TRIBUNALE DI MESSINA – sez. I Civile –
---------------
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Nella persona del Giudice Unico Onorario GOT Avv. Onofrio Natoli, ha emesso ai sensi dell'art. 281 sexies cpc, dando lettura del dispositivo in udienza con contestuale concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione (cfr. in generale art. 132 n. 4 cpc), la seguente
SENTENZA
NELLA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N. RG 128/2023
TRA
, nata ad [...] il [...] (C.F. Parte_1
) e residente in [...], C.F._1 elettivamente domiciliata in Messina, via Cesare Battisti n. 229 presso lo studio dell'avv. Angelo Vitarelli, che la rappresenta e difende giusta procura in atti;

- attrice -
CONTRO
(C.F. ), sito in Messina, via Don Orione, in Controparte_1 P.IVA_1
persona dell'amministratore pro tempore Avv. Giuseppe , Controparte_2 elettivamente domiciliato in Messina, via Paolo Brandino presso lo studio dell'Avv.
RA ON, dal quale è rappresentato e difeso, giusta procura in atti;

- convenuto -
OGGETTO: Comunione e Condominio – Impugnazione di delibera assembleare
PRECISAZIONE DELLE CONCLUSIONI I procuratori presenti discutono la causa illustrando brevemente le conclusioni, così come da verbale di udienza di cui la presente sentenza costituisce parte integrante, richiamandosi a quelle già rassegnate in atti. Quindi
IN FATTO ED IN DIRITTO
Con atto di citazione del 9/01/2023 la sig.ra premetteva di Parte_1
essere proprietaria di una unità immobiliare facente parte del Controparte_1
ed impugnava le delibere assembleari adottate dal convenuto, CP_1
rispettivamente, in data 14/10/2022 e 5/12/2022.
In particolare, con riferimento alla delibera del 14/10/2022, l'attrice lamentava: a)
l'invalidità dell'intera delibera ed in particolare la violazione degli artt. 67 e 72 disposizione transitorie e di attuazione al codice civile;
b) l'invalidità della delibera nella parte in cui veniva considerato presente il condomino ” per millesimi Per_1
17,12 e i condomini in relazione all'immobile (F 50) per millesimi Parte_2
11,72; il condominio EN (B 16) per millesimi 1,77, in assenza di specifica delega relativa a ciascuno degli immobili citati, nonché in cui venivano ritenuti presenti i condomini (G 58 e B 11) rappresentati - in violazione di legge - dall'amministratore di condominio per millesimi 16,82 e veniva considerata presente la signora per Parte_3
delega mai conferita;
c) l'invalidità della delibera relativamente ai punti 1) 2) e 3) dell'ordine del giorno nella parte in cui venivano considerati presenti e utili al quorum della maggioranza un gruppo di condomini giunti dopo l'approvazione dei tre punti;
d)
l'invalidità della delibera di cui al punto 3 dell'ordine del giorno nella parte in cui l'amministratore veniva ammesso a votare in conflitto di interesse ed a concorrere alla maggioranza;
e) l'invalidità della delibera di cui al punto 4 dell'ordine del giorno nella parte in cui l'assemblea rinunciava alla polizza fideiussoria a prima richiesta - violazione degli artt. 1105, comma 3 del codice civile e 66 disp. att. c.c. Parte attrice evidenziava, altresì, che l'eventuale applicazione nel caso in esame del principio della prova di resistenza in riferimento al motivo di impugnazione principale di cui alla lettera a), non consentirebbe di sanare la delibera impugnata, quantomeno rispetto ai punti all'ordine del giorno 1), 2), 3), 4) e 6).
Con riferimento, invece alla delibera adottata (in sanatoria) in data 5/12/2025 parte istante ne contestava la validità con riferimento ai punti 2 e 3 e deduceva, in particolare, la violazione dell'art. 1136 co. 4 c.c.
Con comparsa del 3/04/2023 si costituiva il eccependo in Controparte_1
via preliminare l'improcedibilità dell'azione per la mancata adesione di parte attrice alla mediazione e deducendo, nel merito, l'avvenuto rispetto del quorum necessario per l'adottabilità delle delibere impugnate.
Inoltre, parte convenuta rappresentava che gli eventuali vizi della delibera assunta il
14/10/2022 erano stati oggetto di sanatoria mediante successiva delibera adottata in data 5/12/2022 e che, in ogni caso, l'amministratore aveva convocato una terza assemblea, tenutasi in data 1/02/2023, in occasione della quale erano stati sanati eventuali vizi delle precedenti delibere adottate sia il 14/10/2022 che il 5/12/2022.
