REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di GROSSETO

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Mario Venditti, all'esito dell'udienza cartolare del 17.9.2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1657 del Registro Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2024, pendente tra

(C.F.: , elettivamente domiciliata in Parte_1 C.F._1
Sticciano Scalo, via del Rigo n. 210, presso lo studio dell'avv. Francesca Piozzi, che la rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura in calce all'atto introduttivo;

RICORRENTE contro
(C.F.: ) e (C.F.: Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
, elettivamente domiciliati a Catanzaro, via Vico II Corso Mazzini n. C.F._3
2, presso lo studio dell'avv. Concetta Nunnari, che li rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

RESISTENTI
CONCLUSIONI: come da note scritte depositate in luogo dell'udienza del 17.9.2025.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, , premettendo d'aver Parte_1 concesso in comodato ai sigg. e un immobile sito nel Comune di CP_1 CP_2
Roccastrada, e denunciando che i comodatari non l'avessero restituito alla scadenza naturale del 18.3.2023, adducendo infondati pretesti, e si fossero anche resi colpevoli di pagina 1 di 7 contegni censurabili (pratiche esoteriche e di legamento nonché aggressioni nei confronti della famiglia della comodante), ha chiesto all'intestato Tribunale di ordinare ai convenuti il rilascio del bene e condannarli a pagarle la somma mensile di € 245,70 a titolo di indennità di occupazione dal 31.5.2024, giorno ultimo da ella concesso per il rilascio.
Si costituivano in giudizio i sigg. e da un lato eccependo l'esistenza di un CP_1 CP_2 contratto di locazione, al canone mensile di € 555,00, dissimulato da quello di comodato, con conseguente conversione del contratto nello schema legale di cui all'art. 1 della L.
392/1978, e dall'altro chiedendo la condanna della a risarcirgli i danni arrecatigli Pt_1 dalle illegittime riprese video effettuate nell'abitazione locata e nelle sue pertinenze nonché nel distacco della linea internet; in subordine, chiedevano la condanna della
[...]
a restituirgli tutte le somme percepite in corso di rapporto. Pt_1
Con provvedimento del 2.1.2025, emesso in sede di verifiche preliminari di cui all'art. 171-bis c.p.c., il Giudice rilevava l'assoggettamento della causa al rito locatizio ex art. 447-bis c.p.c. e quindi disponeva il mutamento del rito ai sensi dell'art. 426 c.p.c., assegnando alle parti termine perentorio per depositare documenti e memorie integrative dei precedenti atti.
I resistenti utilizzavano detta memoria per chiarie alcuni aspetti già segnalati, mentre la ricorrente integrava la domanda di condanna già spiegata in citazione e, in subordine, previo accertamento della comune volontà delle parti di dar vita a un contratto temporaneo, per far accertare l'intervenuta cessazione del contratto locatizio transitorio al 18.3.2023 e comunque dichiararne la risoluzione per morosità.
La causa veniva istruita documentalmente e decisa all'esito dell'udienza cartolare del
17.9.2025.

