N. R.G. 11504/2017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA
Terza Sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Costanza Teti ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 11504/2017 promossa da:
nata a [...], il [...], C.F. con il Controparte_1 C.F._1 patrocinio dell'avv. MODENA NADIA (C.F. ) e C.F._2 Controparte_2
( del Foro di Verona;
C.F._3
ATTRICE contro
C.F. ) Controparte_3 P.IVA_1 nonché personale del , nato a [...] il Controparte_4
27.6.1940, dichiarato con sentenza del Tribunale di Brescia del 23.10.2015, in persona del suo Curatore dr.ssa con il patrocinio dell'avv. FEDELE LUIGI Controparte_5
CONVENUTO
(C.F ) con il patrocinio di avv. MENDOLIA STEFANO (C.F. CP_6 P.IVA_2
) C.F._4
INTERVENUTO
pagina 1 di 7 CONCLUSIONI
Per parte attrice: Accertarsi e dichiararsi l'intervenuto acquisto per usucapione ex art. 1158 c.c. da parte della sig.ra della villetta sita in Desenzano del Garda (BS), frazione Rivoltella, Controparte_1 via Michelangelo n. 11/A, identificata al NCEU di detto Comune alla partita 7084, fg. 25 mapp. nn.
576/1, 566/1, 578/2, 566/13, con le parti comuni nell'edificio di cui all'art. 1117 c.c. e quelle comuni nelle planimetrie catastali dichiarandosi pertanto la signora nata a [...], il Controparte_1
15.09.1962, residente in [...], C.F. , proprietaria C.F._1 degli immobili sopra indicati;
In via subordinata: - Nella denegata ipotesi in cui non si ritenesse maturata l'usucapione ordinaria, accertarsi e dichiararsi l'intervenuto acquisto per usucapione ex art.
1159 c.c. da parte della sig.ra , della villetta sita in Desenzano del Garda (BS), Controparte_1 frazione Rivoltella, via Michelangelo n. 11/A, identificata al NCEU di detto Comune alla partita 7084, fg. 25 con i mapp. nn. 576/1, 566/1, 578/2, 566/13, con le parti comuni nell'edificio di cui all'art. 1117
c.c. e quelle comuni nelle planimetrie catastali, dichiarandosi pertanto la signora Controparte_1 nata a [...], il [...], residente in [...], C.F.
, proprietaria degli immobili sopra indicati;
in ogni caso, ordinarsi al C.F._1
Conservatore dell'Ufficio del Territorio (ex conservatoria R.R.I.I di Brescia) la trascrizione dell'emananda sentenza a favore dell'attrice con esonero dello stesso da ogni responsabilità. - Con vittoria di spese, spese generali e compenso di avvocati, nel caso di opposizione alla presente domanda di usucapione”.

Per parte convenuta: “respingere le domande attoree, perché improcedibili (per la mancata partecipazione personale dell'attrice alla procedura di mediazione obbligatoria per legge, essendo stata ivi rappresentata dal proprio difensore privo di procura speciale che gli attribuisse il potere di disporre dei diritti sostanziali oggetto del contendere) e/o perché inammissibili e/o perché infondate, condannando l'attrice a rimborsare al convenuto le spese e i compensi di lite”. CP_3

Per parte intervenuta: “voglia l'On.le Tribunale adito, per le ragioni esposte, previo ogni presupposto accertamento o declaratoria, dichiarare inammissibile, improcedibile e comunque rigettare ogni domanda dell'Attrice perché infondata, ordinando la cancellazione della trascrizione della citazione e onerando l'Attrice delle spese di lite”.

