N. R.G. 301/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA
Sezione V CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Alessia Busato ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 301/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 P.VA_1
BALOSSI GIORDANO, elettivamente domiciliato in presso lo Studio dell'Avv. Erika Scaroni (C.F.
) sito in Via T. Olivelli n.

3 - Castenedolo (BS), C.F._1
RICORRENTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BADINELLI DAVIDE, elettivamente CP_1 P.VA_2
domiciliata in VIA SOLFERINO 30 (BS) presso il difensore
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente:
Voglia l'Ill.mo Giudice Designato del Tribunale di Brescia adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale, in accoglimento del ricorso, così giudicare:
Nel merito pagina 1 di 8 - accertare e dichiarare, per i motivi di cui in atti (oltre che per ammissione avversaria) l'occupazione senza titolo da parte di (P.VA , in persona del legale rappresentante pro CP_1 P.VA_2
tempore, con sede in NO (BS) - Via Padana Superiore n. 19, della porzione immobiliare ad uso ufficio posta nel Comune di Brescia - Via Armando Diaz n. 13/B, piano terra, censita al Catasto
Urbano di detto Comune al foglio 148, mapp. 178, sub. 504, cat. A/10, così come meglio descritta nel contratto di leasing e nell'atto di compravendita (cfr. docc. 4 e 5) e, per l'effetto, ordinare a
[...]
(P.VA , in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in NO CP_1 P.VA_2
(BS) - Via Padana Superiore n. 19, la riconsegna immediata, libero e sgombero da persone e cose, della porzione immobiliare ad uso ufficio posta nel Comune di Brescia
- Via Armando Diaz n. 13/B, piano terra, censita al Catasto Urbano di detto Comune al foglio 148, mapp. 178, sub. 504, cat. A/10, così come meglio descritta nel contratto di leasing e nell'atto di compravendita (cfr. docc. 4 e 5), libera e vuota da persone e cose, con efficacia del provvedimento anche nei confronti di eventuali terzi occupanti;

- condannare (P.VA , in persona del legale rappresentante pro tempore, CP_1 P.VA_2
con sede in NO (BS) - Via Padana Superiore n. 19, per le causali di cui in atti, al risarcimento del danno in favore della ricorrente per la perdurante occupazione dell'immobile de quo, versando in favore di a titolo di indennità di occupazione la somma Parte_1 mensile di Euro 7.300,00 mensili oltre VA, pari all'ammontare del canone dovuto dall'
[...]
al tempo della risoluzione contrattuale (30.10.2020, cfr. doc. 8) in forza del Parte_2
contratto di leasing de quo ante fallimento (cfr. doc. 4 e 6), da calcolarsi a partire dal 27.03.2023 (data della sentenza del Tribunale di Milano, che accerta l'occupazione abusiva dell'immobile de quo da cfr. doc. 14) sino all'effettivo rilascio del bene o comunque quella diversa somma CP_1
ritenuta di giustizia, occorrendo in via equitativa, come risultante anche dalla CTU eseguita in corso di causa.
Con vittoria di spese e competenze di causa, oneri fiscali compresi.
Per parte resistente:
Nel merito
Rigettare la domanda di condanna al risarcimento del danno in favore della ricorrente per la occupazione dell'immobile de quo per come formulata e quantificata nel ricorso introduttivo del presente giudizio. Con vittoria di spese e competenze di causa.
pagina 2 di 8 In via istruttoria
Ci si riserva ogni produzione e deduzione nei termini assegnandi.
IN FATTO E IN DIRITTO
Parte ricorrente, allegato di essersi fusa per incorporazione con Controparte_2
, con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., chiedeva la condanna della resistente al rilascio
[...] dell'immobile già oggetto di contratto di leasing stipulato tra MPS Leasing & Factoring S.p.A. e e al risarcimento del danno conseguente l'abusiva occupazione. Parte_2
Allegava la ricorrente che, in seguito all'intervenuta risoluzione del contratto per inadempimento dell'utilizzatrice, nonché al fallimento della stessa, aveva depositato istanza di ammissione al passivo fallimentare e, in quella sede, aveva formulato domanda di rivendica per la restituzione dell'immobile oggetto di leasing.
