N. R.G. 2460/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Cinzia Gamberini ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2460/2023 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio Parte_1 P.IVA_1 dell'avv. BERGONZINI CLAUDIA, elettivamente domiciliato in VIA CASTIGLIONE N. 18 40124
presso il difensore avv. BERGONZINI CLAUDIA Pt_1
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MONARI Controparte_1 P.IVA_2
GABRIELE, elettivamente domiciliato in VIA SANTO STEFANO, 25 40125 presso il Pt_1 difensore avv. MONARI GABRIELE (C.F. , con il patrocinio dell'avv. SCARDOVI Parte_2 C.F._1
SEBASTIANO, elettivamente domiciliato in V. C. RAN. N. 13/3 40127 presso il Pt_1 difensore avv. SCARDOVI SEBASTIANO
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come segue:
Per (come da atto introduttivo): Parte_1
“Contrariis rejectis, Voglia l'On.le Tribunale di Bologna, in composizione monocratica a) accertare e dichiarare l'illegittimità della utilizzazione e occupazione delle parti comuni condominiali, descritte nell'atto introduttivo, ascrivibili a quale conduttrice, Controparte_1
e al signor quale condomino usufruttuario e locatore del negozio bar al piano terra del Parte_2
in violazione del disposto degli artt. 1102 e 1120 c.c., Parte_1 nonché del regolamento condominiale, a causa della utilizzazione in via esclusiva delle parti comuni e della lesione del decoro, anche architettonico, dell'edificio; b) conseguentemente, ordinare ai convenuti, quale conduttrice e Controparte_1 Parte_2 quale condomino usufruttuario e locatore, di cessare le predette condotte, condannandoli, in solido, a rimettere in pristino stato i luoghi e a liberare le parti comuni, mediante la rimozione del distributore pagina 1 di 6 automatico di sigarette, dei tavolini e delle sedie dal cortile condominiale antistante il fabbricato, la rimozione della tenda estensibile che copre l'area comune antistante il fabbricato, nonché delle prese elettriche e delle relative condutture a vista installate sulla facciata condominiale;
c) con condanna, inoltre, degli obbligati, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., a corrispondere la somma che verrà determinata dal Giudice per ogni violazione o inosservanza successiva ovvero per ogni ritardo nell'esecuzione del provvedimento;
d) con condanna dei convenuti alla rifusione delle spese di lite del presente giudizio e del procedimento di mediazione, incluse quelle occorrenti per l'assistenza tecnica, anche di parte.”
Per come da comparsa conclusionale): Controparte_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale intestato, rejectis contrariis, per le causali di cui agli atti e deduzioni difensive svolte nell'interesse della Controparte_1
- nel merito, in via principale, respingere tutte le domande, richieste ed istanze avversarie in quanto inammissibili, in tutto o in parte, e comunque totalmente infondate in fatto ed in diritto, oltre che non provate;

- nel merito, in via subordinata, nella denegata, non creduta, ipotesi di mancato accoglimento delle argomentazioni difensive e delle domande dell'odierna Società convenuta, condannare il
[...]
, in persona del suo amministratore in carica, anche ex art. 2043 c.c., a risarcire Controparte_2 alla ogni somma ed onere che, se del caso, risulteranno eventualmente dovuti Controparte_1 all'esito dell'istruttoria e/o di giustizia, nell'ipotesi in cui venisse in sentenza ordinata la rimessione in pristino dei luoghi in specifico riferimento al distributore automatico esterno di tabacchi di cui è causa
(somme necessarie al suo asporto, al suo riposizionamento altrove, nonchè per il ripristino dei luoghi): ciò, non essendo stata comunicata alla alcuna opposizione del Controparte_1 [...]
prima dell'installazione del medesimo, nonostante fosse stata inviata con notevole Parte_1 anticipo al predetto Condominio, tramite il proprio amministratore in carica, apposita comunicazione che preannunciava tale installazione (cfr. allegati 1 e 2 della comparsa di costituzione e risposta).
