REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOPO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MILANO
SEZIONE QUARTA CIVILE
in persona del Giudice unico dr. Marcello Piscopo ha pronunciato ai sensi dell'art. 281-sexies, comma terzo, c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 25660 nel ruolo generale affari contenziosi civili dell'anno 2024, avente per oggetto: vendita di cose immobili, vertente
TRA
codice fiscale: con l'avv. Parte_1 C.F._1
Roberto Mauro
-ATTRICE-
E
IA SS, codice fiscale: , con gli C.F._2
avv.ti Fabrizio Biondi e Stefano Diaferio
-CONVENUTO-
CONCLUSIONI
Per la parte attrice
Voglia l'ill.mo Giudice adito contrariis reiectis,
-accertare e dichiarare che il sig. TA SS risulta inadempiente al contratto preliminare sottoscritto con la sig.ra , presso il Parte_1 notaio - n. 4732 di Repertorio e n. 3465 di Raccolta - e Persona_1 registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Milano DP II in data 20 febbraio
1

2024 al n. 14712 Serie 1T, non avendo rispettato il termine essenziale di cui all'art. 5 dello stesso in quanto le parti hanno pattuito espressamente la perdita dell'utilità economica del contratto in assenza della stipula del definitivo entro e non oltre il 31.05.2024 e, per l'effetto, dichiarare il predetto contratto sottoscritto tra e TA SS in data 07.02.2024 Parte_1
risolto di diritto e conseguentemente ordinare la cancellazione della trascrizione del contratto preliminare presso la Conservatoria dei registri immobiliari di Milano registro generale n. 11369 al registro particolare n. 8497, presentazione n. 197 del 20/02/2024;
-previo accertamento dell'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare sottoscritto tra il sig. TA SS e la sig.ra Parte_1
, dichiarare il diritto della medesima sig.ra alla ritenzione della
[...] Pt_1
caparra confirmatoria pari ad Euro 150.000,00 versatale dal sig. TA in occasione della sottoscrizione del contratto preliminare del 07.02.2024 dott.ssa repertorio n. 4732, raccolta n. 3465; Per_1
-in subordine, nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Tribunale di Milano ritenesse il contratto di cui è causa non risolto di diritto, accertare e dichiarare la risoluzione del medesimo contratto per grave inadempimento del convenuto ex artt. 1453 e 1455 c.c. e, per l'effetto, condannare quest'ultimo al risarcimento dei danni occorsi all'attrice da liquidarsi nell'importo di
Euro 34.465,00 ovvero nella diversa anche maggiore somma che verrà accertata dovuta in corso di causa o liquidata all'occorrenza in via equitativa, oltre interessi e rivalutazione dalla data del dovuto al saldo effettivo;

-condannare in ogni caso il sig. TA SS a pagare alla sig.ra
[...]
a far tempo dal 16.06.2024, l'importo di euro 100,00 per ogni giorno Pt_1 di ritardo e fino all'effettiva cancellazione della trascrizione del contratto preliminare presso la Conservatoria dei registri immobiliari di Milano registro generale n. 11369 al registro particolare n. 8497, presentazione n. 197 del
20/02/2024, così come previsto dall'art. 5 del medesimo contratto.
Con vittoria di spese diritti ed onorari di giudizio.
2 Per la parte convenuta
In via principale: respingere, poiché infondate in fatto e in diritto per tutte le ragioni di cui in narrativa, le domande formulate dalla Signora e Parte_1
confermare che nulla è dovuto alla stessa a titolo di penale e/o a qualsiasi titolo da parte del Sig. TA.
In via riconvenzionale:
-accertato, per tutte le ragioni di cui in narrativa, l'inadempimento della
Signora al preliminare di compravendita di nuda Parte_1
proprietà dell'immobile sito in Milano, Via Ponte Vetero, n. 21, stipulato ai rogiti del Notaio in data 7 febbraio 2024 (Repertorio n. Persona_1
4732 – Raccolta n. 3465), e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Milano
DP II in data 20 febbraio 2024 al n. 14712 Serie 1T registro generale n. 11369 – registro particolare n. 8497, presentazione n. 197 del 20 febbraio
2024, dichiarare la risoluzione del summenzionato preliminare e, per l'effetto, condannare la Signora al versamento del doppio della Parte_1 somma versata a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c. pari a € 300.000,00 (trecentomila/00);
-condannare, altresì, la Signora al risarcimento del danno Parte_1
subito dal Sig. TA per non aver potuto lo stesso cedere la posizione contrattuale assunta con il preliminare di compravendita della nuda proprietà dell'immobile sito in Milano, Via Ponte Vetero, n. 21, quantificato in
€ 190.000,00 (centonovantamila/00) pari al prezzo indicato nell'atto di nomina;

