N. 21765/2019 R.G.A.C.
Tribunale di Napoli
XII SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Il giorno 20/01/2025, alle ore 11:00, nella XII SEZIONE civile del Tribunale di
Napoli, all'udienza del Giudice dott.ssa Filomena Fiore, è chiamata la causa
TRA

Parte_1
- ATTORE
E

Controparte_1
- CONVENUTO
Sono presenti:
l'avv. Ernesto Piscopo per il sig. che, ancora, osserva che la do- Parte_1
manda di questi è fondata e va accolta. Fermo, allora, quanto già e più compiutamente assunto in merito ad ogni aspetto della vicenda, nella memoria ribadito: che è agli atti la reciproca legittimazione delle parti non contestata dall'unica costituita solidalmente responsabile;
che non è contestato che il contratto preliminare è stato dichiarato dalla sentenza n.1488/2006 del 7/4-15/5/2006 della Corte di Appello di Napoli efficace, per- ché dal adempiuto integralmente e, quindi, vincolante per le Parte_1 Parte_2
[.
, statuizione coperta da giudicato;
che il ricorso di Legittimità proposto il 25/6/2007 dal non giudica, perché, neanche, potrebbe farlo il rilascio avvenuto, succes- Parte_1
sivamente, il 4/3/2009 (e, quindi, in pendenza del ricorso di legittimità) della conces- sione in sanatoria da parte del che non è contestato dalla convenuta Controparte_2 costituita l'invito a Loro rivolto dal sig. a comparire, dinanzi al notaio Parte_1 Per_1
per il trasferimento volontario, nulla più opponendosi al detto, essendo venuta
[...] meno, con il rilascio della concessione, l'unica condizione ostativa, secondo il dettato della sentenza della Corte d'Appello, invito dalle Dette disatteso, e non par dubbio che la detta convocazione sia prova indiretta, al fine della fondatezza ed accoglimento di questa domanda, perché è evidentemente e consequenziale che il Notaio, avendo rite- nuto la commerciabilità del bene, (nell'ipotesi sopravvenuta rispetto ai precedenti pro-
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nunciati giudiziari) lo avrebbe trasferito contrattualmente, senza incorrere in responsabi- lità; che, anche, la documentazione tecnica presente agli atti ben autorizza l'accoglimento della domanda;
l'avv. Ernesto Piscopo, per il sig. Parte_1
impugnato ogni avverso addotto, conclude, perché il Tribunale adito, disattesa ogni con- traria istanza ed eccezione e dichiarato, quindi, l'inadempimento delle convenute nel trasferire il bene e l'adempimento del sig. sia nel pagamento del Parte_1
prezzo come contrattualmente pattuito, che in ogni altra obbligazione a proprio carico ed il bene da Questi edificato, oggi commerciabile e trasferibile, stante il titolo edilizio in sanatoria n.20/2009 rilasciato dal Comune di , prodotto in atti e non contesta- CP_2 to, voglia accogliere la domanda ex art.2392 c.c. del sig. e per l'effetto: -dato Parte_1 atto dell'esatto adempimento da parte del sig. delle obbligazioni a Parte_1
proprio carico, nascenti dal richiamato contratto preliminare, anche in ordine all'integrale versamento del prezzo, disporre il trasferimento, a titolo di vendita, in favo- re del sig. nato a [...] [...] (C.F. Parte_1 CP_2
) ed in pregiudizio delle convenute, come generalizzate e nella C.F._1 qualità, dell'appezzamento di terreno, in premessa individuato, con quant'altro sopra edificato, ovvero degli immobili che insistono sull'originario terreno e di quest'ultimo, immobili, oggi, identificati catastalmente:
1) ristorante foglio 6 Part.812 cat.D/8 R.C. Euro 6197,48 Via Salette n.ro 10 piano T;

2)abitazione foglio 6 Part. 813 Sub. 1, cat. A/4 cl.5 vani 3,R.C.302,13,via Salette n.ro
