n. r.g. 1750/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Alice
Buonafede, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ai sensi dell'art. 281 sexies, ultimo comma, c.p.c., nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1750 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili relativo all'anno 2021,
a seguito di discussione orale tenutasi all'udienza del 18.11.2025, promossa da:
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1
tempore, elettivamente domiciliata in Roma, alla via Ugo De Carolis n. 31, presso lo studio dell'avv. Vito Sola, che la rappresenta e difende in virtù di procura allegata all'atto di citazione;

Attrice contro
(C.F. , in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, al corso Regina Maria
Pia n. 18/A, presso lo studio dell'avv. Gianluca Marafina, che la rappresenta e difende, unitamente all'avv. Valentina Liguori, in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

Convenuta
1 Oggetto: contratto di locazione ad uso non abitativo;

Conclusioni delle parti: come da verbale dell'udienza del 18.11.2025.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Il presente giudizio è stato introdotto dalla al fine di ottenere la Parte_1 condanna della società convenuta al risarcimento dei danni dalla prima subiti, per effetto dei fenomeni infiltrativi asseritamente cagionati dallo stato della copertura di uno dei capannoni alla stessa concessi in godimento dalla società convenuta, in virtù di due diversi contratti di locazione.
A fondamento delle predette domande, l'attrice ha, in particolare, sostenuto:
- di avere concluso con la due contratti di locazione relativi a due CP_1
capannoni, siti in via Vaccareccia n. 47, adibiti a deposito di materiale di scena e da noleggio per opere teatrali e cinematografiche e a sala prove;

- che gli eventi atmosferici avvenuti nei mesi di ottobre e novembre 2018 hanno provocato allagamenti, con conseguente danneggiamento dei materiali ivi depositati;

- che è stato, quindi, introdotto un procedimento di accertamento tecnico preventivo, al fine di quantificare i danni subiti, all'esito del quale il consulente nominato ha stimato i costi necessari per provvedere al ripristino dell'immobile nella complessiva somma di euro 376.469,00;
- che la stessa ha diritto ad ottenere anche il rimborso delle spese sostenute per l'assistenza tecnica e per avvalersi di un consulente di parte nel corso del suddetto procedimento;

- che il consulente ha individuato la causa dei danni dalla medesima patiti nella rottura della guaina di copertura dell'immobile, per cui la proprietaria dovrà risponderne ai sensi dell'art. 2051 c.c.
La stessa ha, sulla scorta di tali circostanze, rassegnato le seguenti conclusioni:
“accertare e dichiarare la responsabilità della in Controparte_2
persona del legale rappresentante pro tempore, in ordine alla causazione dell'evento dannoso occorso nei mesi di ottobre e novembre 2018 ai locali della Controparte_3
[...]
[...] [
e condotti in locazione in favore della e, per
[...] Parte_1
l'effetto, condannare la al risarcimento di tutti danni Controparte_2
subiti e subendi quantificati in € 376.469,00, come identificati nel presente atto, oltre la somma di € 9.688,72 per spese ed onorari per l'attività professionale svolta dal proprio legale nella procedura di accertamento tecnico preventivo, in conseguenza dell'evento lesivo per cui è causa, oltre la somma di € 1.522,56 come da fatture dell'Arch. Per_1
, oltre alle somme liquidate al CTU nominato pari ad euro 3.200,00 oltre oneri
[...]
fiscali. In ogni caso con vittoria di spese e compenso della fase stragiudiziale, del ricorso per accertamento tecnico preventivo e del giudizio, oltre rimborso forfetario delle spese generali, i.v.a. e c.a.p. come per legge da distrarsi ex art. 93 cpc”.
La costituitasi in giudizio, ha dedotto: Controparte_1
- che, con contratto stipulato in data 8.7.2008, registrato in pari data, la stessa ha concesso in locazione all'attrice l'unità immobiliare consistente in “capannone industriale con annessi uffici, servizi igienici e piazzale di competenza”, sito in Pomezia, alla via Vaccareccia n. 52, piano T, interno A, e, successivamente, con contratto stipulato in data 31.3.2013, registrato in data 5.4.2013, anche l'unità immobiliare consistente in
“capannone industriale con annessi uffici, servizi igienici e piazzale di competenza”, sito nello stesso luogo, interno B;

