REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Latina – Seconda Sezione Civile - in persona del Giudice
Istruttore in funzione di giudice monocratico dott.ssa Laura Gigante ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 1684/2022, avente ad oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento
TRA
in persona del legale rapp.te p.t., rapp.ta e difesa, giusta procura Parte_1 in calce all'atto introduttivo, dall'avv. Alfonso Ruocco, presso il cui studio elettivamente domicilia in Latina al viale Mazzini n.7
RICORRENTE
E
, titolare dell'omonima ditta individuale, rapp.ta e difesa, giusta CP_1 procura in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore, dall'avv.
RO AR, presso il cui studio elettivamente domicilia in Latina al
Piazzale Gorizia n.11
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti difensivi, scritti conclusionali e verbali di causa in atti.
Decisa a seguito dell'udienza del 14.10.2025 svoltasi nelle forme di cui agli artt. 127 ter e 128 c.p.c.
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida ritualmente notificato, la conveniva in giudizio, innanzi Parte_1 all'intestato Tribunale, , titolare dell'omonima ditta individuale, CP_1 per ivi sentir convalidare nei suoi confronti sfratto per morosità, relativamente all'immobile ad uso non abitativo sito in Latina alla Via Isonzo n. 195, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Latina al Foglio 173, particella
58, sub 64, Categoria C/1, in virtù di contratto registrato presso l'Ufficio
Territoriale di Latina dell'Agenzia delle Entrate il giorno 10.12.2018, utilizzato per l'esercizio di attività di vendita di calzature.
L'intimante esponeva, a fondamento della domanda, che l'immobile era condotto in locazione dalla ditta intimata in virtù di contratto stipulato in data
10.12.2018, registrato in pari data presso l'Ufficio Territoriale di Latina dell'Agenzia delle Entrate. Deduceva, altresì, che alla data dell'intimazione, la conduttrice era in mora del pagamento di euro € 7.710,21, per i canoni a partire dal mese di ottobre 2021 all'attualità, oltre spese condominiali e interessi convenzionalmente pattuiti.
Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva la ditta CP_1
, la quale impugnava e contestava ogni avversa deduzione opponendosi
[...] alla convalida dello sfratto. Deduceva che il contratto di locazione fosse stato risolto di diritto dall'intimante, sicché il procedimento di intimazione di sfratto per morosità doveva ritenersi inammissibile e nessun compenso era dalla stessa dovuto. Deduceva, inoltre, che a fronte di comportamenti elusivi e vessatori posti in essere dall'intimante nel corso del rapporto contrattuale, fosse stata costretta a lasciare l'immobile condotto in locazione e avesse subito danni patrimoniali di cui chiedeva il risarcimento in via riconvenzionale, nella misura di € 20.000,00 o nella somma ritenuta di giustizia. Chiedeva, infine, la restituzione della cauzione versata, pari ad € 4.066,73.
Disposto il provvisorio di rilascio era mutato di rito, assegnando alle parti termine di giorni 15 per l'introduzione del procedimento obbligatorio di
- 2 - mediazione ex art. 5, d.lgs. n. 28/2010.
Parte intimante-ricorrente, depositava, nei termini concessi, memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., insistendo per la declaratoria di risoluzione contrattuale alla luce del grave inadempimento imputabile alla società intimata.
Oltre alla richiesta di condanna al pagamento della morosità pregressa e agli interessi convenzionali maturati, chiedeva la condanna dell'intimata anche alle somme di cui alla clausola penale contrattualmente prevista per il ritardo nel rilascio dell'immobile. Si opponeva alla domanda riconvenzionale di parte intimata, in quanto infondata in fatto e in diritto e si opponeva alla restituzione della cauzione, chiedendone, in via subordinata, la compensazione con il maggior credito vantato.
Depositava memoria integrativa l'intimata-resistente che reiterava le difese proposte in sede di comparsa di costituzione e risposta.
Prodotta documentazione, esperito infruttuosamente il procedimento obbligatorio di mediazione ex art. 5, d.lgs. n. 28/2010, all'udienza del
14.10.2025, svoltasi la discussione della causa ai sensi degli artt. 127 ter e 128
c.p.c., il sottoscritto giudice, ha deciso la stessa come da dispositivo con deposito contestuale della relativa motivazione.
La domanda è fondata nei termini di cui alla seguente motivazione.