***
pagina 2 di 7 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
conveniva in giudizio il Controparte_1 Controparte_3
(C.F. ) nonché personale del
[...] P.IVA_1 Controparte_4
, nato a Lonato (Bs) il [...], in [...].ssa per
[...] Controparte_5
l'accertamento dell'usucapione ordinaria, e in subordine abbreviata, di una villetta sita in Desenzano del Garda (BS) per la quale aveva stipulato un contratto preliminare di compravendita, come promissaria acquirente, con tale signor promittente venditore, poi dichiarato fallito con CP_4 sentenza del Tribunale di Brescia del 23.10.2015.
A tal fine rappresentava che: in data 11.3.1993 aveva stipulato con un preliminare di CP_4 compravendita avente ad oggetto una villetta sita a Desenzano del Garda, frazione Rivoltella, via
Michelangelo n. 11/A, identificata al NCEU di detto Comune fg. 25 con i mapp. nn. 566/1, 576/1,
578/2, 566/13, con cui era stata immessa nell'immediato possesso del bene al versamento dell'intero prezzo pattuito contestuale al rogito preliminare;
che in data 10.10.2000 fu trascritta la domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare contro il che, accolta la sua domanda e CP_4 passata in giudicato la relativa sentenza, questa fu trascritta nei registri immobiliari in data 21.7.2005; che, successivamente, si avvide che prima della trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c., il CP_4
aveva conferito la villetta, insieme ad altri beni, alla
[...] Controparte_3 [...] mediante un lodo arbitrale che veniva trascritto presso la Conservatoria dei registri Parte_1 immobiliari di Brescia in data 22.6.2000; che la villetta di cui si controverte fu pignorata nell'ambito della procedura esecutiva n. 269/2013, procedura nella quale spiegò intervento il
[...] stante la sopraggiunta sentenza di fallimento della società e del suo socio Controparte_3 accomandatario del 23.10.2015.
In punto di diritto, parte attrice sosteneva di essere proprietaria della villetta per averne avuto il pacifico, pubblico e ininterrotto possesso (non già la detenzione) dal 1993, allorché stipulò il contratto preliminare di compravendita: a dire della parte attrice, la circostanza che le parti avessero espressamente convenuto nell'atto preliminare che, contestualmente ad esso vi sarebbe stata la dazione dell'intero prezzo di vendita e il trasferimento in capo alla del possesso dell'immobile, come CP_1 sarebbe confermato nella stessa sentenza emessa all'esito del giudizio ex art. 2932 c.c., conferirebbero un carattere improprio al preliminare, tale da escludere la mera detenzione e far profilare un vero e proprio possesso, e tale da integrare gli estremi di un acquisto per usucapione in via ordinaria, o anche in via abbreviata a far data dalla sentenza ex art. 2932 c.c., sussistendo la totale buone fede, un acquisto pagina 3 di 7 a non domino e un titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà (la stessa sentenza ex art. 2932 c.c.) che avrebbe mutato la detenzione in possesso ex art. 1164 c.c..
Il , costituitosi con comparsa di costituzione e risposta in data 24.11.2017, contestava le CP_3 argomentazioni dell'attrice, eccependo in primo luogo l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del procedimento di mediazione e l'inammissibilità della domanda per contrasto con l'accertamento sulla pretesa creditoria reso dal Giudice delegato al Fallimento, e in secondo luogo,
l'infondatezza della domanda per insussistenza di uno stato di possesso del bene, nonché per l'assenza di buona fede utile per l'usucapione abbreviata pure invocata dalla CP_1
Con atto di intervento datato 23.10.2019, si costituiva in giudizio anche la società proprietaria CP_6 della villetta controversa per averla acquistata nell'ambito della procedura esecutiva n. RG 629/2013.
L'intervenuta, fatte proprie le difese del , aggiungeva a sostegno dell'inammissibilità della CP_3 domanda la violazione dell'art. 52 della Legge Fallimentare che prescrive che “ogni diritto reale o personale, mobiliare o immobiliare, deve essere accertato secondo le norme stabilite dal Capo V, salvo diverse disposizioni della legge”. La contestava altresì la fondatezza della domanda attorea, CP_6 sul presupposto che l'anticipata immissione nella disponibilità dell'immobile conseguente ad un preliminare di vendita non configuri uno stato di possesso, ma di mera detenzione. Ed inoltre, eccepiva la carenza dei presupposti per l'usucapione abbreviata, stante, da un lato, l'inverosimiglianza della dedotta ignoranza, al momento della presentazione della domanda ex art. 2932 c.c., della proprietà altrui del bene, e dall'altro, dell'interruzione del tempo utile all'usucapione decennale per effetto del pignoramento che determina il mutamento del titolo del possesso.
