N. R.G. 3331/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI COMO
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Marco Mancini ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3331/2023 promossa da:
(C.F. , Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. GRATTERI LUCA, elettivamente domiciliato in VIA DELLA GIULIANA, 73, 73 00195 ROMA Italia
ATTORE/I contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. TESTINI CP_1 C.F._1 FEDERICA, elettivamente domiciliato in PIAZZA DELLA VITTORIA, 14/15 16121 GENOVA CONVENUTO Eredi di (C.F. ) CP_2 C.F._2 C.F. ) Controparte_3 P.IVA_2 CONVENUTI CONTUMACI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
pagina 1 di 6 CONCLUSIONI PARTE ATTRICE
“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, e premessa ogni declaratoria del caso, - disporre la divisione giudiziale in relazione agli immobili siti in Bellagio (CO), Sezione di Civenna, Via Pra Del Calice n. 7, già oggetto di ipoteca giudiziale iscritta dalla Banca cedente in data 3.12.2018, e precisamente: (i) Fabbricati censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Bellagio (CO), Sezione di Civenna (M335B), al foglio 4, particella 904, - sub 1, p.T, cat.A/8, cl.2, vani 7, rendita euro 1.681,07; - sub 2, p.1, cat.A/8, cl.2, vani 8,5, rendita euro 2.041,30; - sub 3, p.2, cat.A/8, cl.2, vani 5, rendita euro 1.200,76; -l'area coperta dai suddetti fabbricati e le corti circostanti annesse risultano censite nel Catasto Terreni in Comune di Bellagio (CO), Sezione di Civenna, al foglio 9, particella 904, ente urbano di mq.

1.440 e al foglio 9, particella 4217, seminativo, cl.3, di mq.580; r.d. euro 2,10; r.a. euro 0,90; (ii) Terreni censiti al Catasto Terreni del Comune di Bellagio (CO), Sezione di Civenna (M335B), al foglio 9, - particella 906, seminativo arborato, cl.3 di mq.270; r.d. euro 0,98; r.a. euro 0,70; - particella 2370, prato, cl.1, di mq.155; r.d. euro 0,88; r.a. euro 0,68; (trattasi di sede stradale); - particella 4058, seminativo arborato, cl.3, di mq.40; r.d. euro 0,14; r.a. euro 0,10; - particella 4059, seminativo arborato, cl.3, di mq.80; r.d. euro 0,29; r.a. euro 0,21; - particella 4173, prato arborato, cl.2, di mq.114; r.d. euro 0,41; r.a. euro 0,35; - particella 4174, prato, cl.2, di mq.495; r.d. euro 2,43; r.a. euro 1,79; - particella 4222, prato arborato, cl.2, di mq.90; r.d. euro 0,42; r.a. euro 0,37; - particella 4223, prato arborato, cl.2, di mq.300; r.d. euro 1,39; r.a. euro 1,24, per la quota di 1/2 di nuda proprietà del debitore esecutato Sig. e per la residua quota di 1/2 di nuda CP_2 proprietà della comproprietaria Sig.ra previa determinazione della loro consistenza CP_1 attuale, attribuendo ad ognuno dei compartecipi la parte corrispondente alla propria quota ideale, secondo un progetto divisionale predisposto con l'ausilio di un Consulente Tecnico d'Ufficio da nominarsi;
- in subordine, laddove dovesse accertarsi l'indivisibilità dei suindicati beni, ordinare la vendita degli interi diritti di nuda proprietà dei suindicati beni immobili ai sensi dell'art. 788 c.p.c. (a mezzo di professionista, all'uopo delegato) e provvedere alla ripartizione della somma ricavata in proporzione delle rispettive quote;
- all'esito, dichiarare la prosecuzione della procedura esecutiva n.r.e. 59/2022 dinnanzi a Codesto Ill.mo Tribunale.
CONCLUSIONI PARTE CONVENUTA CP_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione: - pronunciare lo scioglimento della comunione e, preso atto del disinteresse della comproprietaria non esecutata ad ottenere l'assegnazione della quota di comproprietà del debitore (fratello defunto), disporre la vendita della nuda proprietà di tutto il compendio immobiliare in oggetto con successiva attribuzione, in favore dell'esponente (comproprietaria non esecutata), della quota di ½ del corrispettivo ricavando (previa prededuzione della quota di spese di procedura alla medesima toccanti); - solo in via di mero subordine disporre la divisione in lotti della comproprietà immobiliare de qua con assegnazione a sorte dei lotti medesimi e messa in vendita del solo lotto assegnando al comproprietario – debitore esecutato pagina 2 di 6 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Il creditore procedente, nell'ambito del procedimento esecutivo immobiliare RG n 59/2022, chiedeva lo scioglimento della comunione della quota di 1/2 di nuda proprietà, site in Bellagio (CO), Sezione di Civenna, Via Pra Del Calice n. 7, intestata al debitore esecutato dei seguenti beni CP_2
(i) Fabbricati censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Bellagio (CO), Sezione di Civenna (M335B), al foglio 4, particella 904, - sub 1, p.T, cat.A/8, cl.2, vani 7, rendita euro 1.681,07; - sub 2, p.1, cat.A/8, cl.2, vani 8,5, rendita euro 2.041,30; - sub 3, p.2, cat.A/8, cl.2, vani 5, rendita euro 1.200,76; - l'area coperta dai suddetti fabbricati e le corti circostanti annesse risultano censite nel Catasto Terreni in Comune di Bellagio (CO), Sezione di Civenna, al foglio 9, particella 904, ente urbano di mq.

