N. 1820/2023 R.G.
TRIBUNALE di PISTOIA
Udienza del 28 maggio 2024
Oggi, davanti al Giudice dott.ssa Elena Piccinni sono comparsi:
- per parte ricorrente: l'avv. Keti Tintori;

- per parte resistente: l'avv. Cristiano Santini.
Il G.U. visto l'art. 429 c.p.c., invita la parte a precisare le conclusioni, ordinando la discussione orale in quest'udienza.
Il procuratore di parte ricorrente conclude come in memoria conclusionale autorizzata depositata il 20/05/2024.
Il procuratore di parte resistente conclude come in memoria conclusionale autorizzata depositata il 20/05/2024.
I procuratori delle parti si richiamano alle proprie deduzioni, istanze, eccezioni e conclusioni come in atti.
Il Giudice dà lettura del dispositivo cui segue il deposito contestuale della sentenza.
1 R.G. 1820/2023 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di PISTOIA
Il Tribunale di Pistoia, nella persona del Giudice unico dott.ssa Elena Piccinni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta sub n. 1820/2023 R.G.A.C. vertente tra
(C.F. ), rappresentata e Parte_1 C.F._1
difesa dall'avv. Keti Tintori e dall'avv. Ottavia Quiriconi del Foro di Pistoia ed elettivamente domiciliati presso il loro studio in Buggiano, Via Pietro Linari n. 11, giusta procura in atti;

- parte ricorrente –
e
(C.F. ), Controparte_1 C.F._2
(C.F. ), Controparte_2 C.F._3
entrambi rappresentati e difesi dall'avv. Cristiano Santini del Foro di Pistoia ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Montecatini Terme, Via G. Rossini n. 13, giusta procura in atti;

- parte resistente -
Oggetto: risoluzione del contratto di locazione.
Conclusioni di parte ricorrente:
- come in memoria difensiva conclusionale autorizzata depositata in data 20/05/2024:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito respingere l'opposizione e tutte le domande ed eccezioni avanzate da parte resistente e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione in oggetto per inadempimento dei convenuti;

2 R.G. 1820/2023 voglia altresì condannare i sigg.ri e al pagamento Controparte_1 Controparte_2 dei canoni scaduti fino al dì del rilascio per un importo di € 4.450,00, oltre interessi, spese
e competenze professionali.
Con vittoria di spese di lite.
In via istruttoria si insiste per le prove per testi richieste negli atti difensivi”.
Del procuratore di parte resistente:
- come in memoria difensiva conclusionale autorizzata depositata il 20/05/2024:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis:
In via principale: respingere la domanda di convalida dell'intimato sfratto e la richiesta di emissione del decreto ingiuntivo, in quanto infondata in fatto ed in diritto per i motivi di cui in narrativa;

Nel merito,
- Accertare e dichiarare che:
1) locatore e conduttore avevano raggiunto l'accordo di compensare la somma derivante dai lavori di ristrutturazione necessari all'immobile locato, ovvero opere inerenti il tetto, ammontanti ad € 3.000,00, con i canoni di locazione per un importo pari a € 1.500,00;
2) l'immobile oggetto di locazione presenta vizi tali da renderlo totalmente o parzialmente inidoneo a qualsivoglia attività e, in ogni caso, essi limitano il godimento del bene ai conduttori, pertanto, condannare il locatore ad eliminare i vizi medesimi che ammontano ad € 80.122,46 o alla somma maggiore e/o minore che verrà quantificata nel corso del giudizio.
3) i vizi relativi all'immobile locato comportano una riduzione nel godimento dello stesso, da cui deriva l'inadempimento o l'inesatto adempimento del locatore tale da giustificare la sospensione totale e/o parziale del canone e/o la riduzione dello stesso fino al momento in cui il locatore non avrà eliminato definitivamente i vizi medesimi;

