N. R.G. 4360/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI ANCONA
SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 4360/2024 tra
Parte_1
ATTORE/I e
Controparte_1
CONVENUTO/I
Oggi 15 luglio 2025 ad ore 12,03 innanzi al dott. Nadia Mencarelli, sono comparsi:
Per 'avv. RUSSO GIAN MARCO Parte_1 Per l'avv. CHIUCCHI TECLA assistita ai fini della pratica forense dalla Controparte_1 dott.ssa Ballelli Benedetta Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. L'avv. Russo precisa le conclusioni come da memoria integrativa e chiede la liquidazione delle spese come da nota in atti L'avv. Chiucchi precisa le conclusioni come da memoria integrativa e chiede la liquidazione delle spese come da nota depositata. Dopo breve discussione orale, il Giudice si ritira in Camera di Consiglio. All'esito della Camera di Consiglio il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura ad ore 13,25.
Il Giudice
dott. Nadia Mencarelli
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ANCONA
SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Nadia Mencarelli ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4360/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. RUSSO GIAN Parte_1 C.F._1 MARCO , elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. RUSSO GIAN MARCO
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CHIUCCHI Controparte_1 C.F._2 TECLA elettivamente domiciliato in VIA GIOBERTI, 100 60044 FABRIANO presso il difensore avv. CHIUCCHI TECLA
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, notificato in data 18.06.2024, conveniva in giudizio, avanti il sovra intestato Tribunale, Parte_1 [...]
al fine di sentir convalidare l'intimato sfratto per morosità e fissare la data di esecuzione CP_1
del rilascio, con vittoria di spese e competenze di lite. Parte intimante premetteva: di avere concesso in locazione ad uso abitativo all' intimato, con contratto stipulato il 01.01.2024, registrato in data
29.01.2024, l'appartamento sito a AB(AN), Via Romualdo Sassi n. 8, al canone mensile di €
400,00, per quattro anni, rinnovabili;
che il conduttore ometteva di versare sia il deposito cauzionale che i canoni di locazione dall'inizio del rapporto, cumulando una morosità di sei mensilità; che vani erano stati i bonari solleciti di pagamento.
pagina 2 di 7 Con comparsa di costituzione depositata in data 05.09.2024 proponeva opposizione Controparte_1
alla convalida chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “ Voglia l'Ecc.mo Tribunale di
Ancona, accertati i fatti per cui è causa ed ogni contraria istanza eccezione disattesa, rigettare la convalida dello sfratto ex art. 663 c.p.c. nonché l'ingiunzione di pagamento nei confronti del signor
[...]
, per i canoni non corrisposti per tutte le motivazioni esposte nella narrativa del CP_1
presente atto. Inoltre, accertato l'inadempimento della locatrice alle obbligazioni dalla stessa assunte con il contratto di locazione stipulato tra le parti in data 01.01.2024, voglia condannare la signora
all'adempimento delle obbligazioni a suo carico ai sensi dell'art. 1575 c.c. e, Parte_1
precisamente, ad arredare l'immobile con tutto il mobilio necessario al fine di garantire al signor
[...]
il suo effettivo godimento, nonché all'esecuzione dei lavori di tinteggiatura delle stanze CP_1
mancanti, al ripristino del funzionamento del bagno e della cucina e di tutti gli altri lavori necessari per garantire la effettiva fruibilità dell'appartamento, subordinando il decorso del pagamento del canone di locazione al corretto adempimento da parte della signora di tutto quanto sopra Parte_1
indicato. Con vittoria di spese e competenze professionali”. L'intimato deduceva, in via specifica: che il contratto prevedeva la concessione in godimento di un appartamento ammobiliato, non avendo egli a disposizione alcun mobilio;
di avere ottenuto, prendendo in consegna l'immobile, l'impegno da parte della locatrice di effettuare alcuni lavori necessari per renderlo abitabile nonché di procurare l'intero arredo;
la sussistenza di un accordo tra le parti in forza del quale il pagamento del canone era subordinato al completamento dell'arredo dell'appartamento; che la locatrice non aveva adempiuto alle proprie obbligazioni per cui legittimo doveva reputarsi il mancato pagamento del canone;
di essere pronto a pagare quanto pattuito non appena la locatrice avesse provveduto a rendere l'immobile pienamente vivibile;
di essere stato costretto ad effettuare alcuni lavori in economia come ad esempio la tinteggiatura di alcune stanze e la sistemazione dell'impianto elettrico;
di avere diffidato la locatrice ad eseguire i lavori di sua competenza ed a completare l'arredo dell'appartamento con raccomandata del 12.06.2024, rimasta priva di riscontro.