- che i fatti costitutivi posti dall'attrice a fondamento della domanda sono descritti in modo del tutto generico;

- che gli eventi atmosferici che vengono qui in rilievo si sono verificati nei giorni dal
28 al 30 ottobre 2018 e sono stati caratterizzati da un'eccezionale violenza ed imprevedibilità;
- che, in particolare, è stata registrata la presenza di venti forti, a velocità superiore ai
120 Km/h, i quali hanno determinato la formazione di diverse trombe d'aria, soprattutto nella Regione Lazio, tanto che, con decreto del Presidente della Regione Lazio n. T00247 del 31.10.2018, è stato dichiarato lo stato di calamità naturale per l'intero territorio e richiesto il riconoscimento dello stato di emergenza alla Presidenza del Consiglio dei
Ministri;

3 - che il distacco della guaina di copertura del capannone, distinto con l'interno A, è stato causato proprio dall'eccezionalità degli eventi in questione;

- che, inoltre, la grandine ha ostruito temporaneamente un discendente nella canala centrale dell'altro capannone, distinto con l'interno B;

- che la stessa convenuta si è immediatamente attivata per ripristinare gli immobili danneggiati, come riscontrato dal consulente nominato in sede di a.t.p., e che prima dei richiamati eventi atmosferici alcun fenomeno infiltrativo si è mai manifestato;

- che la locatrice è, peraltro, stata costretta ad avviare un procedimento per convalida di sfratto per morosità in data 18.7.2018, all'esito del quale gli immobili sono stati rilasciati, segnatamente, il capannone di cui all'interno A, in data 23.4.2019, a seguito della notificazione dell'ordinanza di rilascio, e il capannone distinto con interno B, in data
10.10.2019, a conclusione del procedimento esecutivo di rilascio;

- che, inoltre, la società attrice, non essendo proprietaria degli immobili in esame, non può pretendere il risarcimento dei danni subiti dalle relative strutture;

- che, avendo la conduttrice invocato la fattispecie di cui all'art. 2051 c.c., deve anche ritenersi che gli eventi atmosferici verificatisi integrino un caso fortuito interruttivo del nesso causale;

- che, ad ogni modo, il passaggio della detenzione in capo alla stessa, per effetto della stipulazione dei contratti di locazione, fa sì che debba riconoscersi alla medesima la qualità di custode;

- che le tele di cui è stato lamentato il danneggiamento non sono state neppure individuate nell'atto introduttivo e sono state mostrate al consulente solo al terzo accesso, all'interno del capannone B, per cui non vi è alcuna prova che le stesse fossero, al momento degli eventi, conservate nel capannone A;

- che molti dei danni accertati in sede di a.t.p. sono stati cagionati per colpa dell'attrice, che ha lasciato delle finestre aperte e che non ha comunque conservato le tele danneggiate con la dovuta prudenza;

- che la stessa ha il diritto di conseguire il risarcimento dei danni patiti alla luce dello stato in cui i capannoni sono stati restituiti, danni quantificati, per il capannone A, in euro
4 26.000,00 e, per il capannone B, in euro 65.000,00, nonché in ragione della necessità di smaltire i diversi rifiuti speciali lasciati nel capannone B.
La convenuta ha, dunque, rassegnato le seguenti conclusioni: “in via preliminare, differire lo spostamento della prima udienza di comparizione e trattazione al fine di consentire alla società nel rispetto dei termini di cui all'art. 163 bis cpc, la CP_2
chiamata in causa dei signori , e , Parte_2 Parte_3 Controparte_4 rispettivamente socio-amministratore e soci della tutti residenti in [...], Parte_1
Via di Bravetta n. 664. Nel merito, senza che ciò implichi accettazione del contraddittorio, rigettare la domanda formulata dalla in quanto Parte_1
infondata in fatto ed in diritto e, soprattutto, non provata. In via riconvenzionale, accertare e dichiarare la responsabilità della società attrice, dell'amministratore e dei soci chiamati in causa per quanto sopra esposto e, per l'effetto, condannarli alternativamente e/o in solido al risarcimento in favore della della somma CP_2 complessiva di €. 180.811,21, oltre interessi, o di quella maggiore o minore dovuta o ritenuta di giustizia. Con vittoria di spese, compensi professionali da distrarsi come da
D.M. 55/2014 in favore dei sottoscritti difensori, oltre 15% di spese generali, iva e cpa come per legge”.
Rigettata la richiesta di autorizzazione alla chiamata in causa dei terzi avanzata dalla convenuta e assegnati alle parti i termini per il deposito delle memorie di cui all'art. 183
c. 6 c.p.c., è stata svolta attività istruttoria mediante assunzione delle prove orali articolate dalle parti.
Ritenuta, quindi, la causa matura per la decisione, la stessa è definita a seguito di discussione orale tenutasi all'udienza del 18.11.2025, all'esito della quale è stato riservato il deposito della sentenza in trenta giorni, ai sensi dell'art. 281 sexies, ultimo comma,
c.p.c.

