N.R.G. 2521/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FOGGIA
Contenzioso - SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Foggia, in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Antonella Cea, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2521/2024 promossa da:
in persona del suo legale rappresentante pro Controparte_1
tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. GIOVANNI RUSSO, giusta procura in atti;
ricorrente contro in persona del suo legale rappresentante pro Controparte_2
tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. ANTONELLA CAPUOZZO, giusta procura in atti;

resistente
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta rassegnate all'udienza del
22.9.2025, trattata in forma scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
pagina 1 di 8 Nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.), le posizioni delle parti e l'iter del processo possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha intimato sfratto Controparte_1 per morosità nei confronti di deducendo: 1) di essere Controparte_2
proprietaria dei locali siti a Foggia alla via Giuseppe Di Vittorio nn. 231, 235, 237,
239, 241, come meglio descritti in atti;
2) di aver concesso detti locali in locazione ad uso commerciale alla intimata, giusta contratto del 20.2.2023 con decorrenza dal
1.3.2023, registrato il 3.4.2023, pattuendo un canone annuo di € 36.000,00 da corrispondersi in rate mensili anticipate di € 3.000,00 entro il giorno 5 a mezzo bonifico bancario;
3) che la conduttrice non ha provveduto al pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi che vanno dal periodo temporale intercorrente dal marzo
2023 sino ad aprile 2024, per un totale di 14 mensilità, così maturando una morosità di € 42.000,00. Ha dunque concluso chiedendo di convalidare l'intimato sfratto ed emettere decreto ingiuntivo;
vinte le spese.
Si è costituita che ha contestato ogni avversa difesa siccome Controparte_2
infondata in fatto e in diritto, eccependo: 1) di essere creditrice della locatrice della somma di € 48.000,00 per le migliorie apportate all'immobile, consistite nella realizzazione di opere di ristrutturazione e nella installazione di pregiate opere di arredo;
2) di aver corrisposto la somma di € 3.000,00, afferente la mensilità di marzo
2023, mediante assegno circolare;
3) che dalla allegata morosità va detratta la somma di € 6.000,00 corrisposta a titolo di deposito cauzionale. Ha dunque concluso chiedendo di rigettare la domanda;
il tutto con vittoria delle spese di lite.
Ordinato il rilascio dell'immobile e disposto il mutamento del rito (ord. del
20.5.2024), la causa, istruita in via esclusivamente documentale, è pervenuta all'udienza del 22.9.2025, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., all'esito della quale è decisa.
In via preliminare, deve darsi atto che la resistente, nelle memorie integrative depositate il 28.1.2025, ha rinunciato all'eccezione di compensazione sollevata nella pagina 2 di 8 fase sommaria in relazione al controcredito da essa asseritamente vantato derivante dalle migliorie apportate all'immobile.
Ciò posto, la domanda è fondata e pertanto deve essere accolta.
Come noto, dal contratto di locazione sorgono obbligazioni a carico di entrambe le parti: in particolare, il locatore deve consegnare il bene locato e consentirne il godimento al conduttore;
quest'ultimo è tenuto al pagamento del canone di locazione pattuito, al quale non può sottrarsi finché gode del bene.
Quanto al riparto dell'onere probatorio, vertendosi in tema di inadempimento contrattuale, trova piena applicazione il consolidato e condiviso orientamento giurisprudenziale secondo cui “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (così Cass. SS.UU. n. 13533/2001 e la successiva giurisprudenza di legittimità: cfr. da ultimo Cass. n. 2554/2018).
Ebbene, la locatrice – ricorrente, mediante la produzione in giudizio del contratto di locazione, che documenta idoneamente il titolo e la scadenza dell'obbligazione il cui inadempimento è stato dedotto nell'atto introduttivo del giudizio, nonché
l'allegazione dell'omesso versamento dei canoni da marzo 2023, ha assolto all'onere probatorio sulla medesima incombente.
A fronte della prova del titolo e dell'allegato inadempimento, era dunque onere della resistente, in base ai principi giurisprudenziali innanzi richiamati, dimostrare il fatto estintivo, impeditivo o modificativo dell'altrui pretesa.