Alla prima udienza del 24.09.2024 la difesa dell'intimante, contestate le avverse allegazioni e dato atto della persistenza della morosità, insisteva nelle proprie domande. Il Giudice, ritenuta l'opportunità di esperire un tentativo di conciliazione, rinviava ogni decisione alla udienza del 29.10.2024. A tale udienza il Giudice, al fine di agevolare una definizione conciliativa del giudizio, proponeva il pagina 3 di 7 pagamento da parte dell'intimato entro il 29.11.2024 di una somma corrispondente ad un canone mensile di € 250,00 dall'inizio del rapporto sino alla definizione della causa e rinviava, per la verifica, alla udienza del 3.12.2024. A tale udienza, preso atto dell'adempimento della proposta giudiziale da parte dell'intimato, il Giudice, negata la emissione della ordinanza provvisoria di rilascio, chiesta dalla difesa dell'intimante, disponeva il mutamento del rito ai sensi degli artt. 667 e 426 c.p.c. con termine alle parti per la integrazione degli atti introduttivi con memorie e documenti. Alla udienza del
07.03.2025 il Giudice ammetteva le prove testimoniali articolate dalle parti nei limiti indicati nel verbale di udienza e rinviava, per l'escussione dei testimoni, all'udienza del 16.05.2025. Terminata
l'escussione dei testimoni il Giudice fissava, per la precisazione delle conclusioni e discussione orale,
l'udienza del 15.07.2025 A tale udienza le parti, rassegnate le conclusioni come da verbale, discutevano oralmente la causa che, all'esito, il giudice decideva dando lettura del dispositivo e delle concise ragioni di fatto e di diritto.
A seguito dell'opposizione del conduttore, l'intimazione di sfratto per morosità si è trasformata in domanda di risoluzione per inadempimento grave di parte convenuta, domanda che, le emergenze processuali, hanno dimostrato essere fondata e meritevole di accoglimento, atteso che, in tema di locazione ad uso abitativo, il mancato pagamento del canone relativo ad una mensilità, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce, ai sensi dell'art. 5 della L. 392/78, motivo di risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., senza che il giudice possa compiere una valutazione discrezionale dell'importanza dell'inadempimento che è operata ex lege.
Nella fattispecie il conduttore, nel costituirsi in giudizio, non ha negato il mancato pagamento dei canoni intimati ( già sei ), ma ha, piuttosto, eccepito la legittimità del suo inadempimento, ex art. 1460
c.c., stante l'asserito inadempimento della locatrice agli obblighi contrattualmente assunti di arredare completamente l'immobile e di effettuare le manutenzioni di sua competenza. Tale circostanza, però, anche a volerla ritenere meritevole di considerazione, non potrebbe comunque giustificare la totale sospensione del pagamento del canone , posto che, in tema di responsabilità contrattuale, l'exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'art. 1460, II co., c.c., postula la proporzionalità in relazione all'inadempimento della controparte, da valutarsi in termini oggettivi con riferimento all'intero equilibrio del contatto e alla buona fede ( cfr. Cass. Civ. 58/04 – 8880/2000 ). In applicazione di tale principio pacifica e radicata giurisprudenza afferma che, in tema di locazione, al conduttore non è pagina 4 di 7 consentito di astenersi dal versare il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene e ciò anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore ( Cass. Civ. 18987/16 – 1317/15 - 261/08 - 8425/06 – 2855/05 – 14739/05 ) in quanto in tale caso mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti continuando, comunque, il conduttore a godere dell'immobile. La sospensione totale del pagamento del canone può, infatti, giustificarsi, ai sensi dell'art. 1460 c.c., esclusivamente nell'ipotesi in cui venga del tutto a mancare la prestazione del locatore ( mai allegata nel caso di specie ) e non può, invece, essere ricollegata alla pretesa di una riduzione del canone pattuito o di recuperare somme a titolo risarcitorio. Nel caso concreto il conduttore convenuto per lungo tempo ( dieci mesi ) ha continuato a detenere e a godere dell'immobile, seppur in ipotesi in via ridotta, senza pagare alcun canone, neanche in misura autoridotta rendendo il suo inadempimento sicuramente colpevole e non giustificabile.
Né il convenuto ha dimostrato ( in realtà neppure ha chiesto di dimostrarla ) la sussistenza di un presunto accordo tra le parti in forza del quale il pagamento del canone sarebbe stato subordinato al rinnovamento degli arredi ed alla esecuzione di lavori, neppure specificamente individuati, da parte della locatrice. Unico presupposto che avrebbe potuto giustificare l'inadempimento del resistente.