2. Così, in sintesi, delineate le prospettazioni delle parti, si reputa che la domanda risarcitoria promossa dalla non possa essere accolta per le diverse Parte_1 ragioni di seguito esposte.
In primo luogo, non può prescindersi dal sottolineare che la stessa ha espressamente
5 invocato, a fondamento della pretesa azionata, la disciplina di cui all'art. 2051 c.c., sostenendo che la parte convenuta dovrebbe rispondere dei danni dalla medesima subiti, in ragione della rottura della guaina di copertura dell'immobile concesso in locazione, in quanto proprietaria e custode dello stesso, ricostruzione che non appare però condivisibile.
È, infatti, assorbente osservare che la stessa attrice ha lamentato delle conseguenze lesive derivanti da un'alterazione degli immobili non già in qualità di terzo, ma in veste di detentore qualificato degli stessi, per essere questi ultimi stati concessi alla medesima in godimento in virtù di due contratti di locazione conclusi con la società convenuta, in data
31.3.2013 e in data 8.7.2008, il cui art. 6 prevede espressamente che, dal momento della stipulazione, la conduttrice stessa è costituita custode della cosa locata, di talché la società in tesi danneggiata, avendo la piena disponibilità materiale dei beni asseritamente causativi dei danni, non può logicamente invocare la fattispecie di cui all'art. 2051 c.c. nei riguardi della locatrice.
Si rileva, sul punto, che, come recentemente chiarito dalla Suprema Corte, “l'art. 2051 cod. civ. in tema di danni da cose in custodia trova applicazione, nella materia della locazione, nell'ipotesi di danni arrecati a terzi, cioè a soggetti estranei al rapporto di locazione, rispetto ai quali tale forma di responsabilità per omessa custodia e manutenzione viene ripartita tra il proprietario locatore ed il conduttore della res secondo il consolidato principio per cui, poiché la responsabilità ex art. 2051 cod. civ. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per
i danni provocati dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità (Cass., 26/04/2023, n. 10983; Cass., 27/07/2015, n. 15721; Cass.
27/10/2015, n. 21788; 09/06/2010, n. 13881). Nella diversa ipotesi di danni patiti dal conduttore della cosa locata - il che nel caso di specie deve ritenersi per la copertura del capannone nella parte sovrastante i locali locati, da cui sono derivate infiltrazioni a
6 detrimento della cella frigorifera e derrate alimentari ivi ubicate - il diritto al risarcimento sussiste su base contrattuale, e discende dall'art. 1581 cod. civ., che richiama l'art. 1578 cod. civ., ed in particolare il suo secondo comma, in quanto il danno deriva da un vizio della cosa locata, giusto il principio di diritto già affermato da questa
Corte, secondo cui appunto costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti di cui all'art.
1578 cod. civ., quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone
l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale o legale” (cfr. Cass., 20 febbraio 2024, n. 4578).
Ne discende che, se la tutela risarcitoria spettante al conduttore in ipotesi di danni derivanti dallo stato della cosa concessa in godimento, nella specie da vizi originari o sopravvenuti, ha fonte contrattuale, ai sensi degli artt. 1578 e 1581 c.c., d'altro canto, nel caso in esame, la parte attrice non ha espressamente richiamato il rimedio risarcitorio che astrattamente le spetterebbe, ma si è limitata a sostenere genericamente di avere subito dei danni per il deterioramento dei beni, neppure individuati in modo specifico, presenti nei capannoni, a causa di eventi atmosferici che hanno cagionato la rottura della copertura di uno dei capannoni.
In altri e più chiari termini, in ragione dell'erroneo inquadramento giuridico della domanda proposta, la società attrice ha però anche omesso di allegare in modo specifico le circostanze fattuali idonee a generare una responsabilità contrattuale in capo alla parte convenuta, non avendo, nella specie, precisato se la causa dei danni lamentati sia da individuare in un vizio, originario o sopravvenuto, degli immobili o nella omessa esecuzione di opere di manutenzione straordinaria.
Occorre, al riguardo, specificare che, soltanto nelle note conclusive depositate in vista dell'udienza di discussione, l'attrice ha richiamato l'art. 1578 c.c., lamentando che la locatrice avrebbe omesso di eseguire le necessarie opere di manutenzione e asserendo, genericamente e tardivamente, che altri fenomeni infiltrativi si sarebbero verificati nel corso degli anni e che la copertura non sarebbe stata idonea a svolgere la sua funzione impermeabilizzante.
Si rileva, nondimeno, che, se anche volesse riqualificarsi la domanda risarcitoria
7 promossa dalla parte attrice, inquadrandola nello schema della responsabilità contrattuale, in applicazione della disposizione appena citata, dovrebbe comunque concludersi che la stessa non ha assolto l'onere probatorio sulla medesima gravante circa l'effettivo ricorrere dei vizi, come affermato dalla parte convenuta invocando la figura del caso fortuito, atteso che non vi è alcuna dimostrazione della circostanza che i danni patiti dalla conduttrice siano causalmente riconducibili ad un vizio della copertura del capannone di cui all'interno A o alla mancata esecuzione di interventi manutentivi (cfr. Cass., 10 febbraio 2017, n. 3548).
In ordine a tale profilo, si sottolinea, infatti, che, nella relazione tecnica prodotta da entrambe le parti, redatta nell'ambito del procedimento di accertamento tecnico preventivo, il consulente nominato ha messo in luce che “le cause delle infiltrazioni e dei danni sono senz'altro da ricondurre alla rottura della guaina di copertura, tuttavia non è possibile stabilire in maniera scientifica e univoca, se il distacco del manto impermeabile sia da ricondurre a un difetto della copertura, alla mancata manutenzione, oppure all'evento meteorico straordinario accaduto;
poiché al momento del sopralluogo, la copertura dello stabile risultava ripristinata” (cfr. pag.