4) condannare il locatore al risarcimento del danno a favore dei conduttori, da quantificarsi in via equitativa, per il periodo in cui il bene locato presentava vizi tali da
Co giustificare il godimento parziale dell'immobile da parte dei sigg.ri e Controparte_1
TI , sino all'eliminazione degli stessi. CP_2
3 R.G. 1820/2023 Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, con vittoria altresì delle eventuali spese tecniche.
In via istruttoria: omissis”.
* * *
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Svolgimento del processo
Con atto di intimazione ritualmente notificato la sig.ra conveniva Parte_1
in giudizio i sig.ri e per sentire convalidare lo sfratto Controparte_1 Controparte_2
per morosità dei conduttori, inadempienti nel pagamento dei canoni di locazione dal mese di dicembre 2021, a partire da quella data versando solo acconti in maniera saltuaria, per complessivi € 1.650,00 alla data del 14/05/2023-, dell'immobile ad uso civile abitazione sito in Borgo a Buggiano, Via Stan di Pesce n. 8, rappresentata al Catasto Fabbricati di detto Comune al Foglio 17, particella 216, sub 3, cat A/4, oggetto del contratto di locazione registrato in data 02/07/2019 di Pescia, con richiesta di condanna al rilascio Org_1 dell'immobile e di emissione di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per canoni scaduti e a scadere fino all'effettivo rilascio, oltre interessi e spese.
Si costituivano in giudizio i sig.ri e opponendosi Controparte_1 Controparte_2 all'intimato sfratto, contestando la sussistenza di alcuna morosità per essere stati i canoni di locazione sempre pagati a mezzo di bonifico bancario e comunque compensati con la somma di € 1.500,00 sostenuta per lavori di ristrutturazione, come da accordo con la locatrice, eccependo in ogni caso la sussistenza di vizi dell'immobile tali da non poter permettere loro il pieno godimento del bene, chiedendo la condanna dell'intimante al ripristino dell'immobile locato, con contestuale sospensione dell'obbligo di pagamento del canone sino alla definitiva eliminazione dei vizi, e al risarcimento dei danni patiti da liquidarsi in via equitativa.
Celebrata l'udienza comparizione parti, all'esito il Giudice, accertata la sussistenza delle condizioni per l'emissione di ordinanza ex art. 665, disponeva il mutamento dal rito sommario a quello locatizio, assegnava alle parti i termini per l'avvio della procedura di media-conciliazione e fissava udienza ex art. 420 c.p.c. il giorno 16/01/2024.
La causa è stata istruita documentalmente.
4 R.G. 1820/2023 Dunque, il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, ha fissato l'odierna udienza per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale della causa, e all'esito ha dato lettura del dispositivo, provvedendo al deposito contestuale della presente sentenza.
Nel merito
Sulle domande di parte ricorrente
La domanda della ricorrente di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento dei conduttori è fondata e merita accoglimento.
Anzitutto, il Tribunale rileva che in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione.
Eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione).
Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (v. cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. Un., 30.10.2001 n.13533).
Ciò posto, nel caso di specie risulta per tabulas che la sig.ra e i Parte_1
sig.ri e Lo TI hanno stipulato il contratto di locazione del Controparte_1 CP_2
01/07/2019, registrato in data 02/07/2019 al n. 1451 serie 3T di Pescia, Org_1
avente ad oggetto l'abitazione sita in Borgo a Buggiano, Via Stan di Pesce n. 8,
5 R.G. 1820/2023 rappresentata al Catasto Fabbricati di detto Comune al Foglio 17, particella 216, sub 3, cat
A/4, per un canone mensile di € 350,00 oltre rivalutazione ISTAT (doc. 1 di parte intimante).
Deduce la parte ricorrente che i conduttori si sono resi morosi nel pagamento dei canoni di locazione interrompendo il pagamento dei canoni dal mese di dicembre 2021 e versando solo acconti in maniera saltuaria per € 1.650,00 alla data dell'intimato sfratto, e poi fino alla data dell'effettivo rilascio avvenuto il 24/02/2024 per complessivi € 4.450,00-, con ciò integrando grave inadempimento idoneo a giustificare la convalida dello sfratto e l'ordine di rilascio dell'immobile de quo.
Di converso, i resistenti hanno contestato la sussistenza della stessa morosità alla luce dei bonifici in atti e anche in virtù dell'esistenza di un asserito accordo compensativo, eccependo al contempo l'inadempimento della locatrice nell'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria, lamentando la ridotta fruibilità dell'immobile locato a causa dei vizi del bene.
Orbene, le doglianze di parte resistente non risultano fondate.
Anzitutto, anche a voler considerare concordata (per mera ipotesi) la compensazione con l'importo di € 1.500,00 e tenuto conto delle distinte di bonifico in atti (esclusa la duplicazione dei bonifici del 15/02/2023 e del 21/03/2022), la morosità comunque persiste.
Inoltre, il Tribunale evidenzia che la giurisprudenza di legittimità è consolidata nell'affermare che la sospensione del pagamento del canone locativo (che costituisce la principale obbligazione del conduttore) integra condotta arbitraria di ragion fattasi ed altera in maniera irrimediabile il sinallagma contrattuale pur a fronte di doglianze relative ad omessi interventi sull'immobile concesso in locazione o sull'inidoneità di esso all'uso contrattuale, a meno che non risulti comprovato che il conduttore, a causa dello stato di inadeguatezza o grave compromissione, non abbia conseguito il godimento della res ovvero l'abbia perduto;
mentre nel caso di specie i conduttori, sino alla data del rilascio, risultano essere stati nel godimento dell'immobile, peraltro in assenza di alcuna prova offerta circa l'asserita ridotta (e concreta) abitabilità dello stesso. Sul punto non è stato nemmeno articolato alcun mezzo di prova.
6 R.G. 1820/2023 Rileva poi il Tribunale che la documentazione fotografica in atti (doc. 4 di parte ricorrente) attesta che lo stato attuale del fabbricato è il medesimo di quello in essere al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, ove all'art. 9) si legge che “i conduttori dichiarano di aver esaminato i locali affittati e di averli trovati adatti al loro uso”.
Pertanto, va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione oggetto di causa regolarmente registrato per grave inadempimento dei conduttori.
Il Tribunale prende atto che i resistenti hanno rilasciato l'immobile in data 24/02/2024.
Inoltre, accertato l'inadempimento dei conduttori, i resistenti devono essere condannati al pagamento dei canoni di locazione scaduti e impagati sino alla data dell'effettivo rilascio
(24/02/2024).
Sul punto, il Tribunale osserva che sono rimaste del tutto prive di riscontro probatorio le deduzioni di parte resistente circa la sussistenza di un asserito accordo tra le parti in virtù del quale le stesse avrebbero concordato la compensazione del credito della proprietà con il costo dei lavori necessari per la ristrutturazione del tetto per € 1.500,00-, laddove l'unico capitolo di prova articolato sul punto, per come formulato, è generico e come tale inammissibile e il doc. 2 di parte intimata non porta alcuna sottoscrizione;
peraltro, non vi è nemmeno prova, a monte, dell'effettiva esecuzione di tali lavori e del loro pagamento da parte dei conduttori sig.ri e ossia dell'effettiva esistenza del CP_1 CP_2
controcredito, come contestato dalla ricorrente.
Dunque, il Tribunale condanna i resistenti, in solido tra loro, al pagamento in favore della ricorrente della somma complessiva di € 4.450,00-, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo effettivo.
Sulle domande di parte resistente
L'accoglimento della domanda principale della conduttrice porta al consequenziale rigetto della domanda dei conduttori di condanna della sig.ra all'eliminazione dei vizi Parte_1 dell'immobile locato, quantificati in € 80.122,46-, e alla contestuale declaratoria di sospensione dell'obbligo dei conduttori dal pagamento dei canoni di locazione sino al completo ripristino del bene locato, peraltro evidenziando sul punto che alcuna prova e mezzo di prova è stato offerto/articolato al fine di dare prova del ridotto utilizzo dell'appartamento da parte dei sig.ri e CP_1 CP_2
7 R.G. 1820/2023 Anche la domanda risarcitoria va rigettata per difetto assoluto di allegazione e di prova dei danni conseguenza, anche in punto di quantum debeatur, all'uopo risultando la c.t.u. esplorativa.
Spese processuali
Le spese di lite seguono la soccombenza e dunque vengono poste interamente a carico della parte resistente.
Esse vengono liquidate secondo i parametri medi di cui al DM 55/214 come modificato dal
DM 37/2018 e poi dal DM 147/2022, tenuto conto del valore della causa (€ 1.650,00), quanto alla fase sommaria solo per la fase studio della controversia, e quanto alla fase locatizia con riferimento alla sola fase introduttiva e decisionale, per quest'ultima ridotto il parametro del 50% data la pronuncia della presente sentenza con rito ex art. 429 c.p.c. -.
Infine, viene riconosciuto alla luce dei medesimi parametri il compenso per la procedura di media-conciliazione unicamente per la fase di attivazione e di negoziazione – valorizzato al fine del limite dato dall'ammontare della nota spese, il fatto che quella depositata in atti dal procuratore di parte ricorrente si riferisce solo al procedimento giudiziale mentre nelle conclusioni viene chiesta anche la liquidazione del compenso per la procedura di mediazione -.


