REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Trento
Contenzioso Ordinario CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Giuliana Segna ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 2578/2024 R.G. promossa da:
c.f. ), con il patrocinio degli avv. GRAZIADEI SARA e , Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in VIA C.BATTISTI 2 38010 DENNO, presso il difensore avv.
GRAZIADEI SARA
ATTORE

contro

:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. e elettivamente domiciliato CP_1 C.F._2 in presso lo studio dell'avv.
CONVENUTO
CONCLUSIONI
RICORRENTE: come da memoria integrativa dd. 24.4.2025, con le specificazioni del credito contenuto nelle note dd. 3.12.2025.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione dd. 15.11.24 ha convenuto in giudizio asserendo di Parte_1 CP_1 essere proprietaria dell'appartamento sito in Cles, Via Roma n.9 (p.m.4 della p.ed. 163/1 e p.m.4 della p.ed. 164/1) e che tale immobile era stato concesso in locazione al convenuto, con contratto dd.
28.9.2022, al canone mensile di € 550,00.
pagina 1 di 5 Ha asserito che il conduttore non aveva pagato i canoni di settembre ed ottobre 2024 (per € 1.100,00); inoltre il contratto prevedeva che il convenuto corrispondesse, in quattro rate, la somma annua di €
1.600,00 quale acconto delle spese condominiali.
Ha affermato che aveva omesso di versare la somma di € 1.197,00 per le prime rate di CP_1 acconto.
Ha asserito, infine, che il convenuto non rispettava il regolamento condominiale e che dall'appartamento provenivano rumori molesti, superiori alla norma tollerabilità.
Ha chiesto, pertanto, che fosse dichiarata la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione e che il convenuto fosse condannato a corrispondere la somma di € 2.297,00 a titolo di canoni arretrati e delle tre prime rate di acconto delle spese condominiali.
Nessuno si costituiva per il convenuto il quale veniva dichiarato contumace.
Con ordinanza dd.

