N. R.G. 7723/2021
Il Giudice, all'esito della Camera di Consiglio redige e pubblica la seguente sentenza ex art 281 sexies cpc da intendersi allegata e facente parte del verbale di udienza del 06.03.2025
R E P U B BL I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SALERNO
- Sezione Seconda Civile -
Il Tribunale di Salerno, in composizione monocratica, in persona del giudice dr. Gustavo Danise, ha emesso la seguente
SENTENZA ex art. 281-sexies c.p.c. nella causa civile iscritta al numero n. 7723 del R.G. dell'anno 2021, all'esito della discussione orale nell'udienza del 06.03.2025 vertente t r a
, rappresentata e difesa dagli Avv.ti Mariarosaria Altieri e Clara Altieri, con studio in Parte_1
Salerno, Corso Garibaldi n. 47, giusta procura in atti;

- attrice -
e in atti generalizzata; Controparte_1
- Convenuta contumace – nonchè
c.f. rappresentato e difeso dall'Avvocato Gennaro Lallo presso cui CP_2 C.F._1 elett.te domicilia in Napoli al Corso Secondigliano n°230/c come da procura in atti;

- Convenuto -
OGGETTO: proprietà / actio ex art. 2932 c.c.
CONCLUSIONI: come da atto introduttivo e deduzioni a verbale, note scritte ex art 127 ter cpc, memorie e comparse conclusionali da intendersi integralmente richiamati.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio i germani Dr. Parte_1
e Dr.ssa (litisconsorte necessaria) per ivi accogliere le seguenti conclusioni: CP_2 Controparte_1
“Voglia il Tribunale adito, respinta ogni contraria richiesta, al fine di vedere riconosciuti, erga omnes, i diritti nascenti in capo pagina 1 di 15 alle parti: a) ritenere e dichiarare valide e vincolanti tra le parti in causa le pattuizioni, tutte, contenute nella scrittura privata redatta in Salerno in data 30 gennaio 2005 sotto ogni profilo consistente e per lo effetto: b) emettere sentenza di accertamento e costitutiva ai sensi degli art. 2908 e nello specifico ex art. 2932 c.c., valida erga omnes per il riconoscimento dei patti e diritti ivi contenuti e per lo effetto: c) fermi i diritti già attribuiti alle parti negli atti di donazione sopra richiamati, assegnare in uso esclusivo alla Sig.ra il lastrico di copertura catastalmente, così, contraddistinto ed individuato: in Catasto del Parte_1
Comune di Vietri sul Mare, fol. 10, particella n. 181, sub. 26 (lastrico solare) nonchè i sub. 18, 24 della particella n. 181
(vedi accertamento con dimostrazione grafica prot. SA0082801 del 25/06/21) insieme alla particella 300 (derivante dalla permuta del 26/09/00 Notaio rappresentativi dei relativi accessori/accessioni/pertinenze; d) ritenere valido, Per_1 esistente e vincolante tra le parti il diritto di prelazione in capo ai condomini nella ipotesi di vendita dello immobile loro assegnato, accessori e pertinenze, il tutto in sentenza che faccia stato tra le parti ai sensi e per gli effetti degli artt. 2908 e/o
2932 c.c. e con ordine al Conservatore dei Registri Immobiliari di Salerno, di procedere alla trascrizione della emananda sentenza con suo esonero da ogni responsabilità; e) Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa e delle spese tecniche anticipate dall'Arch. per la redazione del tipo di frazionamento e come documentate”. Parte_1
Adduceva a sostegno che: - con distinti atti di donazione del 15 luglio 1976, del 30 settembre 1976
e del 05 novembre 1976 il dr. donava ai figli ed , con riserva di usufrutto CP CP_2 CP_1 Pt_1 in favore suo e della moglie, con diritto di accrescimento tra di loro, un appartamento CP_4 ciascuno facenti parte della sita in Comune di Vietri sul Mare, Località NT, e CP_5 precisamente: al primo figlio, il quartino ubicato al piano seminterrato, composto di 5,5 vani catastali CP_2 per una superficie di circa metri quadrati cento, a il quartino al piano terra, sempre di 5,5 vani CP_1 catastali ed analoga consistenza e superficie ed, ad , il rimanente quartino al piano primo (5 vani Pt_1 catastali e di circa mq. 100); - con successiva scrittura privata redatta in Salerno il giorno 30 gennaio 2005 i CP_ coniugi ( e genitori delle parti, e quali usufruttuari dei detti beni, si riunirono con Pt_1 CP_4
i figli ed ed alla presenza di due testimoni procedettero alla "divisione delle parti in CP_2 CP_1 Pt_1 comproprietà, in zone di proprietà ed uso esclusivo per ciascun proprietario e in zone di proprietà ad uso comune per tutti, nonchè la redazione e la ratifica del Regolamento di condominio della "predetta villa quadrifamiliare"; - che in detta scrittura si precisava che "quanto verrà approvato nella riunione odierna, ossia divisione della comproprietà e Regolamento di condominio, sarà valido ed sarà valido ed obbligatorio per tutti ed avrà piena efficacia nei confronti di tutti gli aventi diritto, sia per successione o donazione che per eventuali acquisti da parte di terzi di una o più quote dell'attuale villa Elefante, e di tanto assumono formale obbligo"; - alla detta scrittura veniva allegata una dettagliata planimetria della intera proprietà ed in essa venivano individuate le parti che da comuni diventavano di uso esclusivo con la contestuale con la contestuale immissione in possesso (foglio n. 2); - nell'art. 2 del detto contratto le parti precisavano le cose, parti ed impianti di proprietà ed uso comune a tutti i condomini, mentre nell'art.3 individuavano cose di proprietà esclusiva e ad uso comune ed infine, nell'art.4, indicavano le cose di proprietà ed uso esclusivo;
- in particolare, i condomini “rinunziano esplicitamente all'utilizzo comune delle scale a pagina 2 di 15 chiocciola di collegamento con la strada del condominio AL, scale che restano pertanto di proprietà ed uso esclusivo del
invece il lastrico solare resta di uso e proprietà esclusiva del condomino "; Controparte_6 Parte_1 nell'art.7 "Diritti e doveri dei condomini sulle sulle cose di proprietà esclusiva" su precisa che "Ogni condomino, sia in caso di fitto che di vendita, dovrà inserire, come parte integrante dei relativi contratti di vendita o di affitto il presente regolamento di condominio e l'allegata planimetria"… e "ogni condomino prima della vendita della propria ogni condomino prima della vendita della propria quota o parte di essa ha l'obbligo di interpellare gli altri condomini, i quali, a parità di prezzo, hanno diritto di prelazione rispetto agli acquirenti esterni al ; - tale scrittura trovava rispettosa Controparte_6 attuazione sotto ogni profilo ivi regolamentato per oltre 16 anni senza contestazione alcuna fino a quando, venuto a mancare il capofamiglia, a distanza di qualche anno, il fratello iniziò a contestare la validità CP_2 dell'accordo, tentando di rimetterne in discussione i contenuti e sostenendo, in particolare, che il lastrico solare non fosse di uso esclusivo della attrice, come concordemente ed unanimemente attribuitole, ma fosse condominiale.