10 piano T;

3)locale deposito foglio 6, part.813, sub.4 (già 815 così menzionato nel titolo edilizio in sanatoria suddetto);
4)locale deposito foglio 6, part.813, sub.2 cat C/2 cl.4 mq.11, R.C. euro 55,26, via salet- te n.ro 10 piano T;

5)Area pertinenziale foglio 6 part.813, sub.3”, beni come meglio e compitamente decrit- ti ed individuati nelle relazioni a firma del Notaio e della relazione tec- Persona_1 nica dell'ing. e cio' in adempimento dell'art.2932 c.c., con ordine in Persona_2
conseguenza del trasferimento attuato al Conservatore dei RR.II. di Napoli II con esone- ro di propria responsabilità la trascrizione della emananda sentenza, in conformità all'art.2652 c.c.; -in via subordinata ammettersi i mezzi istruttori come richiesti, sia in citazione, che nelle note ex art.183 6° comma c.p.c. ed ancora ed in particolare la
C.T.U.; -con condanna, comunque ed in ogni caso, delle convenute al risarcimento ex art.96 c.p.c. laddove e principalmente si assume, per opporsi alla domanda, del mancato
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pagamento del prezzo, circostanza che dichiarata dalla indicata sentenza della Corte di
Appello infondata è oggi coperta da giudicato formale e sostanziale. -con vittoria in ogni caso di spese, diritti ed onorario. Con ogni riserva di danni anche ex art. 2043 c.c. per il ritardato possesso giuridico del bene, nonché di ogni altro diritto, ragione ed azio- ne.
Per la convenuta sig.ra per delega dell'avv. Luigi Controparte_3
Tuccillo, l'avv. Corrado Gargiulo, il quale si riporta a quanto contenuto nei propri atti difensivi;
nonché, a tutto quanto depositato ed eccepito dal precedente difensore dece- duto, avv. Mario Tuccillo. Impugna e contesta estensivamente tutto quanto ex adverso prodotto, dedotto, eccepito e richiesto perchè infondato in fatto ed in diritto e non pro- vato, insiste per il rigetto della domanda e chiede che la causa sia decisa.
Il Giudice invita le parti alla discussione della causa.
Le parti si riportano ai propri atti ed alle conclusioni appena rassegnate.
Terminata la discussione, il Giudice decide la causa dando lettura, ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c., del seguente dispositivo e della concisa esposizione delle ra- gioni di fatto e di diritto della decisione redatti sul presente verbale nella parte che se- gue.
Autorizza sin da ora la Cancelleria a prelevare l'originale così formato per desti- narlo alla raccolta di cui all'art. 35 disp. att. c.p.c. previa estrazione di copia autentica da inserire nel fascicolo di ufficio.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il giudice, dott.ssa Filomena Fiore, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c. nella causa iscritta al n. 21765/2019 r.g.a.c.
TRA
(C.F. ), nato a [...] Parte_1 C.F._1 CP_2
12.9.1941 ed ivi dom.to alla via Salette n. 18, rapp.to e difeso, giusta procura in calce all'atto di citazione, dall'avv. Ernesto Piscopo (C.F. ), presso il C.F._2
cui studio in Napoli alla via Genova n. 11, elett.te domicilia
ATTORE
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E
(già Controparte_3 Controparte_1
), C.F. (già ), nata a [...]-
[...] C.F._3 C.F._4
da (NA) il 23.07.1946 ed ivi residente a[...], rappresentata e difesa, dall'Avv. Luigi Tuccillo (C.F. ) ed elettivamente domiciliata C.F._5 presso il suo studio sito in Napoli alla Via San Tommaso d'Aquino n. 15, in virtù di procura alle liti in atti.
CONVENUTA
(C.F. ), nata a Controparte_4 C.F._6
il 30.09.1947 CP_2
CONVENUTA CONTUMACE
Oggetto: Vendita di cose immobili.