Onere probatorio che, tuttavia, non è stato assolto.
È infatti infondata l'eccezione di pagamento del canone relativo alla mensilità di marzo 2023.
Va infatti osservato che parte resistente ha inteso affidare la prova del pagamento a un estratto conto da cui risulta soltanto l'emissione di un assegno in data 15.5.2023; senonché detta documentazione da sé sola, in assenza di altra più specifica e pagina 3 di 8 indicativa della causale del versamento e del beneficiario dello stesso, non dimostra la asserita corresponsione del canone.
D'altronde, non va trascurata la astrazione causale del titolo di credito indicato nell'estratto conto – tra l'altro emesso oltre due mesi dalla asserita mensilità di riferimento – con la conseguente impraticabilità, in assenza di ulteriori concreti elementi di prova, di un giudizio di verosimiglianza circa le ragioni sottese alla sua emissione.
A ciò si aggiunga che la tesi della resistente, secondo cui il canone in questione sarebbe stato corrisposto a mezzo del predetto assegno, stride con la pattuizione contenuta nel contratto in base alla quale il pagamento dei canoni di locazione sarebbe dovuto avvenire mediante bonifico (cfr. art. 3 co. 2).
Va dunque rigettata l'eccezione di parziale adempimento sollevata dalla resistente, siccome non provata.
Non avendo la resistente provato il fatto estintivo, impeditivo o modificativo dell'altrui pretesa, ed essendo rimasto incontestato l'omesso pagamento dei canoni residui, deve dunque ritenersi accertato l'inadempimento del contratto di locazione.
A questo punto, occorre valutare se il mancato pagamento dei canoni integri nel caso di specie un inadempimento di importanza non scarsa ex art. 1455 c.c., tale da giustificare la domanda di risoluzione del contratto di locazione.
Come noto, infatti, per quel che concerne le locazioni ad uso diverso, la valutazione resta affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c.c. salva la facoltà del giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui alla legge n. 392 del 1978, art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto (cfr. Cass. n. 13887/2011); la valutazione della gravità dell'inadempimento “va verificata anche d'ufficio dal giudice trattandosi di elemento che attiene al fondamento stesso della domanda e non solo in relazione all'entità oggettiva dell'inadempimento, ma anche con riguardo all'interesse che l'altra parte intende realizzare e sulla base, dunque, di un criterio che consenta di coordinare il giudizio sull'elemento oggettivo della mancata prestazione, nel quadro dell'economia generale del contratto, con gli elementi soggettivi” (cfr. pagina 4 di 8 Cass. n. 3477/2012); l'inadempimento deve essere dunque idoneo a turbare l'equilibrio contrattuale, quale risulta “dalle clausole cui i contraenti hanno attribuito valore maggiore ed essenziale” (cfr. Cass. n. 987/2017); la valutazione in questione va, poi, adeguata anche a un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale (cfr. Cass. n. 14034/2005); ne deriva, che “la risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/o oneri accessori, può aversi solo con riferimento a inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore”
(cfr. Cass. n. 8076/2002).
Nel caso di specie, la conduttrice è tenuta, ai sensi dell'art. 3) del contratto di locazione, a corrispondere il canone mensile entro il giorno 5 di ogni mese.
Indimostrato il pagamento del canone della mensilità di marzo 2023 e incontestato l'omesso pagamento di tutti i canoni residui, appare indiscutibile la sussistenza e l'assoluta importanza dell'inadempimento: invero, l'omessa corresponsione dei canoni sin dall'inizio del rapporto è certamente una circostanza idonea a fondare un giudizio di gravità ex art. 1455 c.c. Non v'è dubbio infatti che l'omesso versamento del canone locativo alle scadenze pattuite in contratto è fatto idoneo ad alterare l'economia del contratto, ovverosia l'equilibrio tra prestazione del locatore e controprestazione del conduttore, costituente espressone del sinallagma contrattuale.
Deve quindi concludersi che la parte resistente è responsabile di un inadempimento che, per l'ammontare del debito rispetto all'importo dei singoli canoni, ha assunto una gravità tale da giustificare l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c.