In ogni caso, con vittoria di spese e compensi del giudizio (oltre rimb. forf. spese generali, C.P.A. ed
IVA, nella misura di legge), nonché con refusione dei compensi e degli oneri attinenti il procedimento di media-conciliazione prodromico all'odierno giudizio in riferimento ai quali ci si rimette a giustizia”
Per (come da comparsa conclusionale) Parte_2
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, contrariis reiectis: IN VIA PRINCIPALE:
- RIGETTARE tutte le richieste, istanze e conclusioni formulate dal Controparte_2
[...
in in quanto totalmente illegittime e infondate in fatto e in diritto. CP_1
IN SUBORDINE:
- Nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, totale o parziale, delle richieste attoree, riconoscere e dichiarare tenuta a manlevare totalmente ed integralmente Controparte_1 Pt_2 da ogni e qual si voglia soccombenza di spese, competenze, diritti e onorari che dovesse essere
[...] disposta, sostenendola in luogo dello stesso Parte_2
- CON VITTORIA DI SPESE COMPETENZE DIRITTI E ONORARI, come da nota che si deposita in allegato telematico alla presente comparsa conclusionale.”
pagina 2 di 6 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, il , conveniva in giudizio Parte_1
quale conduttrice, e il signor quale usufruttuario e locatore Controparte_1 Parte_2 dell'immobile sito in , al piano terra, adibito a bar e deposito merci. CP_1 Parte_1
In particolare, l'odierno giudizio ha ad oggetto le condotte di seguito illustrate e poste in essere dalla conduttrice dell'immobile che, secondo quanto asserito da parte attrice, comporterebbero la violazione della normativa di cui all'art. 1102 c.c. e delle clausole del regolamento condominiale che disciplinano l'uso delle parti comuni, ed in particolare:
- l'installazione, avvenuta nel mese di settembre 2021 ad opera di all'esterno Controparte_1 del negozio bar, di un distributore automatico di sigarette, che occupa una porzione della corte comune antistante il fabbricato ed è appoggiato al muro condominiale, in adiacenza al portone di ingresso del
Condominio (doc. n. 4 fascicolo attoreo);
- il posizionamento, a partire dall'anno 2020, in coincidenza con l'inizio della pandemia (Covid), di alcuni tavolini e sedie nella medesima corte comune ad opera e al servizio esclusivo di Controparte_1 per accogliere e far sostare i clienti del bar all'esterno del negozio (doc. n. 7 fascicolo
[...] attoreo);
- l'installazione da parte della conduttrice, sulla facciata condominiale, di vistose prese elettriche con cavi esterni, nella parte alta, in corrispondenza delle lampade poste ai lati delle vetrine del negozio, nonché una tenda estensibile che, quando viene aperta, copre l'area cortiliva condominiale antistante il negozio (docc. n. 5 e 6 fascicolo attoreo).
Ebbene, quanto sopra descritto impedirebbe agli altri condomini di fare un uso paritario del bene, alterando la destinazione del cortile comune nonché il decoro dell'edificio in violazione della disciplina di cui all'art. 1102 c.c..
Pertanto, il chiedeva, previo accertamento dell'illegittimità della Parte_1 utilizzazione e occupazione delle parti comuni condominiali, di ordinare ai convenuti, Controparte_1
quale conduttrice e quale condomino usufruttuario e locatore, di cessare le
[...] Parte_2 predette condotte, condannandoli in solido a rimettere in pristino stato i luoghi e a liberare le parti comuni.
Nel giudizio così instaurato si costituiva contestando integralmente la Controparte_1 domanda attorea in quanto non vi sarebbe stata violazione né dell'art. 1102 c.c., né del regolamento condominiale il quale, attesa la natura meramente assembleare e non contrattuale, non potrebbe trovare applicazione al caso in esame.
Si costituiva, altresì, il sig. opponendosi a tutte le deduzioni e richieste formulate dal Parte_2 Condominio nonché allegando l'accordo intercorso con con cui quest'ultima si impegnava a CP_1 manlevare totalmente per ogni eventuale conseguenza patrimoniale negativa conseguente Parte_2 alla presente controversia.
La causa veniva istruita mediante produzioni documentali e, successivamente, all'udienza del 23 gennaio 2025, veniva trattenuta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 cpc.
Per quanto non riportato nella superiore sintesi dello svolgimento del processo e delle conclusioni rassegnate, si fa rinvio agli atti di parte e d'ufficio, da intendersi qui espressamente richiamati.