Il convenuto rappresentava, infine, che le delibere impugnate erano da CP_1
ritenersi valide anche se adottate con una maggioranza inferiore ai 501 millesimi, in quanto l'amministratore avrebbe potuto eseguire i lavori anche senza convocare l'assemblea condominiale stante la situazione di estremo degrado in cui versava il
. CP_1
Il procedimento veniva assegnato al dott. che fissava la prima udienza in data Per_2
2/05/2023, in esito alla quale venivano concessi alle parti i termini ex art. 183 cpc, con rinvio della causa all'all'udienza del 21/11/2023 per la decisione sull'ammissione dei mezzi istruttori. Con provvedimento del 06/02/2024 il precedente GOT, ritenuta la causa documentale, dichiarava inammissibili le prove testimoniali articolate da parte attrice e rinviava il procedimento al 3/12/2024 per la precisazione delle conclusioni.
Nelle more, il procedimento era assegnato a questo GOT che fissava in distribuzione l'udienza del 27/05/2025, in esito alla quale la causa veniva rinviata all'odierna udienza dell'1/12/2025 per precisazione delle conclusioni, discussione e decisione ex art. 281 sexies cpc.
In punto di decisione, richiamato e dato atto di quanto sopra, nello specifico si diversificano le determinazioni come di seguito.
Va, anzitutto, esaminata l'eccezione, sollevata dal convenuto, di CP_1
improcedibilità dell'azione per la mancata adesione di parte attrice alla mediazione.
Al riguardo va osservato che, nell'ambito del procedimento di mediazione obbligatoria disciplinato dal d.lgs. n. 28 del 2010 e successive modifiche, sono richieste l'attivazione del procedimento di mediazione, la scelta del mediatore, la convocazione della controparte, nonché la comparizione davanti al mediatore e la partecipazione al primo incontro. Non può, invece, ritenersi che al fine di ritenere soddisfatta la condizione di procedibilità sia necessario anche un impegno in positivo della parte ad entrare in mediazione.
In adesione al consolidato orientamento espresso dalla giurisprudenza della Corte di
Cassazione, infatti, “sia l'argomento letterale (…) che l'argomento sistematico (…) depongono nel senso che l'onere della parte che intenda agire in giudizio (o che, avendo agito, si sia vista opporre il mancato preventivo esperimento della mediazione e sia stata rimessa davanti al mediatore dal giudice) di dar corso alla mediazione obbligatoria possa ritenersi adempiuto con l'avvio della procedura di mediazione e con la comparizione al primo incontro davanti al mediatore, all'esito del quale, ricevute dal mediatore le necessarie informazioni in merito alla funzione e alle modalità di svolgimento della mediazione, può liberamente manifestare il suo parere negativo sulla possibilità di utilmente iniziare (rectius proseguire) la procedura di mediazione. (….)
Se anche il convenuto compare ed è l'attore che dichiara di non intendere impegnarsi nella mediazione deve ritenersi che il mediatore debba prenderne atto e che l'attività si concluda anche in questo caso al termine dell'incontro preliminare, che la mediazione sia stata esperita e che abbia dato esito negativo, e che quindi la condizione di procedibilità sia soddisfatta” (Cassazione civile sez. III, 27/03/2019, n. 8473). Passando al merito, con riferimento alla delibera adottata il 14/10/2022, questo GOT
(assegnatario del fascicolo nella fase ultima) ritiene preliminare ed assorbente rispetto ad ogni altra censura sollevata il motivo di impugnazione con il quale l'attrice lamenta l'invalidità della delibera per eccesso di deleghe.
In linea generale l'art 67 disp. att. del c.c., prevede che “ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se
i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale”. Secondo l'orientamento maggioritario della giurisprudenza cui si aderisce, per applicare il divieto devono essere superati entrambi i presupposti, sia quello del numero di condomini, sia quello dei millesimi (cfr. ex multis, Corte di appello di Lecce – Sezione distaccata di Taranto, 19/05/2023, n. 214).
