R.G. n. 9584/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI NORD
- SEZIONE II CIVILE - nella persona del Giudice Monocratico dott. Maurizio Spezzaferri, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 9584 del Ruolo Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2024, decisa ex art. 429 c.p.c. mediante lettura del dispositivo e deposito della relativa motivazione nell'udienza di discussione dell'11-7-2025, avente ad oggetto “Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso” e vertente
TRA
( ), in persona degli Amm.ri e legali Parte_1 P.IVA_1 rapp.ti p.t., elett.te dom.ta in ER (CE) al Viale Olimpico n. 182, presso lo studio dell'Avv. Vincenzo Gaudino che la rapp.ta e difende;

INTIMANTE/RICORRENTE CONTRO
( ), nato a [...] il Controparte_1 C.F._1
4 aprile 1958 e residente in [...], scala A, primo piano, rappresentato e difeso dall'avv. Giovanni Migliaccio
(cod. fisc. ), con lui elettivamente domiciliato presso CodiceFiscale_2 il suo studio in OR di EL (Ce) alla Via San Salvatore n. 60
INTIMATO/RESISTENTE
CONCLUSIONI
All'udienza dell'11-7-2025 a trattazione scritta parte ricorrente concludeva come da nota scritta che espressamente si richiama e il Giudice decideva la causa dando lettura del dispositivo in virtù del quale si provvede al deposito delle seguenti motivazioni.
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FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
1-. Con atto di citazione notificato il 6 settembre 2024 per l'udienza del
7.10.2024, l'intimante, nella qualità di proprietaria e locatrice delle unità immobiliari, site nel fabbricato in OR di EL (Ce) alla via Massimo Troisi, attualmente, n. 7 primo piano, scala A, con annesso box auto al piano seminterrato, rispettivamente distinte nel catasto fabbricati di quel Comune al foglio 8, p.lla 5701, sub 8, categoria A/10, consistenza vani 5,5 (ufficio), nonché al foglio 8, particella 5701, sub 24 (box auto), esponeva che il detto cespite immobiliare, nonché relative pertinenze, erano condotte in locazione, per uso diverso da abitazione, da per il canone mensile Controparte_1 attuale di euro 400,00 (euro 4.800,00 annui) in virtù di contratto di locazione stipulato il 1° giugno 2022 e registrato il 23 giugno 2022, presso l'Agenzia delle Entrate di Napoli, Ufficio di Casoria (Na) al n. 3648 – serie 3T.
1.1-. Esponeva, altresì, che il conduttore si era reso moroso nel pagamento dei canoni di locazione scaduti dal mese di luglio 2024 a settembre 2024, così per un complessivo importo insoluto di euro 1.200,00
(milleduecento/00), ma, nonostante le ripetute richieste di pagamento rivolte dalla locatrice, persisteva nella sua grave e colpevole morosità, legittimante la pronuncia di risoluzione del contratto in danno.
Tanto premesso, intimava sfratto per morosità ad esso ai Controparte_1 sensi degli artt. 658 e 660 c.p.c., nonché per ogni effetto e conseguenza di legge, chiedendone la convalida e l'esecuzione del rilascio nel termine minimo di legge, affinché il contratto di locazione fosse dichiarato risolto tra le parti per morosità, ovvero, grave inadempimento del conduttore, con la condanna di quest'ultimo a rilasciare, all'immediata disponibilità della
Società istante, il compendio immobiliare libero e vuoto da persone e cose, nonché al pagamento delle spese e competenze del giudizio.
2-. Si costituiva in giudizio che si opponeva alla Controparte_1 convalida, esponendo che il contratto di locazione intervenuto tra le parti del giudizio, benché denominato “contratto di locazione ad uso ufficio” era, in realtà, un contratto di locazione per civile abitazione e che il conduttore abitava nell'immobile oggetto di locazione, benché il cespite fosse dichiarato
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al catasto come immobile commerciale, pur avendo le caratteristiche di una civile abitazione.
Contestava, altresì, che l'indicazione nel contratto della destinazione ad uso non abitativo dell'immobile era generica, senza alcuna indicazione dell'attività che il avrebbe dovuto svolgere al suo interno e il canone CP_1 concordato tra le parti di Euro 400,00 era basso per un immobile ad uso abitativo, tenuto conto della media dei canoni di locazione nella zona.
Chiedeva pertanto, il cosiddetto “termine di grazia” di cui all'art. 55 della
Legge n.392/78, per sanare la morosità, atteso che lo stesso non aveva pagato i canoni contestati per una transitoria difficoltà.
3. All'udienza dell'8.10.2024, veniva quindi chiamata la causa iscritta al
R.G.A.C. n. 7887/24 in cui l'intimante dichiarava che la morosità si era protratta anche per il mese di ottobre 2024 e che trattandosi di locazione per uso diverso, non era ammissibile la richiesta del termine di grazia in quanto non previsto dalla legge. Parte intimata reiterava la richiesta del detto termine, per poi in accordo con la controparte chiedere un rinvio per bonario componimento, così il G.U. rinviava all'udienza del 12.11.2024.
A seguito di rinvio d'ufficio, in data 19.11.2024, parte intimante dichiarava nuovamente la persistenza della morosità, protratta anche per i mesi di ottobre e novembre 2024, mentre parte intimata nel riportarsi alle proprie deduzioni, chiedeva concedersi il termine di grazia.
3.1-. Il G.U. pertanto si riservava, per poi provvedere a scioglimento della riserva in data 21.11.2024 dichiarando che, nel caso di specie non si applica la disciplina di cui all'art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (c.d. termine di grazia) e concessa l'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c., disponeva il mutamento del rito, ai sensi dell'articolo 667 c.p.c., con fissazione dell'udienza ex art.420 c.p.c. per il 25 marzo 2025 e la concessione del termine perentorio, sino a venti giorni prima della predetta udienza ed all'intimato fino a dieci giorni prima, per l'integrazione dei rispettivi atti introduttivi, previo esperimento, ai sensi dell'art. 5 d.lgs
28/2010 (come novellato dal D.L. n°69/2013, conv. in legge n°98/2013), della procedura di mediazione, trattandosi di controversia in materia di locazione.
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3.2-. Espletata con esito negativo la procedura di mediazione obbligatoria ex art. 5 c. 2 dlgs 28/2010, parte ricorrente provvedeva al deposito delle memorie integrative, così come disposto dal G.U. e nel termine previsto, mentre parte resistente non compariva né depositava scritti difensivi.
Così all'udienza del 25.3.2025, sulla scorta delle richieste di parte ricorrente, la causa era rinvia per la discussione ex art. 429 c.p.c. all'udienza a trattazione scritta ex art. 127 bis c.p.c. dell'11-7-2025.
Mediante nota del 10-11-2025 rassegnava le conclusioni solo parte ricorrente, riportandosi ai propri scritti difensivi.
In particolare, parte ricorrente concludeva per sentir dichiarare risolto il contratto di locazione inter partes, per grave inadempimento contrattuale di moroso nel pagamento di nove mensilità del canone, con Controparte_1 richiesta di condanna di quest'ultimo a restituire ovvero a rilasciare all'immediata disponibilità della ricorrente, le unità immobiliari, ivi meglio descritte, nonché al pagamento, in favore della a Parte_1 titolo di canoni della locazione non corrisposti della somma di euro 4.800,00, ovvero, 12 mensilità da luglio 2024 a luglio 2025 nonché quelli, successivamente, a scadere, fino all'effettivo rilascio dell'immobile, non ancora avvenuto, e al pagamento delle spese e competenze di causa, secondo il principio della soccombenza, da attribuirsi al difensore anticipatario. Parte resistente nulla depositava per l'udienza di discussione.
All'esito, dunque, il G.U. decideva la causa mediante lettura del dispositivo all'udienza del 25.3.2025 e deposito della motivazione.