*****
L'oggetto del contendere verte sulle sorti del contratto di “comodato” stipulato fra le parti il 19.3.2021 e debitamente registrato, attraverso cui la sig.ra concesse in Pt_1 godimento ai sigg. e una porzione immobiliare sita a Roccastrada, loc. CP_1 CP_2
Olmini, via di S. Antonio n. 9, per la durata di un anno, tacitamente prorogabile per un altro anno, affinché i medesimi vi alloggiassero sino al reperimento di un'altra abitazione
(all. 2 della citazione).
Secondo la prospettazione della i comodatari non avrebbero restituito Pt_1
l'immobile alla scadenza naturale del 18.3.2023 né tantomeno all'ultimo termine pagina 2 di 7 concessogli del 18.3.2024, accampando una serie di infondati pretesti attraverso il rispettivo legale circa l'esistenza di una locazione dissimulata per iniziativa della ricorrente e di comportamenti illeciti assunti dalla stessa contro di loro (all.ti 3-8).
Per ciò che interessa in questa sede, gli odierni resistenti hanno eccepito l'esistenza di un contratto di locazione, al canone mensile di € 555,00, dissimulato da quello di comodato,
e hanno chiesto anzitutto la declaratoria d'inammissibilità dell'intrapresa azione avversaria, in quanto il contratto siglato dovrebbe ricondursi allo schema legale disciplinato cui all'art. 1 della L. 392/1978 (rectius: art. 2, co. 1 della L. 431/1998).
Orbene, è noto che elemento essenziale della locazione è il pagamento del corrispettivo per il godimento della cosa (art. 1571 c.c.), mentre il comodato è un contratto essenzialmente gratuito (art. 1803, co. 2 c.c.), e sebbene la gratuità non escluda che vi possa essere, e assuma rilievo, l'interesse del comodante a concedere il bene a terzi e non è neanche incompatibile con la previsione di un contributo pecuniario versato dal comodatario, lo stesso non deve però configurarsi, per la sua consistenza, come corrispettivo del bene.
Non è, tuttavia, infrequente nella prassi che le parti si accordino per far emergere all'apparenza un contratto di comodato dissimulante una locazione, e ciò al fine precipuo di evitare il pagamento delle imposte sul reddito, e in talune ipotesi anche per aggirare le tutele legali previste per l'inquilino dalla normativa sulle locazioni.
Quando ciò avviene, ai sensi dell'art. 1417 c.c., al conduttore è consentito provare la simulazione sia con prove testimoniali sia per presunzioni, trattandosi di illiceità della locazione dissimulata per contrasto con norme imperative (cfr. Cass. n. 33727/2023).
Nel caso di specie, detta dimostrazione è risultata perfino superflua, vista l'incontrovertibilità della ricorrenza di un rapporto locativo inter partes, come del resto evincibile dallo stesso tenore della citazione e della memoria integrativa della ricorrente e dalla produzione offerta dai resistenti con la memoria di costituzione, attestante i versamenti periodici di € 555,00, di cui € 500,00 a titolo di canone ed € 55,00 per consumi vari stimati in modo forfetario (all.ti 6 e 8).
É, pertanto, comprovato che le parti abbiano voluto effettivamente regolare i loro rapporti in forza delle previsioni del contratto dissimulato di locazione abitativa e non di quello simulato di comodato gratuito.
Ne consegue, ai sensi dell'art. 1414 c.c., l'inefficacia del contratto di comodato simulato e l'efficacia di quello realmente voluto dai contraenti, ossia una locazione transitoria con pagina 3 di 7 scadenza al 18.3.2022, tacitamente rinnovabile per un altro anno (cfr. anche all. 5 della memoria integrativa della ricorrente), e con canone mensile di € 500,00, oltre a € 55,00 per oneri accessori.
L'accertamento predetto ha due conseguenze immediate.
Per un verso, fa emergere la realizzata evasione dell'imposizione fiscale da parte della
[...]
che non ha dichiarato i redditi percepiti, sicché la presente sentenza va trasmessa Pt_1 all'Agenzia delle Entrate per il recupero e gli accertamenti conseguenziali.
Per altro verso, conduce alla reiezione delle istanze formulate dai resistenti tese recuperare dalla locatrice le somme versatele in corso di rapporto e non indicate nel contratto, in quanto gli stessi si sono pacificamente serviti del bene pattuendo il corrispettivo con la . Pt_1
Ciò malgrado, non può accogliersi neppure la domanda spiegata da quest'ultima per guadagnare la declaratoria di cessazione del contratto transitorio al 18.3.2023, attesa l'inconsistenza della clausola della transitorietà racchiusa nel contratto scritto e registrato.
Benvero, la Suprema Corte ha affermato che, nella vigenza della L. 431/1998, la possibilità per le parti di stipulare un valido ed efficace contratto locatizio a uso transitorio è subordinata all'adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti dall'art. 5 della legge cit. e dal DM del 30.12.2002, che costituisce normativa secondaria di attuazione, giusta il disposto di cui all'art. 4, co. 2 della medesima legge, con la conseguenza che, a tal fine, è necessario che l'esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza (cfr.
Cass. n. 4075/2014).
Non sono quindi le parti a decidere se e quando poter ricorrere alla tipologia del contratto transitorio, ma è il decreto ministeriale emanato ai sensi della predetta legge a fissare le modalità e i presupposti, sussistendo i quali è consentito ai contraenti il ricorso al contratto di durata più breve rispetto alla disciplina ordinaria.
Di conseguenza, o ricorrono le suindicate condizioni e si soddisfano le dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure, quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l'ulteriore conseguenza pagina 4 di 7 che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui all'art. 2, co. 1 della L. 431/1998, ovvero di locazione a uso abitativo della durata di quattro anni più quattro.
Nel contratto per il quale è causa, come anticipato, non è indicata in maniera specifica la causa della transitorietà dell'esigenza abitativa dei resistenti - la quale non può rinvenirsi nella mera prospettazione che gli stessi si attivassero “per trovare ed acquistare una propria abitazione in zona”, la quale, in sé e in assenza di ulteriori specificazioni, non è in alcun modo circostanziata;
al contratto non è allegato alcun tipo di documentazione che possa indicare in che modo il requisito della transitorietà possa considerarsi soddisfatto.
Pertanto, dev'essere respinta la domanda di risoluzione del contratto formulata dall'attrice basata sulla scadenza del termine contrattualmente - e, per quanto detto in precedenza, illegittimamente - pattuito, stante la nullità della clausola di "transitorietà" dell'uso abitativo.
Contrariamente, merita accoglimento la domanda rassegnata nella stessa memoria integrativa di risoluzione del contratto per grave inadempimento dei resistenti.
In rito, va anzitutto osservato che tale domanda, pur nuova, appare ammissibile, in quanto con il mutamento del rito si instaura sostanzialmente un autonomo procedimento a cognizione piena e le preclusioni del rito lavoristico nascono solo a seguito del deposito delle memorie integrative ex art. 426 c.p.c., nelle quali si cristallizza il thema decidendum, come d'altronde avviene nei procedimenti convalida di sfratto, rispetto ai quali la giurisprudenza prevalente ammette che, nel passaggio tra la fase sommaria e quella ordinaria, il locatore possa avanzare domande nuove, purché connesse alla vicenda sostanziale dedotta con l'atto introduttivo (cfr. ex plurimis Cass. 5955/2023).
Sotto il profilo del merito, invece, si rimarca che, secondo i noti principi in tema di riparto dell'onere probatorio nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione (art. 1453 c.c.), incombe al creditore esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute, e di allegare il fatto d'inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare dei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte
(cfr. ex plurimis Cass. n. 826/15).
Nella fattispecie, mentre la ricorrente ha assolto l'onere della prova che le incombeva ex art. 2697, co. 1 c.c., producendo in giudizio il contratto stipulato e allegando l'inadempimento dei resistenti all'obbligazione di pagare il canone dal mese di marzo pagina 5 di 7 2024, questi si sono limitati a imputare alla controparte la propria inottemperanza per non avergli comunicato l'IBAN per eseguire i bonifici.
Tuttavia, la giustificazione fornita dai conduttori è cedevole, se sol considera che la prima raccomandata trasmessa alla locatrice il 4.3.2024 - in cui il procuratore chiedeva la comunicazione dell'IBAN, a pena di corresponsione dei ridetti emolumenti tramite vaglia postale o a mezzo del legale - non ha avuto alcun seguito, neppure nell'odierno giudizio, nell'ambito del quale non risulta fatta dai resistenti alcuna offerta nelle forme di legge ex artt. 1206 e ss. c.c. (neanche mediante deposito "banco judicis") della somma dagli stessi ritenuta effettivamente dovuta alla controparte.
Va quindi accolta la domanda della ricorrente e i resistenti devono essere condannati al rilascio dell'immobile occupato che, ai sensi dell'art. 56 della L. 392/1978, va disposto al
18.11.2025, tenuto conto delle condizioni delle parti e della risalenza della morosità.
Ai sensi dell'art. 1591 c.c., i resistenti vanno poi condannati a pagare alla ricorrente la somma di € 550,00 per i canoni insoluti dal 19.3.2024 sino al rilascio, nella misura tuttavia richiesta giudizialmente dalla locatrice pari ad € 245,70 mensili, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo, nonché l'importo mensile di € 55,00 per oneri accessori dal 19.3.2024 fino al rilascio, oltre agli interessi legali dalla domanda al saldo.
Va respinta, infine, la domanda risarcitoria avanzata dai resistenti riguardo a presunti danni non patrimoniali sofferti a causa dall'assunta indebita intromissione nella loro vita privata da parte della a mezzo delle telecamere riprendenti l'immobile affittato e Pt_1 le sue pertinenze (all. 16 della citazione) e per illecito distacco della linea internet avvenuto nel mese di dicembre 2024.
In disparte l'assunto attoreo, rimasto incontestato, sul fatto che le telecamere sarebbero state installate anni prima del contratto siglato fra le parti e riprenderebbero la sola corte di pertinenza dell'attrice, giova comunque osservare che anche ove il fatto illecito integri gli estremi del reato, il danno non patrimoniale (ma il principio vale anche per il danno patrimoniale costituendo anch'esso un danno-conseguenza), dev'essere specificamente allegato e provato ai fini risarcitori, anche mediante presunzioni, non potendo mai considerarsi in re ipsa (cfr. ex plurimis Cass. n. 20643/2016).
Nel caso in esame, non risulta che siffatta dimostrazione, e per vero neppure idonea allegazione, sia stata fornita dai resistenti, nemmeno in via presuntiva.
pagina 6 di 7 Le dinamiche della vicenda sostanziale sottoposta allo scrutinio del Giudice e la parziale soccombenza di ambo le parti rispetto alle reciproche domande svolte, costituiscono
“gravi ed eccezionali ragioni” per compensare le spese legali ai sensi dell'art. 92, co. 2
c.p.c..