Sull'improcedibilità della domanda per mancato/irregolare esperimento della procedura di mediazione.
L'art. 5 comma 2 del D.Lgs n. 28/2010 prevede che: “nelle controversie di cui al comma 1
l'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda.
L'improcedibilità è eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice non oltre la prima udienza. Il giudice, quando rileva che la mediazione non è stata esperita o è già iniziata, ma non si è conclusa, fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all'articolo 6. A tale udienza, il giudice accerta se la condizione di procedibilità è stata soddisfatta e, in mancanza, dichiara l'improcedibilità della domanda giudiziale”.
Il nella sua comparsa di costituzione e risposta eccepiva il mancato esperimento della CP_3 procedura di mediazione, tant'è il giudice istruttore all'udienza del giorno 8.4.2018 concedeva un termine per l'introduzione della mediazione rinviando l'udienza al 18.10.2018.
pagina 4 di 7 Dopodiché il null'altro eccepiva con riguardo alla mediazione, salvo proporre domanda di CP_3 improcedibilità in occasione della precisazione delle conclusioni, basata sul (diverso) presupposto della ritenuta invalidità della delega conferita al difensore da parte della CP_1
Tanto basta per ritenere tardiva l'eccezione di improcedibilità della domanda.
Sull'inammissibilità della domanda per la preclusione derivante dall'avvenuto accertamento della pretesa creditoria in sede di stato passivo del Controparte_3
L'eccezione non coglie nel segno. Sebbene il Giudice Delegato avesse ammesso allo stato passivo del il credito della alla restituzione del prezzo versato per la vendita, si osserva che ai CP_3 CP_1 sensi dell'art. 96 ultimo comma L. 267/1942 “il decreto che rende esecutivo lo stato passivo e le decisioni assunte dal tribunale all'esito dei giudizi di cui all'articolo 99 (opposizioni allo stato passivo), producono effetti soltanto ai fini del concorso”. In altre parole, l'accertamento compiuto in sede di ammissione allo stato passivo non spiega alcun effetto al di fuori della procedura concorsuale, di conseguenza i provvedimenti ivi assunti non fanno stato tra le parti se non ai fini del concorso tra i creditori. La domanda della dunque, è procedibile. CP_1
Sull'inammissibilità della domanda per violazione dell'art. 52 Legge Fallimentare
Anche tale eccezione è priva di pregio. In premessa, si osserva che la circostanza che la sentenza di fallimento non sia mai stata trascritta, con la conseguente supposta non riconducibilità del bene alla massa fallimentare, e quindi la non applicabilità delle regole processuali del concorso ex art. 52 L.F., come sostiene parte attrice, non persuade. Ed invero, la Suprema Corte (Cass. n. 23264 del 2006), ha precisato che la funzione della trascrizione di cui all'art. 88 della Legge Fallimentare non è quella di rendere la sentenza di fallimento opponibile ai terzi, ma solo quella di rendere pubblica l'acquisizione dell'immobile all'attivo fallimentare. Ne consegue che già prima della trascrizione e indipendentemente da essa il fallimento produce i suoi effetti per il fallito e per i creditori.
A ben vedere, l'art. 52 Legge Fallimentare impone il ricorso alle regole del concorso per l'accertamento dei crediti e di ogni diritto reale e personale, demandando al Tribunale Fallimentare una competenza funzionale esclusiva. Tuttavia, lo scrivente giudice ritiene che tale disposizione normativa non osti alla ammissibilità della domanda di usucapione in via ordinaria, ciò in quanto si tratta, nel caso della prospettata usucapione ordinaria, di un acquisto a titolo originario della proprietà astrattamente perfezionatasi anteriormente alla sentenza di fallimento. Diverso il caso della domanda subordinata di usucapione abbreviata che presuppone che il periodo decennale interessi anche una fase temporale successiva alla sentenza di fallimento. La Suprema Corte, infatti, ha avuto modo di evidenziare non pagina 5 di 7 solo la rilevabilità di ufficio della improcedibilità dell'azione, ai sensi della L. Fall., art. 45 (Cass. n.