Notificato l'atto di citazione, rimaneva contumace, mentre si costituiva Controparte_1 [...]
, eccependo che oltre alla scrittura privata del 30.01.05, richiamata da controparte, che è nella CP_2 forma e nella sostanza un mero regolamento condominiale, che regolava i beni donati dai genitori della proprietà di NT, senza riconoscimento, nè tantomeno riconoscimento dell'altrui diritto di proprietà esclusiva, i genitori ed i figli ebbero a stipulare una seconda scrittura privata, in data 16.01.2011 che descrive una nuova e differente situazione di fatto venutasi a creare nel corso degli anni della proprietà
; accanto all'aggiornamento su altre differenti proprietà che non rilevano nell'odierno giudizio, con Pt_1 riferimento alla in località NT, nella scrittura privata si sancisce “- In fase di CP_5 accatastamento e divisione aree esterne della villa NT, il nonno ha voluto che la depandance (Puffi) con sottostante garage fosse intestata a in modo da bilanciare il minor valore del piano della villa già avuto CP_2 in donazione;
e si rassegna il seguente schema sintetico:
“ CP_2
piano seminterrati della villa in condominio - Vietri sul Mare SA, Parte_2 con relativa depandance (Puffi) e sottostante garage;

casa di via Crispi SA.
Controparte_1
piano terra della villa in condominio AL;
Controparte_7
abitazione in P.zzetta Mutilati SA con garage e 2 posti auto.
Parte_1
piano primo della villa in condominio AL Fuentu - Vietri sul Mare SA;

casa al piano secondo in via S. Caterina Alessandrina, 9-SA”
pagina 3 di 15 La scrittura privata veniva letta e sottoscritta da tutti i componenti della famiglia , quindi Pt_1 anche dal deducente e dalla sorella , odierna attrice. CP_2 Pt_1
Deduceva il convenuto di aver inviato una raccomandata alla sorella datata 07.06 2021 con cui le richiedeva tra l'altro la consegna delle chiavi di accesso alla depandance (c.d casa dei Puffi) ad egli assegnata nel 2011 atteso che la sorella se ne era appropriata in maniera esclusiva "concedendola "in uso esclusivo alla di lei figlia;
che in riscontro alla missiva, rispondeva che anche la casa dei Puffi era di Parte_1 sua proprietà, in forza del testamento del padre, dr , pubblicato in data 3 agosto 2017 innanzi CP al notaio e lo invitava a comparire innanzi al notaio per la "la stipula dell'atto". (pec del Per_2 Per_2
15.7.21). rispondeva ulteriormente che il testamento di dr prevedeva CP_2 CP disposizioni testamentarie su beni già alienati e quindi non più nella sua disponibilità, precisando come le stesse disposizioni non fossero opponibili al convenuto (pec del 22.07.21) sotto il profilo giuridico.
Aggiungeva il convenuto che dopo aver eseguito un accertamento sullo stato del bene in oggetto
(Casa dei Puffi) apprendeva che l'attrice, a seguito della pubblicazione del testamento olografo, risulta, indebitamente proprietaria dell'immobile in commento, aggirando la legge e le volontà raccolte tra i comproprietari nel 2011.
Formulava quindi le seguenti conclusioni: “1) rigettare la domanda attorea perchè inammissibile ed infondata in fatto e diritto 2) dichiarare che il Sig. sia il proprietario esclusivo del garage e della proprietà sovrastante c.d. CP_2 casa dei Puffi;
unità immobiliare costituita da due unità una a destinazione garage posta al piano seminterrato e l'altra a destinazione abitativa posta a piano terra poste sulla corte comune lateralmente al fabbricato principale, ubicata nel comune di
Vietri sul Mare (Sa) sulla Strada Statale 163 al n°37 in loc. NT (ora via costiera Amalfitana) riportata all'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Salerno, Territorio, serv. catastali, fogl.10, particella 181, sub 5 cat. A/2, classe 5, vani
2,5 rendita catastale 161,29; accertare l'esistenza di beni ancora in comunione tra i comproprietari e provvedere allo scioglimento della comunione anche con la vendita dei beni stessi”.
In prima udienza, con ordinanza del 02.02.22 parte attrice veniva onerata di esperire il tentativo obbligatorio di conciliazione;
espletata la condizione di procedibilità, e concessi i termini ex art 183 co 6
c.p.c., si fissava udienza per il 03.05.23 per la comparizione personale delle parti per tentarne la conciliazione;
essendo fallito tale tentativo, si procedeva all'istruzione della causa con prova orale ed all'esito si fissava l'odierna udienza del 06.03.25 per discussione orale e decisione ex art 281 sexies cpc.
*****
Così ricostruiti i fatti processuali salienti, osserva il Tribunale che la scrittura privata del 30.01.05 è in parte ricognitiva di diritti dominicali già preesistenti nella sfera giuridica dei tre figli di ed in CP parte costitutiva di nuovi diritti mediante divisione di parti dei beni comuni.