1.440 e al foglio 9, particella 4217, seminativo, cl.3, di mq.580; r.d. euro 2,10; r.a. euro 0,90;
(ii) Terreni censiti al Catasto Terreni del Comune di Bellagio (CO), Sezione di Civenna (M335B), al foglio 9, - particella 906, seminativo arborato, cl.3 di mq.270; r.d. euro 0,98; r.a. euro 0,70; - particella 2370, prato, cl.1, di mq.155; r.d. euro 0,88; r.a. euro 0,68; (trattasi di sede stradale); - particella 4058, seminativo arborato, cl.3, di mq.40; r.d. euro 0,14; r.a. euro 0,10; - particella 4059, seminativo arborato, cl.3, di mq.80; r.d. euro 0,29; r.a. euro 0,21; - particella 4173, prato arborato, cl.2, di mq.114; r.d. euro 0,41; r.a. euro 0,35; - particella 4174, prato, cl.2, di mq.495; r.d. euro 2,43; r.a. euro 1,79; - particella 4222, prato arborato, cl.2, di mq.90; r.d. euro 0,42; r.a. euro 0,37; - particella 4223, prato arborato, cl.2, di mq.300; r.d. euro 1,39; r.a. euro 1,24.
Gli eredi del debitore esecutato (deceduto nelle more del giudizio) e la CP_2 CP_4 non si costituivano.
Si costituiva la comproprietaria non esecutata intestataria della residua quota di ½ CP_1 della nuda proprietà dei predetti beni, non contestando il diritto allo scioglimento della comunione.
Nell'esaminare la domanda di divisione in oggetto è opportuno preliminarmente evidenziare che tra le parti non vi è contestazione sulla volontà di scioglimento della comunione e neanche sulle rispettive quote di spettanza della nuda proprietà (di 1/2 ciascuno in capo agli eredi dell'esecutato CP_2 e della ). Controparte_5 CP_1
Oggetto del presente giudizio è lo scioglimento della comunione dei seguenti immobili:
- nuda proprietà dei beni immobili, siti in Bellagio (CO), Sezione di Civenna, Via Pra Del Calice n. 7, intestati per la quota di 1/ 2 al debitore esecutato e la restante 1 / 2 a CP_2 [...]
così precisati: CP_1
(i) Fabbricati censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Bellagio (CO), Sezione di Civenna (M335B), al foglio 4, particella 904, - sub 1, p.T, cat.A/8, cl.2, vani 7, rendita euro 1.681,07; - sub 2, p.1, cat.A/8, cl.2, vani 8,5, rendita euro 2.041,30; - sub 3, p.2, cat.A/8, cl.2, vani 5, rendita euro 1.200,76; - l'area coperta dai suddetti fabbricati e le corti circostanti annesse risultano censite nel Catasto Terreni in Comune di Bellagio (CO), Sezione di Civenna, al foglio 9, particella 904, ente urbano di mq.