PQM


Il Tribunale di Grosseto, definitivamente pronunziando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione, eccezione disattesa e respinta, così provvede:
1) dichiara esistente tra la ricorrente e i resistenti un contratto di locazione relativo all'immobile sito in Roccastrada, loc. Olmini, via di S. Antonio n. 9 avente decorrenza dal
19.3.2021;
2) dichiara il contratto di cui sopra risolto per inadempimento dei resistenti;

3) condanna i resistenti, in solido tra loro, a rilasciare alla ricorrente l'immobile citato, fissando per l'esecuzione la data del 18.11.2025;
4) condanna i resistenti, in solido tra loro, a pagare alla ricorrente la somma mensile di € 245,70 per i canoni insoluti dal 19.3.2024 sino all'effettivo rilascio, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo, nonché l'importo mensile di € 55,00 per oneri accessori dal 19.3.2024 fino al rilascio, oltre agli interessi legali dalla domanda al saldo;

5) rigetta le domande risarcitorie dei resistenti;

6) compensa integralmente le spese di lite.
7) manda all'Agenzia delle Entrate per il recupero e gli accertamenti di competenza in ordine agli inadempimenti fiscali e tributari in questa sede emersi.
Grosseto 17.9.2025.
Il Giudice
Mario Venditti
pagina 7 di 7