4-. In diritto. La domanda giudiziale è fondata e merita, pertanto, di trovare accoglimento.
La domanda risulta procedibile, essendo stato avviato nei termini il procedimento di mediazione previsto dal D.Lgs. n. 28/2010 con esito negativo per assenza di parte resistente.
4.1. Nel merito, è documentalmente provato che tra le parti dell'odierno giudizio interveniva contratto di locazione di immobile ad uso diverso dall'abitazione stipulato l'1.6.2022, registrato il 23.6.2022, presso l'Agenzia delle Entrate di Napoli, Ufficio di Casoria (Na) al n. 3648 – serie 3T, che costituisce il presupposto per la detenzione dell'immobile da parte del
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resistente-intimato. La destinazione dell'immobile oggetto di locazione risulta essere d'uso ufficio, categoria catastale A/10, come si evince dal titolo dedotto in giudizio firmato da entrambe le parti del rapporto obbligatorio.
Difatti, nel contratto all'art. 1 si stabilisce come patto e condizione che
“l'immobile si concede per il solo uso di ufficio, con divieto di sublocazione e cessione anche parziale a terzi e divieto di mutamento della destinazione
d'uso”, comportando la risoluzione di diritto in caso di violazione di tale disposizione.
Dunque, le affermazioni di parte intimata circa che fosse “convinto” di stipulare un contratto di civile abitazione contrasta con la documentazione prodotta e debitamente firmata dal e, pertanto, non ha Controparte_1 alcuna rilevanza giuridica in favore dello stesso.
Difatti, pur volendo valutare una ipotesi di simulazione relativa, un diverso accordo tra le parti deve essere necessariamente supportato da una controdichiarazione scritta, necessaria per dimostrare una volontà diversa da quella indicata nel contratto apparentemente voluto. La prova della simulazione (sia essa assoluta o relativa), quando il contratto simulato sia stato concluso per iscritto e tale forma sia richiesta a pena di nullità rientrando il negozio tra quelli di cui all'art. 1350 c.c., traducendosi nella dimostrazione del negozio dissimulato, deve essere fornita depositando in giudizio l'atto contenente la controdichiarazione sottoscritta dalle parti o comunque dalla parte contro la quale è esibita.
4.2. Per completezza deve anche evidenziarsi che qualora il mutamento di destinazione fosse stato determinato, in accordo con il locatore, il conduttore avrebbe dovuto dimostrare la effettiva conoscenza da parte del locatore stesso del diverso uso dato al bene locato e del suo consenso anche tacito.
Nel caso di specie nulla è stato provato dal conduttore circa un accordo tra le parti diverso dal contratto apparente, né vi è prova della conoscenza da parte del locatore dell'uso abitativo dato all'immobile dall'odierno resistente.
Pertanto, il contratto dovrà ritenersi necessariamente ad uso diverso dall'abitazione ovvero ad uso ufficio come emerge chiaramente dal contratto allegato in atti.
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5. Tenuto conto, pertanto, che l'immobile oggetto di causa è condotto in locazione per uso diverso dall'abitazione, al conduttore incombe l'onere del pagamento del canone, così come indicato in contratto, con la conseguenza che in caso di inadempienza al locatore spetta solo la prova della locazione e del canone pattuito, mentre spetta al conduttore la prova dell'avvenuto pagamento del canone.
Alcuna prova è stata adotta in merito, anzi il resistente nella propria comparsa depositata in data 7.10.2024, dopo aver esposto che “il contratto ad uso ufficio è in realtà un contratto di locazione di civile abitazione”, dichiara al capo F) “che il Sig. non nega la morosità contestata”, CP_1 chiedendo concedersi il termine previsto dalla Legge n. 392/78, c.d. termine di grazia, per sanare la morosità.
Tuttavia, come ritenuto dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, alle locazioni di immobili ad uso diverso dall'abitazione ( v. Cass. sez. unite
272/1999) non si applica la disciplina di cui all'art. 55 della legge 27 luglio
1978, n. 392 (relativa alla concessione di un termine per il pagamento dei canoni locatizi scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento;
c.d. termine di grazia).
5.1. Pertanto, essendo il conduttore moroso dei canoni locatizi dal mese di luglio 2024 ad oggi, così come dallo stesso ribadito, persistendo la morosità protratta per i mesi successivi come dichiarato dal locatore sia negli scritti difensivi che all'udienza del 19.11.2024 che, a seguito di mutamento di rito, all'udienza del 25.3.2025 e alla presente, non potendo applicarsi la disciplina prevista per sanare la morosità, cd. termine di grazia, previsto invece per la locazione per uso abitazione, non potrà che ritenersi risolto il contratto di locazione per inadempimento del conduttore.
