REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI UDINE
SEZIONE II CIVILE in persona del Giudice Onorario in funzione di Giudice Unico, Dott. Fabio Fuser, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c., dandone lettura in udienza, la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta a ruolo con al numero 58/2025 tra
(C.F./P.I.: con sede in Udine Parte_1 P.IVA_1
l'Avv. Paolo Scalettaris del Foro di Udine
Attrice
CONTRO
(C.F./P.I.: con sede in Basiliano (UD) con Controparte_1 P.IVA_2
l'Avv. Francesco Ragone del Foro di Udine
Convenuta
*
Oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso
* * * * *
Conclusioni delle parti: come da verbale odierno.
Con atto di citazione del 12.11.2024, notificato il 13.11.2024, la società
(di seguito anche: Edilimmobiliare e/o intimante e/o Parte_1
locatrice e/o attrice) proprietaria e locatrice dell'unità immobiliare ad uso non abitativo sito in Udine, Via Poscolle n. 24, identificata al N.C.E.U. del Comune di Udine, foglio 38, particella 81, sub. 2, ha intimato alla conduttrice CP_1 [...]
[...]
(di seguito anche: e/o intimata e/o conduttrice e/o convenuta)
[...] CP_1
lo sfratto per morosità non avendo quest'ultima provveduto a corrispondere i canoni di locazione fino ad ottobre 2024, oltre oneri condominiali, per l'importo complessivo di €.21.031,50.
L'attrice ha chiesto, pertanto, la convalida dell'intimato sfratto con contestuale richiesta di emissione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il pagamento del suddetto importo, oltre ai canoni a scadere fino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile in oggetto, agli interessi, alla rivalutazione monetaria, alle spese e competenze professionali.
Con comparsa di costituzione e risposta del 9.1.2025 si è costituita CP_1
contestando le deduzioni dell'attrice ed opponendosi alla convalida dello sfratto affermando “di aver avuto notevoli ed insormontabili problemi economici che hanno comportato l'impossibilità di onorare appieno la propria obbligazione”, rimettendosi al giudice quanto alla richiesta dell'attrice e chiedendo un congruo termine per l'eventuale rilascio spontaneo dell'immobile.
All'udienza del 13.1.2025, fissata per la convalida, l'intimante ha dato atto che la morosità persiste e quanto alla comparsa della convenuta ne ha rilevato l'assoluta pretestuosità non essendo stato dedotto alcun motivo di opposizione alla convalida di sfratto con l'evidente e solo scopo di allungare i tempi del procedimento.
L'attrice ha, quindi, insistito per la richiesta di convalida dello sfratto ovvero l'emissione dell'ordinanza di rilascio.
La convenuta si è richiamata alla propria comparsa.
Il giudice, ritenuto che l'opposizione non fosse fondata su prova scritta dalla quale emergeva, invece, l'ammissione del debito, ha emesso ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c., fissato per il rilascio il termine del 28.2.2025,
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 58/2025 ordinato il mutamento del rito, assegnato alle parti termine di giorni 15 per la presentazione della domanda di mediazione e fissato per la discussione l'udienza del 27.5.2025 concedendo alle parti ex art. 426 c.p.c. i termini perentori per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi.
All'esito della conversione del rito, la sola locatrice ha depositato in data
17.4.2025 memoria integrativa nella quale ha dedotto:
➢ di aver promosso la procedura di mediazione conclusasi con esito negativo il 20.2.2025;
➢ che in data 7.4.2025 la conduttrice ha rilasciato l'immobile;
➢ che la conduttrice non ha effettuato alcun pagamento per i canoni di locazione e gli oneri accessori relativi al periodo di occupazione dell'immobile successivamente ad ottobre 2024;
➢ che al momento della redazione dell'atto di intimazione la conduttrice risultava morosa nel pagamento dei canoni di locazione per un importo di
€.21.031,50;
➢ che al suddetto importo va aggiunto quanto maturato successivamente alla redazione dell'atto di intimazione e fino al rilascio pari ad €.6.025,00;
➢ che l'inadempimento è grave a fronte di un canone mensile pari ad
€.1.190,00 e tenuto conto che la morosità al momento dell'instaurazione della procedura di sfratto era pari a quasi due annualità di canone e che ai sensi dell'art. 4 del contratto di locazione la morosità nel pagamento anche di una sola mensilità del canone costituisce elemento idoneo a determinare la risoluzione del contratto per inadempimento della locatrice;

➢ che la gravità dell'inadempito è confermata dal fatto che la stessa conduttrice non è stata in grado di individuare una ragione o giustificazione per potesse ridurre tale gravità.