7-8 della relazione tecnica).
D'altro canto, è pacifico che, nei giorni 28-30 ottobre 2018, l'area in cui sono collocati i capannoni è stata interessata da eventi atmosferici avversi, in virtù dei quali, come documentato dalla parte convenuta, con decreto del Presidente della Regione Lazio del
31.10.2018, è stato dichiarato lo stato di calamità naturale in tutta la regione ed è stata chiesta la dichiarazione dello stato di emergenza (cfr. doc. 2 a del fascicolo di parte convenuta).
Si evidenzia, inoltre, che il collegamento fra il deterioramento della guaina impermeabile posta sul tetto del capannone di cui all'interno A e i predetti eventi atmosferici è emerso anche dalle dichiarazioni rese dal teste di parte attrice, escusso all'udienza del 19.9.2023, ossia , ex socia della Controparte_4 Parte_1
che ha dichiarato che la copertura impermeabile è crollata proprio a seguito degli eventi atmosferici dell'ottobre 2018.
Altrettanto incontestato è che gli eventi in questione si sono verificati, come allegato
8 dalla parte convenuta, dopo che la stessa era stata costretta a promuovere un procedimento per convalida di sfratto per morosità in data 18.7.2018, in ragione della morosità maturata in relazione ad entrambi i contratti di locazione, nel corso del quale è stata adottata un'ordinanza di rilascio, con la precisazione che tale procedimento, dopo il mutamento di rito, è stato definito, da questo Tribunale, con sentenza n. 1383/2021, che ha dichiarato la risoluzione dei contratti in ragione dell'inadempimento iniziato sin dal novembre 2017 e poi protrattosi nei mesi successivi (cfr. doc. 11 del fascicolo di parte convenuta).
Merita ulteriormente evidenziare che, pur avendo l'attrice lamentato, unicamente nelle note conclusive, che la parte convenuta non avrebbe eseguito gli interventi manutentivi di sua competenza, deve però rilevarsi che la stessa non ha compiutamente dimostrato di avere dato tempestivo avviso al locatore in merito alla necessità di porre in essere delle riparazioni, come previsto dall'art. 1577 c.c., il quale prevede pure che, in caso di urgenza, il conduttore possa provvedervi direttamente.
Peraltro, solo nell'ambito della memoria di cui all'art. 183 c. 6 n. 2 c.p.c., senza avere depositato la prima memoria, l'attrice ha, per la prima volta e tardivamente, affermato di avere richiesto un intervento manutentivo con raccomandata del 22 ottobre 2018, che si riferisce però espressamente al capannone con interno B, dato il richiamo al contratto di locazione n. 2510 (cfr. doc. 18 del fascicolo di parte attrice).
Per ciò che attiene poi ai danni lamentati dall'attrice, che si è limitata ad affermare di avere subito danni ingenti alla pavimentazione, agli arredamenti, ai controsoffitti, ai manufatti scenografici, richiamando la somma complessivamente stimata dal consulente, deve precisarsi che sicuramente non sarebbero di sua spettanza i costi indicati per il ripristino delle strutture, per un totale di euro 32.500,00, i quali competerebbero esclusivamente al proprietario, ivi inclusi quelli afferenti al pavimento in legno asseritamente collocato dalla stessa conduttrice, in quanto l'art. 4 dei due contratti conclusi prevede che eventuali migliorie o addizioni sarebbero divenute di proprietà del locatore.
Si sottolinea, infine, in relazione ai danni subiti dalle tele e dai bozzetti conservati nel
9 capannone di cui all'interno A, che, da un canto, la parte attrice non ha provveduto alla precisa individuazione nei propri scritti difensivi dei beni che sarebbero stati danneggiati, limitandosi a richiamare la sola quantificazione suggerita dal consulente nominato, dall'altro, condivisibilmente, la parte attrice ha allegato che la responsabilità per il loro deterioramento sarebbe da ascrivere alla conduttrice stessa che non ha provveduto alla relativa conservazione con mezzi idonei, come riconosciuto in sede di chiarimenti dal consulente, il quale ha precisato che una conservazione delle tele senza piegature, seppure complessa viste le dimensioni, avrebbe di molto diminuito i danni in corrispondenza delle pieghe e che, se i fondali fossero stati conservati in buste impermeabili, probabilmente avrebbero subito danni molto limitati o assenti (cfr. pag.

