REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Foggia
Contenzioso - SECONDA SEZIONE
Il Tribunale di Foggia, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del G.O.P. FI ON, ha pronunciato ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1041 dell'anno 2023 R.G.
TRA
(c.f.: ), elettivamente Parte_1 C.F._1
domiciliato presso e nello studio dell'avv. Pasquale Fatigato
( ) che lo rappresenta e difende giusta procura alle C.F._2
liti in atti;
attore
CONTRO
(c.f.: , e Controparte_1 C.F._3
(c.f.: ), entrambi Controparte_2 C.F._4
domiciliati presso e nello studio dell'avv. Gianni Spinapollice (c.f.:
, (c.f.: C.F._5 Parte_2
) e (c.f.: C.F._6 Parte_3
) entrambe elettivamente domiciliate presso e nello C.F._7
studio dell'avv. Cristiano De Angelis (c.f.: ; C.F._8
convenuti CONCLUSIONI
Le parti hanno discusso oralmente la causa e concluso come da verbale di udienza odierno.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Nei limiti di quanto strettamente rileva ai fini della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.), le posizioni delle parti e l'iter del processo possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
I - Con atto di citazione ritualmente notificato, ha Parte_1
evocato in giudizio , Controparte_1 CP_2
, E
[...] Parte_2 Parte_3
, deducendo: a) di essere proprietario di unità immobiliare sita a
[...]
Foggia, con ingresso da via Fiume 29, situata al primo piano di una palazzina comprendente anche una unità immobiliare al piano terra, civico
27, di proprietà di , altra unità immobiliare Controparte_2
al primo piano di proprietà di e una unità Controparte_1
immobiliare a piano terra, civico 31, di proprietà di Parte_2
e ; b) che la copertura della
[...] Parte_3
palazzina necessita da anni di interventi di manutenzione straordinaria che non si sono realizzati per mancato accordo tra i proprietari, nonostante una riunione tenutasi a Foggia il 09.01.2015 e la successiva iniziativa giudiziaria intrapresa senza successo dall'odierno attore;
c) che attualmente la palazzina è in stato di abbandono, presenta distacchi di intonaco, un buco nel controsoffitto del vano scale che conduce ai due appartamenti posti al primo piano, infiltrazioni, modifiche non autorizzate apportate da alcuni
Pag. 2 di 12 proprietari e che vani sono stati i solleciti scritti inviati agli altri proprietari e il tentativo di conciliazione promosso innanzi all'Organismo di
Mediazione del Tribunale di Foggia. Ha chiesto, pertanto, di accertare e dichiarare la necessarietà delle opere di manutenzione straordinaria, ordinando a tutti i proprietari di eseguirle in un prefiggendo termine, quantificando gli importi necessari e autorizzandolo ad esigerli dai proprietari che non adempiono entro il termine fissato dal Tribunale;
con vittoria di spese e competenze di lite.
Con comparse depositate il 14.04.2023, il 19.04.2023 e il 19.05.2023 si sono costituiti in giudizio, rispettivamente, , Controparte_2
e e Controparte_1 Parte_2 [...]
, chiedendo: a) il primo, di accertare che la propria Parte_3
unità immobiliare non riceve copertura dal tetto insistente sulla verticale dei civici 29 e 31di via Fiume e di non essere proprietario dei manufatti sul lastrico di copertura delle unità al civico 27 della stessa via, dichiarando quindi la propria estraneità alla controversia e rigettando la domanda attorea, con vittoria di spese e competenze di lite;
b) il secondo, dichiararsi la propria disponibilità alla esecuzione delle opere necessarie al ripristino del tetto di copertura, del portone e del vano scala con ripartizione delle spese in base all'art. 1123 c.c. e a demolire a proprie spese la sopraelevazione sul lastrico del civico 27, mentre il manufatto retrostante è stato regolarmente autorizzato dal nel 1959, rigettando la CP_3
domanda attorea diretta al ripristino dei soffitti e delle pareti interne alla sua unità immobiliare e regolando le spese e competenze di lite secondo soccombenza;
c) la terza e la quarta, di accertare e dichiarare, previa verifica della regolarità urbanistica delle sopraelevazioni esistenti sul
Pag. 3 di 12 lastricato, le cause delle infiltrazioni, gli interventi straordinari necessari e i relativi costi da ripartirsi fra le parti ai sensi dell'art. 1123 e segg. c.c., disponendo la messa in sicurezza dei prospetti e dei balconi e esonerandole da costi per il ripristino delle proprietà altrui, con rigetto della domanda attorea in merito e con vittoria di spese e competenze di lite.
Istruita mediante acquisizione dei documenti versati in atti dalle parti e disposta consulenza tecnica di ufficio, la causa è stata rinviata alla udienza odierna per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., all'esito della quale viene decisa mediante sentenza contestuale.