Allegava, inoltre, che l'istanza era stata rigettata dal Giudice delegato poiché l'immobile non era “mai entrato nella disponibilità e nel possesso degli organi della procedura” in quanto nel possesso di parte resistente che lo avrebbe occupato sine titulo.
Si costituiva parte resistente che, allegato di aver stipulato un contratto di comodato con dichiarava di volersi costituire in giudizio al solo fine di contestare la domanda Parte_2 di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione mensile per come calcolata dalla controparte, evidenziando che il quantum del risarcimento non poteva essere parametrato al canone leasing avente ad oggetto non solo e non tanto il godimento dell'immobile, quanto il trasferimento della proprietà del medesimo.
All'esito del deposito della perizia la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni come in epigrafe indicate.
I. La condanna al rilascio dell'immobile
La sottoscrizione, in data 05.03.2010, tra MPS Leasing & Factoring S.p.A. e di Parte_2
un contratto di leasing immobiliare avente ad oggetto un bene sito nel Comune di Brescia meglio descritto nel ricorso, nonché l'acquisto e la consegna dello stesso, non è contestata e risulta dalla pagina 3 di 8 documentazione allegata al ricorso (cfr. doc. 4 e 5).
Parimenti risulta pacifica e non contestata l'avvenuta risoluzione del contratto per inadempimento di parte utilizzatrice intervenuta tramite comunicazione a mezzo pec del 30.10.2020.
Ciò posto è pacifico tra le parti che l'immobile sia occupato dalla resistente che, pur allegando la conclusione di un contratto di comodato con l'ex utilizzatrice dell'immobile (contratto non provato e in ogni caso inopponibile alla ricorrente), non contesta l'obbligo di restituzione.
II. Il risarcimento del danno
Parte ricorrente ha chiesto la condanna di parte resistente al pagamento “di un'indennità di occupazione mensile dell'immobile, dalla cui disponibilità sarebbe potuta derivare un'utilità connessa al suo uso diretto o dalla locazione del medesimo bene, indennità mensile che può quantificarsi nella somma di
Euro 7.300,00 mensili oltre VA, pari all'ammontare del canone dovuto dall'
[...]
al tempo della risoluzione contrattuale (30.10.2020, cfr. doc. 8)” da calcolarsi a Parte_2 partire dal 27.03.2023 (data in cui il Tribunale di Milano, ha accertato l'occupazione abusiva dell'immobile de quo da cfr. doc. 14) sino all'effettivo rilascio del bene. CP_1
Come sottolineato dalla più recente giurisprudenza “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta. Nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato. (Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 2022 n. 33645).
Non contestato il credito risarcitorio, la tematica posta all'attenzione del Tribunale attiene alla sua quantificazione.
Parte ricorrente, nella sostanza, allega che, essendo ella società di leasing, avrebbe presumibilmente ricollocato l'immobile in virtù di un contratto di leasing con la pattuizione di un canone mensile coerente con quello oggetto del contratto risolto.
Tale conclusione non può essere condivisa.
Cone significativamente rilevato dalla resistente, il canone di un leasing traslativo non è volto (solo) a compensare il proprietario del godimento del bene da parte di un terzo ma contiene in sé una parte del pagina 4 di 8 corrispettivo conseguente l'eventuale trasferimento della proprietà a seguito dell'esercizio del diritto di riscatto e ciò è ben intuibile considerando che il prezzo del riscatto è significativamente inferiore al valore del bene all'atto del suo esercizio.
Nel caso in esame l'utilizzatore sine titulo non ha acquisito alcun diritto di riscatto del bene a prezzo inferiore a quello di mercato e, parimenti, parte ricorrente, a seguito della occupazione, non risulta vincolata da un patto di riscatto ad un prezzo significativamente inferiore a quello di mercato.