***
pagina 3 di 6 La domanda di parte attrice è fondata nei limiti di seguito spiegati.
Giova all'uopo, richiamare brevemente i principi informatori in materia.
Come noto, il singolo condomino può far uso delle parti comuni, purché non compia attività che incidono negativamente ed in modo sostanziale sulla loro destinazione d'uso (art. 1117-quater c.c.), non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso, non arrechi pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza ed al decoro architettonico dell'edificio, non impedisca o limiti l'esercizio, da parte di un altro condomino, dei diritti dello stesso vantati sulla porzione di sua proprietà esclusiva, secondo quanto stabilito per la comunione ordinaria dall'art. 1102, comma 1, c.c. (cfr. ex multis, Cass. civ.
5132/2019).
Più segnatamente, l'uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante è sottoposto dall'art. 1102 c.c. a due limiti fondamentali, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nel divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto;
a rendere illecito l'uso basta il mancato rispetto dell'una o dell'altra condizione.
Inoltre, l'accertamento se gli atti e le opere dei singoli condomini, miranti ad un'intensificazione del proprio godimento della cosa comune, siano conformi o meno alla destinazione della cosa comune è compito del giudice del merito, incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato.
Chiarito quanto sopra, in applicazione dei principi di cui sopra, si osserva quanto segue.
Con riguardo al posizionamento di alcuni tavolini e sedie nella corte comune al fine di accogliere e far sostare i clienti del bar all'esterno del negozio nonché di lampade riscaldanti (doc. 7 fascicolo attoreo), deve rilevarsi come tale condotta integri certamente una violazione del regolamento del
[...]
e, in particolare, dei seguenti articoli: Parte_1
- Art. 2 “l'area comune annessa al fabbricato (ivi compresa quella cortiliva) è riservata esclusivamente alle necessità di carattere privato dei Condomini (ad esempio passaggio) e non potrà pertanto essere altrimenti utilizzata o anche parzialmente riservata, sia pure temporaneamente, ad esclusivo beneficio di uno o più Condomini” (doc. 18 fascicolo attoreo);
- Art. 5 “Nei locali, corridoi e anditi comuni, non possono essere fatti depositi di nessun genere e per nessun titolo. Essi dovranno essere tenuti sgombri e liberi, e serviranno per il solo passaggio delle persone. Sarà permesso solo il passaggio ed il carico e scarico delle persone, dei mobili e masserizie nel cortile, limitatamente allo stretto necessario”. (doc. 18 fascicolo attoreo).
Pertanto, seppur – come rilevato dagli odierni convenuti - sedie e tavolini siano apposti sull'area cortiliva condominiale dalle 18.30 in poi, con esclusione di domenica e festivi, per poi essere interamente ritirati all'interno dei locali dopo la chiusura, la loro esposizione nella corte comune è illegittima.
Infatti, a tal fine, la società conduttrice ha disposto del cortile comune ponendolo al servizio esclusivo della propria attività imprenditoriale, benché il regolamento vieti espressamente che gli spazi comuni siano riservati, anche solo temporaneamente, ad esclusivo beneficio di uno o più condomini, con espresso divieto di fare “depositi per nessun genere e per nessun titolo”.
Peraltro, alcun dubbio sussiste in relazione all'applicabilità alla del regolamento CP_1 condominiale.
In primo luogo, la stessa società conduttrice si è impegnata al rispetto dello stesso nel contratto di locazione, il quale al punto 10) dispone “Il conduttore si obbliga ad osservare ed a far osservare dai suoi dipendenti, il regolamento interno dello stabile che dichiara di conoscere e di accettare comunque le regole di buon vicinato e del corretto vivere civile” (pag. 2 del contratto di locazione).
In ogni caso ed a prescindere dall'espresso richiamo contenuto all'interno del contratto, le disposizioni pagina 4 di 6 del regolamento di condominio sono sempre direttamente applicabili nei confronti del conduttore, il quale viene a trovarsi, relativamente alle stesse, nella medesima posizione del locatore.