II – Ad eccezione di che si è detto estraneo Controparte_2
a tutti gli interventi di ripristino per cui è causa, gli altri convenuti hanno dedotto la necessarietà degli interventi straordinari diretti al ripristino del tetto di copertura, del portone e del vano scala CP_1
), degli interventi necessari e di messa in sicurezza dei prospetti
[...]
e dei balconi ( e Parte_2 Parte_3
), con costi da ripartire secondo i criteri di cui agli artt. 1123 e
[...]
segg. c.c.
E, però, il mancato accordo sulla tipologia, sulla effettiva entità e sulla tempistica degli interventi ha costretto l'attore ad adire il Tribunale.
L'art. 1123 c.c. stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore
Pag. 4 di 12 della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
La norma in parola configura una tipica obbligazione propter rem e, nello specifico, il primo comma riguarda le spese relative a beni e servizi di cui tutti godono indistintamente, comprese le innovazioni deliberate dalla maggioranza e tale previsione può essere derogata solo dall'unanimità dei condomini;
il secondo comma deroga al primo in virtù del principio cd. di equità sostanziale e il terzo comma, infine, si applica anche al condominio parziale.
Vanno distinte le spese per l'uso che ciascun partecipante fa della cosa in conformità alla sua destinazione e che sono a carico dei partecipanti in una percentuale corrispondente all'uso effettivo, da quelle per la conservazione della cosa comune che, invece, sono a carico di tutti i partecipanti, indipendentemente dall'uso che questi ne fanno. Inteso in tal senso, il concetto di uso comprende anche quello di non uso, essendo anche questa una facoltà del partecipante.
Gli articoli seguenti applicano il predetto principio alle singole fattispecie concrete, ossia: a) alla manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori, le cui spese sono a carico dei proprietari delle unità immobiliari a cui servono e sono suddivise tra di essi per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari, considerando come piani le cantine, i
Pag. 5 di 12 palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari che non siano di proprietà comune, e per la metà residua in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (art. 1124 c.c.); b) alla manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, le cui spese sono a carico dei proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti in parti uguali, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto (art. 1125); c) ai lastrici solari di uso esclusivo, le cui spese di riparazione o ricostruzione per un terzo sono a carico dei proprietari che ne hanno l'uso esclusivo e per i residui due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (art. 1126 c.c.).
Pare che tali disposti siano stati pedissequamente applicati dal CTU in occasione della redazione della perizia versata in atti e, per tali motivi, non si ravvedono ragioni per discostarsi dalle conclusioni ivi rassegnate.
E così, rispondendo ai quesiti posti dal magistrato delegante, previa disamina dello stato dei luoghi avvenuta in occasione di apposito sopralluogo, egli ha individuato gli interventi necessari per la rimozione delle cause dei fenomeni di infiltrazione che avvengono all'interno dell'appartamento dell'attore e del vano scala di accesso allo stesso:
“1. Rimozione dell'attuale copertura a tetto con relativa orditura e strutture lignee portanti, ivi incluse gronde e pluviali;



2. Trasporto a rifiuto per il conferimento a discarica dei materiali rimossi;

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3. Rifacimento della copertura lignea del tipo a tetto con relative tegole, tavolati, impermeabilizzazioni, piccola orditura e strutture lignee portanti
(a tal riguardo, considerata la vetustà delle strutture lignee, risalenti al
1939, e il loro stato di degrado per l 'acqua assorbita da anni, si suggerisce il relativo rifacimento ex novo, evitando interventi locali di riparazione);


