N. 1043 / 2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PERUGIA
Sezione II^ civile
Il Tribunale ordinario di Perugia in composizione monocratica in persona del giudice dott. Antonio Contini ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di primo grado iscritta al registro generale degli affari civili per l'anno 2024 al numero 1043, e vertente
TRA elettivamente domiciliato agli indirizzi di posta elettronica Parte_1 certificata agli indirizzi e Email_1
presso l'avv. Leonardo Perari e l'avv. Email_2
MA UR NI che lo assistono e difendono giusta procura prodotta telematicamente;

ATTORE OPPONENTE
CONTRO
, elettivamente domiciliato in Ellera di Corciano, Controparte_1
Via Ponchielli, n. 2, presso l'avv. Roberto Tenerini che lo assiste e difende giusta procura prodotta telematicamente unitamente alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTO OPPOSTO
Avente ad oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo;

Sulle seguenti conclusioni: come da verbale di udienza,
PER L'OPPONENTE
Come da memoria ex art. 171 ter n. 1 c.p.c.:
Pagina 1 di 10 “Voglia l'Illustrissimo Tribunale adito, ogni contraria istanza disattesa e reietta, così provvedere, in accoglimento della presente opposizione: In via preliminare, anche di rito: Disporre, ai sensi e per gli effetti dell'art. 295 c.p.c., la sospensione del presente giudizio in attesa della decisione che sarà resa dalla Suprema Corte di
Cassazione all'esito del giudizio rubricato al numero di R.G. 19934/2023, stante
l'evidente nesso di pregiudizialità. In via preliminare, sempre di rito: Essendoci stata pronuncia in merito alla sospensione della provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto, disporre, ai sensi dell'art. 5 bis Decreto Legislativo n. 28/2010, la mediazione obbligatoria, concedendo termine per detto incombente a parte ricorrente-opposta. Nel merito ed in via riconvenzionale: Accertare e dichiarare che la scrittura privata azionata con il ricorso per decreto ingiuntivo opposto, sottoscritta tra il Sig. e il Sig. , nonché la Controparte_1 Parte_1 scrittura privata sottoscritta fra i medesimi e priva di data con la quale si dava atto che la somma era anticipata dall'odierna controparte che diveniva “proprietario formale” dell'immobile, consentendo in questa sua veste al una Pt_1 permanenza gratuita per cinque anni, rappresentano un negozio in frode alla legge
e/o avente una causa illecita comune ad entrambe le parti e come tale dichiararne la nullità. In ogni caso: Accogliere, quindi, la presente opposizione e, per l'effetto, revocare e/o dichiarare nullo e comunque di nessun effetto giuridico, per i motivi esposti in narrativa, il decreto ingiuntivo n. 118/2024 opposto, respingendo ogni domanda e pretesa avanzata nei confronti del Sig. perché infondata Parte_1 in fatto ed in diritto. Accertare e dichiarare, conseguentemente, che nulla è dovuto da a in relazione alla scrittura privata Parte_1 Controparte_1 azionata e, per l'effetto, revocare il decreto ingiuntivo opposto.”
PER L'OPPOSTO
Come da comparsa:
“Voglia Ill.mo Giudice adito contrariis reiectis, 1) Rigettare l'istanza di sospensiva per le ragioni tutte sopra esposte 2) Rigettare l'opposizione ex adverso proposta in quanto inammissibile per il principio del ne bis in idem e comunque infondata in fatto ed in diritto e per l'effetto, confermare il decreto ingiuntivo opposto del Tribunale di Perugia Rg. 5131/2023. 3) Con vittoria di spese e
Pagina 2 di 10 competenze di lite.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
1. – ha chiesto ed ottenuto nei confronti di il Controparte_1 Parte_1 decreto ingiuntivo 26 gennaio 2024, n. 118, provvisoriamente esecutivo, per la somma di euro 70.233,59 oltre interessi di mora dal 1° giugno 2009 sulla somma di euro 67.733,59 fino al soddisfo (escluse ulteriori spese e rivalutazioni) esponendo di avergli prestato una somma di danaro della quale il 20 gennaio 2004 il si era Pt_1 riconosciuto debitore con una scrittura privata autenticata con la quale contestualmente aveva concesso ipoteca volontaria.