Eventuali violazioni della disposizione citata comportano l'annullabilità della delibera, in adesione al principio di diritto espresso dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di
Cassazione, secondo cui “debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto" (Cass., Sez. Un., n. 4806 del
7/03/2005). Fatta questa premessa, dall'esame incrociato delle deleghe con il tabulato delle presenze, risulta che su un totale di 81 condomini convocati, il condomino Per_3
aveva ricevuto deleghe da 18 condomini e precisamente da:
[...] Persona_4
per millesimi 12,51; 12,89; 18,25; CP_3 CP_4 Controparte_5
, 9,81; 11,81; 11,7;
[...] CP_6 Controparte_7 Controparte_8
12,26; 15,68; 7,78; Controparte_9 Controparte_10 Controparte_11
18,09; 11,83 e 13,88, per un totale di 25,71; 6,86; CP_12 CP_13 CP_14
10,16; 9,91; (immobile G 60) 9,13; CP_15 Parte_2 CP_16
7,63; 8,35; 9,89. Controparte_17 CP_18
Dal tabulato delle presenze si evince, tuttavia, che la sig.ra (per millesimi Parte_4
18,25) è comparsa personalmente, con la conseguenza che in tale ipotesi sarà il delegante ad essere considerato presente, ponendo nel nulla la precedente delega scritta conferita. Pertanto, risulterebbe che su un totale di 81 condomini convocati il condomino abbia speso deleghe relative a 17 condomini per un Persona_3
totale di 200,17 millesimi.
A ciò va aggiunto che, di fatto, il sig. è intervenuto anche in Persona_3 rappresentanza dei condomini in ordine ad un secondo immobile (B 16) per CP_7
millesimi 1,77, e in ordine a un ulteriore immobile (F 50) per millesimi 11,72, Pt_2
per un totale di 13,49 millesimi.
Sul punto non risulta che i due condomini deleganti, unici legittimati a far valere l'eventuale superamento dei limiti della delega in relazione agli altri immobili per i quali il sig. è intervenuto, abbiano fatto valere il suddetto vizio Persona_3 impugnando la delibera adottata in data 14/10/2022. Ciò comporta un ulteriore aumento dei millesimi (per un totale complessivo di 213,66) rappresentati dal
[...]
Per_3
Alla luce delle suesposte considerazioni deve ritenersi fondato il motivo di impugnazione con il quale l'attrice ha rilevato la violazione dei limiti previsti dall'art. 67 disp. att. del c.c. a norma del quale, nel caso di specie, il sig. non Persona_3 poteva rappresentare un numero di condomini superiore a 16 (81/5=16,2), portanti, a loro volta, un numero di millesimi superiore a 200 (1000/5=200).
Va, infine, precisato che l'art 67 disp. att. del c.c. ha carattere inderogabile ai sensi del successivo art. 72 in quanto posto a presidio della superiore esigenza di garantire l'effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell'interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente.
Pertanto, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza, la partecipazione all'assemblea di un rappresentante fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito, comportando un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera, dà luogo ad un'ipotesi di annullabilità della stessa, senza che possa rilevare il carattere determinante del voto espresso dal delegato per il raggiungimento della maggioranza occorrente per l'approvazione della deliberazione.
Né, del resto, risulta convincente l'argomentazione di parte convenuta che rinvia alla posizione di garanzia ope legis riconosciuta in capo all'amministratore che gli attribuisce la competenza ad ordinare i lavori di manutenzione straordinaria con carattere d'urgenza ex art. 1135 c.c ed il dovere di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1130 c.c., comma 1 n. 4, a prescindere da specifica autorizzazione dei condomini. Sulla scorta di tale ricostruzione, il sostiene che l'amministratore avrebbe potuto eseguire i lavori anche senza CP_1 convocare l'assemblea condominiale stante la situazione di estremo degrado in cui versava il e che, pertanto, a maggior ragione le delibere adottate il 14/10/22 CP_1
ed il 5/12/2022 sarebbero valide anche se adottate con una maggioranza inferiore ai
501 millesimi.
Tuttavia, non si ritiene che la fattispecie in esame rientri nell'ipotesi prospettata tenuto conto dei punti oggetto delle delibere impugnate per i quali erano necessari la convocazione dell'assemblea ed il rispetto dei previsti quorum. Ciò precisato, va dato atto che il convenuto ha adottato un'ulteriore CP_1
delibera in data 5/12/2022 (anch'essa impugnata nel presente giudizio) ed una successiva adottata in data 1/2/23 (oggetto di distinta impugnazione nella causa iscritta al R.G. n. 2247/2023 ad oggi pendente), per sanare eventuali vizi.
Tuttavia, con le suddette delibere sono stati riproposti solo alcuni punti dell'assemblea del 14/10/2022 e, precisamente, il punto n. 3) avente ad oggetto “discussione decisione ed eventuale riconferma amministratore e/o nomina nuovo amministratore” ed il punto n° 4) avente ad oggetto la discussione, decisione ed eventuale approvazione delle modifiche al contratto di appalto, con aggiunta del riferimento alla polizza fideiussoria a prima richiesta, non menzionata nella prima delibera impugnata.