Parte intimata ha eccepito l'inammissibilità del procedimento di sfratto per morosità sull'assunto che il contratto di locazione fosse stato già risolto di diritto dall'intimante prima che la conduttrice sospendesse il pagamento dei canoni dovuti. In particolare, la resistente ha dedotto che, in data 23.02.2021
(cfr. doc. all. n. 3 di parte ricorrente), aveva inviato revoca della disdetta di rinnovo contrattuale precedentemente inviata alla ricorrente in data 31.12.2020
(cfr. doc. all. n. 2 di parte ricorrente). Detta revoca veniva ritenuta invalida da parte intimante, la quale concedeva termine di sei mesi decorsi i quali il contratto doveva ritenersi sciolto e l'intimata sarebbe stata tenuta a rilasciare l'immobile. Successivamente, in data 28.01.2022 (cfr. doc. all. n. 4 di parte ricorrente), la inviava comunicazione diretta ad accettare la Parte_1
- 3 - precedente revoca della disdetta inviata dall'intimata con la volontà di proseguire il rapporto contrattuale.
Orbene risulta prodotta in atti e non contestata, disdetta inviata dall'intimata alla parte ricorrente in data 31.12.2020 conformemente all'art. 3, lett. b) del contratto concluso tra le parti (più propriamente mancato rinnovo alla prima scadenza).
È principio generale in giurisprudenza in materia di locazioni, che “la disdetta del contratto di locazione impedisce il rinnovo automatico del contratto, ma deve avere degli elementi particolari e deve giungere entro determinati termini, in mancanza il contratto si rinnova, inoltre, è possibile che dopo la disdetta le parti decidono di eliminare e/o revocare e/o ritirare la disdetta conservando il vecchio contratto di locazione.” (Cassazione civ. sez.
III, del 14 maggio 2014, n.10542).
In quanto atto recettizio, la disdetta produce effetto nel momento in cui perviene a conoscenza del destinatario, poiché però l'effetto della disdetta è la fine del contratto di locazione, peculiare è il momento in cui la disdetta produrrà
l'effetto: non immediatamente alla ricezione, ma alla scadenza del termine naturale della locazione.
In altri termini, quale negozio unilaterale recettizio, una volta giunto a conoscenza del conduttore è idoneo a determinare l'effetto della cessazione della locazione con riferimento al momento in cui sopraggiunge la scadenza.
Pertanto, nel caso de quo, la disdetta ricevuta in data 31.12.2020 per la scadenza del rapporto contrattuale previsto alla data del 31.12.2024, avrebbe prodotto effetto a quest'ultima data e non in un momento precedente.
È ben possibile la revoca della disdetta, tuttavia la stessa, per essere efficace, secondo i principi in materia di atti recettizi, deve giungere a conoscenza del destinatario prima che si sia verificato l'effetto derivante dalla comunicazione dell'originaria disdetta, circostanza, quest'ultima, non avvenuta nel caso che ci occupa.
Invero, non sussiste alcuna norma che riconosca un potere unilaterale di
- 4 - revoca della disdetta una volta che essa abbia prodotto i suoi effetti essendo dunque escluso una unilaterale incidenza sul rapporto facendolo rivivere se già la cessazione è sopravvenuta, come se il negozio di disdetta non fosse stato compiuto.
Perché il rapporto si possa intendere, ripristinato in iure occorre una manifestazione di volontà negoziale bilaterale.
Tuttavia, l'accertamento della suddetta volontà risulta irrilevante nel caso di specie, atteso che, a fronte della disdetta tempestivamente inviata in data 31.12.2020, il rapporto contrattuale era da considerare comunque valido ed efficace tra le parti fino alla scadenza del 31.12.2024.
Ben prima della suddetta scadenza, infatti, in data 29.03.2022, è intervenuta l'intimazione di sfratto per morosità, in cui è insita la domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento ex art. 1453 c.c., sull'assunto del mancato pagamento dei canoni locatizi a partire dal mese di ottobre 2021.
A tale data il contratto, a prescindere dalla validità della disdetta o della sua revoca doveva ritenersi ancora in essere.
Ed infatti se si dovesse ritenere ritualmente disdettato, la disdetta avrebbe avuto efficacia comunque alla data di scadenza del 31.12.2024, pertanto alla data dell'intimazione il contratto era ancora valido ed efficace, con esame assorbente della sussistenza dei presupposti per la morosità; a maggior ragione se si ritiene che sia efficace la revoca della disdetta, che avrebbe avuto il solo effetto di mantenere in vita il contratto per un ulteriore sessennio, il contratto alla data dell'intimazione era ancora in essere tra le parti con, anche in tale ipotesi, esame assorbente dei presupposti per la risoluzione per morosità.