1.440 e al foglio 9, particella 4217, seminativo, cl.3, di mq.580; r.d. euro 2,10; r.a. euro 0,90;
(ii) Terreni censiti al Catasto Terreni del Comune di Bellagio (CO), Sezione di Civenna (M335B), al foglio 9, - particella 906, seminativo arborato, cl.3 di mq.270; r.d. euro 0,98; r.a. euro 0,70; - particella 2370, prato, cl.1, di mq.155; r.d. euro 0,88; r.a. euro 0,68; (trattasi di sede stradale); - particella 4058, seminativo arborato, cl.3, di mq.40; r.d. euro 0,14; r.a. euro 0,10; - particella 4059, seminativo arborato, cl.3, di mq.80; r.d. euro 0,29; r.a. euro 0,21; - particella 4173, prato arborato, cl.2, di mq.114; r.d. euro 0,41; r.a. euro 0,35; - particella 4174, prato, cl.2, di mq.495; r.d. euro 2,43; r.a. euro 1,79; - particella 4222, prato arborato, cl.2, di mq.90; r.d. euro 0,42; r.a. euro 0,37; - particella 4223, prato arborato, cl.2, di mq.300; r.d. euro 1,39; r.a. euro 1,24.
pagina 3 di 6 Il compendio, precisa il CTU, è costituito da una villa, edificata prima del 1942 di tre piani fuori terra oltre ad un piano seminterrato, suddivisa nel corso degli anni in tre unità immobiliari distinte sia catastalmente che funzionalmente, oltre all'area circostante comune destinata a giardino, area di manovra e parcheggio con accesso carraio e pedonale da via Prà del Calice n. 7 a Bellagio, oltre a terreno (strada asfaltata evidenziata in colore verde nella perizia) esterna alla proprietà.
Sulla divisibilità dell'immobile, si osserva che il concetto di comoda o non comoda divisibilità di un bene in comproprietà tra più soggetti ed oramai è divenuto unanime l'orientamento di legittimità secondo cui in materia di divisione giudiziale la non comoda divisibilità di un immobile può ritenersi legittimamente sussistente solo quando risulti accertata la ricorrenza dei suoi presupposti costituiti o dalla irrealizzabilità del frazionamento del bene o dalla sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento o dall'impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessivi, tenuto conto dell'usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso (tra le più recenti Cass. 14577/2012, 16918/2015, 14343/2016 e 9979/2018).
Per giurisprudenza di legittimità consolidata il diritto di ciascun condividente ad una porzione di beni qualitativamente omogenea all'intero non è assoluto ed inderogabile, ma trova un limite, oltre che nella indivisibilità del bene imposta dalla legge nell'interesse della produzione nazionale, nel pregiudizio che il frazionamento arrecherebbe alle ragioni della pubblica economia e dell'igiene e nella non comoda divisibilità degli immobili, la quale può dipendere sia dalla eccessiva onerosità delle opere di divisione o dei pesi, limiti e servitù che essa impone per il godimento delle singole quote, sia dal pregiudizio che da essa deriverebbe per il valore delle porzioni rispetto all'intero o per la normale utilizzabilità dei beni (Cass. civ., sez. 2, sent. nr. 1158 del 01.02.1995).
Non ricorre il presupposto della comoda divisibilità, né ex art. 720 c.c., né ex art. 1114 c.c., nel caso di:
- eccessivi costi conseguenti alle opere di divisione da realizzare;

- eccessivi pesi, limiti e servitù
- eccessivi costi conseguenti alle opere di divisione da realizzare;

- eccessivi pesi, limiti e servitù conseguenti allo scioglimento della comunione per consentire il godimento delle singole quote;

