e gli utili della cosa comune spettano ai comproprietari in proporzione delle rispettive quote. Chi li percepisce è obbligato a rendere conto agli altri comunisti. Le convenute hanno sostenuto che l'intera somma sarebbe stata assorbita da spese legali e giudiziarie, ma hanno documentato solo le spese effettivamente liquidate dal Giudice dell'Esecuzione, pari a € 1.148,20. Secondo la giurisprudenza (Cass. civ. n. 25791/2017, Cass. civ. n. 1261/2016), chi gestisce un bene comune può trattenere solo le spese necessarie e documentate, mentre non sono ripartibili spese legali eccedenti la liquidazione se non previamente concordate con gli altri comunisti. Il comproprietario che incassa utili per conto comune ha l'obbligo di fornire un rendiconto analitico. Delle sole spese provate di € 1.148,20, una parte è stata posta a carico del debitore esecutato nell'ordinanza di assegnazione e tali importi sono stati recuperati e quindi non sono rimasti a carico delle convenute;
una quota residuale di dette spese risulta pagata con fondi della comunione (estratti conto), quindi già sostenuta pro quota anche dall'attore per cui l'importo effettivamente rimasto a carico esclusivo delle convenute, secondo le risultanze istruttorie, si riduce a € 900,00 circa (al netto delle somme rifuse o pagate con fondi comuni). Il residuo da ripartire è pari ad € 10.500,92; di tale somma, il 50% spetta all'attore, ossia € 5.250,46. Tale somma va maggiorata degli interessi legali dalla data dell'incasso (8 gennaio 2009) al saldo, mentre è esclusa la rivalutazione monetaria pag. 6 di 9 posto che trattandosi di un credito di valuta non è stata fornita la prova del maggior danno subito.
Ogni ulteriore trattenuta non trova giustificazione, integrando violazione degli obblighi di corretto esercizio della comunione e del dovere di rendiconto ex artt. 1101 ss. c.c.
Le convenute hanno chiesto il rimborso di € 6.050,00 per spese di utenze SOMET e di € 3.034,00 per onorari legali relativi a procedimenti di sfratto intrapresi prima della divisione contro conduttori morosi , . Pt_4 Parte_5
Anche qui l'onere della prova incombe su chi chiede il rimborso. La Cassazione
(Cass. civ. n. 26105/2021) ha chiarito che, per ottenere il rimborso, occorre dimostrare la necessità, l'utilità e la ripartibilità delle spese.
La disciplina di cui all'art. 1104 c.c. impone ai partecipanti alla comunione l'obbligo di contribuire alle spese necessarie per la conservazione e il godimento della cosa comune, proporzionalmente alla propria quota. Tale obbligo è, tuttavia, limitato alle spese che abbiano una chiara e comprovata utilità per tutti i condividenti. La giurisprudenza (Cass. civ. n. 22668/2013) chiarisce che, al di fuori delle spese urgenti, il comproprietario che agisca senza consenso degli altri non ha diritto alla ripetizione, se non dimostra la necessità e l'effettiva utilità comune.
Dall'istruttoria emerge in modo univoco che le utenze SOMET erano intestate alla comunione, ma coprivano anche consumi riferibili a beni di esclusivo utilizzo delle convenute, quali la loro abitazione e lo studio professionale, che le spese legali per sfratti furono sostenute in procedimenti promossi autonomamente dalle convenute, senza preventiva concertazione con l'attore, e riguardavano conduttori di unità immobiliari non sempre destinate a godimento comune e che nessuna prova è stata fornita in ordine al fatto che tali spese abbiano prodotto un beneficio concreto per la comunione, né che siano state rese necessarie da esigenze indifferibili. La dottrina conferma che il rendiconto deve essere preciso e analitico, pena il rigetto della pretesa. A ciò si aggiunge che la C.T.U. divisionale precedente (IZ ) ha Per_3
già esaminato tali poste, escludendone la ripetibilità, poiché compensate con altre partite di dare-avere tra le parti, avendo accertato un debito complessivo delle convenute verso la comunione di € 31.851,00 mai estinto. Non è stato contestato in pag. 7 di 9 modo efficace tale accertamento tecnico. Pertanto, la domanda riconvenzionale difetta dei presupposti sostanziali e probatori richiesti dall'art. 1104 c.c. e dalla costante giurisprudenza e deve essere rigettata integralmente.
Stante quanto precede, questo Tribunale ritiene fondate solo in parte le pretese dell'attore e specificamente € 2.500,00 a titolo di danno da mancata disponibilità
(liquidazione equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c.) ed € 4.600,00 a titolo di quota residua della somma incassata dal pignoramento Devono invece essere Per_1
respinte le domande relative ai danni da infiltrazioni idriche e la domanda riconvenzionale delle convenute.
Il totale dovuto all'attore è quindi di € 7.100,00, oltre agli interessi legali dalla domanda al saldo.
Le istanze istruttorie non ammesse, richiamate dall'attore in sede di precisazione delle conclusioni, sono da ritenersi superflue alla luce della decisione sopra assunta anche in considerazione del fatto che il medesimo attore non ha mai domandato una modifica sul punto dell'ordinanza ammissiva le prove stesse;
quanto alla richiesta di
C.T.U. ci si riporta alle argomentazioni già più sopra svolte.
Le spese di lite, come liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza nella misura di due terzi a carico delle convenute, compensandosi il residuo terzo in ragione della parziale reciproca soccombenza.

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa;

a) accerta che le convenute hanno riconsegnato all'attore le chiavi dell'immobile sub. 13, mappale 364, solo in data 10 marzo 2011;
b) condanna ed , in solido fra loro, a CP_2 Controparte_1
pagare a la complessiva somma di € 7.100,00 oltre agli Parte_2
interessi legali dalla domanda al saldo;

c) respinge la domanda attorea di risarcimento danni da infiltrazioni idriche e la domanda riconvenzionale delle convenute;

d) respinge le istanze istruttorie e di C.T.U. richiamate dall'attore;
e) condanna le convenute ed , in solido fra CP_2 Controparte_1
pag. 8 di 9 loro, a rifondere a due terzi delle spese di lite, ivi Parte_2
comprese le spese della procedura di mediazione obbligatoria, due terzi che liquida in € 3.384,68 per compenso ed € 216,68 per esposti, oltre oneri ed accessori(15%) come per legge, compensato il residuo terzo.
Così deciso in Asti il 28 agosto 2025.
Il Tribunale di Asti in composizione monocratica
(Dott. Rosemma GHIBERTI)
pag. 9 di 9