Orbene, parte ricorrente ha chiesto la pronuncia di risoluzione ex art. 1453 e seg. cc, del contratto di locazione intercorso con la resistente, a motivo dell'inadempimento di quest'ultima, in particolare lamentando il mancato pagamento dei canoni dal mese di ottobre 2021 all'attualità. Tale inadempimento non risulta sconfessato, atteso che è la stessa parte resistente, nei propri atti difensivi, ad aver dichiarato di non aver corrisposto le somme
- 5 - relative alle mensilità di Ottobre, Novembre e Dicembre 2021 trattenendole in compensazione, a copertura della somma di oltre € 4.000,00 detenuta dalla a titolo di cauzione e di non aver corrisposto i canoni dal mese di Parte_1 gennaio 2022 sull'assunto dell'inesistenza di un contratto di locazione tra le parti.
Ciò posto, se si considera che il ricorrente ha esaurito gli oneri di prova che gli incombevano e che il debitore convenuto non ha eccepito fatti impeditivi, modificativi o estintivi, idonei a paralizzare la pretesa della controparte, l'azione di risoluzione va accolta. Difatti secondo costante giurisprudenza “il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca; soltanto di fronte alla comprovata esistenza di un pagamento avente efficacia estintiva (cioè puntualmente eseguito con riferimento ad un determinato credito) l'onere della prova viene nuovamente a gravare sul creditore, il quale controdeduca che il pagamento deve imputarsi ad un credito diverso o più antico”. (cfr. Cassazione Parte_3 [...] 4 n°20288.2011; nel medesimo senso
Cassazione n°15659.2011: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”; conformi ex plurimis Cassazione n°3373.2010 e Cassazione, Sezioni Unite
n°13533.2001; Cassazione n°21242.2006: “il mancato pagamento del canone di locazione costituisce grave inadempimento per l'inosservanza di un'obbligazione primaria che comporta la risoluzione contrattuale”; conformi
Cassazione n°11777.2006; Cassazione Sezioni Unite n°272.1999; Cassazione
- 6 - n°24460.2005: “in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito - deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti”; Cassazione n°19652.2004;
Cassazione n°14234.2004).
Ed a tanto va aggiunto che ben può essere valutata, ai fini dell'esame della domanda svolta ex artt. 1453 e 1455 c.c., anche la condotta tenuta dal conduttore in costanza di lite, ovverosia il fatto che il convenuto ha protratto il suo inadempimento anche successivamente all'introduzione del giudizio. Sul punto la Suprema Corte ha affermato che “in tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posto in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 cod. civ. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che 5 come
è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione così non è consentito all'attore di pretenderla), il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 cod. civ., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno fino alla riconsegna”). (Cassazione n. 8076/2002).
- 7 - Difatti circa la valutazione della gravità dell'inadempimento è pacifico che “in tema di locazione di immobili urbani, l'art. 5 della legge n. 392 del
1978, sulla predeterminazione della gravità dell'inadempimento al fine della risoluzione del rapporto, non è applicabile alle locazioni di immobili destinati ad uso diverso dall'abitazione” (cfr. Cass., Sez. VI, 23 giugno 2011, n. 13887,
Cassazione civile, sez. III, 17 marzo 2006, n. 5902).
Pertanto la gravità dell'inadempimento “va verificata anche d'ufficio dal giudice trattandosi di elemento che attiene al fondamento stesso della domanda e non solo in relazione all'entità oggettiva dell'inadempimento, ma anche con riguardo all'interesse che l'altra parte intende realizzare e sulla base, dunque, di un criterio che consenta di coordinare il giudizio sull'elemento oggettivo della mancata prestazione, nel quadro dell'economia generale del contratto, con gli elementi soggettivi” (Cass., 6 marzo 2012, n.
3477).
Ed invero, l'omesso pagamento dei canoni alla scadenza convenuta costituisce la violazione di una obbligazione primaria ed essenziale scaturente dal contratto, sicché il reiterato e persistente ritardo colpevole può giustificare la risoluzione ove venga ad incidere in modo rilevante sull'equilibrio negoziale,
e l'eventuale tolleranza del locatore non può comportare per sé stessa una modificazione della disciplina contrattuale, per cui non dà diritto al conduttore di corrispondere i canoni senza il rispetto delle scadenze contrattualmente pattuite.