In virtù, altresì, delle dichiarazioni del circa il diverso uso dato CP_1 all'immobile oggetto di causa in contrasto con il contratto stipulato tra le parti, lo stesso si è reso ulteriormente inadempiente per non aver rispettato i termini contrattuali pattuiti tra le parti. Tale condotta del conduttore costituisce fatto arbitrario e illegittimo dello stesso che determina il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico nonché della correttezza e buona fede che restano alla base di ogni rapporto contrattuale.
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6. Tanto premesso, ai fini dell'individuazione del carattere della gravità dell'inadempimento, se è vero che l'art. 5 della legge n. 392 del 1978, di predeterminazione della suddetta gravità al fine dello scioglimento forzoso del rapporto, non è applicabile alle locazioni di immobili destinati ad uso diverso dall'abitazione, tuttavia esso può essere comunque tenuto in considerazione come parametro di orientamento per valutare in concreto, a norma dell'art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza.
Nella fattispecie l'insieme degli elementi dedotti e delle prove raccolte inducono a sostenere che ricorra detto requisito.
È infatti ormai ampiamente consolidato l'orientamento in tema di onere della prova per cui “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (da ultimo Cass. n. 826/2015).
Ebbene, nel caso in esame, la ricorrente ha indicato in maniera ampiamente specifica la morosità in relazione al contratto in analisi;
a fronte di ciò, sarebbe stato onere di parte resistente provare l'adempimento; con la conseguenza che il non pieno raggiungimento della prova è circostanza che ribalta le sue conseguenze sul debitore convenuto e non sull'attore.
Nel caso in analisi, non vi è stata alcuna indicazione probatoria circa gli avvenuti versamenti di quanto dovuto, anzi il debitore ha ammesso la morosità, e pertanto deve inevitabilmente concludersi per la responsabilità per l'inadempimento della parte convenuta.
In materia la Suprema Corte di legittimità insegna come la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum",
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la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede (cfr. Cass. n. 261/2008; Cass. n. 13887/2011).
Giova, infatti, evidenziare come la suddetta morosità, concernendo, sostanzialmente, le mensilità a decorrere dal luglio dell'anno 2024 fino alla riconsegna dell'immobile, ad oggi non ancora avvenuta, è da ritenersi consistente sotto il profilo economico – patrimoniale, come tale idonea certamente a rappresentare un grave turbamento dell'equilibrio contrattuale.
7. In conclusione, dall'accoglimento della domanda giudiziale proposta dalla ricorrente deriva la pronuncia di risoluzione del rapporto contrattuale di locazione dedotto in giudizio, per grave inadempimento della parte resistente, quale conduttore dei locali indicati nell'atto di citazione introduttivo del presente giudizio.
Per l'effetto della risoluzione va confermato l'ordine di rilascio dell'immobile da parte del conduttore di cui alla ordinanza del 21-11-2024.
Deve trovare altresì accoglimento la domanda proposta dal ricorrente volta ad ottenere il pagamento dei canoni scaduti e a scadere sino all'effettivo rilascio del bene, nella misura di euro 400,00 mensili per il canone di locazione dal mese di luglio 2024, oltre interessi dalle singole scadenze al soddisfo.
8. Le spese di giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo in assenza di notula predisposta da parte ricorrente ed in applicazione del decreto n. 55/2014, con cui ha determinato i parametri per la liquidazione dei compensi per la professione forense ai sensi dell'art. 13, comma 6, della legge 31-12-2012 n. 247, il quale trova applicazione dal 3-4-
2014. Si liquidano come in dispositivo, con applicazione dei criteri medi di cui al DM n. 55/2014 per il valore della causa, tenendo conto del valore della domanda all'esito del giudizio (4.800,00) e delle attività svolte, con esclusione della fase istruttoria non espletata. Per la voce spese, in quanto già sostenute, si è tenuto conto di quanto documentato da parte attrice come oneri già sostenuti, non essendo previsto alcun parametro che le possa surrogare.
La provvisoria esecuzione della presente pronuncia segue come per legge.