9.4.2025 il Giudice, rilevato che la causa riguardava un contratto di locazione, disponeva la conversione del rito ex art. 426 c.p.c..
Con memoria integrativa dd. 24.4.2025 asseriva che, nelle more del giudizio, il Parte_1 convenuto aveva versato il 2.12.2024 la somma di € 550,00 imputabili al canone di settembre 2024, il
12.12.2024 la somma di € 550,00 imputati al canone di ottobre 2024 ed € 100,00 imputati alle spese condominiali;
inoltre il 13.1.2025 la somma di € 55,00 imputabile al canone di novembre 2024, il
16.4.2025 la somma di € 1.650,00 imputabili ai canoni di dicembre 2024, gennaio e febbraio 2025, il
12.12.2024 la somma di € 100,00 imputato al secondo acconto di spese condominiali scaduto il
30.4.2024.
Ha precisato che sussisteva la morosità relativamente ai canoni di marzo ed aprile 2025 per € 1.100,00; inoltre non aveva versato la somma di € 300,00 quale secondo acconto delle spese condominiali del
2024, di € 400,00 per il terzo acconto, € 400,00 per l'ultima rata di acconto ed € 400,00 per la prima rata di acconto del 2025.
Ha precisato che, inoltre, il convenuto doveva versare a saldo delle spese condominiali relative al 2024 la somma di € 3.152,94.
Ha chiesto, quindi, che fosse dichiarata la risoluzione del contratto di locazione e che il convenuto fosse condannato a corrispondere la somma di € 1.100,00 per i canoni di marzo ed aprile 2025 ed i canoni maturati sino alla data di effettivo rilascio;
ha chiesto, infine, che fosse condannato a corrispondere la somma di € 4.252,94 a titolo di spese condominiali del 2024, oltre agli altri acconti dovuti sino dalla data di rilascio.
La memoria (contenente nuove domande) e l'ordinanza di conversione del rito venivano notificate al contumace. pagina 2 di 5 ***
Risulta documentalmente che tra le parti è stato concluso in data 28.9.2022 un contratto di locazione
(doc.3) avente ad oggetto l'unità immobiliare p.m.4 della p.ed. 163/1 con decorrenza CP_2 dall'1.11.2022 al 31.10.2023.
Il canone pattuito era pari ad € 550,00 mensili, da corrispondere entro il 15 di ogni mese;
le parti avevano previsto, altresì che venisse versato dal conduttore un “acconto spese condominiali di €
1.600,00 totali, suddivisa in 4 rate: € 400,00 al 28/02; € 400,00 al 30/04; € 400,00 al 30/09, € 400,00 al 30/11” e che “alla fine di ogni anno (31/12)” venisse fatto il conguaglio (art. 13).
L'attrice ha lamentato nell'atto introduttivo, notificato il 30 novembre 2024, il mancato pagamento di due mensilità del canone (i canoni di settembre ed ottobre 2024 per complessivi € 1.100,00).
Nella memoria integrativa dd. 24.4.2025 la locataria ha dato atto che in data 2.12.2024 è stato corrisposto il canone di settembre 2024 e che in data 12.12.2024 quello di ottobre.
E' vero che nei contratto di durata, quali la locazione, (ordinanza n.35494 del 29/12/2023) “a fronte di una domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore, il giudice deve tener conto, nella valutazione della gravità dell'inadempimento, del suo comportamento anche successivo alla proposizione della domanda, dal momento che, non potendo il locatore sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione (trattandosi di un contratto di durata), permane in capo allo stesso l'interesse alla percezione del corrispettivo convenuto, dovutogli, ai sensi dell'art. 1591 c.c., fino al momento della riconsegna del bene”.
Tuttavia, “ai fini della determinazione della gravità dell'inadempimento, quale presupposto essenziale per la risoluzione del contratto a norma dell'art. 1455 cod.civ., deve effettuarsi un'indagine unitaria coinvolgente tutto il comportamento del debitore, desumibile dalla durata della mora e dal suo eventuale protrarsi, nonché una valutazione oggettiva della ritardata o mancata prestazione con riferimento all'interesse dell'altra parte all'esatto adempimento": Cass. 15/06/1989, n. 2879; iii) “la rilevanza del comportamento successivo dell'inadempiente assume a fortiori rilievo se non siano adempiute le obbligazioni ulteriori che vengano a scadenza dopo la proposizione della domanda, in pendenza del processo”: Cass. 04/06/2002, n. 8076; Cass. 11/10/2002, n. 14527”.
Va, al riguardo, evidenziato che il mancato/ritardato pagamento dei canoni è continuato anche in corso di causa;
infatti, il canone di novembre 2024 è stato pagato solo il 13.1.2025, quelli di dicembre 2024, gennaio e febbraio 2025 sono stati pagati solo il 16.4.2025.
Inoltre, come specificato nelle note conclusive, il convenuto – alla data del 3.12.2025 – risulta non aver pagato le mensilità di maggio 2025, giugno 2025, luglio 2025, agosto 2025, settembre 2025 ed ottobre
2025. pagina 3 di 5 Ne consegue che, considerato l'inadempimento imputabile al conduttore, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto, con conseguente condanna di all'immediato rilascio alla locatrice CP_1 dell'immobile locato.
Il convenuto, altresì, deve essere condannato a corrispondere a la somma di Euro Parte_1
3.300,00 per canoni scaduti per i mesi di maggio 2025, giugno 2025, luglio 2025, agosto 2025, settembre 2025 ed ottobre 2025, oltre ad interessi legali dal 15 di ogni mese al saldo ed € 550,00 per ogni mese successivo e sino alla data di effettivo rilascio (art. 1591 c.c.).
Parte attrice ha lamentato, altresì, che il conduttore non abbia pagato regolarmente le spese condominiali.
Risulta contrattualmente che si era impegnato a versare la somma di € 1.600,00 annue, CP_3 divise in quattro acconti, a titolo di spese condominiali (salvo conguaglio da effettuare a fine anno).
L'attrice ha asserito che, in corso di causa, il conduttore ha versato il 12.12.2024 la somma di € 100,00 imputato al secondo acconto di spese condominiali scaduto il 30.4.2024.
Nelle memoria integrativa aveva affermato che rimanevano ancora dovuti € 300,00 per il secondo acconto (30.4.2024), € 400,00 per il terzo acconto (30.4.2024), e 400,00 per il quarto acconto
(30.11.2024) ed € 400,00 per il primo acconto del 2025 (28.2.2025).
Nelle note conclusive dd.