Conclusioni: come da verbale di udienza del 20/01/2025
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO
Va, preliminarmente, rilevato che la presente sentenza viene adottata ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. e, dunque, mediante la concisa esposizione delle ragioni di fat- to e di diritto della decisione, omettendo lo svolgimento del processo, per cui, con ri- guardo alle domande ed eccezioni formulate dalle parti ed al fatto e svolgimento del processo, al di fuori di quanto di seguito esposto, si fa rinvio al contenuto degli atti di causa e dei verbali d'udienza.
A questo punto, e prima di passare al merito del giudizio, si ritiene opportuno ef- fettuare una breve digressione relativa alle vicende sostanziali, e all'andamento proces- suale, che hanno condotto all'instaurazione del giudizio de quo tenendo conto dei fatti che, ciascuna parte, pone a fondamento delle rispettive domande, eccezioni e deduzioni.
Con atto di citazione ritualmente notificato, parte attrice proponeva il giudizio de quo al fine di ottenere sentenza costituiva ex art. 2932 c.c. produttiva di effetto traslati- vo del diritto di proprietà di un appezzamento di terreno sito in Procida (NA) alla Via
Salette n. 6, nonché degli immobili sopra edificati, assunto con contratto preliminare di compravendita.
Nella specie si rappresentava in fatto e in diritto che il e il genitore del- Parte_1 le attuali convenute – sig. –avevano stipulato una scrittura Controparte_5
privata programmatica al trasferimento immobiliare e che il promittente acquirente ve- niva immesso nel possesso del bene.
Veniva rappresentato che, nel corso degli anni, dopo che l'odierno attore avesse
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ottemperato l'obbligazione sullo stesso gravante al pagamento del prezzo fissato in L.
55.000.000/€28.405,13 e che avrebbe realizzato sul suolo diverse opere, come meglio indicate nelle conclusioni, la cui costruzione, originariamente abusiva, era stata poi re- golarizzata dall'autorità amministrativa attraverso concessione in sanatoria n. 20/2009.
Atteso che le eredi di si erano rifiutate di addivenire alla sti- Controparte_5
pula del definitivo di vendita, si era instaurato un contenzioso giudiziario giunto fino al- la pronuncia del giudice della nomofilachia con sent. n. 12619/2010 che aveva ritenuto i ricorsi esperiti dalle parti inammissibili.
Veniva, pertanto, richiesto al giudice adito di:
“Ritenuto per vero quanto in premessa descritto e disattesa ogni contraria istan- za ed eccezione e dichiarato, quindi, l'inadempimento delle convenute e l'adempimento del sig. nel pagamento del prezzo, come contrattualmente pattuito Parte_1
a proprio carico ed il bene da questi edificato, commerciale e trasferibile, stante il tito- lo edilizio in sanatoria n.20/2009 rilasciato dal Comune di , accogliere la pre- CP_2 sente domanda e per l'effetto:-dato atto dell'esatto adempimento da parte del sig. delle obbligazioni a proprio carico, nascenti dal richiamato con- Parte_1 tratto preliminare, anche in ordine all'integrale versamento del prezzo, disporre il tra- sferimento, a titolo di vendita, in favore del sig. nato a [...]_1 CP_2
12/9/1941 (C.F. ) ed in pregiudizio delle convenute, come sopra C.F._1 generalizzate e nella qualità, dell'appezzamento di terreno, in premessa individuato, con quant'altro sopra edificato, ovvero degli immobili che insistono sull'originario ter- reno e di quest'ultimo, immobili, oggi, identificati catastalmente:
- 1) ristorante foglio 6 Part. 812 cat D8;
- 2)abitazione foglio 6 Part. 813. Sub 1 vani 3;
- 3)locale deposito foglio 6, part.813, sub.4 (già 815 così menzionato nel titolo edilizio in sanatoria suddetto);
- 4)locale deposito foglio 6, part.813, sub.2;
- 5)Area pertinenziale foglio 6 part.813, sub.3”.
