REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI IMPERIA
In composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Maria Teresa De Sanctis ha emesso la seguente
SENTENZA ex art. 281 terdecies cpc nella causa civile n. 268/2024 RG, promossa da:
, corrente in 20052 ON (Via Controparte_1
Camperio n.

8 - P.IVA ), in persona del liquidatore e legale rappresentante P.IVA_1
pro tempore Sig. elettivamente domiciliata in Ventimiglia, Via Parte_1
Repubblica 8/bis presso e nello studio dell'Avv. Silvia Sciandra C.F._1
; pec: , che lo rappresenta e difende come
[...] Email_1
da procura in calce al ricorso;

RICORRENTE
CONTRO con sede in Vallecrosia, Via Col. Aprosio n. 166 (P.IVA: Controparte_2
) in persona del legale rappresentante pro tempore;
P.IVA_2
RESISTENTE CONTUMACE
e con l'intervento volontario adesivo di
con sede in Bordighera, Lungomare Argentina n. 1 (P.Iva: Controparte_3
), in persona del legale rappresentante p.t., Signora P.IVA_3 Parte_2
elettivamente domiciliata in Ventimiglia, Via Repubblica 8/bis presso e nello studio dell'Avv. Silvia Sciandra, che la rappresenta e difende come da procura in calce all'atto di intervento volontario ex art. 111 e 267 c.p.c. del 15.10.2024;
INTERVENIENTE
CONCLUSIONI:
Per Parte Ricorrente: “Voglia il Tribunale adito, disattesa ogni contraria domanda, eccezione e deduzione, in accoglimento della domanda proposta e per le ragioni di cui
1 sopra, disporre la cancellazione della trascrizione effettuata in data 05.08.2011 all'Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Imperia, Servizio di pubblicità immobiliare di Sanremo, identificata a “Registro generale n. 7612 e particolare n. 5568 del 05.08.2011” ed eseguita a favore della sui beni immobili di proprietà Controparte_2 della identificati alla partita 1004039, Foglio (BOR) 5, mapp 94 sub 1 Parte_3
(cat. D/2), sub 3 (cat. A/3), sub. 4 (cat. A/3), sub. 5 (cat. A/3), sub 6 (cat. A/3) nonché dai mappali 722, 762, 836 di aree verdi adiacenti di cui al mapp. 93. Con vittoria di spese di lite”; Per Parte interveniente: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, disattesa ogni altra domanda ed eccezione
- Preliminarmente dichiarare l'ammissibilità dell'intervento svolto con il presente atto
- Nel merito accogliere le domande formulate da parte ricorrente
[...]
. Con vittoria di spese e competenze di lite” Controparte_1
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Va premesso che, in punto di qualificazione, la domanda proposta dalla ricorrente
è riconducibile ad un'azione diretta alla Controparte_1
declaratoria del venir meno dell'efficacia prenotativa della trascrizione del preliminare ex art. 2645 bis co. 3 c.c., di modo che la pronuncia invocata non incide sulla validità ed efficacia tra le parti del contratto stesso, la quale prescinde dalla sua trascrizione;
in proposito, si ritiene che, in considerazione dell'onere della domanda e del dovere di chiarezza che l'attore è tenuto ad osservare nelle proprie allegazioni, la mancanza di alcuna domanda determinata sul punto comporta che esula dal thema decidendum la cognizione della questione se il contratto datato 4.11.2005 (doc. 1 allegato al ricorso) sia o meno risolto (e da quando), perché non è stata formulata nelle conclusioni alcuna domanda volta alla declaratoria della intervenuta risoluzione, se creduto, ope legis del contratto preliminare (ed eventuale domanda sulle sorti della caparra confirmatoria);
Evidenziato, dunque, che il ricorso in esame non è qualificabile come cancellazione della trascrizione per effetto di una sentenza passata in giudicato che dichiari il preliminare nullo o che lo annulli, lo risolva o lo rescinda, non può escludersi tuttavia l'interesse della società ricorrente alla declaratoria giudiziale della perdita di efficacia della trascrizione per decorrenza del termine ex art. 2645-bis, comma 3, c.c. atteso che la Società
[...]
[...] ha dedotto di non aver conseguito dalla società il consenso alla Parte_4 Controparte_2
cancellazione della trascrizione (c.f.r. doc. 4 allegato al ricorso);
Ciò premesso, giova ricordare che l'articolo 2645-bis c.c., introdotto nel codice dalla legge n. 30/1997 di conversione del decreto-legge n. 669/1996, precisa al terzo comma che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano mai prodotti qualora entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del definitivo e, in ogni caso, entro il termine di tre anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale diretta a conseguire l'esecuzione forzata in forma specifica;
come noto, l'art. 2645 bis cod. civ. ammette la possibilità di procedere alla trascrizione dei contratti preliminari, ancorché sottoposti a condizione purché essi: l) abbiano ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri l, 2, 3 e 4 dell'art. 2643 c.c.; 2) risultino da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente;