3.12.2025 la ricorrente ha dedotto che il convenuto aveva “omesso il pagamento di tre acconti delle spese comuni 2025, da € 400,00 ciascuno”, ed aveva così precisato il credito (si deve pertanto presumere che, alla luce di tale precisazione, gli acconti relativi al 2024 ed alla prima rata 2025 siano stati pagati in corso di causa).
Ne consegue che il convenuto deve essere condannato a corrispondere la somma di € 1.200,00, quale importo dovuto quale secondo (€ 400,00 dd. 30.4.2025), terzo (€ 400,00 dd.30.9.2025), e quarto acconto del 2025 (€ 400,00 dd. 30.11.2025), oltre ad interessi legali dalla data di ogni singola scadenza al saldo.
Parte attrice ha altresì richiesto che il convenuto sia condannato a corrispondere la ulteriore somma di €
3.152,94 a titolo di saldo delle spese comuni relative al 2024.
Il contratto di locazione, come sopra ricordato, all'art. 13 (doc.3) prevedeva che il conduttore versasse
”una quota di acconto spese condomini ali di € 1.600,00 totali, suddivisa in 4 rate….”. inoltre stabiliva che “alla fine di ogni anno (31/12) verrà fatto il conguaglio”.
Nel caso in esame parte ricorrente non ha formulato specifici capitoli di prova in merito alla individuazione esatta delle spese per i consumi e l'esattezza dei criteri di riparto adottati;
si è limitata a produrre dei prospetti unilateralmente predisposti e della fatture (doc.10) che nulla provano (essendo tra l'altro intestate ad una società, Elle Effe Immobil.sas). pagina 4 di 5 Pertanto, si ritiene che, l'ulteriore somma di € 3.152,94 (richiesta a titolo di conguaglio, in aggiunta alle somme previste contrattualmente) non possa essere riconosciuta in quanto tale preteso credito avrebbe presupposto una prova specifica e sostenuta da idonee pezze d'appoggio in modo tale da poter dimostrare gli esatti consumi addebitabili al conduttore.
Parimenti non può più trovare applicazione, per il periodo successivo alla risoluzione e sino alla data di effettivo rilascio, l'applicazione di una clausola (che prevede la corresponsione di somme in acconto) riferibile ad un contratto ormai non più vincolante.
Le spese seguono la soccombenza e vanno coì liquidate: fase studio: € 919,00; fase introduttiva: € 777,00; fase istruttoria: € 1.680,00; fas decisionale: € 1.701,00 totale € 5.077,00, con riduzione del 50 % in quanto non è stata svolta alcuna istruttoria e si è trattato di una causa contumaciale - € 2.538,50 per compensi ed € 254,00 per spese, oltre iva, cnpa e 15 % ex art. 2 D.M. n.55/14.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa o assorbita, così provvede:

1. Dichiara la risoluzione, per inadempimento del convenuto, del contratto di locazione dd.
28.9.2022, avente ad oggetto l'unità immobiliare p.ed. 163/1 p.m. 4 e p.ed. 164/1 p.m. 4;

2. Condanna a rilasciare tale immobile a;
CP_1 Parte_1

3. Condanna a corrispondere a titolo di canoni per i mesi di maggio 2025, giugno 2025, CP_1 luglio 2025, agosto 2025, settembre 2025 ed ottobre 2025, la somma di € 3.300,00, oltre ad interessi legali dal 15 di ogni mese al saldo ed € 550,00 per ogni mese successivo e sino alla data di effettivo rilascio;

4. Condanna a corrispondere a , a titolo di acconto per le spese CP_1 Parte_1 condominiali, la somma di € 400,00 per il secondo acconto del 2025 (dd. 30.4.2025), € 400,00 per il terzo acconto del 2025 (dd.30.9.2025), ed € 400,00 per il quarto acconto del 2025 (dd.
30.11.2025), oltre ad interessi legali dalla data di ogni singola scadenza al saldo;

5. Condanna a rimborsare a le spese di lite che liquida in € 2.538,50 per CP_1 Parte_1 compensi ed € 254,00 per spese, oltre iva, cnpa e 15 % ex art. 2 D.M. n.55/14.
Così deciso in data 17/12/2025 dal TRIBUNALE ORDINARIO di Trento.
Il Giudice
Dott.ssa Giuliana Segna pagina 5 di 5