2. – Con atto di citazione ritualmente notificato si opponeva il Pt_1 esponendo che la vicenda traeva origine da un complesso negozio tra le parti intercorso quando l' mise in vendita l'immobile dove abitava il CP_2 Pt_1 offrendogli di acquistarlo ad un prezzo particolarmente vantaggioso in forza di leggi di favore per il conduttore, e questi, che non disponeva la provvista necessaria, veniva messo in contatto con il , il quale erogava la somma di euro CP_1
67.733,59.
A fronte del denaro, il sottoscriveva: a) in favore del , una Pt_1 CP_1 scrittura nella quale – secondo quanto si argomenta – si dava atto che la somma era anticipata dal e che il poteva rimanere nell'immobile per cinque CP_1 Pt_1 anni;
b) un atto di costituzione di ipoteca, fatto per scrittura privata autenticata, con il quale il concedeva ipoteca sullo stesso immobile, fino a concorrenza di Pt_1 euro 100.000 obbligandosi altresì a restituire la somma entro 61 mesi oltre ad un interesse forfettario di 2.500 euro onnicomprensivo;
c) un contratto preliminare di vendita in favore della moglie del , NA ER (nel quale, deve CP_1 osservarsi immediatamente il corrispettivo in favore del consisteva nella Pt_1 promessa di estinzione dell'ipoteca).
Secondo la tesi di parte opponente, dunque, il si era obbligato a restituire Pt_1 il finanziamento e, parimenti, a vendere l'immobile alla moglie del in CP_1 cambio dell'estinzione dell'ipoteca.
Riferisce parte opponente, quindi, che successivamente la ER nel 2009 conveniva in giudizio il per l'adempimento dell'obbligo a contrarre e che il Pt_1
Pagina 3 di 10 Tribunale di Perugia pronunciava la sentenza n. 1759/2009 con la quale veniva trasferito l'immobile in favore della ER previo pagamento di euro 100.000 al
. In sede di gravame, tuttavia, la Corte d'Appello di Perugia pronunciava CP_1 la sentenza 17 febbraio 2023, n. 123, con la quale in totale riforma, sull'assunto della stipulazione di plurimi negozi collegati in frode alla legge, respingeva la domanda articolata in prime.
Richiamata tale sentenza, che è stata gravata per cassazione dalla controparte
ER, parte opponente espone che la scrittura privata (s'intende, quella Pt_1 autenticata e costitutiva di ipoteca) “è un semplice tassello di un ampio disegno volto ad eludere la normativa in materia di dismissione degli immobili della
Pubblica Amministrazione ed è nulla” (pag. 10 citazione) e conclude per la sospensione del procedimento in attesa della decisione della Corte di Cassazione, che assume avere rilievo pregiudiziale, per la declaratoria di nullità della scrittura privata azionata con il monitorio e, infine, per la revoca del decreto ingiuntivo e la declaratoria che nulla sia dovuto dal al . Pt_1 CP_1
3. – Si è tempestivamente costituito , sostenendo che gli Controparte_1 elementi esposti sarebbero già stati versati da parte del nel diverso Pt_1 procedimento pendente tra lo stesso e la ER, sostenendo, quindi, che si Pt_1 verta in una forma di bis in idem inammissibile (quanto, si badi, alle eccezioni spese).
Ha quindi affermato che “controparte ha ottenuto una sentenza che ha annullato
l'atto con la sig.ra ER a fronte del quale, lo stesso è e resta l'unico proprietario dell'immobile dove risiede ma, dall'altro dovrà restituire le somme ottenute in prestito dal ” (pag. 3). CP_1
Su tali assunti ha concluso per la conferma del decreto ingiuntivo opposto.
4. – Sospesa, all'esito di apposito procedimento, la facoltà di esecuzione provvisoria del decreto ingiuntivo opposto, la causa è stata chiamata per la prima udienza in vista della quale solo parte opponente ha prodotto memorie ex art. 171 ter c.p.c.; è stata tentata la conciliazione della lite, infruttuosamente. La causa, ritenuta di natura documentale, è stata quindi chiamata per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c.
Pagina 4 di 10 All'udienza del 22 ottobre 2025 i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni come in intestazione e, quindi, discusso oralmente la causa, che è stata dunque trattenuta in decisione a norma dell'art. 281 sexies ult. co. c.p.c..
