REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – IV Sezione Civile - nella persona del G.o.p.,
dott.ssa Maddalena Natale, ha pronunziato la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta al numero 701218 del R.G. dell'anno 2013, avente ad oggetto: “altri rapporti condominiali”, riservata in decisione all'udienza del 9.04.2024, con la concessione alle parti dei termini di legge per il deposito di scritti conclusionali e vertente
TRA

(c.f.: ), rapp.ta e difesa, giusta mandato a margine Parte_1 C.F._1
dell'atto di citazione, dall'avv. Pietro Manzella ed elettivamente domiciliata in Caserta, alla via
Fulvio Renella, n. 64
(attrice)

E

(c.f.: ) e (c.f.: Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
), entrambi rapp.ti e difesi, giusta mandato a margine della comparsa di C.F._3
costituzione e risposta, dagli avv.ti Bruno Pozzuoli e Concetta Gentili ed elettivamente domiciliati in S. Maria C. V. (CE), alla via Convento delle Grazie, n. 2
(convenuti)
E (c.f.: ), rapp.ta e difesa, in virtù di procura a margine della Controparte_3 C.F._4
comparsa di costituzione e risposta, dall'avv. Giuseppe Dessì ed elettivamente domiciliata in
Caserta, alla via C. Battisti, n. 69
(convenuta)
E
in persona dell'amministratore p.t., , Controparte_4 Controparte_5 CP_6
, , , e
[...] CP_7 Controparte_8 CP_9 Controparte_10 CP_11
[...]
(convenuti contumaci)

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti, verbali di causa e memorie conclusionali depositati in procedura.
FATTO E DIRITTO