Pertanto, la mancata corresponsione del canone locatizio costituisce grave inadempimento degli obblighi contrattuali e comporta la risoluzione del contratto di locazione.
In tema di risoluzione contrattuale va, inoltre, rilevato che “il giudizio sulla risolubilità per inadempimento di un contratto di locazione, ai sensi dell'art.1455 c.c., non involge soltanto l'elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell'economia generale del negozio, ma anche gli aspetti soggettivi, costituiti principalmente dal comportamento della parte
- 8 - inadempiente, dall'importanza assunta per il locatore della mancata corresponsione dei canoni e dall'entità del turbamento causato all'equilibrio del rapporto sinallagmatico” (cfr. Cass.3156/91).
Alla luce dei predetti criteri, nessun dubbio può sussistere in riferimento alla esistenza dell'elemento psicologico dell'inadempimento, in quanto parte intimata non ha in alcun modo validamente giustificato il mancato pagamento dei canoni, oltre ad averlo reiterato nel tempo e protratto in pendenza di giudizio. Non possono essere accolte le giustificazioni invocate dalla resistente per il mancato pagamento dei canoni fondate sull'assunto della asserita inesistenza di un contratto tra le parti, ritenuto risolto ipso iure. Anche a voler ritenere intervenuta una causa di scioglimento del contratto o di risoluzione ipso iure, infatti, la resistente avrebbe perso il titolo legittimante all'occupazione dell'immobile e sarebbe stata obbligata al pagamento delle somme previste ex lege dovute a seguito della risoluzione della locazione a titolo di danni per la protratta occupazione dell'immobile, ai sensi dell'art. 1591 c.c., fino all'intervenuto rilascio.
Neppure può essere ritenuto non imputabile a colpa del debitore il mancato pagamento del canone sulla base delle difficoltà economiche conseguenti alla pandemia da Covid-19.
Invero, l'adozione di misure restrittive per il contenimento del contagio dal Covid-19 non può ritenersi motivo sufficiente a determinare, in modo automatico, la rimodulazione del canone di locazione, dovendo le conseguenze economiche delle dette misure essere dedotte e provate nella loro esistenza ed incidenza sul sinallagma contrattuale, secondo i criteri generali in materia di riparto dell'onere della prova ex art. 2697 c.c.
Pur essendo l'onere della prova per il debitore semplificato qualora venga dimostrato che l'inadempimento è maturato nel contesto dell'emergenza e per necessità del rispetto delle norme di contenimento, in ogni caso deve sussistere il nesso di causalità tra la misura di contenimento della pandemia che si è dovuto rispettare e l'impossibilità di adempiere. Tale prova nel caso di
- 9 - specie non è stata offerta dal conduttore, neppure in via presuntiva.
Anche la giurisprudenza di merito ha fatto applicazione del principio enunciato, statuendo in un caso analogo a quello di specie che “…alcun elemento per valutare concretamente l'incidenza effettiva e reale dell'emergenza pandemica sulla situazione contrattuale ed in particolare sullo svolgimento della propria attività di ristorazione (…) non si sa nulla della sua attività di impresa, di come operasse prima della pandemia, di quale fosse la sua redditività, dei suoi orari di apertura. Nulla è stato prodotto per poter valutare la fondatezza della domanda di riduzione del canone o per poter in qualche modo istruire la stima dell'asserito svilimento della prestazione in un'ottica di valutazione dell'obbligo di rinegoziazione” (Tribunale di Palermo, sent. n. 2435/2021).
Tale orientamento risulta, altresì, confermato da altra pronuncia di merito secondo cui “…nessuna documentazione contabile è stata prodotta così che non appare possibile verificare le apodittiche affermazioni delle ricorrenti su una presunta crisi delle proprie attività imprenditoriali…” (Trib. di Roma, sent. n. 9457/2021).
L'intimata, nel caso di specie, non ha dimostrato un sopraggiunto stato di crisi economica tale da ritenere inesigibile il pagamento dei canoni locatizi, né tantomeno ha dimostrato la riconducibilità causale del proprio asserito stato di difficoltà alle misure restrittive emanate in occasione del noto periodo pandemico.