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 58/2025 ha, quindi, chiesto di dichiarare risolto il contratto di locazione Parte_1
per inadempimento della conduttrice, condannando quest'ultima a pagare la somma di €.27.056,50 per canoni ed acconti oneri accessori insoluti.
All'udienza del 27.5.2025 compariva il solo legale dell'attrice e la causa veniva rinviata per la discussione all'udienza del 8.7.2025 successivamente rinviata al
10.7.2025 per impedimento dell'Avv. Paolo Scalettaris.
In data 9.7.2025 si è costituita contestando le deduzioni dell'attrice e CP_1
chiedendo di disporre la parziale compensazione degli eventuali canoni dovuti con le somme relative al deposito cauzionale che ammontano ad €.3.570,00.
All'odierna udienza le parti hanno precisato le conclusioni e discusso la causa.
*
QUANTO ALLA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Preliminarmente va dichiarata la tardività dell'eccezione di compensazione svolta dalla conduttrice con la comparsa del 9.7.2025 tenuto conto che la stessa nel termine perentorio fissato all'udienza del 13.1.2025 dal giudice della procedura di convalida dello sfratto e scadente il 7.5.2025 non ha depositato la memoria integrativa dell'atto introduttivo, né è comparsa alla precedente udienza del 27.5.2025. Preme, inoltre, rilevare che nulla avendo CP_1
richiesto con riferimento alla restituzione e/o compensazione del deposito cauzionale con la comparsa di costituzione e risposta dimessa nella procedura di convalida dello sfratto, avrebbe dovuto integrare l'atto introduttivo proprio con il deposito della memoria ex art. 426 c.p.c. nel termine del 7.5.2025 e presenziare all'udienza del 27.5.2025.
Passando al merito, la domanda dell'attrice merita di essere accolta.
In primo luogo, l'art. 4 del contratto di locazione prevede che “il pagamento del canone e delle spese condominiali non potrà essere sospeso, né ritardato
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 58/2025 da pretese o eccezioni del conduttore di qualunque specie o natura. Unica prova del pagamento sarà costituita da ricevuta. Il mancato puntuale pagamento, in tutto o in parte per qualunque causa, anche di una sola rata del canone, costituirà il conduttore in mora, con la conseguente risoluzione di diritto del contratto in danno ed a spese del conduttore stesso. Il conduttore sarà tenuto in ogni caso al pagamento di una penalità sulle somme non corrisposte puntualmente nella misura del 1% mensile, escluso il calcolo a giorni, da versare entro dieci giorni dalla data della richiesta del locatore, con risoluzione di diritto del contratto in caso di inadempimento anche parziale. Il conduttore non potrà promuovere alcuna azione in relazione al presente contratto di locazione ove egli non abbia preventivamente pagato integralmente tutti i canoni e gli oneri accessori”.
L'attrice ha affermato che la conduttrice era morosa di quasi due annualità di canoni di locazione, circostanza non contestata dalla convenuta che, anzi, ha di fatto ammesso di essere debitrice, ne consegue che può trovare applicazione la clausola risolutiva espressa.
Ad ogni modo, va accolta la domanda attorea di risoluzione per grave inadempimento del conduttore ex art. 1453 cod. civ. ed occorre, quindi, verificare la sussistenza o meno dei presupposti per dichiarare la risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1453 e 1455 cod. civ. e, più precisamente, la valutazione della gravità dell'inadempimento.
E' noto che nelle locazioni ad uso abitativo l'art. 5 della L. n.392/1978, derogando all'art. 1455 cod. civ., introduce una presunzione assoluta dell'elemento oggettivo dell'inadempimento fondata su due elementi, l'uno temporale – il protrarsi del ritardo nella corresponsione dei canoni per oltre venti giorni – l'altro quantitativo – il mancato pagamento di una rata del
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 58/2025 canone. L'art. 41 della L. n.392/1978 non richiama l'art. 5 e, per consolidata giurisprudenza di legittimità, è esclusa la possibilità di una sua applicazione estintiva (Cass. Civ. n.1428/2017, Cass. Civ. n.5902/2006, Cass. Civ.
n.12210/1990).
Nondimeno, il giudice può trarre dall'art. 5 L. n.392/1978 parametri che gli consentano di orientarsi nell'applicazione dell'art. 1455 cod. civ. al contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo (Cass. Civ. n.30730/2019, Cass.
