REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del giudice, dott.ssa Maria Pasqualina Grauso ha pronunziato la seguente SENTENZA AI SENSI DELL'ART. 429 C.P.C.

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 36334 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA
(C.F. ) elettivamente domiciliata in Roma, via Giuseppe Parte_1 C.F._1
Gioachino Belli, n. 27, presso lo studio dell'avv. Gianandrea De Matteis, che la rappresenta e difende;

- intimante -

E

(C.F. ) e (C.F. ), in CP_1 C.F._2 CP_2 C.F._3 proprio e quali rappresentanti dello Associato (C.F. CP_3 Controparte_4
), elettivamente domiciliati in Roma, via Bocca di Leone, n. 78, presso lo studio degli P.IVA_1 avvocati Antonio Romei e Curzio Cicala, che li rappresentano e difendono;



- intimati -


FATTO E DIRITTO

1. Con atto di citazione a comparire dinanzi all'intestato Tribunale, ha intimato lo Parte_1 sfratto per finita locazione nei confronti di in proprio e quali Parte_2 CP_2
1 rappresentanti dello in relazione all'unità Controparte_5 immobiliare sita in Roma, viale Trastevere n. 108, posta al piano terzo identificata con gli interni 6
e 7, oltre alla soffitta e al posto auto condominiale, concessa in locazione, con contratto del 5 marzo
2012, dall'intimante allo in persona dei dottori Controparte_5
e CP_1 CP_2

2. Si sono costituiti in giudizio lo , Controparte_5 CP_1
e non opponendosi formalmente all'intimazione di sfratto per finita locazione, ma CP_2 chiedendo, ai sensi dell'art. 56 della legge 27 luglio 1978, n. 392, un congruo termine per il rilascio dell'immobile, comunque non inferiore a 12 mesi dalla data del provvedimento. Hanno eccepito l'improcedibilità della domanda di rilascio dell'immobile, non avendo la locatrice provveduto a versare, né a offrire l'indennità per perdita di avviamento commerciale che lo studio avrebbe diritto a percepire ai sensi dell'art. 34 della legge n. 392/1978. Hanno concluso chiedendo, in via principale, la concessione di un congruo termine per il rilascio dell'immobile, non inferiore a dodici mesi dalla data del provvedimento;
in ogni caso, accertare e dichiarare il diritto degli intimati a percepire l'indennità per perdita di avviamento commerciale, ai sensi dell'art. 34 delle legge n.
392/1978; per l'effetto, condannare la locatrice, alla corresponsione della somma Parte_1 di euro 44.640 (pari a 18 mensilità dell'ultimo canone di locazione previsto dal contratto), con riserva di agire per ulteriori euro 44.640, qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dal rilascio.

3. All'udienza di convalida il giudice, considerato che l'intimata non si è opposta al rilascio, chiedendo ampio termine per l'esecuzione ma condizionandolo tuttavia al pagamento dell'indennità di avviamento e rilevato che l'intimante ha espressamente denegato la corresponsione dell'indennità
e ha insistito per il rilascio e considerata, pertanto, sussistente, in concreto, un'opposizione di parte intimata, in quanto la mancata opposizione era condizionata ad un'eventualità che non si è verificata, il giudice ha denegato il rilascio, disponendo il mutamento del rito e concedendo termine alle parti per integrare i propri atti difensivi e documenti.

4. All'odierna udienza la causa è stata discussa dalle parti e decisa ex art. 429 c.p.c..

4.1. Risulta documentalmente accertato che il contratto di locazione stipulato tra le parti in data 5 marzo 2012 è giunto a naturale e definitiva scadenza il 4 marzo 2024, per l'integrale decorso della
2 durata di anni 6+6. Successivamente a tale data, la locatrice, con nota raccomandata ricevuta dalla conduttrice il 3 luglio 2024, ha formalmente manifestato la volontà di non protrarre ulteriormente l'occupazione dell'immobile di viale Trastevere n. 108, pur inizialmente consentita dopo il termine contrattuale, intimando alla resistente il definitivo rilascio del cespite, libero da persone e cose, entro e non oltre il 30 settembre 2024.

4.2. Parte convenuta ha richiesto la condanna della locatrice al pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, ai sensi dell'art. 34, comma 1, della legge n. n. 392/1978, istando affinché l'esecuzione del rilascio dell'immobile sia subordinata all'avvenuta corresponsione di detta indennità, così come previsto dal comma 3 della medesima disposizione.
Parte intimante ha sostenuto che la mancata corresponsione dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale non precluderebbe la condanna dei conduttori al rilascio dell'immobile.