e cio' in adempimento dell'art.2932 c.c., con ordine in conseguenza del trasfe- rimento attuato al Conservatore dei RR.II. di Napoli II con esonero di propria responsabilità la trascrizione della emananda sentenza, in conformità all'art.2652 c.c.; -con riserva di chiedere, benché la lite allo stato documentale,
C.T.U. al fine di confermare la commerciabilità del bene, per l'avvenuto rilascio del titolo in sanatoria, ed altri mezzi istruttori, nel termine ex art.183 6° comma
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c.p.c., che sin d'ora si chiede. Con condanna delle convenute al risarcimento dei danno ex art.96 c.p.c.. Vittoria di spese, diritti ed onorario. Si reitera la riserva di danni, anche ex art.2043 c.c. per il ritardato possesso giuridico del bene, nonché di ogni altro diritto, ragione ed azione”
Con comparsa del 30.10.2020 si costitutiva Controparte_3 la quale si doleva dell'inammissibilità della domanda per violazione del principio del ne bis in idem in forza del quale è precluso un nuovo accertamento giurisdizionale in ordi- ne a questioni di fatto e di diritto che hanno costituito oggetto di una precedente deci- sione definitiva, anche in quanto costituenti le premesse necessarie e il fondamento lo- gico–giuridico ineludibile della pronuncia.
Si rappresentava, infatti, che tutti gli aspetti giuridici e sostanziali della fattispe- cie odierna erano già stati devoluti, o erano devolvibili, alla cognizione del giudice nell'ambito del precedente giudizio, caratterizzato dalla medesima causa petendi e peti- tum, sul quale era calata sentenza della Cassazione assurta alla stabilità di giudicato.
In particolare, parte convenuta censurava che anche la presunta circostanza so- pravvenuta, asseritamente idonea a superare l'ostacolo della non commerciabilità del bene, ovvero l'intervenuto rilascio del titolo edilizio in sanatoria n. 20/2009 da parte del
Comune di , era in realtà già stata vagliata dalla Suprema Corte di Cassazione CP_2
che aveva ritenuto comunque il ricorso esperito inammissibile.
In subordine si contestava l'assunto di controparte secondo il quale sarebbe stato accertato, con stabilità di giudicato, la sussistenza di altri presupposti necessari ai fini della pronuncia costitutiva di trasferimento immobiliare.
In particolare, si evidenziava la mancata prova in ordine all'avvenuto pagamento del corrispettivo fissato nel preliminare e l'infruttuoso decorso del termine di dodici mesi previsto dalla scrittura privata alla redazione del definitivo.
Sulla scorta di ciò, venivano rassegnate le seguenti conclusioni:
“a) rigettare la domanda attorea, perché inammissibile, improponibile, impro- cedibile e, comunque, infondata in fatto ed in diritto;

b) con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio, oltre spe- se generali, C.P.A. ed I.V.A. come per legge, con attribuzione al sottoscritto procurato- re antistatario”
Instaurato il giudizio e concessi i termini di cui all'art. 183 c.p.c. per il deposito delle relative memorie, venivano articolate le prove.
Tuttavia, ritenuta non necessaria alcuna attività istruttoria, la causa, matura per
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la decisione, veniva rinviata per le conclusioni.
Ricostruiti in tali termini i fatti di causa e l'andamento del processo, si ritiene che la domanda sia fondata e vada accolta per le seguenti ragioni.
Si rammenta in diritto che, il legislatore, a tutela dell'ordine pubblico e in re- pressione del fenomeno dell'abusivismo edilizio, ha delineato, sensi degli artt. 46 d.p.r.
380/2001 e 29, comma 1-bis l. n. 52/1985, un sistema di radicale invalidità che va a colpire gli atti di autonomia privata idonei ad incidere su situazioni domenicali relativi ad immobili privi del titolo edilizio, della concessione in sanatoria, dell'identificazione catastale con riferimento alle planimetrie ovvero della dichiarazione di conformità og- gettiva alle stesse.