Dott. Maurizio Spezzaferri 8 R.G. n. 9584/2024



P.Q.M.

il Tribunale di Napoli Nord, Sezione II, definitivamente pronunziando nella controversia civile come innanzi promossa, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
1) In accoglimento della domanda giudiziale proposta con l'atto d'intimazione, pronuncia la risoluzione del contratto di locazione del
1.6.2022, registrato il 23.6.2022, ad uso ufficio, intercorrente tra
DI. quale locatrice, e quale Controparte_2 Controparte_1 conduttore, relativamente all'immobile sito in OR di EL (Ce) alla via Massimo Troisi, attualmente, n. 7 primo piano, scala A, con annesso box auto al piano seminterrato, rispettivamente distinte nel catasto fabbricati di quel Comune al foglio 8, p.lla 5701, sub 8, categoria A/10, consistenza vani 5,5 (ufficio), nonché al foglio 8, particella 5701, sub 24 (box auto), per grave inadempimento del conduttore;

2) condanna all'immediato rilascio del bene - libero da Controparte_1 cose e persone - sito in OR di EL (Ce) alla via Massimo Troisi, attualmente, n. 7 primo piano, scala A, con annesso box auto al piano seminterrato in favore di parte ricorrente;

3) condanna al pagamento in favore di parte Controparte_1 ricorrente dei canoni scaduti sino all'effettivo rilascio, così come indicato in parte motiva, oltre interessi dalle singole scadenze
(mensilità) al soddisfo;

4) condanna al pagamento delle spese di lite a favore Controparte_1 di parte ricorrente che si liquidano in euro=76,00= per spese ed euro=1.701,00=per compenso professionale, oltre rimborso spese forfettarie nella misura del 15% del compenso indicato per la prestazione nonché IVA e CPA come per legge, con attribuzione al procuratore costituito che si è dichiarato antistatario ai sensi dell'art. 93 del c.p.c.
Sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.
Così deciso in ER, addì 12 luglio 2025
IL GIUDICE MONOCRATICO
dott. Maurizio Spezzaferri
Dott. Maurizio Spezzaferri 9