In altre parole, in caso di locazione di un bene di esclusiva proprietà di un condomino, il conduttore deve osservare le norme regolamentari poiché quest'ultimo, detenendo il bene a nome del condomino – locatore, non può trovarsi in una posizione diversa da quella del condomino- locatore (Corte di Appello di Palermo, sentenza n. 1853 del 28.01.2021)
A ciò si aggiunga che, in tema di uso della cosa comune - secondo i criteri stabiliti dall'art. 1102, comma 1, c.c. lo sfruttamento esclusivo del bene da parte del singolo che ne impedisca la simultanea fruizione degli altri, non è riconducibile alla facoltà di ciascun condomino di trarre dal bene comune la più intensa utilizzazione, ma ne integra un uso illegittimo, in quanto il principio di solidarietà cui devono essere conformati i rapporti condominiali, richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. (Cass. civile 17208/2008)
Ne consegue che l'apposizione di sedie, tavolini e lampade riscaldanti nella corte comune è una condotta illegittima ed altera la destinazione d'uso del cortile comune, il quale dovrebbe essere destinato al mero passaggio dei condomini. Pertanto, gli stessi dovranno essere rimossi.
Di converso, nessuna illegittimità si riscontra né nell'installazione del distributore automatico di sigarette, né nell'installazione delle prese elettriche sulla facciata condominiale e della tenda estensibile.
Infatti, se è vero che l'art. 1102, comma 1, c.c. assoggetta l'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino al duplice limite di cui sopra, parimenti vero è che la medesima norma intende assicurare al singolo partecipante, per quel che concerne l'esercizio del suo diritto, la maggior possibilità di godimento della cosa comune, nel senso che, purché non resti alterata la destinazione del bene comune e non venga impedito agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa, egli deve ritenersi libero di servirsi della cosa stessa anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, senza che possano costituire vincolo per lui forme più limitate di godimento attuate in passato dagli altri partecipanti e può scegliere, tra i vari possibili usi quello più confacente ai suoi personali interessi. (In tali termini, Cass., Sez. II, 6 marzo 2019, n. 6458)
La norma di cui all'art. 1102 c.c., in altre parole, assicura al singolo partecipante, quanto all'esercizio concreto del suo diritto, le maggiori possibilità di godimento della cosa e legittima quest'ultimo, entro i limiti indicati, a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità.
Ebbene, dall'esame della documentazione versta in atti, né il distributore automatico né la tenda e le prese elettriche limitano l'utilizzo dell'area in questione che può essere liberamente transitata e percorsa dai condomini senza alcun disagio. (docc. 4, 5 e 6 fascicolo attoreo).
Non è, dunque, precluso né l'accesso al né il transito quotidiano sull'area cortiliva. Parte_1
Analogamente, non si riscontra alcuna compromissione o pregiudizio al decoro architettonico, atteso che il distributore è del medesimo colore della facciata condominiale e la tenda e le prese elettriche sono del tutto ordinarie. Aggiungasi pure, con riguardo al distributore automatico, che anche ove fosse stato installato all'interno della vetrina del locale – come preteso dal in atto di citazione -, Parte_1 essendo esso concepito per essere ben visibile e raggiungibile dall'esterno, avrebbe comunque prodotto la stessa, identica luminosità, mentre con riguardo alla tenda estensibile vale la pena di sottolineare come essa sia stata installata negli anni settanta del secolo scorso e che, in ogni caso, l'ultimo formale rinnovo risale al 15.11.2001 senza che in tutti questi decenni sia stata posta questione al riguardo.
Rispetto a tali condotte non può, quindi, essere accolta la richiesta di rimozione.
In ragione di ciò, ed anche alla luce di quanto sopra motivato, le spese del presente giudizio vanno pagina 5 di 6 interamente compensate tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) Accerta e dichiara l'illegittimità della utilizzazione e occupazione delle parti comuni condominiali in relazione all'apposizione di sedie e tavolini nella corte comune e, per l'effetto, ordina ai convenuti, quale conduttrice, e quale condomino Controparte_1 Parte_2 usufruttuario e locatore, di cessare le predette condotte, condannandoli, in solido, alla rimozione dei suddetti beni mobili dal cortile antistante il fabbricato. CP_3
2) Rigetta le ulteriori domande di parte attrice.
3) Compensa le spese di lite tra le parti.
Bologna 19.05.2025 Il Giudice
dott. Cinzia Gamberini
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