Civ. n.1234/2000). La giurisprudenza ha, infatti, affermato che in tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento, ex art. 5 della L. n.392/1978, non trovi diritto di applicazione, cionondimeno esso può essere tenuto in considerazione quale parametro orientativo per valutare in concreto, ai sensi dell'art. 1455 cod. civ., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza
(Cass. Civ., Sez. III, n.1428 del 20.1.2017).
Ai sensi dell'art. 1455 cod. civ. la gravità dell'inadempimento non deve rilevare in sé, ma solo in relazione all'interesse del contraente deluso, da considerarsi non in astratto, ma in concreto.
Come si è visto nel contratto è precisato che il pagamento del canone non poteva essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni di qualunque specie o natura (art. 4 del contratto) e che il mancato puntuale pagamento pure parziale anche di una sola rata del canone costituiva motivo di risoluzione del contratto.
Ciò premesso, l'attrice ha affermato – circostanze non contestate dalla convenuta – di aver concesso in locazione ad uso non abitativo (cfr. doc. 1 fascicolo sfratto) a l'unità immobiliare così catastalmente descritta: CP_1
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 58/2025 Catasto Fabbricati, Comune di Udine, Foglio 38, mapp. 81, sub 2 e che quest'ultima era morosa fino ad ottobre 2024 del consistente importo di
€.21.031,50 per canoni di locazione impagati.
L'attrice nella memoria integrativa ha, inoltre, affermato il mancato pagamento da parte della convenuta anche dei canoni dei mesi di novembre e dicembre 2024 e da gennaio ad aprile 2025 (momento del rilascio).
A ciò si aggiunga che la conduttrice non ha depositato la memoria integrativa e nella propria comparsa di costituzione depositata nella procedura di sfratto si
è limitata ad affermare “di aver avuto notevoli ed insormontabili problemi economici che hanno comportato l'impossibilità di onorare appieno la propria obbligazione”, rimettendosi al giudice in merito alla richiesta dell'attrice e chiedendo un congruo termine per l'eventuale rilascio spontaneo dell'immobile.
non ha, quindi, svolto alcuna concreta e seria opposizione, né ha CP_1
dedotto alcun motivo che potesse giustificare il mancato versamento dei canoni, né è comparsa all'udienza del 27.5.2025 a seguito del mutamento di rito, né ha depositato la memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., disinteressandosi, quindi fino all'odierna udienza, del giudizio di merito, svolgendo solo attività difensiva nella procedura di sfratto alla quale si era pretestuosamente opposta.
Sussiste, quindi, un inadempimento colpevole da parte della conduttrice, colpevolezza che si presume fino a prova contraria.
La corresponsione del canone di locazione costituisce ex art. 1587 cod. civ.
l'obbligazione principale del conduttore e secondo consolidato indirizzo giurisprudenziale “Il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 58/2025 sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass.
Civ., Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 13887 del 23.6.2011, Cass. Civ. n.261/2008,
Cass. Civ. n.1317/2015, Cass. Civ. n. 18987/2016)
Visti i numerosi mancati pagamenti dei canoni di locazione (quasi due anni), visto il mancato pagamento delle spese condominiali non specificatamente contestate dalla convenuta, riconosciuta l'importanza per la locatrice di un adempimento completo e puntuale nell'economia dell'affare, si ritiene sussistente il presupposto della gravità dell'inadempimento in quanto la violazione degli obblighi assunti da hanno indubbiamente menomato CP_1
la fiducia e la funzionalità del rapporto sinallagmatico, giustificando così la risoluzione del contratto.
Nonostante la risoluzione del contratto non consegue la condanna della conduttrice al rilascio dell'immobile, tenuto conto che quest'ultima ha già rilasciato spontaneamente l'immobile in data 7.4.2025 a seguito dell'ordinanza di rilascio del 13.1.2025.
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QUANTO ALLE PRETESE ECONOMICHE DI EDILIMMOBILIARE
L'attrice con la memoria integrativa ha chiesto la condanna di al CP_1
pagamento della complessiva somma di €.27.056,50 di cui €.21.031,50 quale importo dedotto nell'atto di intimazione per canoni di locazione impagati fino a
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 58/2025 tutto il mese di ottobre 2024 ed €.6.025,00 per canoni successivi fino alla data del rilascio €.1.190,00 + €.15,00 = €.1.205,00 * 5 mensilità.
Tale somma non è stata contestata da – nemmeno all'odierna CP_1
udienza, né con la seppur tardiva comparsa del 9.7.2025 – che, come si è detto, ha, invece, confermato di non aver potuto onorare la propria obbligazione per notevoli ed insormontabili problemi economici.