- deprezzamento economico delle singole porzioni rispetto all'intero compendio indiviso.
Nella specie, sulla base della perizia del CTU, può ritenersi che il bene non sia “comodamente” divisibile.
Infatti, è assorbente il rilievo che in relazione alle quote di spettanza dei comproprietari, pari al 50% ciascuna, sarebbe necessario procedere, in caso di divisione con attribuzione ad ogni nudo comproprietario delle relative quote, ad un conguaglio in denaro pari a € 20.535,74 che il Lotto B dovrà versare al Lotto A (come da tabella riportata dal CTU), così che il valore di diritto per entrambi sia pari a € 272.786,83, ovvero al 50% del valore di diritto totale del compendio pignorato.
In tale situazione, la Corte di cassazione, sezione VI, sentenza 30 giugno 2020, n. 12965 ha avuto modo di affermare che l'eccessiva entità del conguaglio deve essere un criterio ispiratore della scelta più appropriata del giudice in materia di divisione.
Ancora, Cass. Civ n. 7961/2003, proprio ai fini della valutazione della comoda divisibilità del bene comune, ai sensi dell'art. 720, c.c., ha ritenuto ostativa alla divisione in natura l'elevata misura dei conguagli altrimenti dovuti fra le quote da attribuire, affermando quindi un principio suscettibile di trovare applicazione anche al caso in esame, dovendosi per l'appunto limitare al massimo la misura dei pagina 4 di 6 conguagli, assicurando che la quota sia prevalentemente formata in natura, riservando al conguaglio la funzione di perequare le contenute differenze di valore tra le quote stesse, posto che una quota formata in prevalenza da denaro a titolo di conguaglio sortirebbe l'effetto sostanziale di assicurare la cessione di una quota in natura (e precisamente del beneficiario del conguaglio) a favore del soggetto tenuto a versarlo, negando, sempre nella sostanza, il conseguimento dell'obiettivo della divisione in natura (cfr anche Cass. n. 726/2018).
L'eccessività del conguaglio, in relazione al valore totale del bene, determina una sproporzione qualitativa delle singole quote e ha l'effetto pratico di sovvertire l'eguaglianza qualitativa delle stesse, impedendo in tal modo la divisione in natura.
Pertanto, la comoda divisibilità dell'immobile può essere esclusa.
In difetto di richiesta di assegnazione dell'intero compendio immobiliare ad uno degli aventi diritto ex art. 720 c.c., necessariamente si dovrà procedere allo scioglimento della comunione mediante ricorso alla vendita, fissando il prezzo base come stimato nella relazione peritale di CTU.
Pertanto, va dichiarato lo scioglimento della comunione, disponendo la vendita dell'intero immobile stante la non divisibilità.
Per le modalità operative della vendita (data ed ora dell'asta, pubblicità commerciale, condizioni della gara e modalità di presentazione delle offerte, prezzo base e rilanci) si provvederà come da separata ordinanza, dopo il passaggio in giudicato della presente sentenza, previa espressa istanza della parte interessata di riassunzione della procedura esecutiva sospesa.
Sussistono giuste ragioni per compensare le spese di lite attesa la natura dei beni coinvolti nella procedura esecutiva e la non opposizione della comproprietaria.
Le spese di c.t.u. del presente giudizio vanno poste definitivamente nella misura di metà per ciascuna parte costituita.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) pronuncia lo scioglimento dalla comunione esistente tra eredi e CP_2 CP_1
sugli immobili seguenti intestati per la quota di 1/2 di nuda proprietà a favore di
[...] ciascuno, site in Bellagio (CO), Sezione di Civenna, Via Pra Del Calice n. 7:
(i) Fabbricati censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Bellagio (CO), Sezione di Civenna (M335B), al foglio 4, particella 904, - sub 1, p.T, cat.A/8, cl.2, vani 7, rendita euro 1.681,07; - sub 2, p.1, cat.A/8, cl.2, vani 8,5, rendita euro 2.041,30; - sub 3, p.2, cat.A/8, cl.2, vani 5, rendita euro 1.200,76; - l'area coperta dai suddetti fabbricati e le corti circostanti annesse risultano censite nel Catasto Terreni in Comune di Bellagio (CO), Sezione di Civenna, al foglio 9, particella 904, ente urbano di mq.

1.440 e al foglio 9, particella 4217, seminativo, cl.3, di mq.580; r.d. euro 2,10; r.a. euro 0,90;
(ii) Terreni censiti al Catasto Terreni del Comune di Bellagio (CO), Sezione di Civenna (M335B), al foglio 9, - particella 906, seminativo arborato, cl.3 di mq.270; r.d. euro 0,98; r.a. euro 0,70; - particella 2370, prato, cl.1, di mq.155; r.d. euro 0,88; r.a. euro 0,68; (trattasi di sede stradale); - particella 4058, seminativo arborato, cl.3, di mq.40; r.d. euro 0,14; r.a. euro 0,10; - particella 4059, seminativo arborato, cl.3, di mq.80; r.d. euro 0,29; r.a. euro 0,21; - particella 4173, prato arborato, cl.2, di mq.114; r.d. euro 0,41; r.a. euro 0,35; - particella 4174, prato, cl.2, di mq.495; r.d. euro 2,43; r.a. euro 1,79; - particella 4222, prato arborato, cl.2, di mq.90; r.d. euro 0,42; r.a. euro 0,37; - particella 4223, prato arborato, cl.2, di mq.300; r.d. euro 1,39; r.a. euro 1,24.
2) dispone procedersi alla vendita dei suddetti immobili come da separata ordinanza che sarà emessa dal GE dopo il passaggio in giudicato della presente sentenza, previa espressa istanza di riassunzione pagina 5 di 6 del giudizio esecutivo della parte interessata;

3) compensa le spese di lite;

4) pone le spese di CTU a carico di ciascuno delle parti costituite nella misura di metà ciascuna con obbligo di rimborso in favore degli eventuali anticipatari;

5) ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari di Como di trascrivere la presente sentenza.
Como, 15 luglio 2025
Il Giudice dott. Marco Mancini
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