7-8 delle relazione integrativa di cui al doc. 6 del fascicolo di parte convenuta).
Occorre, da ultimo, precisare, quanto alla richiesta avanzata nelle note conclusive di sottoposizione ai testi indicati ed escussi i capitoli formulati a prova contraria e ammessi con provvedimento del 24.12.2022, che, a modifica del suddetto provvedimento, gli stessi non risultano ammissibili, perché formulati in modo generico e aventi ad oggetto circostanze valutative o non rilevanti ai fini della decisione, a mente di quanto sopra argomentato.
Analogamente, in ordine alla richiesta di revoca del provvedimento del 23.4.2024, con cui la parte attrice è stata dichiarata decaduta dalla prova testimoniale ex art. 208 c.p.c., in ragione della mancata comparizione all'udienza del 14.12.2023, deve rilevarsi che il solo dato di avere un contestuale e non imprevisto impegno professionale, a fronte di un'udienza già calendarizzata in data 19.9.2023, non può costituire una causa non imputabile alla parte, dovendo pure ribadirsi che i capitoli indicati a prova diretta e quelli indicati a prova contraria, a modifica del precedente provvedimento istruttorio, vertono in realtà, in parte, su circostanze pacifiche, per altra parte, su circostanze generiche e valutative.
Si specifica, infine, che l'eccepita incapacità a testimoniare di è Controparte_5 assorbita dalla circostanza che le dichiarazioni dallo stesso rese non sono state utilizzate ai fini della decisione e che, alla luce delle ragioni sopra esposte, non possono ammettersi
10 le ulteriori richieste istruttorie reiterate dalla parte attrice, perché irrilevanti ai fini della decisione.