4. Rimozione e successivo rifacimento delle controsoffittature;



5. Rimozione e successivo rifacimento delle coperture dei due ripostigli posti al livello del terrazzino;



6. Rifacimento dell'impermeabilizzazione e della pavimentazione del terrazzino;



7. Rifacimento del cornicione su Via Fiume;



8. Fornitura e posa in opera di nuovi discendenti pluviali.”
Ha, poi, redatto computo metrico dei lavori da realizzare (all. 11), quantificandone il costo totale in 45.066,71 euro, come da «Listino Prezzi
Regionale - anno 2025» attualmente in vigore, suddividendolo tra le parti in causa, ossia quanto a 5.749,54 euro a carico di CP_1
, quanto a euro 27,83 a carico di
[...] CP_2
, quanto a euro 18.911,11 a carico di
[...] Parte_1
e quanto a euro 20.378,20 in solido a carico delle convenute
[...]
, in virtù delle percentuali pure indicate e specificando che al Pt_2
predetto importo vanno aggiunti gli oneri da riconoscersi al tecnico incaricato della progettazione e direzione dei lavori e degli adempimenti presso gli Enti di competenza ed amministrativi per la fase esecutiva dei
Pag. 7 di 12 lavori e i costi di riparazione dei sistemi di deflusso delle acque delle due superfetazioni insistenti sulla copertura dell'immobile di CP_1
ad esclusivo carico di quest'ultimo e di
[...] CP_2
.
[...]
Per il ripristino dell'immobile dell'attore, egli ha previsto i seguenti interventi: a) rimozione e demolizione di massetto, pavimento, battiscopa, intonaco e piastrelle di rivestimento, e successivo conferimento a discarica;

b) fornitura e posa in opera di massetto, pavimentazione, battiscopa, rivestimenti bagno e cucina, intonacatura e rasatura pareti e soffitto, e tinteggiature per i quali, sempre in applicazione del «Listino Prezzi
Regionale - anno 2025» ha quantificato, previa decurtazione del 30% per la vetustà delle originarie rifiniture e materiali che saranno oggetto dell'intervento di ripristino, un costo di euro 28.585,48 al netto di IVA e di euro 20.009,84 al netto della decurtazione del 30% e di IVA, di cui euro
2.000,98 a carico di , euro 8.222,85 a carico di Controparte_1
euro 9.786,01 a carico delle convenute Parte_1
. Pt_2
Quanto alle superfetazioni esistenti sul lastrico della palazzina di proprietà di , questi con la comparsa di costituzione si è Controparte_1
detto disponibile a demolire a proprie spese la sopraelevazione sul lastrico del civico 27, mentre il manufatto retrostante pare essere stato autorizzato dal nel 1959 e, secondo quanto asserito dal CTU in sede di replica CP_3
alle osservazioni del CTP delle convenute , eventuali difformità Pt_2
realizzative potranno sempre essere oggetto di sanatoria.
Pag. 8 di 12 Ciò che interessa ai fini della presente controversia è che, con riferimento alle cause dei fenomeni infiltrativi, il CTU ha accertato il “… contributo causale delle superfetazioni…. solo quelle realizzate sulla copertura del
abbiano effettivamente aggravato la fenomenologia infiltrativa, CP_1
attraverso la modifica dell'originario e corretto deflusso delle acque meteoriche (e tanto sia in ragione della precarietà dei sistemi di smaltimento e sia per la modifica dell'originaria gronda e suo relativo funzionamento). Risulta invece già acclarato nella relazione di bozza che i danni cagionati alle porzioni di immobili (in p.1 e p.T) sottostanti ai due ripostigli e al terrazzino sono riconducibili alla mancanza di manutenzione sui detti elementi di copertura “.
In definitiva, in accoglimento della domanda attorea: a) vanno ritenute necessarie le opere elencate dal CTU al fine di eliminare i fenomeni infiltrativi e di ripristinare l'immobile dell'attore con ripartizione dei relativi costi tra le parti in causa, come quantificati dal CTU, fissando un termine per la realizzazione delle stesse;
b) va autorizzato l'attore ad esigere gli importi necessari alla realizzazione delle opere per cui è causa dai proprietari inadempienti.
III – Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e vanno liquidate ai sensi del D.M. n. 147 del 13.08.2022, considerando come valore della causa lo scaglione fino a €. 20.000,00, applicando i valori medi per le fasi di studio, introduttiva e decisoria, con esclusione della fase istruttoria di fatto non espletata.