5. – La vicenda ha per oggetto la pretesa restitutoria – fondata sull'assunta stipulazione di un finanziamento – del , attore sostanziale, nei confronti CP_1 del Pt_1
Risulta infatti, ed è pacifico tra le parti, che in data imprecisata (precedente alla scrittura privata autenticata da notaio di costituzione di ipoteca, riconoscimento di debito e promessa di pagamento, del 20 gennaio 2004) il ebbe a CP_1 consegnare una somma (pari ad euro 67.733,59) al e che tale somma è stata Pt_1 volta all'acquisto di un immobile, nel quale il abitava, che a sua volta Pt_1
l' aveva posto in vendita ed offerto a condizioni di favore al quale CP_2 Pt_1 conduttore.
Risulta altresì – e anche tali aspetti non sono contestati sotto un profilo di fatto – che in epoca prossima se non contestuale alla consegna di tale denaro, il Pt_1 aveva promesso in vendita alla ER l'immobile in parola, con rogito da stipulare entro il 20 febbraio 2009, contro il pagamento di euro 100.000 che la ER si impegnava saldare mediante estinzione dell'ipoteca del 20 gennaio 2004.
Risulta altresì una ulteriore scrittura, anch'essa non contestata né nella sua collocazione temporale né nella sua sottoscrizione, nella quale è evidentemente chiarito quale era l'intento delle parti: ivi si legge, premesso il diritto di prelazione spettante al e che egli non è interessato all'esercizio dello stesso, che “il sig. Pt_1 acquista in nome e per conto del sig. (o chi per esso), Pt_1 CP_1 quest'ultimo ne paga il controvalore, così come stabilito dall' (proprietaria) CP_2 con euro 67.73.3,59 (…) Il sig. , proprietario formale, concede al sig. CP_1 la permanenza gratuita per cinque anni (…) A titolo di garanzia il sig. Pt_1
, a sue spese, iscriverà ipoteca di 1° grado (…)”. CP_1
Ebbene, al di là delle imprecisioni della scrittura privata (questa priva di autentica ma non contestata, laddove espone un mandato con rappresentanza e una garanzia su un bene formalmente immaginato in proprietà del ) è evidente che le parti CP_1 intendevano far conseguire al la proprietà del bene, mediante il CP_1
Pagina 5 di 10 pagamento della somma invece fissata da per un acquisto in favore del CP_2 conduttore e del resto il necessario acquisto da parte del spiega per Pt_1 Pt_1 un verso il trasferimento del denaro (di modo che egli potesse comprare e risultare proprietario) e per altro verso la promessa di vendita alla ER, moglie del
, con indicazione di una controprestazione quale l'estinzione della garanzia CP_1 accesa dal in favore del . Pt_1 CP_1
In altri termini, cedendo l'immobile alla ER o a persona da questi nominata in forza del contratto preliminare contestualmente stipulato, il sarebbe stato Pt_1
– negli intendimenti - liberato dagli obblighi nei confronti del e si sarebbe CP_1 realizzata la complessiva operazione intesa all'acquisto invero da parte della coppia dell'immobile posto in vendita a Controparte_3 CP_2
Ebbene, fermo che ovviamente non ha alcun rilievo l'eccezione di bis in idem formulata dal convenuto, posto che chiaramente non si ha in questa sede riguardo per una disciplina sanzionatoria pubblica che incida sul privato e che invece è del tutto ammissibile proporre le medesime difese in più procedimenti correlati, ciò che invece deve riconoscersi è che le ragioni espresse dalla Corte di Appello di Perugia risultano convincenti e che, in ogni caso, anche in questo giudizio risulta un collegamento negoziale (nei termini che si sono ora illustrati) tra i vari atti che sono stati formati e in parte (ci si riferisce al mutuo, contratto reale che sotto il profilo formale non risulta) prodotti anche in questo giudizio.