Infatti, aveva donato nel 1976 ai tre figli una porzione cadauno della in CP CP_5
NT; il piano seminterrato a il piano terra a e quello al primo piano ad . Sotto questo CP_2 CP_1 Pt_1 pagina 4 di 15 profilo, pertanto, la scrittura privata è ricognitiva di una suddivisione delle porzioni di proprietà della
[...]
ai tre figli sancita già trent'anni prima. CP_5
Fermo restando il diritto di usufrutto per la durata della vita a favore di e della moglie CP
, sussisteva anche una situazione di comunione in capo ai figli sulle parti comuni ed esterne del CP_4 fabbricato, tra i quali era compreso anche il lastrico di copertura di , come si evince peraltro CP_5 dalla lettura delle donazioni.
Dalla lettura della scrittura privata del 30.01.05, con particolare riguardo all'art. 4, si evince che con essa le parti hanno provveduto anche alla divisione di alcuni beni in comunione oltre ad aver regolato con un regolamento l'uso delle parti, beni, impianti rimasti in comunione.
Pertanto, la scrittura privata, diversamente da quanto eccepito da parte convenuta, non è soltanto un regolamento condominiale, ma in parte è anche un contratto attributivo tra le parti di diritti dominicali in via esclusiva mediante scioglimento di comunione.
Rileva in questo giudizio il lastrico di copertura della , originariamente in comunione, CP_5 che è stato pattiziamente attribuito in via esclusiva ad , proprietaria dell'appartamento Parte_1 sottostante, così come il garage è stato attribuito in proprietà esclusiva a , ma con diritto di CP_2 uso a favore delle sorelle vita natural durante.
Parte attrice deduce che i tre fratelli hanno sempre rispettato, di fatto, le pattuizioni consacrate nella predetta scrittura privata, ma il fratello ha iniziato a metterne in discussione il contenuto dopo essere CP_2 venuto a conoscenza della pubblicazione del testamento olografo redatto da che ha attribuito CP la depandance denominata Casa dei Puffi, posta lateralmente al fabbricato , alla figlia , CP_5 Pt_1 in dispregio alle pattuizioni del 2011, in cui era rappresentata la volontà paterna che detta depandance fosse attribuita invece a lui.
Per questo motivo, dopo aver invitato i fratelli a formalizzare la scrittura privata del Parte_1
2005 con atto notarile, e stante il rifiuto del fratello , lo conveniva in giudizio innanzi CP_2 all'intestato Tribunale per ottenere una sentenza costitutiva ex art 2908 e 2932 c.c.
Orbene detta domanda è inammissibile per assenza dei presupposti normativi per l'emissione di una sentenza ex art 2932 c.c.
Dall'esame della scrittura privata del 30.01.05 si evince la mancanza di obbligazioni di trasferire beni, essendo la scrittura privata già un atto di divisione di parti del fabbricato da comuni in proprietà esclusiva dei singoli condomini. Nell'art 5, per quanto riguarda il presente giudizio, si prevede espressamente che “il lastrico solare resta di uso e proprietà esclusiva del ”. In chiusura della scrittura privata, non CP_6 Parte_1 si prevede l'obbligo dei contraenti di recarsi dinanzi ad un notaio per la formalizzazione con atto pubblico della scrittura privata de qua agitur.
pagina 5 di 15 Ne discendono le seguenti considerazioni giuridiche: la scrittura privata non configura un contratto preliminare, ma ha già ad oggetto la divisione di diritti dominicali in via esclusiva con contestuale immissione in possesso.
Per effetto della predetta scrittura privata, le parti comuni ivi descritte sono state già trasferite nella sfera giuridica dei singoli condomini a cui sono stati assegnati in via esclusiva in forza del principio consensualistico codificato nell'art. 1376 c.c. che recita “Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato”.
L'art 1350 c.c. prevede che i contratti che trasferiscono il diritto di proprietà su beni immobili debbano rivestire forma scritta, per cui debbono essere stipulati con atto pubblico o scrittura privata. La scrittura privata del 30.01.05 è quindi già idonea a trasferire la proprietà del lastrico di copertura della
[...]
a favore di anche se non autenticata da notaio. CP_5 Parte_1
In tal senso si è espressa incidentalmente la S.C. di Cassazione in sentenza n. 26136 del 05/09/2022 secondo cui “Quando è stato concluso un contratto definitivo di compravendita con scrittura privata non autenticata,
l'interesse della parte alla documentazione del negozio nella forma necessaria per la trascrizione non trova tutela nel rimedio previsto dall'art. 2932 c.c., che concerne l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto e presuppone, quindi, la stipula di un preliminare, potendo essere soddisfatto, invece, con la pronuncia di una sentenza di mero accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni” (principio di diritto conforme a Cass, Sentenza n. 1553 del 23/01/2013).
Con riferimento al caso specifico di divisione di beni ereditari (ma per identità di ratio il principio è estensibile anche al caso di specie) sancito dagli in Sentenza n. 4469 del 07/07/1988 “I coeredi che Parte_3 rinuncino a far valere il testamento dividendo convenzionalmente fra loro i beni facenti parte della successione, pongono in essere un negozio di disposizione delle loro quote per il quale si richiede la redazione dell'atto scritto a pena di nullità se nella successione sono compresi dei beni immobili. Peraltro tale scrittura privata è valida ed efficace ancorché la sua sottoscrizione non sia autenticata, perché l'autentica della firma non è un requisito di validità della scrittura, ma è richiesta unicamente ai fini della trascrizione”
Com'è noto, l'autenticazione della scrittura innanzi ad un notaio o P.U. è valevole soltanto ad accordare certezza sulla data e sulla identità delle persone che la sottoscrivono, perché vengono identificate da un Pubblico Ufficiale, ma non è requisito di validità della scrittura privata.