Va osservato che è pacifica la natura personale del contratto preliminare di compravendita nonché il fatto che la trascrizione del preliminare abbia un effetto soltanto prenotativo degli effetti della trascrizione del definitivo;
per consolidato orientamento esegetico della Corte di Cassazione, tale efficacia “va intesa nel senso che consente di "prenotare" gli effetti tipici della trascrizione del contratto definitivo (o di atto equipollente ovvero della domanda e della sentenza ex art. 2932 cod. civ.), in modo che, per assicurarsi la prevalenza, al promissario acquirente non basta la trascrizione del preliminare ma occorre che questa sia seguita dalla trascrizione del definitivo. Solo ove seguita da quest'ultima, la trascrizione del preliminare rende inopponibili al promissario acquirente tutte le iscrizioni o trascrizioni eseguite medio tempore nei confronti del promittente alienante” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 26102 del 2016);
Giova, in particolare, osservare che, per costante insegnamento della giurisprudenza di legittimità, i limiti (anche temporali) dell'effetto prenotativo sono disciplinati dal comma terzo dell'art. 2645 bis cod.civ., a norma del quale “entro un anno dalla data convenuta tra le parti, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, deve seguire la trascrizione del contratto definitivo o di un altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare,
3 ovvero della domanda giudiziale di cui all'art. 2652 c.c., comma l, n. 2; solo in tali eventualità gli effetti di tale trascrizione o di quella della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare retroagiscono fino alla data della trascrizione di quest'ultimo, prevalendo sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite in data successiva contro il promittente alienante”;
Ritiene questo giudice che, poichè la norma utilizza l'espressione “in ogni caso”, deve inferirsi che per l'ipotesi in cui le parti non abbiano fissato alcun termine per la conclusione del definitivo oppure abbiano previsto un termine più lungo del triennio per la conclusione del definitivo, la disciplina dettata dall'art. 2645 bis c.c. debba leggersi nel senso che decorsi tre anni dalla trascrizione senza che il preliminare abbia avuto esecuzione o senza che vi sia stata trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2652, n. 2
c.c., la trascrizione del preliminare perde efficacia;

Nella specie, ai fini che qui interessano, con la scrittura privata prodotta come doc. 1 del fascicolo di parte ricorrente, “costituente novazione di promessa preliminare di vendita immobiliare”, integrata dalla sentenza di accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, e dunque trascritta in data 5.8.2011, le parti contrattuali, essendo la stipulazione dell'atto notarile di compravendita sottoposto a due condizioni (della preventiva cancellazione della attuale – ossia sussistente al momento della sottoscrizione del preliminare - trascrizione pregiudizievole di Immotur International;
e della persistenza al momento della sottoscrizione del definitivo “dell'attuale situazione urbanistica che permette la modificazione della destinazione da alberghiero a residenziale”), hanno previsto che il contratto definitivo di compravendita dovesse stipularsi entro quattro mesi dalla comunicazione scritta da parte della alla CP_1 [...]
dell'avveramento della condizione della cancellazione della trascrizione CP_2
pregiudizievole di Immotur International, cui era tenuta con immediatezza, fatta salva la verifica della persistenza delle condizioni urbanistiche;

osservato che dalla documentazione prodotta risulta che il preliminare come detto è stato trascritto il 5.8.2011 e che la cancellazione della domanda giudiziale della Immotur
International di accertamento di diritti reali sugli immobili risale al 14/11/2012 e che
4 dagli atti di causa vi è prova della effettiva comunicazione alla società in CP_2
data 20.4.2022 di diffida ad adempiere, recante il riepilogo descrittivo di precedenti comunicazioni, anche tenuto conto che ad avviso della ricorrente il contratto definitivo di vendita avrebbe potuto e dovuto essere concluso nel 2015, deve concludersi che, essendo al momento della proposizione del presente ricorso in ogni caso decorsi oltre tre anni dalla data di trascrizione del preliminare (ossia dal 5.8.2011), detta trascrizione abbia perso efficacia;