In considerazione di quanto sopra il danno subito da parte ricorrente deve essere liquidato, in via equitativa, tenendo conto del solo valore locativo dell'immobile e non dell'importo di un eventuale canone di leasing.
III. Le risultanze della CTU
Al fine di correttamente quantificare il risarcimento del danno è stato disposta una consulenza tecnica.
Come emerge dalla relazione del CTU l'immobile, inserito al piano terra di un contesto condominiale,
è costituito da un ufficio di grandi dimensioni, con tramezze di suddivisione in cartongesso e privo di finestrature sulle pareti perimetrali ad esclusione dei due accessi.
Il CTU ha precisato che i locali sono adibiti a (comprendenti uffici, servizi igienici, Controparte_3
sale riunioni, locali tecnici, studi di registrazione, etc.) e che la mancanza di finestrature è stata ovviata con sistema di condizionamento dell'aria e ventilazione meccanica controllata con sistema a soffitto, del quale sono presenti canali/tubazioni/split, pur non essendo state individuate le macchine esterne che parrebbero essere state rimosse per l'esecuzione di lavori condominiali e non riposizionate.
Dalla Banca dati delle quotazioni immobiliari il consulente ha poi rilevato che il bene è catastalmente identificato con la categoria A/10 (categoria degli Uffici e studi privati), avente destinazione nel settore terziario e, ad avviso del CTU, risultando l'immobile “privo di finestre per il quale è necessaria
l'aereazione forzata, che sono minimi gli sbocchi sulla pubblica via e che per conformazione edificatoria si presta più ad uso Laboratorio”, deve essere parametro alla zona periferica della città
(zona D6) pur essendo inserito nella zona D5.
Individuati gli immobili con caratteristiche simili per ubicazione ed utilizzo e rilevato che l'immobile è
“privo di impianto di ventilazione forzata e/o impianto di riscaldamento/ raffreddamento che incide sul valore”, il CTU ha quantificato come congruo un canone di locazione mensile pari ad euro 4.339,50,
(mq 789,00 x 5,50 €/mq), arrotondato ad euro 4.300,00.
pagina 5 di 8 IV. Le osservazioni alla CTU
Le doglianze alla relazione del CTU svolte dalla difesa di parte resistente in sede di operazioni peritali e non riprodotte nello scritto difensivo conclusivo - non depositato - non possono essere condivise.
Il ctp di parte resistente ha osservato come la perizia tralasci il fatto che l'immobile sia “totalmente privo di impianto di ventilazione forzata e/o impianto riscaldamento/raffreddamento, con conseguente incidenza sul suo effettivo valore”.
La doglianza deve però ritenersi infondata posto che, come evidenziato dal consulente, lo stesso ha indicato nel proprio elaborate tale carenza tenendone peraltro conto nei suoi calcoli “tanto che il valore di affitto al mq di affitto che scaturisce dall'analisi di mercato ed apposto in valutazione di 5,5 €/mq è inferiore: - di circa 1 €/mq al valore aritmetico minimo secondo il Valore Minimo in media aritmetica dei valori indicati dall'Agenzia delle Entrate - di circa 2 €/mq rispetto al valore dell'Ufficio preso come riferimento per Ubicazione 1a)”.
Peraltro, i macchinari esterni risultano essere stati rimossi in occasione dell'esecuzione di lavori condominiali successivamente alla data in cui sarebbe iniziata l'occupazione da parte della resistente.
Anche l'osservazione relativa alla “totale mancanza di parcheggi” risulta infondata, posto che, come sottolineato dal consulente la proprietà “è dotata di area privata di parcheggio nel cortile interno e prominente le proprie vetrine di mq 40,50 dove possono essere collocate dalle n. 2 alle n. 3 autovetture
a seconda delle dimensioni delle stesse” e “la zona è ricca di parcheggi pubblici sia a pagamento sia gratuiti anche antistanti l'immobile sulle Pubbliche vie A. DIAZ e via B. Maggi, tanto è che l'immobile adiacente è adibito ad esercizio ”. Pt_3
Parimenti risulta infondata l'argomentazione secondo cui l'immobile sarebbe situato in zona
“popolare” stante la presenza nei dintorni di “servizi per il cittadino tra cui: uffici di Professionisti come ad esempio di Legali, di Commercialisti e di Medici, Istituti Bancari, Istituito Scolastico
Paritario” nonché la vicinanza al centro storico della città.