Per tale motivo, non vi sono dubbi che con la scrittura privata del 30.01.05, ancorchè non autenticata, i contraenti hanno diviso alcuni parti in comune della ed hanno attribuito in CP_5 proprietà esclusiva ad la proprietà del terrazzo di copertura. Parte_1
Non osta a ciò la presenza di alcune obbligazioni nella scrittura privata di compravendita del
05.09.95, quale ad esempio l'obbligo di rispettare il diritto di prelazione in caso di vendita delle singole pagina 6 di 15 unità immobiliari. Non si è in presenza, infatti, di un contratto preliminare, ma già di un contratto definitivo nella parte in cui si dispone l'assegnazione di diritti dominicali in via esclusiva ai singoli condomini, compreso il lastrico di copertura all'odierna attrice.
Ne consegue che la domanda di emanazione di una sentenza ex art 2932 c.c. (conclusioni lett b) atto di citazione) è inammissibile perché carente dei presupposti normativi (ossia un inadempimento all'obbligo di stipulare un atto).
Invero, in presenza di una scrittura privata – perfettamente valida ed efficace inter partes ma non autenticata -, essendo inammissibile una domanda per la pronuncia di una sentenza ex art 2932 c.c, la parte interessata deve proporre una domanda di accertamento della autenticità delle sottoscrizioni apposte sulla scrittura e procedere poi a trascrivere la pedissequa sentenza di accertamento (In tal senso ex multis si è espressa la Cass. civ. in sentenza n. 23945/2020 “Colui il quale abbia acquistato un immobile mediante scrittura privata non autenticata, al fine di rendere opponibile tale acquisto ai terzi, deve esperire l'azione di accertamento giudiziale dell'autenticità delle sottoscrizioni, trascrivendo la domanda ex art. 2652, n. 3 c.c., ed, ottenuta la pronuncia favorevole, deve trascrivere la scrittura privata, divenuta titolo idoneo ex art. 2657 c. c. - trascrizione necessaria anche nella prospettiva dell'usucapione decennale ex art. 1159 c.c. - presentandola in originale o in copia autentica al Conservatore dei registri immobiliari, ex art. 2658 c.c.” e in sentenza n. 13695/2011 “La sentenza di accoglimento della domanda diretta ad accertare l'avvenuto trasferimento della proprietà di un immobile a mezzo di scrittura privata con firma non autenticata presuppone l'accertamento, con efficacia di giudicato, della autenticità della sottoscrizione di tale scrittura. Ne consegue che, in tale ipotesi, non può essere trascritta la pronuncia giudiziale, in quanto non rientrante in alcune delle fattispecie contenute nell'art. 2643 c.c., ma si può procedere alla trascrizione della scrittura privata ai sensi dell'art. 2657 c.c.”. tali pronunce sono state rese in materia di compravendita di immobile, ma il principio è estensibile per identità di ratio anche all'ipotesi di divisione di beni in comunione recepita dai comunisti in una scrittura privata non autenticata).
avrebbe dovuto proporre quindi una domanda di accertamento dell'autenticità delle Parte_1 sottoscrizioni apposte alla scrittura privata del 30.01.05 e procedere a trascrivere la sentenza di accertamento. La domanda così formulata sarebbe stata senz'altro meritevole di accoglimento;
in tal senso si rammenta che se una scrittura privata non è autenticata, tuttavia, si ha per riconosciuta ai sensi dell'art. 215 c.c. “1) se la parte, alla quale la scrittura è attribuita o contro la quale è prodotta, è contumace, salva la disposizione dell'articolo 293 terzo comma;
2) se la parte comparsa non la disconosce o non dichiara di non conoscerla nella prima udienza
o nella prima risposta successiva alla produzione”. Ebbene, il convenuto , nel costituirsi, non ha CP_2 disconosciuto la sottoscrizione a sua firma apposta su detto contratto, ed anzi, in data 12.06.24, allorquando si è sottoposto ad interrogatorio formale, ha riconosciuto la sua sottoscrizione apposta sul documento in parola.
pagina 7 di 15 In conclusione, è accoglibile, alla luce delle considerazioni che precedono, solo la pronuncia di accertamento contenuta nella lett a) delle conclusioni “ritenere e dichiarare valide e vincolanti tra le parti in causa le pattuizioni, tutte, contenute nella scrittura privata redatta in Salerno in data 30 gennaio 2005 sotto ogni profilo consistente”.
Le domande di cui alla lett. c) e d) della citazione sono superflue e restano assorbite dall'accoglimento della domanda di accertamento della validità ed efficacia inter partes della scrittura privata del 30.01.05 in cui
è prevista pattiziamente l'assegnazione in uso esclusivo ad del lastrico di copertura del Parte_1 fabbricato nonché l'obbligo in capo ai contraenti di rispettare il diritto di prelazione in caso di vendita o locazione dei loro singoli beni.
Con la memoria I termine ex art 183 co 6 c.p.c., l'attrice ha introdotto una nuova domanda, cumulativa a quella originaria, riportata al n. m) delle conclusioni “condannare il sig. al pagamento CP_2 della somma di € 1.641,53 come documentato dalla attrice con il deposito della ricevuta di bonifico effettuato dall' Arch. il giorno 11/11/21 per le seguenti causali maturate in conseguenza all'instaurazione del presente giudizio a fronte Pt_1 della fattura a saldo intestata a n.93/001 del 30/06/21 per quota condominiale lavori di manutenzione CP_2 straordinaria lastrico solare proprietà , oltre € 2.155,00 quale quota a carico del convenuto Controparte_8 per la redazione del tipo di frazionamento, il tutto oltre interessi ex art. 1283 cc e rivalutazione istat CP_2 trattandosi di debito di valore”.
Tale domanda (poi reiterata al n 6 della memoria conclusionale) è inammissibile perché tardiva. Si rammenta in tal senso l' Ordinanza della Suprema Corte di Cassazione del 26 novembre 2019 n. 30745, in cui ha ribadito un principio ormai consolidato in ambito processuale, ossia che la memoria ex art. 183 c. 6
n. 1 c.p.c. consente all'attore di precisare e modificare le domande già proposte, ma non di proporre le domande e le eccezioni che siano conseguenza della domanda riconvenzionale o delle eccezioni formulate dal convenuto, le quali vanno, invece, proposte, a pena di decadenza, entro la prima udienza di trattazione.