Pertanto, per tutto quanto sin ora detto, va ritenuto grave, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1455 c.c., l'inadempimento - perdurante e reiterato nel tempo - consistito nel ritardato e mancato pagamento dei canoni di locazione da parte della convenuta per circa un anno e mezzo fino all'avvenuto rilascio intervenuto in data 20.03.2023 (cfr. verbale di sfratto allegato da parte ricorrente unitamente alle note illustrative di udienza del 09.02.2024); in conseguenza di tanto dichiara definitivamente risolto, per fatto e colpa del resistente, il contratto di locazione per il quale è causa, avente ad oggetto
- 10 - l'immobile sito in sito in Latina alla Via Isonzo n. 195, identificato al Catasto
Fabbricati del Comune di Latina al Foglio 173, particella 58, sub 64, Categoria
C/1 (meglio indicato e specificato in citazione e nel contratto in atti).
Nessuna pronuncia va adottata in merito al rilascio dell'immobile in quanto lo stesso risulta riconsegnato al locatore in data 20.03.2023 come da verbale di sfratto in atti depositato da parte ricorrente.
Il conduttore va, altresì, condannato al pagamento dei canoni oltre oneri condominiali come richiesti e specificati dal ricorrente, da ultimo con le note del 09.02.2024, per complessivi euro 27.147,78 oltre interessi convenzionalmente pattuiti al tasso legale maggiorato di sette punti percentuali per i soli giorni di ritardo, in ossequio all'art. 7 del contratto, quantificati in euro 1.200,93, il tutto per una somma pari ad euro 28.348,71.
Occorre precisare che la clausola degli interessi convenzionali di cui all'art. 7 del contratto non può essere ritenuta vessatoria come sostenuto da parte resistente in quanto, da una parte, quest'ultima è stata approvata specificamente per iscritto e, dall'altra, la giurisprudenza unanime evidenzia come la clausola del contratto per adesione, che prevede la corresponsione di interessi in misura superiore a quella legale, non rientra tra quelle che debbono essere specificamente approvate per iscritto a norma dell'art. 1341 cod. civ., stante la tassatività dell'elencazione di tali clausole contenuta nel secondo comma della medesima disposizione normativa e l'impossibilità di ricondurla nel novero delle clausole vessatorie in via di interpretazione estensiva, non sussistendo in questa ipotesi l'esigenza di tutelare il contraente per adesione in una situazione per lui particolarmente sfavorevole”. (Cass. Civ.
n. 9646 del 27/04/2006 e Cass. Civ. n. 16124 del 09/07/2009).
Senza contare, altresì, che non si versa in un'ipotesi di tutela del consumatore, né di piccola impresa rispetto a grande imprenditore, essendo il contratto in oggetto stato stipulato da due imprenditori commerciali non in situazione di squilibrio tra i rapporti.
Non può, invece, essere riconosciuta la somma invocata dal ricorrente a
- 11 - titolo di clausola penale per ritardo nella restituzione dell'immobile, in quanto domanda nuova e, pertanto, inammissibile.
Invero, risulta nuova, e come tali inammissibile, la domanda di adempimento della clausola penale (art. 1382 c.c.) convenuta in contratto per il caso di ritardato rilascio dell'immobile, domanda formulata, per la prima volta, dalla parte ricorrente nella sua nella memoria integrativa (art. 426 c.p.c.). Sul punto, deve ribadirsi l'opinione più volte espressa dalla giurisprudenza in fattispecie processuali quale quella in esame;
all'esito del mutamento del rito
(artt. 667, 426 c.p.c.), all'attore non è consentito svolgere domande nuove, sotto il profilo del petitum, bensì di precisare quelle precedentemente formulate nell'atto introduttivo della lite (v. Cass. n°23908.2006; Cass. n°8411.2003), e semmai articolare domande riconvenzionali che siano conseguenza delle domande ed eccezioni della difesa controparte (art. 185 comma 5° c.p.c., che enuncia un principio predicabile anche per il rito locatizio), ovverosia il cui correlativo interesse ad agire (art. 100 c.p.c.) insorga per effetto delle difese altrui (in tal senso è anche Cass. n. 12247.2013, riferita ad una reconventio reconventionis).
Ad ogni modo, nel caso di specie, non sono stati integrati i presupposti diretti a far sorgere il diritto al riconoscimento della penale in questione. L'art. 11 del contratto, infatti, prevede un danno da ritardata consegna dell'immobile in caso di cessazione o di risoluzione anticipata del contratto, circostanze, queste ultime, non intervenute nel caso che ci occupa dove il rilascio dell'immobile è avvenuto prima che intervenisse un'ipotesi di cessazione o di risoluzione anticipata del contratto, unici presupposti legittimanti il diritto alle somme a titolo di penale.