All'inadempimento imputabile alla conduttrice consegue l'obbligo risarcitorio commisurato all'importo dei canoni rimasti insoluti da marzo 2023 sino alla data del rilascio, avvenuta il 21.10.2024 (cfr. verbale di rilascio in atti) pari a complessivi €
60.000,00. Infatti, alla mora maturata al momento della domanda pari a € 42.000,00
(€ 3.000,00 x 14 mensilità) va sommata quella relativa ai canoni relativi alle mensilità
pagina 5 di 8 da maggio 2024 a ottobre 2024 (€ 3.000,00 x 6 mensilità =18.000,00), per un totale di
€ 60.000,00.
A tale somma, trattandosi di debito di valuta, vanno poi aggiunti gli interessi legali, decorrenti dalle singole scadenze sino al saldo.
Da tale somma va poi detratto l'importo di € 6.000,00, pacificamente versato dalla conduttrice a titolo di deposito cauzionale.
Come noto, la funzione del deposito cauzionale previsto dall'art. 11 della legge 27 luglio 1978 n. 392 è quella di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e, quindi non soltanto quello del pagamento del canone ma anche quello di risarcimento dei danni per l'omesso ripristino dei locali.
L'obbligazione del locatore di restituirlo sorge al termine della locazione, non appena sia avvenuto il rilascio dell'immobile locato, di talché, ove l'accipiens invece lo trattenga, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione in tutto o in parte dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione.
Come infatti affermato dalla giurisprudenza di legittimità, “il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito, che sorge con la conclusione della locazione,
a condizione di proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati” (così, da ultimo, in motivazione, Cass. Sez. n. 18069/2019; 194/2023).
Nel caso di specie, a ben vedere, la locatrice non ha proposto una specifica domanda finalizzata a ritenere il deposito cauzionale, essendosi limitata piuttosto nelle conclusioni a domandare il rigetto dell'avversa richiesta di restituzione, eccepita in compensazione con il credito derivante dai canoni di locazione insoluti.
Ne discende pertanto che, in assenza di specifica domanda, la ricorrente va condannata alla restituzione della somma di € 6.000,00, versata a titolo di deposito cauzionale.
pagina 6 di 8 In ragione dei reciproci rapporti dare – avere tra le parti, deve procedersi alla compensazione impropria. La giurisprudenza di legittimità ha stabilito che
“quando tra due soggetti i rispettivi debiti e crediti hanno origine da un unico – ancorché complesso – rapporto, non vi è luogo ad una ipotesi di compensazione
“propria”, bensì ad un mero accertamento di dare e avere, con elisione automatica dei rispettivi crediti fino alla reciproca concorrenza, cui il giudice può procedere senza che siano necessarie l'eccezione di parte e la domanda riconvenzionale. Tale accertamento, che si sostanzia in una compensazione “impropria”, pur producendo risultati analoghi a quelli della compensazione “propria”, non è sottoposto alla relativa disciplina tipica, sia processuale sia sostanziale” (cfr. Cass. n. 4825/2019).
In definitiva, tenuto conto dei reciproci rapporti di dare – avere tra le parti, parte resistente deve essere condannata al pagamento della somma di € 54.000,00 (€
60.000,00 - € 6.000,00), oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
Non v'è luogo a provvedere sul rilascio, atteso che l'immobile è stato già rilasciato.
Le spese di lite seguono la soccombenza (art. 91 c.p.c.) e si liquidano come in dispositivo ai sensi del D.M. 55/2014 e successive modifiche, applicati sul valore del decisum i parametri minimi, tenuto conto della non particolare complessità delle questioni esaminate, ed esclusa la fase istruttoria siccome non tenutasi.


P.Q.M.


Il Tribunale di Foggia, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) ACCOGLIE la domanda e, per l'effetto:
a) RISOLVE il contratto di locazione stipulato il 20.3.2023 e registrato il

3.4.2023 tra e per Controparte_1 Controparte_2
inadempimento della conduttrice;

b) CONDANNA parte resistente al pagamento in favore della ricorrente della somma di € 54.000,00, oltre interessi legali dalla data di ogni singola scadenza sino al soddisfo;
pagina 7 di 8 2) CONDANNA la resistente al pagamento in favore della ricorrente delle spese di lite, che liquida in € 286,00 per esborsi e € 4.217,00 per compensi, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e cpa come per legge.
Foggia, 23.9.2025
IL GIUDICE
Antonella Cea
pagina 8 di 8