P. Q. M.


Pag. 9 di 12 Il Tribunale di Foggia, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di , Parte_1 Controparte_2
, E Controparte_1 Parte_2 [...]
, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, Parte_3
così provvede:

1. DICHIARA la necessarietà dei seguenti interventi sulle coperture: “1.
Rimozione dell'attuale copertura a tetto con relativa orditura e strutture lignee portanti, ivi incluse gronde e pluviali;

2. Trasporto a rifiuto per il conferimento a discarica dei materiali rimossi;

3. Rifacimento della copertura lignea del tipo a tetto con relative tegole, tavolati, impermeabilizzazioni, piccola orditura e strutture lignee portanti (a tal riguardo, considerata la vetustà delle strutture lignee, risalenti al 1939,
e il loro stato di degrado per l 'acqua assorbita da anni, si suggerisce il relativo rifacimento ex novo, evitando interventi locali di riparazione);


4. Rimozione e successivo rifacimento delle controsoffittature;
5.
Rimozione e successivo rifacimento delle coperture dei due ripostigli posti al livello del terrazzino;

6. Rifacimento dell'impermeabilizzazione
e della pavimentazione del terrazzino;

7. Rifacimento del cornicione su
Via Fiume;

8. Fornitura e posa in opera di nuovi discendenti pluviali” e degli interventi riparativi dell'unità di proprietà dell'attore come di seguito indicati: “1. Rimozioni e demolizioni di: massetto, pavimento, battiscopa, intonaco e piastrelle di rivestimento e successivo conferimento a discarica;

2. Fornitura e posa in opera di: massetto, pavimentazione, battiscopa, rivestimenti bagno e cucina, intonacatura e rasatura pareti e soffitto, e tinteggiature”;
Pag. 10 di 12 2. ORDINA alle parti di causa di eseguire le predette opere entro il termine perentorio di inizio lavori del 20.02.2026 e termine di fine lavori del 30 settembre 2026;

3. NA tutte le parti di causa al pagamento delle spese necessarie alla realizzazione dei predetti interventi manutentivi nella seguente misura: a) €. 5.749,54 per quota parte interventi sulle coperture ed €.
2.000,98 per quota parte interventi riparativi immobile dell'attore a carico di;
b) €. 27,83 per quota parte Controparte_1
interventi sulle coperture a carico di;
c) Controparte_2
€. 18.911,11 per quota parte interventi sulle coperture ed €.8.222,85 per quota parte interventi riparativi del proprio immobile a carico di d) €. 20.378,20 per quota parte interventi Parte_1
sulle coperture ed €. 9.786,01 per quota parte interventi riparativi immobile dell'attore a carico di e Parte_2 [...]
in solido tra loro;
Parte_3

4. NA tutte le parti di causa in solido al pagamento delle competenze da corrispondere al tecnico incaricato della progettazione e direzione dei lavori, da nominarsi di comune accordo entro il termine perentorio del 30.11.2025;

5. NA e Controparte_1 CP_2
, in solido, a provvedere entro il termine perentorio del
[...]
Pag. 11 di 12 , in maniera da garantire il corretto deflusso delle acque della CP_1
nuova copertura a farsi, pagandone le relative spese;

6. ad esigere le somme necessarie Controparte_4
alla realizzazione dei predetti lavori dai proprietari che non adempiono entro i predetti termini perentori, destinandole esclusivamente alla realizzazione dei lavori su dettagliatamente elencati;

7. PONE definitivamente a carico di , Controparte_1
, e Controparte_2 Parte_2
, in solido tra loro, le spese di CTU;
Parte_3

8. NA Controparte_1 CP_2
, e
[...] Parte_2 Parte_3
, in solido tra loro, a rifondere a le
[...] Parte_1
spese e competenze di lite che liquida in €. 264,00 per spese ed €.
3.397,00 per onorario di avvocato, oltre a rimborso forfettario spese generali (15%), IVA e CAP, come per legge.
Sentenza resa ex art. 281 sexies c.p.c.
Foggia, 07 novembre 2025
Il Giudice
FI ON
Pag. 12 di 12 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
31 gennaio 2026 alla esecuzione dei lavori di ripristino dei sistemi di deflusso e di allontanamento delle acque meteoriche delle due superfetazioni insistenti sulla copertura dell'immobile di CP_1