Si reputa utile osservare che la Corte di Cassazione, Sez. 2 Civ., nella Sentenza n. 22454 del 22/10/2014 (Rv. 632954 - 01) ha affermato il principio della rilevabilità d'ufficio della inefficacia della trascrizione del preliminare per inutile decorso del termine triennale di cui all'art. 2645 bis, terzo comma, cod. civ;
secondo la Corte, invero, “in tema di trascrizione del contratto preliminare, l'inutile decorso del termine triennale di cui all'art. 2645 bis, terzo comma, cod. civ., in quanto modalità cronologica intrinsecamente connessa all'effetto prenotativo ad essa correlato, è rilevabile d'ufficio, rispondendo a ragioni di pubblico interesse il ripristino del regime di libera disposizione e circolazione dei beni”; alla stregua di tale orientamento, che qui si condivide, va osservato che i termini predetti, sebbene di natura decadenziale, non sono rinunciabili dalle parti coerentemente con la natura inderogabile delle norme sulla trascrizione e sono rilevabili d'ufficio dal giudice, trattandosi di materia sottratta alla disponibilità delle parti ex art. 2969 c.c. La ratio della imposizione di un termine di decadenza oltre il quale vengono meno gli effetti prenotativi della trascrizione risiede, infatti, nella esigenza di non protrarre all'infinito il vincolo di indisponibilità del bene creato dalla trascrizione del preliminare;

nella sentenza richiamata, la Corte di Cassazione ha infatti affermato che: “l'inutile decorso del termine triennale di cui all'art. 2645 bis c.c. è riscontrabile ex officio (pur nel corso del giudizio di legittimità, in quanto la relativa verifica non postuli - è il caso di specie - il compimento di nuovi accertamenti di fatto), giacché mero riflesso della proiezione temporale intrinseca al fatto - trascrizione del preliminare - addotto alla cognizione del giudice e giacché il ripristino del regime di libera disposizione e
5 circolazione dei beni - libera disposizione e circolazione cui, appunto, osta la proiezione temporale dell'effetto prenotativo correlato alla trascrizione del preliminare - risponde a ragioni di pubblico interesse che, evidentemente, non possono essere affidate all'esclusiva iniziativa delle parti e sollecitano, viceversa, il presidio dell'autorità (statuale) giurisdizionale (è significativo notare che, pur quando sì è patrocinata in dottrina la caratterizzazione dei termini di cui all'art. 2645 bis c.c., comma 3, in guisa di termini di decadenza, si è opinato per la rilevabilità ex officio della perdita d'efficacia della trascrizione del preliminare, giacché - si è assunto - si verserebbe in materia indisponibile in dipendenza dei principi inderogabili di ordine pubblico sottesi all'istituto della trascrizione, sicché si renderebbe operativo il "salvo che... " inserito nel corpo dell'art. 2969 c.c. ed, al contempo, il disposto del precedente art. 2968 c.c.)”;
L'epilogo ricostruttivo pertanto porta a ritenere che nella fattispecie per cui è causa si è consumato l'effetto prenotativo della trascrizione del contratto preliminare, senza che sia intervenuta alcuna rinuncia ad esso, con la conseguenza che, in assenza di consenso prestato dalla promissaria acquirente alla cancellazione della trascrizione, va dichiarata l'inefficacia della trascrizione del preliminare correlata al decorso del termine di cui all'art. 2645 bis c.c., comma 3; la domanda attorea va, pertanto, accolta nei sensi di cui in dispositivo;

quanto al governo delle spese processuali la soccombenza di parte convenuta ne determina la sua condanna al loro pagamento in favore della ricorrente per l'importo che viene dettagliato in dispositivo;
quelle con l'interveniente, in difetto di sua autonoma attività istruttoria o difensiva, possono integralmente compensarsi tra tutte le parti.


P.Q.M.


definitivamente pronunciando, ogni differente istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
DICHIARA
6 Inefficace la trascrizione del contratto preliminare per inutile decorso dei termini di cui all'art. 2645 bis, terzo comma, cod. civ.,
ORDINA
al Responsabile del Servizio di Pubblicità Immobiliare di Sanremo, presso l'Agenzia delle
Entrate – Ufficio Provinciale di Imperia, la cancellazione della trascrizione del contratto preliminare eseguita in data 05.08.2011 al Registro generale n. 7612 e particolare n. 5568
a favore della sui beni immobili già di proprietà della Controparte_2 Parte_3
identificati alla partita 1004039, Foglio (BOR) 5, mapp 94 sub 1 (cat. D/2), sub 3 (cat.
A/3), sub. 4 (cat. A/3), sub. 5 (cat. A/3), sub 6 (cat. A/3) nonché dai mappali 722, 762,
836 di aree verdi adiacenti di cui al mapp. 93;
condanna la convenuta in persona del legale rappresentante pro Controparte_2
tempore al pagamento in favore della ricorrente Parte_5
, delle spese processuali che determina in euro 545,00 per esborsi ed euro
[...]
2.400,00 per compensi di avvocato oltre IVA, CA e rimborso forfetario ex art. 2 d.m. n.
55/2014, compensando quelle con l'interveniente CP_3
Imperia, 8.1.2024.
Il Giudice
dott. Maria Teresa De Sanctis
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