3. Proseguendo con l'esame della domanda promossa in via riconvenzionale dalla
[...]
al fine di conseguire il risarcimento dei danni patiti, in virtù della Controparte_1 riconsegna degli immobili in uno stato deteriore rispetto all'inizio della locazione, si ritiene che la questione della carenza di titolarità attiva, su cui è stato attivato il contraddittorio con provvedimento del 24.12.2022, assuma portata assorbente.
Si osserva, infatti, che nelle memorie depositate in data 10.2.2023, la convenuta ha chiarito che gli immobili concessi in godimento alla parte attrice sono di proprietà di di a cui sono subentrati gli eredi e Controparte_2 Parte_4 Controparte_5
di e di e che la stessa società è stata Controparte_6 Persona_2 Parte_5 costituita dai signori e dalle rispettive mogli, per la gestione di detto patrimonio CP_2
immobiliare.
Ne consegue che, da un canto, la titolarità attiva della pretesa risarcitoria azionata spetterebbe esclusivamente ai soci della società convenuta, in qualità di comproprietari degli immobile danneggiati, dall'altro, la stessa società ha formulato nella presente sede la domanda riconvenzionale in proprio, pur non essendo l'effettiva titolare del diritto di proprietà leso e senza spendere il nome dei proprietari, di talché non viene qui in rilievo una questione di difetto di rappresentanza sostanziale.
Il profilo messo in luce impedisce pure di reputare che il difetto riscontrato possa dirsi superato per effetto della spontanea produzione, in data 13.3.2023, di una procura notarile con cui i comproprietari hanno conferito alla società il potere di “intervenire” nel presente giudizio spendendo tutti i poteri necessari in relazione alla domanda proposta, in quanto, da una parte, il vizio individuato riguarda la fondatezza sostanziale della pretesa in termini di difetto di titolarità attiva, dall'altra, la proposizione di un'eventuale domanda riconvenzionale in nome e per conto dei soci, che non è stata neppure avanzata, dopo il maturarsi di tutte le preclusioni istruttorie, sarebbe inammissibile.
Né a diversa conclusione si giungerebbe valorizzando quanto affermato dalla convenuta, secondo cui la stessa, quale comodataria, potrebbe pretendere i danni subiti
11 dagli immobili concessi in godimento, in quanto detta circostanza è stata allegata per la prima volta nelle note conclusive, invocando precedenti inconferenti.
Si specifica, poi, con riferimento agli importi pretesi in conseguenza della necessità di smaltire rifiuti speciali, che la stessa convenuta si è limitata a produrre delle mere fatture, senza documentare gli esborsi effettivamente sostenuti (cfr. doc. 15 del fascicolo di parte convenuta).
Rispetto, invece, alle somme richieste a titolo di canoni non corrisposti, la cui debenza
è stata accertata all'esito del diverso giudizio sopra ricordato, e di spese liquidate in altri procedimenti, è sufficiente precisare la stessa convenuta ha affermato di avere già a disposizione titoli esecutivi giudiziali, per cui la domanda volta ad ottenere un'ulteriore pronuncia è del tutto sfornita del necessario interesse, come messo in luce dall'attrice nelle note conclusive (cfr. docc. 11 e 12a del fascicolo di parte convenuta).

4. Concludendo, le domande proposte dalle parti devono essere integralmente rigettate, con la specificazione che la questione introdotta soltanto nelle note conclusive dalla convenuta, secondo cui la stessa, quale comodataria, non sarebbe legittimata sul piano passivo rispetto alle pretese avanzate dall'attrice, è superata dalla già argomentata infondatezza delle domande proposte da quest'ultima.
L'esito della lite consente di configurare un'ipotesi di soccombenza reciproca che giustifica la compensazione integrale delle spese di lite ai sensi dell'art. 92 c. 2 c.p.c.


p.q.m.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
a) rigetta tutte le domande proposte in via principale dalla e in via Parte_1 riconvenzionale dalla Controparte_1
b) dispone la compensazione integrale delle spese di lite.
Così deciso in Velletri, 15 dicembre 2025
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
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