Infine, devono rigettarsi anche le osservazioni relative alla comparazione con immobili simili considerando che le indicazioni fornite dal CTP in sede di CTU non risultano documentate.
V. La quantificazione del risarcimento
Alla luce di quanto sopra deve essere accolta la domanda di condanna al risarcimento del danno da liquidarsi nel valore di mercato locatizio come individuato dal CTU in euro 4.300,00 mensili, da computarsi, come da domanda di parte ricorrente, dal 27.03.2023, data della sentenza del Tribunale di pagina 6 di 8 Milano accertante l'occupazione abusiva dell'immobile (cfr. doc. 14 ricorso).
Quanto al dies ad quem ritiene questo Giudice che non sia possibile la condanna al pagamento dell'indennità sino all'effettivo rilascio. Trattasi di una condanna in futuro che non può trovare fondamento nel disposto dell'art. 664 c.p.c. che è norma di carattere eccezionale.
Può pertanto essere liquidato il solo danno maturato sino alla data di riferimento del giudicato che, nell'ambito dei procedimenti instaurati ex art. 281 decies c.p.c., non può che essere identificata nella data dell'udienza, termine ultimo nel quale possono essere dedotti nuovi fatti.
Nel caso in esame, essendosi le parti, nelle udienze del 27 marzo 2024 e 29 maggio del 2024, limitate a chiedere rinvii per trattative tale udienza deve indentificarsi in quella del 3 luglio 2024 sicché l'importo liquidato a titolo di risarcimento del danno, maturato sino al 3 luglio 2024, può essere quantificato in euro 64.500,00 oltre interessi e rivalutazione da calcolarsi sulla somma maturata nel periodo di occupazione in ragione di euro 4.300,00 al mese.
VI. Le spese di lite
Quanto alla soccombenza si osserva che, nonostante parte resistente nulla abbia opposto, in sede giudiziale, all'ordine di rilascio del bene e alla debenza di una somma a titolo di risarcimento del danno, non ha rilasciato autonomamente l'immobile, imponendo a parte ricorrente di adire il Tribunale.
Né è noto se la somma offerta in via transattiva fosse idonea a soddisfare il credito risarcitorio nell'importo oggi liquidato.
Poiché la CTU si sarebbe resa necessaria anche nel caso in cui la ricorrente avesse riconosciuto di dover ricevere un importo parametrato al valore locativo dell'immobile piuttosto che al canone leasing, ritiene questo Giudice che anche le spese di CTU debbano essere poste a carico di parte resistente.
Le spese di lite, in assenza di nota, devono essere liquidate, tenuto conto del valore della causa come dichiarato (indeterminabile) e della complessità (media), in euro 10.860,00 per compenso, oltre rimborso forfettario e accessori di legge, CU e marca.
Spese di CTU definitivamente poste a carico di parte resistente, salva la solidarietà.


P.Q.M.


Il Tribunale definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa così giudica:
-condanna alla riconsegna, in favore di del CP_1 Parte_1
seguente bene: “porzione immobiliare ad uso ufficio posta nel Comune di Brescia - Via Armando Diaz
pagina 7 di 8 n. 13/B, piano terra, censita al Catasto Urbano di detto Comune al foglio 148, mapp. 178, sub. 504, cat.
A/10”, libero e vuoto da persone e cose, come meglio identificato nel ricorso;

-condanna a corrispondere a parte ricorrente, a titolo di risarcimento del danno, l'importo CP_1
di euro 64.500,00 oltre rivalutazione e interessi come indicato in parte motiva;

-spese liquidate come in parte motiva.
Brescia, 9 giugno 2025
Il Giudice
dott. Alessia Busato
Atto redatto in formato elettronico e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209
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