Orbene, il fatto generativo del diritto dell'attrice al rimborso della quota versata in luogo del fratello
, per lavori di manutenzione straordinaria, si è verificato nel mese di novembre del 2021. CP_2
Più in dettaglio, parte attrice ha allegato alla memoria ex art 183 co 6 cpc le fatture emesse dalla società incaricata di eseguire i predetti lavori di manutenzione straordinaria;
il sollecito di pagamento nei confronti di in relazione alla quota da lui dovuta ex art 1126 c.c.; il secondo sollecito CP_2 inoltrato dalla medesima società ad in data 08.11.21, a cui ha fatto seguito il pagamento da Parte_1
Lei eseguito alla ditta per l'importo di € 1.641,53. Pertanto, ha anticipato la quota spettante Parte_1 al fratello ed ha diritto al rimborso. CP_2
Orbene tale pagamento è avvenuto dopo la notifica dell'atto di citazione, ma anteriormente all'udienza di prima comparizione e trattazione ex art 183 cpc celebrata con note scritte in data 02.02.22.
Con note scritte depositate il 27.01.22 (già successivamente al pagamento avvenuto l'11.11.21), l'attrice ha preso posizione sul contenuto della domanda riconvenzionale ex adverso proposta ed ha precisato le pagina 8 di 15 conclusioni come segue: “a) concedere il termine di gg. 15 per avviare il tentativo obbligatorio di conciliazione. b) dichiarare inammissibile ed improponibile la domanda riconvenzionale formulata da controparte poichè la stessa non è connessa alla domanda principale formulata dalle attrici, riguarda un bene non controverso già intestato alla attrice in virtù di un titolo di proprietà autonomo e non contestato da controparte, il tutto con decisione parziale onde circoscrivere il thema decidendum alla domanda principale. c) rigettare la domanda di controparte in ordine alla richiesta di assegnazione in proprietà esclusiva del garage perchè destinato ad utilizzo anche delle sigg.re ed loro vita natural CP_1 Parte_1 durante, e come espressamente concordato nella scrittura privata del 30 gennaio 2005. Ancora di più rigettare la domanda in ordine al sovrastante piccolo appartamento già di proprietà dell'Arch. d) rigettare la richiesta di scioglimento della Pt_1 comunione non essendovi beni utilmente divisibili. Gli unici beni comuni sono gli accessori, accessioni e dipendenze indispensabili all'utilizzo in condominio del piccolo complesso immobiliare denominato (spazi di manovra, CP_5 viali di accesso et cetera). e) rigettare, infine, tutte le istanze istruttorie formulate da controparte perchè: e.1) la richiesta di
CTU, come formulata, avrebbe scopo meramente esplorativo laddove, se ci fossero stati beni in comproprietà, il convenuto avrebbe avuto la capacità e possibilità di individuarli, depositando i titoli che ne legittimerebbero la comproprietà, ma, comunque ora è troppo tardi. e.2) la richiesta di prova testi perchè non rispetta il dettato dell'art. 244 c.p.c.”.
Pertanto, non ha introdotto in tale udienza la domanda di rimborso della somma pagata in luogo del convenuto fratello . CP_2
Ad ogni buon conto, lo scrivente con ordinanza del 02.02.22 onerava parte attrice di esperire “entro il termine di 15 giorni il tentativo di mediazione obbligatoria e fissa nuovamente la prima udienza di comparizione per il
9.11.22”, cosicchè in tale data è stata celebrata nuovamente l'udienza di prima comparizione e trattazione, dopo l'esperimento del tentativo di mediazione quale condizione di procedibilità.
In tale udienza, il difensore dell'attrice dichiarava a verbale “dà atto di aver depositato il verbale negativo del tentativo di mediaconciliazione. Dichiara di non accettare il contradittorio sulla domanda riconvenzionale proposta da controparte per le ragioni che meglio verranno precisate nelle memorie istruttorie”; pertanto non formulava la domanda nuova di condanna del convenuto, , al rimborso della sua quota di pagamento dei lavori di CP_2 manutenzione straordinaria né di pagamento dei costi di frazionamento e ricongiungimento di usufrutto.
Tale domanda, come detto, è stata avanzata direttamente con la memoria I termine ex art 183 co 6
c.p.c. (e reiterata in comparsa conclusionale) ed è pertanto inammissibile, perché, pur basandosi su fatti sopravvenuti alla notifica dell'atto di citazione, essa andava proposta nel primo momento processuale utile, ossia l'udienza di prima comparizione e trattazione ex art 183 cpc.
Inoltre, nella memoria conclusionale, per l'odierna udienza, l'attrice ha chiesto altresì la pronuncia di accertamento del possesso esclusivo del lastrico solare e di acquisto del medesimo bene per usucapione.
Si osserva che secondo un nutrito filone di pronunce di legittimità, sarebbe ammissibile, per i diritti autodeterminati (come il diritto di proprietà), la allegazione, in corso di giudizio, di titoli diversi rispetto a quello sui cui risulta fondata la domanda in citazione (in tal senso ex multis Cass Ordinanza n. 28873 del pagina 9 di 15 08/11/2024 “Nel processo civile di cognizione, ciò che rende ammissibile l'introduzione in giudizio da parte dell'attore di un diritto diverso da quello originariamente fatto valere oltre la barriera preclusiva segnata dall'udienza ex art. 183 c.p.c. è il carattere della teleologica "complanarità", dovendo pertanto tale diritto attenere alla medesima vicenda sostanziale già dedotta, correre tra le stesse parti, tendere alla realizzazione (almeno in parte) dell'utilità finale già avuta di mira con l'originaria domanda (salva la differenza tecnica di petitum mediato) e rivelarsi di conseguenza incompatibile con il diritto per primo azionato”). In questa prospettiva, si ammette in giurisprudenza la proposizione nella memoria I termine ex art 183 co 6 cpc della domanda di accertamento dell'acquisto di un bene immobile per avvenuta usucapione, in aggiunta alla domanda di rivendica proposta in citazione e contrastata da parte convenuta sulla base di un titolo opposto a quello dedotto da parte attrice.