Per cui, in relazione alle compravendite immobiliari, la regolarità catastale ed urbanistica dell'immobile costituisce un requisito essenziale per l'operatività degli effetti traslativi del negozio, con la conseguenza che se l'immobi- le presenta irregolarità catastali ed urbanistiche non può essere validamente compraven- duto e non è nemmeno possibile trasferirne la proprietà per effetto della pronuncia del giudice di cui all' art. 2932 c.c.
Invero, la sentenza costitutiva de quo assolve nel nostro ordinamento funzione surrogatoria di un atto negoziale dovuto, e pertanto non può realizzare un effetto che, comunque, eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'auto- nomia negoziale delle parti.
Tuttavia, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che la comminatoria della nullità in questione, in quanto derivante dalla divergenza del negozio rispetto a norma imperativa, riguarda unicamente gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di di- ritti reali e non può, pertanto, applicarsi al contratto preliminare i cui effetti sono mera- mente obbligatori
Tant'è vero che l'eventuale e successiva sanatoria dell'abuso viene considerata una condizione dell'azione preordinata ad ottenere sentenza costitutiva produttiva dell'effetto traslativo, e pertanto può intervenire anche in un momento successivo alla stipula del preliminare, che non rientra nell'alveo della nullità virtuale di cui sopra, con conseguente possibilità per il giudice di pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c., in quan- to, in caso contrario, si andrebbe irragionevolmente a privare di ogni effettività la stessa tutela accordata dall'ordinamento al soggetto a favore del quale debbono prodursi gli ef- fetti acquisitivi del diritto reale, prenotati con la stipula del preliminare (cfr. Cass., Sez.
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Un., 11 novembre 2009 n. 23825; Cass., Sez. VI-2, 29 aprile 2016 n. 8489; Cass., Sez.
II, 7 marzo 2019 n. 6684; Cassazione civile sez. II, 08/03/2022, n.7521).
Orbene, nella fattispecie in esame, a seguito della sentenza n. 1488/2006 della
Corte di Appello di Napoli, ove correttamente si statuiva l'incommerciabilità dell'immobile, ferma la validità del preliminare, è stato adottato dalla competente auto- rità amministrativa titolo edilizio in sanatoria n.20/2009 rilasciato dal Comune di Proci- da, che ha reso il bene trasferibile, con conseguente venir meno della causa ostativa all'emissione di sentenza costitutiva ex 2932 c.c. volta a realizzare l'effetto traslativo programmato con il contratto preliminare.
Né appare fondata l'eccezione di inammissibilità della domanda per violazione del ne bis in idem sollevata da parte convenuta.
Invero, il principio del giudicato sostanziale, positivizzato dal disposto di cui all'art. 2909 c.c., comporta che la sentenza divenuta definitiva assurge a disciplina del rapporto dedotto in giudizio facendo stato tra le parti, eredi e aventi causa precludendo una nuova pronuncia di merito entro i limiti oggettivi che sono segnati dai suoi elementi costitutivi, come tali rilevanti per l'identificazione dell'azione giudiziaria sulla quale il giudicato si fonda, costituti dal titolo della stessa azione (causa petendi) e dal petitum ossia dal bene della vita che ne forma l'oggetto.
Entro questi limiti, il giudicato copre il dedotto e il deducibile ossia non solo le questioni giuridiche espressamente dedotte in giudizio ma anche tutte quelle altre che seppur non specificamente dedotte e/o enunciate costituiscono premesse necessarie del- la pretesa e dell'accertamento relativo.
Tuttavia, restano salve e impregiudicate le sopravvenienze di fatti e situazioni nuove che si siano verificate dopo la formazione del giudicato o che non sono state og- getto, neanche implicito, di un apprezzamento nel merito.
Come detto, nella fattispecie de quo la circostanza della commerciabilità dell'immobile è sopravvenuta nel corso del giudizio e non è stata oggetto di valutazio- ne.