6659/01), ma soprattutto, con particolare riguardo alla fattispecie sub iudice, “il difetto di efficacia del possesso "ad usucapionem" allorché si esplichi durante la procedura concorsuale, essendo esso opponibile al fallimento solo "ove la fattispecie acquisitiva si sia completamente perfezionata anteriormente all'apertura della procedura" e non quando, come avvenuto nella specie, sia ancora in itinere durante la procedura medesima” (Cass. n. 10895/2013).
Ne consegue che l'azione della è da ritenersi ammissibile, limitatamente alla domanda CP_1 principale di usucapione ordinaria, e non anche per la domanda subordinata di usucapione abbreviata.
A tal riguardo, si precisa che il titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà ex art. 1159 c.c. sarebbe rappresentato dalla sentenza ex art. 2932 c.c. trascritta però dopo la trascrizione del lodo arbitrale con cui il poi fallito aveva alienato il bene conferendo nella società Immobilecostruzioni sas di Con
In tal caso, infatti, il termine decennale utile alla usucapione va ad interessare Parte_1 anche il periodo post sentenza di fallimento, ma, come noto, il fallimento determina l'automatico impossessamento dei beni del fallito al fallimento. Quindi, se del caso, la avrebbe dovuto CP_1 provare di aver posseduto il bene anche dopo la sentenza di fallimento, ovverosia dopo la nomina del curatore fallimentare o, se nominato, del custode giudiziario, ma ciò non è avvenuto.
Sulla fondatezza della domanda di usucapione ordinaria.
La sostiene che il contratto preliminare stipulato con il sia un preliminare c.d. improprio, CP_1 CP_4 con il quale le parti non si sono limitate a promettere la stipulazione del definitivo, ma hanno convenuto di anticipare le tipiche obbligazioni nascenti dal contratto di compravendita al momento del preliminare, quale la dazione del prezzo e l'immissione nella disponibilità del bene.
Per quanto il contratto preliminare c.d. improprio costituisca espressione della libertà contrattuale, si osserva che per la giurisprudenza consolidata di legittimità, anche recente, l'immissione nella disponibilità del bene oggetto del contratto preliminare anticipata rispetto al momento della stipula del definitivo – come di regola avviene- non configura in capo al promissario acquirente una situazione di possesso, ma di mera detenzione, mancando l'animus possidendi. A ben vedere, non vi sono ragioni per discostarsi da tale granitico orientamento. Ed invero, data la consapevolezza di non avere il possesso, vale a dire di non vantare una posizione di chi si trova in una situazione di fatto corrispondente all'esercizio della proprietà, alcun effetto acquisitivo della proprietà può essersi compiuto in capo alla CP_1
Per dirlo con la più recente giurisprudenza, secondo Cassazione civile sez. II, 11/04/2019, n.10186 la materiale disponibilità della res nella quale il promissario acquirente viene immesso, in esecuzione del pagina 6 di 7 contratto preliminare, ha natura di detenzione qualificata esercitata nel proprio interesse ma alieno nomine e non di possesso utile ad usucapionem, salva la dimostrazione di una sopraggiunta interversio possessionis nei modi previsti dall'art. 1141, comma 2, c.c. .”.
Poiché non si è verificata un'ipotesi di mutamento della detenzione in possesso, e neppure è stata allegata, si deve ritenere che parte attrice non abbia acquistato la proprietà del bene a titolo originario e pertanto la sua domanda va rigettata.
In ultima analisi, non può trascurarsi che l'assenza del contratto preliminare di compravendita rende impossibile ogni differente valutazione, non potendo la sentenza ex art. 2932 c.c. sopperire a tale mancanza sol per il fatto che parla di trasferimento del possesso.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono quindi poste a carico di . Controparte_1


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: rigetta la domanda di accertamento dell'usucapione ordinaria della villetta sita a Desenzano del Garda, frazione Rivoltella, via Michelangelo n. 11/A, identificata al NCEU di detto Comune fg. 25 con i mapp. nn. 566/1, 576/1, 578/2, 566/13 formulata da;

Controparte_1 dichiara inammissibile la domanda subordinata di usucapione abbreviata del medesimo bene formulata da;

Controparte_1 ordina a di cancellare la trascrizione della citazione;

Controparte_1 condanna a tenere indenne le parti in causa, rifondendo ad esse le spese di lite che
Controparte_1 liquida per ciascuna in € 6.000 per onorari, oltre 15 % di spese generali, I.v.a. e C.p.a. (valore indeterminabile complessità media, valori tra minimi e medi, fasi di studio, introduttiva e decisionale).
Brescia, 30 giugno 2025
Il Giudice
Costanza Teti
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