Tuttavia, l'allegazione del nuovo e diverso titolo a supporto della domanda di riconoscimento di un diritto autodeterminato è ammissibile solo entro la prima memoria ex art 183 co 6 cpc, non invece, per la prima volta, direttamente in memoria conclusionale, pena la violazione del diritto al contraddittorio processuale e del diritto di difesa in favore della controparte (In tal senso ex multis Cass., Sentenza n.
22970 del 07/12/2004 “Con le memorie di cui all'art. 190 cod. proc. civ., le parti possono solo replicare alle deduzioni avversarie e illustrare ulteriormente le tesi difensive già enunciate nelle comparse conclusionali, sicché nelle memorie non possono essere esposte questioni nuove o formulare nuove conclusioni. Pertanto, ove sia prospettata per la prima volta una questione nuova con tale atto, il giudice non può e non deve pronunciarsi al riguardo”). Pertanto anche tale domanda è inammissibile.
Sempre in comparsa conclusionale l'attrice ha formulato per la prima volta la domanda di condanna di al risarcimento del danno patrimoniale ed esistenziale ex art.2043 c.c.; tale domanda è CP_2 evidentemente inammissibile per le considerazioni già rese.
Sono infondate o inammissibili le domande formulate da parte resistente sotto plurimi ordini di motivi.
Innanzitutto, parte convenuta ha formulato la seguente domanda riconvenzionale “dichiarare che il Sig. sia il proprietario esclusivo del garage e della proprietà sovrastante c.d. casa dei Puffi;
unità immobiliare CP_2 costituita da due unità una a destinazione garage posta al piano seminterrato e l'altra a destinazione abitativa posta a piano terra poste sulla corte comune lateralmente al fabbricato principale, ubicata nel comune di Vietri sul Mare (Sa) sulla Strada
Statale 163 al n°37 in loc. NT (ora via costiera Amalfitana) riportata all'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di
Salerno, Territorio, serv. catastali, fogl.10, particella 181, sub 5 cat. A/2, classe 5, vani 2,5 rendita catastale 161,29”; si tratta di un immobile differente da quello su cui verte la domanda di parte attrice (anche se posto lateralmente alla e sovrastante al garage). Tale domanda riconvenzionale sembrerebbe violare CP_5 il disposto dell'art 36 cpc, in quanto essa non dipende dal titolo dedotto in giudizio da parte attrice né da quello che già appartiene alla causa come mezzo di eccezione.
pagina 10 di 15 Tuttavia, in considerazione del fatto che nella scrittura privata del 2011 è richiamata anche quella del
2005 e considerato che la casa dei Puffi appartiene al complesso immobiliare in NT edificato da
[...]
, sussistono gli estremi per considerare la domanda formulata dal convenuto come CP CP_2 una riconvenzionale c.d. “eccentrica”, che, secondo l'accezione enucleata in giurisprudenza di legittimità, consiste nella domanda riconvenzionale non direttamente subordinata alla comunanza del titolo già dedotto in giudizio dall'attore (cfr Cass. S.U. n. 3452 del 2024).
La scelta di ritenere ammissibile una domanda riconvenzionale eccentrica è rimessa al prudente apprezzamento del giudice, che, in tal modo, consentirebbe l'accertamento e la statuizione su una diversa domanda che presenti comunque un collegamento oggettivo con la domanda principale di parte attrice in un simultaneus processus evitando la proliferazione di giudizi (In tal senso Cass. civ. n. 5484/2024
“L'ammissibilità della domanda riconvenzionale del convenuto è subordinata, ai sensi dell'art. 36 c.p.c., alla comunanza del titolo già dedotto in giudizio dall'attore o di quello che appartiene alla causa come mezzo di eccezione, purché non ecceda la competenza per materia o per valore del giudice adito;
tuttavia, se la domanda riconvenzionale non comporta lo spostamento di competenza, è sufficiente un qualsiasi rapporto o situazione giuridica in cui sia ravvisabile un collegamento oggettivo con la domanda principale, tale da rendere consigliabile e opportuna la celebrazione del simultaneus processus, secondo la valutazione discrezionale del giudice di merito, cui è richiesto di motivare al riguardo”).
Ritenuta quindi ammissibile la domanda riconvenzionale formulata da essa è CP_2 comunque infondata e va rigettata per le seguenti considerazioni.
La riconvenzionale di costituisce una domanda di rivendica di proprietà. Infatti la Casa CP_2 dei Puffi è formalmente di proprietà di , che l'ha ricevuta dal padre in forza del testamento Parte_1 in atti del 28.04.2014 pubblicata dalla medesima con atto notarile del 3 agosto 2017.
Il convenuto contesta il titolo di proprietà del suddetto immobile in capo alla sorella, sostenendo che il testamento del padre prevedeva disposizioni testamentarie su beni già alienati a lui e quindi CP non più nella sua disponibilità, e che dette disposizioni non fossero a lui opponibili;
e che la sorella si era appropriata delle chiavi dell'immobile, aggirando la volontà espressa dai comproprietari nel 2011.
Pertanto, ha proposto una domanda riconvenzionale di rivendica della depandance CP_2 denominata Casa dei Puffi.
Ebbene chi agisce in rivendica è onerato ex art 2697 co 1 c.c. di assolvere alla c.d. probatio diabolica, ossia di provare l'asserita proprietà del bene risalendo anche attraverso i propri danti causa, sino ad un acquisto a titolo originario (Cass. Sentenza n. 7081 del 25/11/1983). E' notorio che detto onere probatorio
è attenuato solo quando la controparte eccepisca l'acquisto per usucapione del medesimo immobile rivendicato, non contestando l'originaria proprietà del bene dal comune dante causa (ex pluribus Cass., n.
5161/2006). pagina 11 di 15 Applicando tali principi al caso di specie, l'attrice ha invece contestato fermamente la proprietà della dependance da parte del fratello e non ha eccepito di certo l'avvenuto acquisto del medesimo bene per usucapione, ma in forza di un titolo negoziale in proprio favore, ossia il richiamato testamento olografo del
2014, per cui non si determina alcuna attenuazione dell'onere probatorio in capo al rivendicante.