P.Q.M.


Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott.ssa Elena Piccinni definitivamente pronunciando nella presente vertenza ogni diversa istanza ed eccezione reietta, così pronuncia:
a) in accoglimento della domanda formulata dalla ricorrente accerta e dichiara la risoluzione per inadempimento dei conduttori del contratto di locazione regolarmente
Org_ Or registrato in data 02/07/2019 al n. serie di Pescia, avente ad Org_1
oggetto l'appartamento sito in Borgo a Buggiano, Via Stan di Pesce n. 8, rappresentata al
Catasto Fabbricati di detto Comune al Foglio 17, particella 216, sub 3, cat A/4;
b) prende atto dell'avvenuto rilascio in data 24/02/2024;
c) condanna i resistenti, in solido tra loro, al pagamento in favore della ricorrente della somma di € 4.450,00 a titolo di canoni di locazione scaduti e impagati sino al rilascio avvenuto il 24/02/2024, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo effettivo;

8 R.G. 1820/2023 d) rigetta le domande riconvenzionali di parte resistente;

c) condanna la parte resistente alla refusione delle spese di lite in favore della ricorrente liquidate come di seguito:
- per la fase sommaria: in € 530,00 per compensi professionali € 250,46 per anticipazioni, oltre il 15% spese generali, CPA e IVA come per legge;

- per la fase locatizia: in € 1.702,00 per compensi professionali (inclusi quelli per la mediazione), € 190,32 per anticipazioni (spese mediazione), oltre il 15% spese generali,
CPA e IVA come per legge.
Così deciso in Pistoia, il 28 maggio 2024.
Il Giudice
Dott.ssa Elena Piccinni
9 R.G. 1820/2023