4.3. Al riguardo, giova in primo luogo evidenziare come l'attività esercitata dallo presenta – CP_3 per caratteristiche organizzative, assetto interno, impiego di personale dipendente, costanza dei rapporti con l'utenza e rilievo economico – tutti i connotati di una attività commerciale organizzata in forma di impresa che comporta contatti diretti con il pubblico, non rientrante nelle esclusioni di cui all'art. 35 della legge n. 392/1978, con conseguente pacifica applicabilità della tutela ex art. 34 della medesima legge. In particolare, sotto un profilo oggettivo, l'immobile risulta destinato all'attività odontoiatrica, ed è a tal fine dotato di più sale operative attrezzate con impianti radiologici, strumenti diagnostici e terapeutici;
personale amministrativo e sanitario impiegato stabilmente (assistenti alla poltrona, segreteria, collaboratori); “reception” e sala d'attesa per l'accoglienza al pubblico (come dossier fotografico in atti). Tali elementi fattuali – non specificamente ed effettivamente contestati dalla locatrice – dimostrano che l'attività non si esaurisce in una mera prestazione d'opera intellettuale individuale, ma configura un'impresa in senso proprio, con autonoma rilevanza organizzativa, gestionale ed economica e con chiara vocazione commerciale.

4.4. Si rileva inoltre che l'art. 34, comma 3, L. n. 392/1978 prevede espressamente che l'esecuzione del provvedimento di rilascio sia condizionata all'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. Tale disposizione costituisce un presidio a tutela dell'interesse del conduttore a non perdere la disponibilità del bene prima di aver effettivamente percepito l'indennizzo, inteso quale necessario contrappeso alla perdita dell'utenza e dell'avviamento.
3 Ne consegue che, accertata la sussistenza dei presupposti per il riconoscimento dell'avviamento commerciale, il rilascio del cespite non può essere scisso dal contestuale ristoro del conduttore.

4.5. Ciò posto, l'omesso versamento dell'indennità opera quale fatto impeditivo del rilascio, determinando una situazione di legittima ritenzione de iure in capo al conduttore. Fin quando tale obbligazione non viene adempiuta dal locatore, l'obbligo di riconsegna non diviene esigibile;
ne consegue l'insussistenza di qualsivoglia mora del conduttore e l'esclusione dell'obbligo risarcitorio ai sensi dell'art. 1591 del codice civile.
Tale ricostruzione ermeneutica trova pieno avallo nell'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. civ. n. 5603/2017 e n. 11770/2017), la quale ha ripetutamente evidenziato l'esistenza di un inscindibile rapporto di corrispettività e interdipendenza tra l'obbligazione di rilascio del bene e quella di pagamento dell'indennità di avviamento, giacché
l'art. 34, comma 3, della legge n. 392/1978 non si limita a prevedere una mera facoltà in capo al conduttore, ma configura una vera e propria condizione di procedibilità dell'azione esecutiva per il rilascio. Ne deriva che il provvedimento di condanna alla riconsegna dell'immobile non può che essere emesso in forma condizionata: il pagamento dell'indennità di cui al primo comma dell'art. 34 opera come condizione sospensiva dell'efficacia del titolo esecutivo, con l'effetto che, finché
l'indennizzo non venga corrisposto o formalmente offerto, il diritto del conduttore alla ritenzione del cespite deve ritenersi legittimo.

4.6. Pertanto, considerato che, ai sensi dell'art. 34 della legge n. 392/1978, in caso di cessazione del rapporto di locazione di immobili adibiti ad uso non abitativo, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto ipso iure ad una “indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto” e che essendo l'ultimo canone corrisposto, pari ad euro
2.480,00, l'indennità di cui all'art. 34 cit. è pari ad euro 44.640 (2.480,00 euro mensili x 18 mensilità).
Conseguentemente l'efficacia dell'ordine di riconsegna deve essere subordinata all'effettivo versamento da parte della locatrice della suddetta indennità in favore della parte conduttrice.

4.7. Quanto all'ulteriore indennità di cui al comma 2 del medesimo art. 34, i conduttori hanno formulato espressa riserva di agire in separata sede per la relativa determinazione e condanna.
Essendo tale pretesa subordinata al verificarsi di un presupposto fattuale futuro ed eventuale
(l'esercizio di attività identica o affine entro un anno dal rilascio), ed in assenza di una specifica
4 domanda di condanna in questa sede, l'odierna statuizione resta limitata all'indennità fissa di cui al primo comma, fatti salvi i diritti dei conduttori in ordine alla futura integrazione indennitaria.

5. Con riferimento alla domanda di compensazione veicolata dall'attrice dell'indennità di avviamento con i canoni di locazione non corrisposti, essa è ammissibile anche se formulata solo nelle memorie integrative ex art. 426 c.p.c., in quanto diretta conseguenza della difesa di parte convenuta, anche considerato che nella citazione veniva comunque menzionata una pregressa morosità della parte intimata.