Considerato, infine, che l'immobile è stato riconsegnato il 7 aprile 2025, i canoni successivi all'atto di intimazione maturati sono cinque da novembre
2024 a marzo 2025, per un totale di 6.025,00 come sopra specificato.
Ne consegue che va condannata al pagamento della complessiva CP_1
somma di €.27.056,50 oltre interessi legali dal dovuto al saldo.
Va esclusa la rivalutazione monetaria tenuto conto che “l'obbligazione di pagamento dei canoni di locazione costituisce un debito di valuta (Cass.
29/09/2015, n. 19222) e come tale non è suscettibile di automatica rivalutazione per effetto del processo inflattivo della moneta, ma il richiedente deve dedurre e provare il "maggior danno" derivatogli dall'impossibilità di disporre della somma di denaro durante il periodo della mora (Cass.
02/02/1995, n.1239). Il ricorrente non risulta avere provato il maggior danno né deduce di aver allegato e dimostrato l'esistenza del maggior danno derivato dalla mancata disponibilità della somma durante il periodo di mora e non compensato dalla corresponsione degli interessi legali previsti con funzione risarcitoria in misura forfettariamente predeterminata dall'art. 1224 cod. civ., comma 1.” (Cass. Civ., Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 14158 del 8.7.2020).
L'attrice non ha provato il maggior danno, né ha allegato e dimostrato l'esistenza del maggior danno derivato dalla mancata disponibilità della somma
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 58/2025 durante il periodo di mora e non compensato dalla corresponsione degli interessi legali.
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QUANTO AL RILASCIO DELL'IMMOBILE
Preso atto che in data 7.4.2025 l'unità immobiliare locata è stata riconsegnata a è venuta meno la necessità di disporre la condanna di Parte_1
al rilascio del negozio. CP_1
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QUANTO ALLE SPESE DEL GIUDIZIO
Per il principio della soccombenza le spese di causa sono poste a carico di e vengono liquidate come da dispositivo ex art. 5, comma 6, del D.L. CP_1
n. 55/2014, così come modificato dal D.M. n. 37/2018 e dal D.M. n. 147/2022 considerando lo scaglione da €.5.200,01 ad €.26.000,01 per la procedura di mediazione (ma solo fase di attivazione e fase di negoziazione) e per la procedura di convalida, mentre lo scaglione da €.26.000,01 ad €.52.000,00 per il giudizio di merito e per le soli fasi introduttiva, di trattazione e conclusiva (la fase di studio può ritenersi assorbita con quanto svolto nella procedura di convalida) con riduzione del 50% delle fasi istruttoria/trattazione e decisionale del giudizio di merito.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e domanda disattesa, così provvede:
- accerta e dichiara l'intervenuta risoluzione di diritto e per grave inadempimento della conduttrice del contratto di locazione del 12.11.2021, registrato il 7.12.2021, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Udine,
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 58/2025 Via Poscolle n. 24, così catastalmente descritta: Catasto Fabbricati, Foglio
38, mapp. 81, sub 2;
- nulla per il rilascio;

- condanna a pagare ad la somma Controparte_1 Parte_1
di €.27.056,50 per canoni di locazione ed oneri condominiali fino a marzo
2025, oltre interessi legali dal dovuto al saldo;

- condanna alla rifusione delle spese di lite in favore di Controparte_1
che liquida ex D.M. n. 55/2014, così come Parte_1
modificato dal D.M. n. 37/2018 e dal D.M. n. 147/2022, in complessivi
€.7.466,50 (di cui €.441,00 della fase di attivazione della procedura di mediazione ed €.882,00 per la fase di negoziazione della procedura di mediazione, €.919,00 per la fase di studio della procedura di convalida,
€.709,00 per la fase introduttiva della procedura di convalida, €.210,00 per la fase istruttorie e/o di trattazione della procedura di convalida, €.142,00 per la fase decisionale della procedura di convalida, €.1.204,00 per la fase di per la fase introduttiva del giudizio di merito, €.903,00 per la fase istruttoria e/o di trattazione, €.1.452,50 per la fase decisionale), oltre ai contributi unificati, spese vive della procedura di mediazione e spese di notifica, oltre al rimborso forfettario nella misura del 15% del compenso, oltre ad IVA, se dovuta, e CPA come per legge.
Così deciso in Udine il 10.7.2025
Il Giudice Onorario
Dott. Fabio Fuser
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 58/2025