-in ogni caso, condannare, la Signora ad ogni eventuale Parte_1
e/o diversa somma che il Magistrato dovesse ritenere di giustizia.
Con vittoria di spese e compensi di giudizio.
3 MOTIVI DELLA DECISIONE
Con contratto preliminare di vendita ricevuto il 07/02/2024 dalla dott.ssa
Notaio in Settimo Milanese, repertorio n. 4732, raccolta Persona_1
n. 3465, l'attrice ha promesso di vendere a TA SS, Parte_1
che si è obbligato ad acquistare, la nuda proprietà dell'appartamento sito a
Milano, via Ponte Vetero n. 21, in catasto fabbricati identificato al foglio 349,
particella 14, subalterno 724, per il prezzo di Euro 1.150.000,00 di cui
Euro 150.000,00 contestualmente versati a titolo di caparra confirmatoria.
All'art. 5 del contratto è stato previsto che “Le parti reciprocamente si
obbligano a stipulare il contratto definitivo di vendita entro e non oltre il
giorno 31 maggio 2024 presso lo studio del Notaio scelto dalla promissaria
acquirente. Tale termine deve considerarsi quale essenziale per la parte
promittente venditrice.
Decorso tale termine la parte promissaria acquirente si impegna, sin da ora, a
sottoscrivere un atto di risoluzione, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1172
c.c., entro e non oltre giorni 15 (quindici) dallo scadere del predetto termine di
adempimento e ritenere pertanto privo di efficacia il presente preliminare di
compravendita.
In caso di ritardo nella risoluzione del medesimo preliminare la parte
promissaria acquirente riconoscerà alla parte promittente venditrice una
penale giornaliera di Euro 100,00 (cento virgola zero zero) salvo il maggior
danno”.
L'attrice ha quindi convenuto in giudizio TA SS, esponendo che quest'ultimo non ha inteso addivenire alla conclusione del contratto definitivo nel rispetto del suindicato termine essenziale e si è altresì rifiutato di stipulare
4 l'atto pubblico di risoluzione del contratto preliminare, pure previsto al sopra riportato art. 5 del medesimo contratto;
atto necessario per far risultare anche dai registri immobiliari la perdita di efficacia del contratto preliminare e consentire, così, alla proprietaria di alienare la nuda proprietà ad altri interessati all'acquisto, allo stato disincentivati dalla trascrizione del preliminare nei pubblici registri.
Alla luce di tali premesse ha chiesto di accertare l'intervenuta risoluzione, ai sensi dell'art. 1457 cod. civ., del contratto preliminare oltre il proprio diritto di ritenere la caparra ricevuta, oltre ancora di condannare la controparte al pagamento della penale pattuita per il ritardo nella stipulazione dell'atto di risoluzione consensuale.
Si è costituito il convenuto chiedendo di respingere la domanda con vittoria di spese.
Indi, senza lo svolgimento di attività istruttoria, la causa è stata posta in decisione a seguito di discussione orale sulle conclusioni in epigrafe trascritte.
Tanto premesso, nel merito la domanda di parte attrice è fondata e deve essere accolta.
Invero non è contestato che il promissario acquirente si è sottratto alla stipulazione del contratto definitivo nel rispetto del pattuito termine del
31/05/2024, espressamente qualificato come “essenziale” nell'interesse della promittente venditrice.
Il fatto che il convenuto intendesse “cedere” a terzi il contratto, forse nell'auspicio di realizzare in tal modo una plusvalenza, non toglie che l'obbligo di acquistare era stato da lui assunto e doveva essere da lui adempiuto nel rispetto del termine concordato tra le parti.
5 Ne consegue che l'attrice, dal canto suo, non era in alcun modo tenuta a consentire la visita dell'immobile ai soggetti potenzialmente interessati a subentrare nell'acquisto al posto di TA SS, atteso che nessun obbligo in tal senso era stato assunto da e che la stessa Parte_1
era, in ogni caso, del tutto estranea alle trattative che il TA aveva avviato con terzi e ai rapporti tra il TA e i soggetti eventualmente interessati all'immobile oggetto del contratto.
E' poi senz'altro da escludere che l'attrice abbia rinunciato ad avvalersi del termine essenziale, pur dopo la missiva del proprio avvocato in data
01/06/2024 in cui dichiarava invece di intendere il contratto come risolto
(doc. 5 di parte convenuta); invero la disponibilità accordata a stipulare comunque il contratto definitivo entro la metà del mese di giugno 2024 (doc. 3
di parte attrice), era diretta, all'evidenza, all'unico scopo di chiudere rapidamente la vicenda evitando un contenzioso;
ad ogni modo questa disponibilità è stata manifestata in data 11/06/2024 e, quindi, ben dopo lo spirare del termine di tre giorni previsto per tale evenienza dall'art. 1457 cod.
civ., ragion per cui sarebbe stata comunque inidonea ad evitare l'effetto risolutivo ormai verificatosi.
Pertanto deve darsi atto dell'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare, così come previsto dall'art. 1457, comma secondo, del codice civile.
Inoltre, per espressa richiesta in tal senso della parte attrice, deve anche dichiararsi che la stessa ha diritto di ritenere la somma di Euro 150.000,00
ricevuta a titolo di caparra confirmatoria, stante il consolidato orientamento secondo cui la risoluzione di diritto per una delle cause previste dagli
6 artt. 1454, 1455 e 1457 c.c., non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l'esercizio della facoltà di recesso ai sensi dell'art. 1385 cod. civ. per ottenere, invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, poiché dette domande hanno una minore ampiezza rispetto a quella di risoluzione e possono perciò essere proposte anche nel caso in cui si sia verificata di diritto la risoluzione stessa (Cass. n. 14014/2017).
E' parimenti da accogliere la richiesta di condanna del convenuto al pagamento della penale giornaliera di 100,00 con decorrenza dal 15/06/2024
e fino alla data della presente decisione (giorni 327), per un totale di
Euro 32.700,00.
Infatti, all'art. 5 del contratto preliminare di vendita è stato espressamente previsto l'obbligo, anch'esso disatteso dal promissario acquirente, di concludere non oltre giorni 15 dalla scadenza del termine essenziale del
31/05/2024, fissato per la stipulazione del contratto definitivo, un contratto risoluzione consensuale del preliminare, obbligo sanzionato dalla detta penale per ogni giorno di ritardo.
Il ritardo, nella fattispecie, si è protratto fino alla data della sentenza perché,
per quanto appresso chiarito, è soltanto in forza di essa che l'attrice potrà
finalmente curare gli adempimenti pubblicitari che consentono di rimettere sul mercato l'immobile, essendo ciò precluso - di fatto - dalla presenza nei registri immobiliari di una formalità pregiudizievole a carico della proprietaria quale è
per l'appunto la trascrizione di un contratto preliminare.
Come si è anticipato, in base alla presente sentenza e in applicazione dell'art. 7 margine della relativa trascrizione nei registri immobiliari.
Infine, va da sé che l'accoglimento integrale delle domande di parte attrice comporta il rigetto delle domande riconvenzionali, spiegate dal convenuto sulla ritenuta infondatezza delle richieste avversarie.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo,
avuto riguardo allo scaglione del D.M. Giustizia n. 55/2014 corrispondente al valore della controversia determinato in conformità alla caparra di
Euro 150.000,00 oggetto della domanda di ritenzione spiegata dall'attrice e all'ammontare della somma liquidata a titolo di penale.