In realtà dalle allegazioni della difesa di parte ricorrente, non contestate da parte resistente, è emerso che il convenuto occupava l'immobile sin dal mese di dicembre 2023 e che lo ha accettato nello stato in cui si trovava nel momento in cui ha concluso il contratto, come da specifica clausola di gradimento ( 9
). Del resto che l'immobile fosse arredato risulta dal video allegato dalla difesa di parte ricorrente datato 23.12.2023, oltre che dalla testimonianza resa dal sig. ( teste di parte Testimone_1
resistente ) il quale ha affermato, in risposta al capitolo 11, che, contrariamente a quanto sostenuto dalla difesa di parte resistente, i mobili nella camera da letto nella cucina , nella sala e nel bagno c'erano.
Che, poi, i mobili fossero tutti rotti è affermazione della sola convivente del resistente che non costituisce prova sufficiente a fronte del contenuto del contratto e di quanto sostenuto dal teste di cui sopra. Se poi effettivamente i mobili fossero stati tutti rotti alla data della stipula del contratto si tratterebbe di vizio facilmente conoscibile con la conseguenza che il conduttore non potrebbe, comunque, pretendere né la risoluzione del contratto né la riduzione del corrispettivo, ai sensi dell'art. 1578 c.c.. Come costantemente ribadito dalla Suprema Corte, allorché il conduttore all'atto della stipulazione del contratto non abbia denunziato i difetti dell'immobile da lui conosciuti o facilmente pagina 5 di 7 riconoscibili deve ritenersi che abbia rinunciato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento né, tanto meno, avvalersi della eccezione di cui all'art. 1460 c.c., dal momento che non si può escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso ( cfr. Cass. Civ. 16900/2010 – 25278/09 – 3341/01 ). Nel nostro caso il conduttore ha evidentemente ritenuto conveniente il canone pattuito rispetto alle condizioni del bene locato, arredato, come da contratto.
La presenza di un materasso sporco e liso o la mancanza di un divano, di un armadio della cameretta e della credenza del tinello non sono comunque sufficienti ad integrare un inadempimento della locatrice tale da giustificare una riduzione cospicua del canone, in assenza di specifica allegazione del modo di atteggiarsi del ridotto godimento, e quindi, tanto meno la sospensione integrale del suo pagamento.
Dall'istruttoria svolta si evince, in realtà, che il convenuto ha preso in locazione l'immobile con la intenzione di migliorare, cambiare alcuni arredi che non erano di suo gradimento ( come sopra rilevato nel video del 23.12.2023 i mobili sono presenti salvo poi mancare nel video prodotto dalla difesa di parte resistente ), che la locatrice ha inviato un falegname per sistemare gli infissi ed un idraulico per aggiustare i bagni, senza assumere impegni ulteriori e diversi rispetto allo stato dell'immobile accettato dal conduttore alla data della stipula del contratto, per cui ad essere gravemente inadempiente rispetto alle obbligazioni contrattualmente assunte ( anche il deposito cauzionale e sul punto la difesa del resistente non ha fornito alcuna giustificazione per il suo mancato versamento ) è il convenuto/resistente il quale neppure ha allegato quali costi avrebbe sostenuto per rendere l'immobile abitabile, fatto non certo secondario per comprendere se si trattasse di manutenzione ordinaria o straordinaria.
L' integrale sospensione del pagamento del canone, alla luce delle sopra estese valutazioni, deve, quindi, qualificarsi come illegittima, contraria a buona fede e ingiustificata ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1460 c.c., per cui va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione stipulato dalle parti il
01.01.2024, registrato il 29.01.2024, relativo all'appartamento sito a AB (AN), Via Romualdo pagina 6 di 7 Sassi n° 8, come in atti meglio individuato, per inadempimento grave del conduttore Controparte_1
che, per l'effetto, va dichiarato tenuto e condannato al rilascio del suddetto immobile libero da cose e/o persone anche interposte nella disponibilità della ricorrente . Quanto alla data di Parte_1
rilascio viene fissata, ai sensi dell'art. 56 LEC, al 15.10.2025.
Quanto alle competenze di lite, liquidate come da dispositivo ex DM 55/14 in base al valore della controversia, alla natura delle difese ed all'attività effettivamente svolta seguono la soccombenza per cui vanno poste a carico di . Controparte_1

P.Q.M

Il Tribunale di Ancona, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e conclusione respinta, dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato dalle parti il 01.01.2024, registrato il
29.01.2024, avente ad oggetto l'appartamento sito a AB (AN), Via Romualdo Sassi n° 8, per inadempimento grave di che, per l'effetto, va dichiarato tenuto e condannato al Controparte_1
rilascio del suddetto immobile libero da cose e/o persone anche interposte nella disponibilità della ricorrente;
Parte_1
fissa per l'esecuzione del rilascio la data del 15.10.2025; condanna , ex art. 91 c.p.c., al pagamento delle spese processuali, che si liquidano in Controparte_1
€ 174,00 per esborsi ed in € 1.662,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali, IVA e
CPA come per leggge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Ancona 15.07.2025
Il Giudice
dott. Nadia Mencarelli
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