Né può essere considerata dirimente la circostanza che l'intervenuta sanatoria sia stata dedotta, seppur irritualmente, nell'ambito del giudizio di Cassazione dal momento che il giudice della nomofilachia non si è pronunciato neanche implicitamente sul punto ma si è limitato a statuire in rito dichiarando inammissibile il ricorso per violazione del principio dell'autosufficienza di cui all'art. 366 c.p.c. in quanto il nella reda- Parte_1
zione del ricorso aveva omesso di indicare specificamente e dettagliatamente dove e
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quando la documentazione, di cui si censurava l'omesso ed erroneo esame, era stata prodotta e la sede in cui nel fascicolo di parte fosse rinvenibile, con la conseguenza di non ritenere ascrivibile al giudicato sostanziale la sopravvenuta questione della produ- zione del titolo in sanatoria dedotto agli atti.
Si evidenzia, infatti, che trattandosi di una mera pronuncia su una questione di rito essa dà luogo soltanto ad un giudicato formale ed ha effetto limitato al rapporto processuale nel cui ambito è emanata, sicché non preclude la riproposizione della do- manda in altro giudizio (Cass, sez I, ord. N. 23130/2020).
D'altra parte in relazione all'ulteriore doglianza sollevata in merito, attinente alla mancata prova dell'assolvimento dell'obbligo al pagamento del corrispettivo gravante sul promissario acquirente, si rileva che la stessa è inammissibile in quanto la relativa questione è stata devoluta alla cognizione del giusdicente nei precedenti gradi di giudi- zio e sul punto fa stato la statuizione contenuta nella già citata sentenza della Corte
d'Appello di Napoli ove è disposto che: “ di tutte le censure avanzate dalle appellanti con il presente gravame merita considerazione la sola doglianza relativa alla lamentata non commerciabilità del bene, oggetto della disposta esecuzione in forma specifica del preliminare de quo, nel mentre vanno disattese tutte le altre censure……” per cui si ri- tiene giudizialmente provato che il abbia ottemperato gli obblighi sullo stesso Parte_1
gravanti aventi fonte nel contratto preliminare.
Le ulteriori domande, eccezioni e questioni proposte devono ritenersi assorbite, in ossequio al c.d. “criterio della ragione più liquida”, in forza del quale la pronuncia viene emessa sulla base di un'unica ragione, a carattere assorbente, che da sola è idonea a regolare la lite (cfr. per tutte: Cass. civile, 8 sez. II, 03 luglio 2013, n. 16630; Cass. ci- vile, sez. III, 16 maggio 2006, n. 11356).
Le spese di lite, visto l'esito del giudizio e l'assenza di ogni attività istruttoria, si ritiene equo compensare tra le parti le spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, in persona del G.O.P. dott.ssa Filomena Fiore, ogni di- versa istanza eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando:
- accoglie la domanda di parte attrice e, per l'effetto, dispone il trasferimento, a titolo di vendita, in favore di nato a [...] [...] (C.F. Parte_1 CP_2
) ed in pregiudizio delle convenute, come sopra generalizzate e C.F._1 nella qualità, dell'appezzamento di terreno, in premessa individuato, con quant'altro so- pra edificato ovvero degli immobili che insistono sull'originario terreno e di
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quest'ultimo, immobili, oggi, identificati catastalmente:
1) ristorante foglio 6 Part. 812 cat D8;
2)abitazione foglio 6 Part. 813. Sub 1 vani 3;
3)locale deposito foglio 6, part.813, sub.4 (già 815 così menzionato nel titolo edilizio in sanatoria suddetto);
4)locale deposito foglio 6, part.813, sub.2;
5)Area pertinenziale foglio 6 part.813, sub.3;
- ordina, ai sensi dell'art. 2668, I e II comma, c.c., al Competente Conserva- tore dei Registri Immobiliari, di procedere alla trascrizione della presente sentenza con esonero da responsabilità;
- rigetta ogni altra domanda;

-compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
La sentenza è esecutiva come per legge.
E' verbale alle ore 16:47

Il Giudice dott.ssa Filomena Fiore

La sentenza è stata redatta con la collaborazione del dott. Massimo Gianluca (addetto U.P.P.). L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale
(artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) ed è contenuto nel fascicolo informatico.
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