5.1. Deve precisarsi che, sebbene il diritto di ritenzione riconosciuto dall'art. 34, comma 3, della legge n. 392/1978 operi come causa impeditiva della mora nella riconsegna (escludendo, per tal via, la responsabilità del conduttore per il maggior danno ex art. 1591 c.c.), ciò non esonera quest'ultimo dal pagamento dell'indennità di occupazione (pari al canone precedentemente pattuito) per il periodo in cui continua a godere del bene.
Invero, l'interdipendenza tra le prestazioni (pagamento dell'avviamento e rilascio) non trasforma il godimento dell'immobile in un titolo gratuito. Pertanto, mentre il rilascio rimane subordinato al versamento dell'indennità di avviamento da parte del locatore, il conduttore resta obbligato al corrispettivo per l'uso dell'immobile, ferma restando l'impossibilità per il locatore di invocare la morosità ai fini di un rilascio anticipato rispetto al saldo dell'indennizzo dovuto.
Preme sul punto osservare che, poiché si verte in tema di adempimento contrattuale, parte locatrice
è tenuta soltanto ad allegare il titolo giustificativo della pretesa azionata, restando a carico del conduttore l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa costituito dall'effettivo e puntuale adempimento della prestazione (cfr. Cass. civ. sezioni unite, n. 13533/2001 e Cass. civ. n.
341/2002).
Nella fattispecie, la parte attrice ha evaso l'onere della prova che le incombeva, producendo in giudizio il contratto stipulato in data 5.03.2012 e debitamente registrato, per la locazione ad uso abitativo dell'immobile sito in Roma, viale Trastevere n. 108, da cui si trae prova del titolo e della scadenza dell'obbligazione di pagamento del canone di locazione da corrispondersi in rate mensili di euro 1.400; parte attrice ha poi allegato l'inadempimento della conduttrice dell'obbligo di pagare i canoni di locazione per i mesi da dicembre 2024 ad ottobre 2025, per euro 26.697,00; ha inoltre dedotto il mancato pagamento degli oneri accessori (conguaglio esercizio 2024 ed esercizio ordinario 2025) pari ad euro 8.051,87.
5 La parte convenuta, dal canto suo, non ha dimostrato il pagamento di quanto richiesto, né ha specificamente ed effettivamente contestato gli importi domandati.

5.2. Tanto premesso, effettuata la compensazione tra l'importo dovuto dalla conduttrice a titolo di indennità di occupazione (44.640 euro) e l'importo dovuto alla parte locatrice a titolo di canoni di locazione e di oneri accessori (26.697 euro + 8.051,87 euro), residua un debito della parte locatrice nei confronti della conduttrice pari a 9.891,13, con la conseguenza che il versamento di detta somma, costituita dalla differenza tra l'indennità di avviamento dovuta alla conduttrice e il credito vantato da quest'ultima nei confronti della locatrice, condiziona l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile locato.

6. In definitiva, va dichiarata la risoluzione del contratto stipulato tra le parti in data 5 marzo 2012 e
e anche quali rappresentanti dello CP_1 CP_2 Controparte_5
, devono essere condannati a rilasciare a l'unità immobiliare sita
[...] Parte_1 in Roma, viale Trastevere, n. 108, posta al piano terzo, identificata con gli interni 6 e 7, oltre alla soffitta e al posto auto condominiale – ritenendosi ragionevole in ragione della natura dell'attività svolta, fissare per il rilascio la data del 12.3.2026 – condizionatamente all'effettivo versamento dell'indennità di avviamento ex art. 34, comma 1, della legge n. 392/1978 da parte di
[...] detratto il credito da quest'ultima vantato nei confronti della conduttrice, per un importo Parte_1 complessivo di euro 9.891,13.

6.1. Sussistono gravi ed eccezionali motivi per compensare tra le parti le spese di lite, considerato l'esito complessivo della lite, caratterizzato dall'accoglimento della domanda di rilascio, ma anche di quella relativa all'indennità (seppur parzialmente compensata con i canoni arretrati), che configura un'ipotesi di soccombenza reciproca.

P. Q. M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) dichiara la risoluzione per finita locazione del contratto stipulato tra le parti in data 5 marzo
2012;
2) condanna e in proprio e quali rappresentanti dello CP_1 CP_2 [...]
, a rilasciare, in favore di l'unità Controparte_5 Parte_1 immobiliare sita in Roma, Viale Trastevere n. 108, posta al piano terzo identificata con gli interni 6
6 e 7, oltre alla soffitta e al posto auto condominiale, fissandosi per il rilascio la data del 12.3.2026, condizionatamente al previo pagamento da parte della locatrice dell'importo di euro 9.891,13;
3) compensa tra le parti le spese di lite del presente giudizio.
Roma, 10.12.2024
Il giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

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