È infatti evidente che nell'intendimento delle parti tutti i negozi, oggettivamente teleologicamente coordinati, si reggevano unitariamente sul medesimo scopo ed erano sorretti, nell'intenzione delle parti, dalla coordinata ed unitaria finalità ultima di eludere la disciplina della cessione degli immobili in altri termini, si CP_2 tengono tutti insieme, si spiegano l'uno per mezzo dell'altro e formano una causa unitaria i contratti di mutuo, di concessione di ipoteca e di promessa di vendita (sul collegamento negoziale, v. Cass. civ., Sez. III, 17 maggio 2010, n. 11974; Cass. civ.,
Sez. VI-3, 8 febbraio 2012, n. 1875; di recente v. altresì, Cass. civ., Sez. II, 9 gennaio 2024, n. 677).
Tale intenzione delle parti emerge immediatamente alla luce della scrittura privata priva di data, dove si legge quali erano gli interessi sostanziali delle parti, e
Pagina 6 di 10 dal fatto (che costituisce comportamento delle parti successivo alla stipulazione utile ad illuminarne la comune intenzione anche ai fini dell'art. 1362 co. 2 cod. civ.) che il dopo la stipula della scrittura privata autenticata del 20 gennaio 2004 non Pt_1 ebbe a pagare neppure una rata di quanto promesso in restituzione (rate che, significativamente, si concludevano cinque anni dopo) e che tali rate non furono mai richieste in pagamento se non decorso il 20 febbraio 2009, data invece prevista per il rogito di acquisto della ER che, evidentemente, non fu stipulato e che la stessa avrebbe adempiuto liberando il Pt_1
È cioè evidente che le parti di questo processo, dove alcuna ha invocato la simulazione, hanno però avuto come scopo economico dei contratti che hanno stipulato (e che non si è compiuto, mancando l'ultimo contratto, cioè il trasferimento dell'immobile dal alla ER o a persona da questa indicata, ma ciò non Pt_1 rileva ai fini della funzione economico sociale del contratto) l'acquisto da parte del a prezzo ribassato in forza del diritto di prelazione di questi, dell'immobile Pt_1 perché fosse in definitiva ritrasferito alla moglie del o a terzi, cosicchè né CP_1 il avrebbe realmente pagato alcunchè (come dimostra il fatto che Pt_1 effettivamente nulla pagò e nulla gli venne chiesto, come da originari accordi) e il avrebbe potuto lucrare, in definitiva, l'acquisto dell'immobile a prezzo CP_1 ribassato.
Ebbene, effettivamente deve ritenersi che tale causa fosse in frode alla legge.
È infatti evidente, come condivisibilmente ricostruito dalla Corte d'Appello, che il decreto legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, in legge
23 novembre 2001, n. 401, prevedeva uno speciale meccanismo inteso alla valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico (anche degli enti previdenziali,
v. art. 3 co. 10 e ss.) nell'ambito del quale è pacifico tra le parti che è stato alienato l'immobile in questione. Tale meccanismo prevedeva il trasferimento degli immobili a titolo oneroso a società di cartolarizzazione (anche costituite con atto unilaterale del Ministero dell'economia e delle finanze), le quali a loro volta li avrebbero ceduti sul mercato secondo le valutazioni correnti e “al miglior offerente” (v. art. 3 co. 7), salvo l'esercizio di un diritto di opzione per l'acquisto riconosciuto ai conduttori (v. art. 3 co. 3) a un prezzo diminuito del 30% o più se all'esito di acquisto collettivo.
Pagina 7 di 10 Tale opzione per l'acquisto era, dunque, come si è detto, riconosciuta ai soli conduttori (peraltro, se in regola con i canoni, e alle altre condizioni di cui all'art. 3 co. 6) ed era presidiata dalla sanzione della nullità per gli atti di disposizione dei beni acquistati per effetto dell'esercizio del diritto di opzione e del diritto di prelazione prima che siano trascorsi cinque anni dalla data dell'acquisto, salve situazioni particolari (v. art. 3 co. 14).
La legge, cioè, intendeva determinare il valore di vendita finale dei beni (e dunque, il valore del patrimonio ceduto alle società di cartolarizzazione) secondo prezzo di mercato, riconoscendo solo al conduttore in regola con i pagamenti il diritto di acquistare a prezzo inferiore, e ciò per l'evidente ragione per un verso di massimizzare la valorizzazione del patrimonio pubblico posto in vendita e per altro verso di agevolare il conduttore. Ora, certamente il conduttore avrebbe potuto procurarsi la provvista per l'acquisto aliunde, ma il terzo non poteva conseguire l'utilità di acquistare al prezzo ribassato, come invece il complesso meccanismo negoziale che si è detto e che non è giunto alla sua esplicazione finale solo perché
l'immobile non è stato ritrasferito, mirava ad ottenere.