Dal credito da riconoscere in favore dell'intimante va detratta la somma di euro 4.066,73 versata dal conduttore in favore del ricorrente, a titolo di deposito cauzionale, come espressamente indicato dall'art. 14 del contratto e come espressamente riconosciuto anche dal ricorrente nei propri atti difensivi
(cfr. punto 6 della memoria integrativa di parte ricorrente).
- 12 - Invero, nonostante la finalità del deposito cauzionale sia proprio quella di garantire il locatore per eventuali inadempimenti del conduttore, “una volta che la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente, riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni” (Cassazione n. 3882 del 25.02.2015). Lo stesso locatore, pertanto, per poter legittimamente trattenere la cauzione a copertura dei danni subiti, deve prima promuovere un apposito giudizio ed ottenere l'attribuzione totale o parziale di quanto conseguito con il deposito cauzionale (cfr. Cass. sent. n.
9442/2010).
Pertanto, essendo il credito del conduttore per la restituzione del deposito cauzionale divenuto esigibile con la restituzione del locale, questo potrà essere validamente compensato con i canoni residui (Tribunale di Roma, sent. n. 18667/2017), potendo la compensazione atecnica, (ex multis Cass.
28855/2008; Cass. 5349/2005), che fa esclusivo riferimento ai crediti/debiti maturati all'interno dello stesso rapporto obbligatorio, operare d'ufficio
(Cassazione civile, sez. III, sentenza 13/08/2015 n° 16800).
Deve, infine, essere rigettata la domanda riconvenzionale, proposta da parte resistente, avente ad oggetto la condanna del ricorrente al risarcimento del danno, quantificato in euro 20.000,00.
In particolare, il conduttore ha dedotto che il ricorrente prometteva di corrisponderle la somma di euro 15.000,00 se la stessa avesse lasciato l'immobile locato. Inoltre, chiedeva la condanna al pagamento della somma di euro 5.000,00 quale importo versato a titolo di deposito cauzionale per la locazione di un altro immobile che l'intimata dovette cercare a seguito delle pressioni del ricorrente, che le intimava di lasciare al più presto i locali di sua proprietà.
Orbene, di detti crediti, tuttavia, la resistente non ha fornito alcuna prova nel caso di specie. Non vi è prova della promessa di pagamento di euro
15.000,00 da parte dell'intimante (non essendo in ogni caso dovuta l'indennità
- 13 - di avviamento in caso di risoluzione imputabile al conduttore) e, allo stesso tempo, non vi è prova del pagamento di euro 5.000,00 a titolo di deposito cauzionale in favore di altro locatore da parte del resistente, né vi è prova della riconducibilità causale di quest'ultimo pagamento ad una condotta illecita del ricorrente.
In conseguenza di tanto, il conduttore va condannato al pagamento, in favore di parte ricorrente, della somma di euro 24.281,98.
Le spese di lite, liquidate come da dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, in ragione della fase temporale in cui si è esaurita l'attività processuale, seguono il criterio della soccombenza e si ispirano ai valori minimi dello scaglione di riferimento (scaglione tra euro 5,201,00 ed euro 26.000,00) concretamente rapportati alla natura e complessità delle questioni trattate nonché all'attività processuale e difensiva effettivamente espletata, aumentate del 30% in virtù dell'uso tecniche informatiche nell'ambito del PCT.

P.Q.M.


Il Tribunale di Latina – Seconda Sezione Civile – definitivamente pronunziandosi, ogni contraria istanza, difesa ed eccezione disattesa così provvede:
a) dichiara definitivamente risolto per grave inadempimento del conduttore, il contratto di locazione per il quale è causa, avente ad oggetto l'immobile sito in Latina alla Via Isonzo n. 195, identificato al
Catasto Fabbricati del Comune di Latina al Foglio 173, particella 58, sub 64, Categoria C/1
b) condanna , titolare dell'omonima ditta individuale, al CP_1 pagamento della somma di euro 24.281,98 a titolo di canoni di locazione non corrisposti, oneri accessori, e interessi al tasso convenzionale, per le causali di cui in parte motiva;

c) rigetta la domanda riconvenzionale avanzata da parte resistente;

- 14 - d) condanna il resistente alla refusione delle spese di lite in favore della ricorrente che si liquidano in complessivi euro 3.302,00 per compensi, oltre esborsi di legge, nonchè rimborso spese generali al 15%, IVA e
CPA se dovute come per legge.
Così deciso in Latina il 15.10.2025
Il giudice
Dott.ssa Laura Gigante
- 15 -