P. Q. M.

Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando, così provvede:
1)accerta e dichiara l'intervenuta risoluzione, ai sensi dell'art. 1457, comma secondo, del codice civile, del contratto preliminare di vendita concluso tra le parti con atto ricevuto il 07/02/2024 dalla dott.ssa Persona_1
Notaio in Settimo Milanese, repertorio n. 4732, raccolta n. 3465, avente ad oggetto la nuda proprietà dell'appartamento sito a Milano, via Ponte Vetero
n. 21, in catasto fabbricati identificato al foglio 349, particella 14,
subalterno 724;
2)per effetto di quanto statuito al capo 1) che precede, accerta e dichiara che ha diritto di ritenere la somma di Euro 150.000,00 Parte_1
percepita a titolo di caparra confirmatoria;

3)condanna TA SS al pagamento, in favore di Pt_1 Pt_1
, della somma di Euro 32.700,00 a titolo di penale;

[...]
4)ordina alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 1, ai sensi dell'art. 2655 del codice civile, di annotare la risoluzione del contratto di cui
8 al capo 1) che precede a margine della relativa trascrizione eseguita in data 20/02/2024 ai nn. 11369/8497;
5)rigetta le domande riconvenzionali spiegate dal convenuto;

6)condanna TA SS al pagamento, in favore di Parte_1
, delle spese processuali che liquida in Euro 545,00 per esborsi ed
[...]
Euro 14.103,00 per compensi, oltre la maggiorazione del 15% per spese generali, cassa avvocati ed I.V.A.
Milano, 8 maggio 2025
IL GIUDICE
dr. Marcello Piscopo
9 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
2655 cod. civ., dovrà annotarsi la risoluzione del contratto preliminare a