Inoltre, va rilevato che, in base al combinato disposto dell'art. 1136 commi 2 e 4 c.c., le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore debbono essere “approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio”. Contrariamente a quanto sostenuto da parte convenuta, tale principio si applica per costante orientamento espresso dalla Corte di Cassazione anche nel caso in cui la deliberazione dell'assemblea del condominio riguardi la conferma dell'amministratore, come nel caso di specie, trattandosi di delibere che hanno contenuto ed effetti giuridici uguali
(Cass. civ., sez. II, 04/05/1994, n. 4269; Cass. civ., sez. II, 29/07/1978, n. 3797; Cass. civ., Sez. II, 05/01/1980, n. 71). Anche la giurisprudenza di merito prevalente sostiene che la conferma dell'amministratore necessiti di una maggioranza rafforzata (così, ad esempio, Corte App. Roma 2 dicembre 2021, n. 8036; Trib. Latina 5 dicembre 2022,
n. 2274, Trib. Cassino 30 giugno 2022, n. 923, Trib. Roma 2 marzo 2022, n. 4435,
Trib. Roma 8 agosto 2020, n. 11487). In particolare, la Corte d'appello di Messina sez.
II, con sent. n. 847 del 21/12/2022, in merito ha precisato che “la conferma non è altro che una nuova nomina per cui gli stessi presupposti di validità (e dunque gli stessi quorum) che determinano la nomina dell'amministratore devono valere anche per la riconferma di tale soggetto in carica, avendo le due delibere contenuto ed effetti giuridici eguali e differendo soltanto per la circostanza di continuità del rapporto fiduciario, assente in caso di nomina”.
Analoghe considerazioni valgono anche in relazione alle modifiche al contratto di appalto, con particolare riferimento alla rinuncia alla polizza fideiussoria a prima richiesta, trattandosi di materia concernente “ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità” e, dunque, anch'essa assoggettata al quorum qualificato previsto dall'art. 1136, comma 4 del c.c.
Ciò chiarito, va rilevato che tale quorum non risulta rispettato in occasione della delibera adottata in data 5/12/2022 che, dunque, non può avere effetto sanante.
Di contro, la prescrizione di cui all'art. 1136 comma 4 del c.c. risulta, invece, osservata nella successiva delibera adottata in data 1/2/23, ad oggi efficace;
ritiene, pertanto, questo GOT che, a seguito della predetta deliberazione, le ragioni di doglianza espresse dall'attrice limitatamente ai punti aventi ad oggetto la riconferma dell'amministratore e le modifiche al contratto di appalto (compresa la rinuncia alla polizza fideiussoria a prima richiesta), pur astrattamente fondate, non possono più essere prese in considerazione, atteso che, in relazione a tali punti, le precedenti delibere risultano sostituite da quella successiva, secondo un principio generale che trova espressione in materia societaria nell'art. 2377 c.c. e che la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto applicabile anche alle assemblee dei condomini degli edifici (Cassazione civile sez. II,
21 ottobre 1998, n. 10445; Cassazione civile sez. II, 9 dicembre 1997, n. 12439), sicché tale iniziativa limitatamente ai predetti punti ha fatto cessare la materia del contendere.
Va, nondimeno, osservato che, in applicazione del principio della soccombenza virtuale, le ragioni di doglianza dell'attrice alla luce delle suesposte considerazioni sarebbero state fondate con la conseguenza che, nel caso in cui non fosse intervenuta la parziale cessazione della materia del contendere, il convenuto sarebbe CP_1 comunque rimasto soccombente. Le spese processuali vanno poste, di conseguenza, a carico di parte convenuta e le stesse, avuto riguardo all'entità della causa ed alle questioni trattate, possono liquidarsi come in dispositivo.

PQM


Il Tribunale, in persona del sottoscritto GOT, sentiti i procuratori delle parti e definitivamente pronunziando nel procedimento RG n. 128/2023, disattesa od assorbita ogni diversa istanza, difesa e deduzione, così provvede:
1 – annulla la delibera adottata dall'assemblea condominiale in data 14/10/2022 in relazione ai punti 1), 2), 5), 6) e 7);
2 – dichiara per il resto cessata la materia del contendere;

3 – condanna il convenuto al pagamento in favore dell'attrice delle spese CP_1
processuali, che liquida in € 545,00 per spese vive ed in € 2.000,00 per compensi, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA se dovute.
Così deciso in Messina al termine della Camera di Consiglio del 1/12/2025.
IL GOT
Dott. Onofrio Natoli