La presente sentenza viene redatta secondo le indicazioni dettate dagli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att.
c.p.c., così come modificati dalla legge n. 69 del 18.6.2009, mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto.
Ai fini della decisione, pertanto, è sufficiente ricordare che, con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio, dinanzi all'intestato Tribunale - ex sez. Parte_1
distaccata di Caserta, e , esponendo: - di Controparte_1 Controparte_2
essere proprietaria di due vani terranei con antistanti arcate di loggia e con annesso piccolo ripostiglio e accessori (come meglio identificati nell'atto introduttivo), ubicati all'interno del fabbricato sito in Caserta, alla via Unità Italiana n. 10; - che i coniugi , Parte_2
comproprietari di altra unità immobiliare facente parte del medesimo fabbricato, hanno realizzato,
senza alcuna autorizzazione, varie opere (apposizione di canaline, fioriere, ecc…) nello spazio al di sotto delle arcate e sulla facciata esterna del predetto edificio di proprietà esclusiva di essa attrice.
Sulla scorta di tali premesse, ha chiesto, in via preliminare, dichiararsi e accertarsi Parte_1
che le opere realizzate dai convenuti insistono su porzioni di sua esclusiva proprietà; per l'effetto,
ha chiesto la condanna degli stessi al ripristino dello status quo ante e al conseguente risarcimento dei danni patrimoniali e non da essa subiti.
Con comparsa di costituzione e risposta, si sono costituiti in giudizio i coniugi , i Parte_2
quali, impugnando e contestando le avverse difese, hanno chiesto il rigetto della domanda attorea in quanto infondata in fatto e in diritto.
Concessi i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., la causa è proseguita senza espletamento dei mezzi istruttori ammessi (prova orale e interrogatorio formale), stante l'avvenuta decadenza delle parti, ai sensi dell'art. 208 c.p.c..
Con provvedimento del 22.11.2019, il G.I. dell'epoca - dott.ssa - ha ordinato Persona_1
l'integrazione del contraddittorio nei confronti del Condominio e degli ulteriori condomini, i quali,
seppur citati, non si sono costituiti.
Si è costituita unicamente la quale ha eccepito, in via preliminare, Controparte_3
l'improcedibilità della domanda attorea per mancato esperimento del tentativo di conciliazione nei propri confronti, ovvero, in subordine, la nullità dell'atto di citazione per violazione del disposto di cui all'art. 164, comma 4, c.p.c.; nel merito, ha chiesto il rigetto della domanda per infondatezza della stessa in fatto e in diritto.
All'udienza del 29.09.2021, la causa è stata ritenuta matura per la decisione e rinviata per la precisazione delle conclusioni al 19.01.2022.
Dopo vari rinvii per bonario componimento e cambi di magistrato, la presente controversia è stata smistata sul ruolo della scrivente che, all'udienza del 09.04.2024, l'ha riservata in decisione,
concedendo alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di scritti conclusionali e repliche.
Ciò posto in punto di fatto, in diritto si osserva quanto segue. Va, in via preliminare, dichiarata la contumacia del e di Controparte_4 CP_5
, , , , e
[...] Controparte_6 CP_7 Controparte_8 CP_9 Controparte_10
, i quali, seppur regolarmente evocati in giudizio a seguito dell'ordinanza del Controparte_11
22.11.2019 di integrazione del contraddittorio, non si sono costituiti.
Nel merito, occorre, in prelimine, affrontare la questione attinente alla determinazione della natura comune o esclusiva della facciata esterna del fabbricato (ove sono stati rimossi, da parte convenuta,
Org_ i cavi ivi presenti per essere poi riposizionati sottotraccia) e della zona della loggia (ove i convenuti hanno, invece, collocato vasi e fioriere).
L'attrice ha, difatti, dedotto che tali parti dell'edificio sarebbero di sua esclusiva proprietà e tanto sarebbe evincibile dal titolo di provenienza depositato in giudizio (atto di compravendita per Notaio
del 30.01.1996, rep. 73411, racc. 18502), ove si legge che “acquista in Per_2 Parte_1
piena proprietà, una porzione del fabbricato in Caserta alla via Unità d'Italia n. 10, (…) composta
da due vani terranei con antistanti arcate di loggia, con annesso piccolo ripostiglio ed accessori,
confinante con cortile comune, con beni degli eredi e con la detta via Unità d'Italia (…)”, Pt_3
dagli altri due atti di compravendita dei danti causa e dalla perizia di parte redatta dall'arch.
, di cui si dirà in prosieguo. Per_3
Ciò posto in punto di fatto, giova rammentare che, ai sensi dell'art. 1117 c.c., “sono oggetto di
proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi
diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio
necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i
pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli
anditi, i portici, i cortili e le facciate;
(...)”.
La norma in parola, come noto, introduce una presunzione di condominialità dei beni che sono,
per titolo o per loro natura, destinati ad un utilizzo collettivo da parte dei condomini;
tuttavia, si tratta di un'elencazione meramente esemplificativa delle parti comuni che può essere integrata anche con beni non menzionati nella norma o nel regolamento condominiale. Tale presunzione può essere superata se le cose, per obiettive caratteristiche strutturali, servono in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno in questi casi il presupposto per il riconoscimento della contitolarità, perché la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione di fonte legale, alla stessa stregua del titolo contrario. A ben vedere, difatti,
la norma in esame può essere anche derogata dal titolo, ovvero, da un atto di autonomia privata che,
espressamente, disponga un diverso regime delle parti di uso comune (cfr. Cass. n. 7889/2000).
La Suprema Corte ha, in particolare, chiarito che “al fine di stabilire se sussista un titolo contrario
alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo
del e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario CP_4
proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un
bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei
contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni” (Cass. n.
20693 del 09.08.2018).
Ne discende che l'atto costitutivo del , quale titolo idoneo a vincere CP_4
la presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., non è l'atto di acquisto del singolo appartamento condominiale, ma il negozio posto in essere da colui che ha costituito il condominio dell'edificio; ciò in quanto tale negozio rappresenta la fonte comune dei diritti dei condomini,
determinandone l'estensione e le limitazioni.
Sulla questione è intervenuta, di recente, la Corte di Cassazione (sentenza n. 31995 del 28.10.2022),
che ha affermato che, quando un condomino pretende l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell'art. 1117 c.c., è onere dello stesso, onde vincere detta presunzione, dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza che a tal fine sia rilevante il proprio titolo di acquisto, o quello del relativo proprio dante causa, ove non si tratti dell'atto costitutivo del . CP_4
Siffatto principio risulta, invero, pacifico nella giurisprudenza intervenuta in materia che, già in passato, ha chiarito che, per vincere in base ad un titolo contrario la presunzione legale di proprietà
comune delle parti dell'edificio condominiale ex art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare CP_4
dall'originario unico proprietario ad altro soggetto, indagando se la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volontà dei contraenti e se, dunque, da esso emerga o meno l'inequivocabile volontà delle parti di riservare al costruttore - venditore (o ad uno dei condividenti, in caso di costituzione del a seguito CP_4
di divisione) la proprietà di quei beni che, per ubicazione e struttura, siano potenzialmente destinati all'uso comune.
Mutuando tali principi alla fattispecie che ci occupa, la domanda spiegata da Parte_1
va rigettata, non avendo parte attrice assolto l'onere probatorio su di essa incombente, nei termini sopra indicati.
A ben vedere, la documentazione - dalla attrice posta a fondamento della propria pretesa - non può
essere considerata idonea a superare la presunzione di condominialità dei beni oggetti di causa,
tenuto conto che i titoli depositati sono costituiti dall'atto di compravendita, a mezzo del quale la
è divenuta titolare della propria unità abitativa e dal titolo di provenienza del dante causa e Pt_1
di quello del dante causa di quest'ultimo.
Come sopra precisato, il titolo idoneo a vincere la presunzione di condominialità di cui all'art. 1117
c.c. è l'atto costitutivo del , non potendosi considerare a tal fine rilevante il CP_4
proprio titolo di acquisto, ovvero, quello del relativo proprio dante causa, salvo non si tratti,
appunto, dell'atto costitutivo del . CP_4
Ad ogni buon conto, va rilevato che neppure nei titoli versati agli atti è possibile desumere l'esclusiva proprietà, delle parti di edificio di cui si discute, in capo alla , non rinvenendosi Pt_1
alcun riferimento alle facciate, mentre, rispetto alla zona prospiciente le arcate di loggia, vi è
meramente un generico richiamo ai “due vani terranei con antistanti arcate di loggia”.
Infine, la perizia tecnica di parte, a firma dell'arch. , si appalesa parimenti scarna e Per_3
generica, in quanto, anzitutto, basata su semplici rilievi effettuati in loco e sui dati catastali acquisiti, ma soprattutto nulla aggiunge rispetto a quanto contenuto nell'atto di provenienza, tenuto conto delle conclusioni rassegnate, ove si legge che “dai rilievi effettuati e dai dati catastali reperiti
risulta che l'unità immobiliare di proprietà della sig.ra è composta da due vani terranei, Pt_1
aventi accesso diretto dal cortile, con antistanti arcate di loggia ed un wc ubicato in uno dei due
sottarchi.”.
Quanto alla facciata su cui i coniugi hanno realizzato le canaline sottotraccia, il tecnico CP_1
incaricato si è limitato ad affermare che “Il tratto di facciata su cui è stata effettuata l'esecuzione
delle tracce murarie si ritiene essere di proprietà esclusiva della Sig.ra e Parte_4
del Sig. in quanto risulta essere la proiezione sulla strada della loro proprietà Controparte_6
detenuta all'interno del cortile.”.
In definitiva, ad avviso di questo Giudicante, non è stata raggiunta la prova della esclusiva titolarità
dei beni oggetto di causa in capo a parte attrice, conseguentemente, le domande da essa formulate vanno rigettate.
Da ultimo, in applicazione del principio processuale della ragione più liquida - desumibile dagli artt.
24 e 111 Cost. e costantemente affermato dalla più recente giurisprudenza di legittimità e di merito
– in virtù del quale al giudice è consentito esaminare un motivo di merito suscettibile di assicurare la definizione del giudizio anche in presenza di una questione pregiudiziale, sono assorbite tutte le ulteriori eccezioni sollevate dalle parti.
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e vengono liquidate secondo i parametri minimi di cui al D.M. 55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022, sotto la cui vigenza si è
esaurita l'attività processuale e difensiva, tenuto conto dello scaglione di riferimento e rapportati alla natura delle questioni trattate e all'attività processuale e difensiva effettivamente espletata.


P. Q. M.



Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, IV Sezione Civile, nella persona del G.o.p., dott.ssa
Maddalena Natale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da , Parte_1
nei confronti di, , , , Controparte_3 Controparte_5 Controparte_6 CP_7
, , e e del Controparte_8 CP_9 Controparte_10 Controparte_11 Controparte_4 disattesa ed assorbita ogni diversa istanza e conclusione, così provvede:
[...]
1) Dichiara la contumacia di , , Controparte_5 Controparte_6 CP_7 CP_8
, , e e del
[...] CP_9 Controparte_10 Controparte_11 Controparte_4
2) Rigetta la domanda formulata dall'attrice;
3) Condanna l'attrice al pagamento, in favore di e Controparte_1 CP_2
delle spese di lite che liquida in € 1.278,00, per compenso professionale, oltre
[...]
rimborso spese generali del 15%, IVA e CPA come per legge, che attribuisce ai procuratori dichiaratisi anticipatari;
condanna, altresì, l'attrice al pagamento, nei confronti di CP_3
delle spese di lite che liquida in € 852,00, per compenso professionale, oltre rimborso
[...]
spese generali del 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in S. Maria C.V., lì 12.07.2024
Il Gop
(dott.ssa Maddalena Natale)