Poiché il convenuto ha eccepito che il padre non poteva più disporre di questo bene immobile con testamento perché era già alienato a lui, era suo onere provare il titolo di proprietà che sarebbe stato violato dal padre con una disposizione testamentaria nulla. Avrebbe dovuto allo scopo allegare una donazione o un testamento (ma l'unico allegato è quello del 2014 con cui la dependance casa dei puffi è stata invece attribuita all'attrice) o una compravendita, anche se simulata.
Invece, il convenuto non ha prodotto alcun titolo per dimostrare la titolarità della Casa dei Puffi e per provare che il padre, avesse disposto illegittimamente, con testamento, di un bene CP oramai alienato a lui.
A tal proposito il convenuto confonde l'immobile donatogli dal padre nel 1976 con la Casa dei Puffi che è bene del tutto diverso. Dalla lettura della donazione del 1976 si evince che essa ha avuto ad oggetto il quartino al piano seminterrato della di mq 100; nell'atto notarile del 2017 di pubblicazione CP_5 del testamento olografo di , il bene c.d. Casa dei Puffi viene descritto come “monolocale costruito CP nella corte esterna della in località NT” sovrastante al garage;
inoltre le parti stesse, nella scrittura CP_5 privata del 2011, su cui il convenuto fonda la sua domanda, descrivono la Casa dei Puffi come una dependance.
Appare fin troppo evidente ed incontestabile che la Casa dei Puffi costituisce un bene immobile del tutto diverso, distinto ed autonomo rispetto a quello donato da al figlio nel 1976 anche CP CP_2 se entrambi erano originariamente accatastati al foglio 10 mappale 181 sub 5.
Su quest'ultimo punto si rammenta l'orientamento di legittimità consolidatosi nel tempo secondo l'indicazione dei confini — che concerne punti oggettivi di riferimento esterni consentendo perciò la massima precisione — assume valore decisivo e prevalente rispetto alle altre risultanze probatorie ed, in particolare, ai dati catastali, allorché si risolva nella descrizione dell'intero perimetro dell'unità immobiliare, così eliminando ogni margine di dubbio circa la materiale consistenza dell'unità stessa;
sicché nel contrasto tra i dati catastali e i confini indicati nel contratto, nel caso che ci occupa nell'atto di divisione, deve darsi la prevalenza a questi ultimi (si vedano. Cass. 30 gennaio 1963, n. 146; Cass. 22 aprile 1965, n. 711; Cass. 28 maggio 1973, n. 1581; Cass. 22 gennaio 1976, n. 203; Cass. 21 aprile 1979, n. 2233; Cass. 23 ottobre 1980,
n. 5717; Cass. 8 gennaio 1981, n. 159; Cass. 13 ottobre 1982, n. 5285 1983; Cass. 12 aprile 1983, n. 2583).
Sempre nel senso di accordare prevalenza ai dati reali (confini, numero di piano ect. ) rispetto ai dati catastali, è stato precisato dagli che, ai fini della corretta identificazione dell'immobile, il contrasto Parte_3 tra i dati descrittivi e catastali con elementi estrinseci alla descrizione obiettiva del bene deve essere risolto pagina 12 di 15 dando rilievo alla individuazione tecnico topografica dell'immobile salvo che altre clausole negoziali, ancorché relative alla disciplina di rapporti ed effetti accessori non siano coerenti con tale accertamento. (C.
Cass.n. 19044 del 03/09/2010).
La soccombenza dei dati catastali è dovuta dal fatto che essi non possono ritenersi, neppure dal punto di vista topografico, fonte di prova certa sulla situazione di fatto esistente sul piano immobiliare, rappresentando l'accatastamento un adempimento di tipo fiscale-tributario che fa stato ad altri fini, senza assurgere a strumento idoneo, al di là di un mero valore indiziario, ad evidenziare la reale consistenza degli immobili interessati e la relativa conformità alla disciplina urbanistico-edilizia» ( Stato 631/2015; T.A.R.
Lombardia, Milano, sez. II, 1195/2015; T.A.R. Toscana Sez. III n. 1149/2019).
Pertanto, al fine di determinare la proprietà del bene, non si può riconoscere valore probatorio alle risultanze catastali, ma una valenza meramente sussidiaria rispetto a quanto desumibile dagli atti traslativi, in quanto contenenti utili indicazioni in ordine all'estensione dei fondi confinanti (Cass. 23933/2004).
Ebbene dalla lettura della donazione del 1976, emerge – si ribadisce – in materia lapalissiana che il bene donato è diverso e distinto dal piccolo monolocale denominato Casa dei Puffi.
Altra asserita prova della proprietà del monolocale Casa dei Puffi addotta da , a CP_2 supporto della sua domanda riconvenzionale, è rappresentata dalla scrittura privata del 2011, la quale, a differenza di quella del 2005, ha contenuto meramente ricognitivo della situazione fattuale e giuridica di tutto il patrimonio ereditario, senza alcun carattere novativo di precedenti attribuzioni.
Orbene nella scrittura privata vi è un inciso “In fase di accatastamento e divisione aree esterne della villa
NT, il nonno ha voluto che la depandance (Puffi) con sottostante garage fosse intestata a in modo da bilanciare il CP_2 minor valore del piano della villa già avuto in donazione” ma di fatto questa espressione rappresenta una semplice dichiarazione volitava di sulle sorti della predetta dependance e non un atto dispositivo. La CP predetta dichiarazione di non può di certo integrare una donazione per vizio di forma, CP mancando sia l'atto pubblico sia la presenza di due testimoni.