Che i beni dovessero essere venduti o sul mercato al valore venale, o al conduttore a prezzo ribassato e che solo per lui fosse prevista tale agevolazione, è norma a carattere imperativo come si evince tra l'altro da divieto di disporre dei beni per cinque anni e, più in generale, dalle evidenti finalità della legge intese a impedire il risultato contrario.
Ne deriva che, in definitiva, il contratto di mutuo – con il quale in adempimento al primo passaggio del programma il aveva prestato la somma necessaria CP_1 per l'acquisto al è nullo ex art. 1343 e 1344 cod. civ. e così anche il Pt_1 contratto fatto per scrittura privata autenticata di costituzione di ipoteca con contestuale riconoscimento di debito e promessa di pagamento del 20 gennaio 2004.
6. – Dalla invocata nullità, tuttavia, non discendono le conseguenze assunte da parte opponente, ed intese alla integrale non debenza delle somme portate dal decreto ingiuntivo. Non si vede, infatti, come dall'invocata nullità possa discendere la liberazione integrale del che ha ricevuto una somma ad un titolo che in Pt_1 ogni caso oggi è rimosso dall'ordinamento e, quindi, in ogni caso, è tenuto alla
Pagina 8 di 10 restituzione di quanto conseguito.
In particolare, posto che la prestazione, pur illecita e effettuata sulla base di negozi in frode alla legge, non era contraria al buon costume (v. art. 2035 cod. civ.), quanto pagato costituisce indebito oggettivo e deve essere restituito (sia che si consideri comunque versata in atti una domanda di pagamento, sia che si intenda l'obbligo restitutorio conseguenziale alla domanda di nullità formulata dall'attore opponente).
Ne deriva che – revocato il decreto ingiuntivo e dichiarata la nullità del contratto di mutuo e del contratto di costituzione di ipoteca – deve essere Parte_1 condannato a restituire la somma di euro 67.733,59 oltre interessi, posto che alcuno ha dimostrato la sua mala fede ai tempi dell'incasso (art. 2033 cod. civ.), dal giorno della domanda (che si intende quale costituzione in mora, v. Cass. civ., Sez. Un., 13 giugno 2019, n. 15895) che risulta in atti al 15 maggio 2009 (v. allegato 3 della comparsa di costituzione e risposta), al tasso legale ex art. 1284 co. 1 cod. civ. fino al giorno della domanda giudiziale del 13 febbraio 2024 (e dunque per complessivi euro 80.541,55). Da quella data spettano interessi legali in misura ex art. 1284 co. 4 cod. civ. fino all'effettivo soddisfo.
7. – Le spese, in considerazione delle gravi e straordinarie ragioni consistenti nel rilievo di nullità degli atti negoziali posti a base della pretesa, e nella revoca conseguenziale del decreto ingiuntivo, possono essere integralmente compensate tra le parti.


P. Q. M.


Il Tribunale ordinario di Perugia, respinta ogni diversa domanda o eccezione, così definitivamente provvede nella causa in epigrafe:
- revoca il decreto ingiuntivo 26 gennaio 2024, n. 118;
- dichiara la nullità del contratto di mutuo intercorso tra e Parte_1 CP_1
, nonché la nullità della scrittura privata autenticata di costituzione del
[...] diritto di ipoteca del 20 gennaio 2004, intercorsa tra le stesse parti;

- condanna al pagamento in favore di della Parte_1 Controparte_1 somma di euro 67.733,59 oltre interessi dal 15 maggio 2009 fino al 13 febbraio 2024 al tasso ex art. 1284 co. 1 cod. civ. e quindi dal giorno successivo all'effettivo
Pagina 9 di 10 soddisfo al tasso di cui all'art. 1284 co. 4 cod. civ.;
- compensa le spese di lite;

Così deciso in Perugia il 17 novembre 2025
Il giudice dott. Antonio Contini
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