La predetta dichiarazione è rappresentativa di una volontà che il predetto immobile fosse assegnato al figlio volontà che non è stata poi concretizzata, in quanto successivamente nel 2014 il padre ha CP_2 attribuito il predetto bene con testamento alla figlia . Pt_1
In disparte che nella ricostruzione difensiva formulata dall'attrice con le memorie ex art 183 cpc sono spiegati anche i motivi per cui il padre ha cambiato idea sull'attribuzione della casa dei puffi, CP si ribadisce che il convenuto non ha allegato il titolo negoziale con cui il padre avrebbe CP precedentemente attribuito a lui il bene immobile, non allegando né un testamento, né una compravendita ancorchè simulata, né una donazione. Peraltro, il convenuto non ha neppure espressamente impugnato il testamento del 28.01.14 invocandone la nullità. In definitiva la domanda riconvenzionale va senz'altro rigettata. pagina 13 di 15 L'altra domanda riconvenzione, pure contenuta nella lett b) delle conclusioni di parte convenuta, “
…dichiarare che il Sig. sia il proprietario esclusivo del garage” resta assorbita dall'accoglimento della CP_2 domanda principale avanzata da parte attrice. Siccome la scrittura privata del 30.01.05 è stata dichiarata valida ed efficace inter partes, è valida anche la pattuizione negoziale con cui le parti attribuiscono a
[...]
la proprietà esclusiva del garage, ma con diritto di uso a favore delle sorelle vita natural durante CP_2
(art. 4).
Del tutto inammissibile è l'ultima domanda riconvenzionale del convenuto di “accertare l'esistenza di beni ancora in comunione tra i comproprietari e provvedere allo scioglimento della comunione anche con la vendita dei beni stessi”. Tale domanda è nulla ed inammissibile perché del tutto generica ed indeterminata.
Spetta alla parte interessata indicare l'esistenza di beni in comunione tra i comproprietari e richiederne lo scioglimento della comunione, non potendo delegare il Tribunale di rinvenire ed individuare beni in comunione, fermo restando poi che la difesa di controparte ha contestato espressamente questa domanda adducendo che non vi siano beni comuni da sciogliere e dividere.
Né durante il corso del giudizio il convenuto ha cercato di ovviare in qualche modo alla predetta carenza descrittiva ed allegatoria. Infatti, in fase istruttoria, ha chiesto “disporsi CTU tecnica al fine della corretta individuazione dei in comproprietà tra le parti in causa onde provvedere alla loro vendita”; ma una CTU, richiesta in questo modo, è del tutto inammissibile perché meramente esplorativa e finalizzata a delegare al perito l'accertamento di fatti che la parte richiedente ha l'onere di provare (in tal senso Cass. Ordinanza n. 30218 del 15/12/2017 “La consulenza tecnica d'ufficio non è mezzo istruttorio in senso proprio, avendo la finalità di coadiuvare il giudice nella valutazione di elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che necessitino di specifiche conoscenze. Ne consegue che il suddetto mezzo di indagine non può essere utilizzato al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume, ed è quindi legittimamente negata qualora la parte tenda con essa a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o offerte di prova, ovvero di compiere una indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati”).
Ulteriore errore procedurale imputabile a parte convenuta attiene al decesso della madre di entrambe le parti. , parte attrice rappresentata dalla figlia nella sua qualità di sua CP_4 Parte_1 procuratrice speciale.
Si rammenta il contenuto dell'art 300 c.p.c. secondo cui “Se alcuno degli eventi previsti nell'articolo precedente si avvera nei riguardi della parte che si è costituita a mezzo di procuratore, questi lo dichiara in udienza o lo notifica alle altre parti. Dal momento di tale dichiarazione o notificazione il processo è interrotto, salvo che avvenga la costituzione volontaria o la riassunzione a norma dell'articolo precedente. Se la parte è costituita personalmente, il processo è interrotto al momento dell'evento”. Pertanto, l'evento morte di una delle parti deve essere dichiarata dal suo difensore e non di certo dall'avvocato della controparte. Se il difensore omette di rendere tale dichiarazione si determina un fenomeno di ultrattività del mandato difensivo (ex pluribus Cass. civ. n.
20964/2018). pagina 14 di 15 Non resta che regolare le spese di lite. Considerato, da un lato, che tutte le domande di parte attrice sono risultate inammissibili e ne è stata accolta solo una, e, dall'altro, che sono risultate infondate ed inammissibili tutte le domande formulate da parte convenuta, si ritiene di condannare alla CP_2 rifusione delle spese di lite in favore dell'attrice secondo soccombenza, ma con compensazione in misura di metà.

PQM

Il Tribunale di Salerno, in pers. del Giudice dr. Gustavo Danise definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di ed quest'ultima Parte_1 CP_2 Controparte_1 rimasta contumace, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così definitivamente dispone:
1) In accoglimento della domanda attorea di cui alla lett a) delle conclusioni rassegnate in citazione accerta e dichiara valide e vincolanti tra le parti in causa le pattuizioni, tutte, contenute nella scrittura privata redatta in Salerno in data 30 gennaio 2005 ivi compresa l'attribuzione in proprietà esclusiva all'attrice del lastrico solare del fabbricato sito in Comune di Vietri sul CP_5
Mare, Località NT, riportato in catasto al foglio10, particella 181, meglio descritto in atti, nonché il diritto di prelazione in capo ai condomini nella ipotesi di vendita dello immobile loro assegnato, con gli accessori e le pertinenze;

2) Dichiara inammissibile la domanda attorea di emanazione di una sentenza ex art 2932 c.c. in relazione alla scrittura privata del 30.01.05 di cui al Capo precedente;

3) Dichiara assorbita nel Capo 1) la domanda rassegnata al punto c) e d) delle conclusioni;

4) Dichiara inammissibile l'ulteriore domanda formulata da parte attrice alla lett 6) delle conclusioni rassegnate nella memoria conclusionale (riproduttiva della domanda di cui alla lett. m) formulata nella prima memoria ex art 183 co 6 cpc);
5) Dichiara inammissibili perché tardive le ulteriori domande avanzate da parte attrice nella memoria conclusionale;

6) Dichiara inammissibili e comunque rigetta tutte le domande riconvenzionali formulate da parte convenuta;
CP_2
7) Condanna parte convenuta al pagamento delle spese di giudizio in favore di parte attrice, in misura di metà, che si liquidano in € 2.000,00 per onorari, oltre spese vive, rimborso forfettario spese in misura di legge in misura del 15%, nonché IVA e CPA come per legge da calcolarsi sull'onorario, con attribuzione ex art 93 cpc;

Salerno
06.03.2025
Il Giudice
Dr Gustavo Danise pagina 15 di 15