N. R.G. 4446/2024
Tribunale Ordinario di Latina
I Sezione civile
Nel procedimento cautelare iscritto al n. r.g. 4446/2024 promosso da:
(c.f. ), (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'avv. DOLCE ARCANGELA ed elettivamente C.F._2 domiciliati presso il suo studio sito in Napoli (NA), Centro Direzionale Is. A/5 Palazzo “Prof.
Casa”, in virtù di separate procure alle liti allegate al fascicolo telematico;
ricorrenti contro
(c.f. Controparte_1
), corrente in Latina (LT), in persona dell'amministratore pro-tempore, rappresentato P.IVA_1
e difeso dall'avv. CONTE ANGELO ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Latina
(LT), Viale P.L. Nervi Centro Commerciale Latina Fiori, Torre 4 Magnolie, scala “A” interno n. 13, in virtù di procura allegata al fascicolo telematico;
resistente
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Il Giudice, Dott.ssa Giulia Paolini,
a scioglimento della riserva assunta all'udienza cartolare del 17/4/2025, letti gli atti di causa e la documentazione allegata;
rilevato in fatto: con ricorso ex artt. 1172 c.c. e 669-bis c.p.c. depositato in data 06/11/2024, i signori Pt_1
ed , premettendo di essere rispettivamente proprietari di due
[...] Parte_2
distinte unità abitative, entrambe poste al quarto ed ultimo piano, interno n. 8 ed interno n. 10 (vd. all. 1-2, ricorso), facenti parte del Condominio resistente, hanno convenuto in giudizio – avanti all'intestato Tribunale – quest'ultimo, instando per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: «In via cautelare ed urgente: ex art. 1172 c.c. ed ex artt. 668 e 669-bis c.p.c., ordinare con decreto inaudita altera parte al resistente Controparte_2
l'esecuzione immediata di tutti gli interventi necessari ad eliminare la situazione di
[...] pericolo denunciata, all'esito di eventuali ed opportuni accertamenti ritenuti necessari;

Contestualmente fissare udienza ex art. 669-sexies c.p.c., per la comparizione delle parti,
Pagina 1 indicando, altresì, i termini per la notificazione del ricorso e del decreto al resistente in persona Controparte_2 dell'Amministratore p.t.; Condannare il resistente Controparte_2 in persona dell'Amministratore p.t. al risarcimento di tutti i danni
[...] cagionati alla proprietà degli istanti, da quantificarsi all'esito degli interventi necessari ed urgenti ritenuti opportuni;
In via gradata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui non siano ritenuti sussistenti i presupposti di necessità ed urgenza e le ragioni in diritto sopra esposte, fissare la comparizione delle parti in contraddittorio, procedendo nel modo ritenuto opportuno con gli atti di istruzione ritenuti indispensabili, con contestuale fissazione di un termine per l'inizio del giudizio di merito;
In ogni caso condannare il resistente Controparte_2
al pagamento delle spese, competenze ed onorari della presente
[...]
procedura in favore del sottoscritto procuratore che si dichiara anticipatario.»;
a sostegno del proprio ricorso, i ricorrenti hanno dedotto: - che il predetto lastrico solare versava in condizione di vetustà, cattiva ed omessa manutenzione perdurante da anni che aveva determinato, all'inizio del mese di settembre 2024, una copiosa infiltrazione all'interno dei predetti immobili (vd. rilievi fotografici, docc. 3-5, ricorso); - che il sig. , nell'immediatezza del fatto, per il Pt_1 tramite proprio difensore, aveva denunciato il fenomeno infiltrativo all'amministrazione condominiale, richiedendo l'urgente convocazione dell'ennesima assemblea al fine di far deliberare sul carattere indifferibile dei lavori di cui abbisognava il lastrico condominiale (all. n. 6); - che la compagine condominiale resistente aveva disertato le convocate assemblee del 21/06/2023,
18/07/2023, 03/10/2023, 21/05/2024 e 24/10/2024 e che, nell'ultima assemblea del 24/10/2024 recante il seguente O.d.g. “1) lavori di rifacimento terrazzo condominiale, compresi torrini scale – parapetti e travi, – Via C. Alberto 19/23: affidamento incarico a tecnico per CP_2 redazione computo metrico con soluzioni alternative” (all. n. 7) non era stato raggiunto, ancora una volta, il quorum costitutivo e deliberativo;
tanto premesso, i ricorrenti, evidenziando il pericolo grave ed imminente di danni da infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico solare subìti dalle rispettive unità immobiliari, hanno CP_3 insistito per l'accoglimento delle conclusioni come sopra riportate;
il resistente, costituitosi nel presente giudizio con comparsa di costituzione e risposta CP_2
depositata in data 5/12/2024, non contestava la ricostruzione avversaria, indicando la nomina di un proprio C.T.P.; la causa, istruita in via documentale e tramite c.t.u. a firma del geom. veniva CP_4 trattenuta in decisione all'odierna udienza, previa concessione alle parti di un termine per il deposito di note difensive;

Pagina 2 ritenuto in diritto: il ricorso è fondato e meritevole di accoglimento;
come noto, ai sensi dell'art. 1172, co. 1, c.c. «Il proprietario, il titolare di altro diritto reale di godimento o il possessore, il quale ha ragione di temere che da qualsiasi edificio, albero o altra cosa sovrasti pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa che forma l'oggetto del suo diritto o del suo possesso, può denunziare il fatto all'autorità giudiziaria e ottenere, secondo le circostanze, che si provveda per ovviare al pericolo.»; in via preliminare, in relazione all'azione proposta, tenuto conto che le odierne parti ricorrenti agiscono quali proprietarie delle unità abitative in parola, entrambe poste all'ultimo piano del fabbricato condominiale e sottostanti il lastrico solare, lamentando la sussistenza di una situazione di fatto che determina un pericolo di danno grave, anche sotto il profilo della probabile evoluzione nel senso della inutilizzabilità in tutto o in parte di tali beni, la domanda va correttamente qualificata come di danno temuto, con la conseguenza che dovrà valutarsi la ricorrenza dei presupposti di cui all'art. 1172 c.c.; ciò posto, risulta incontestata, oltre che documentalmente provata la legittimazione attiva dei ricorrenti (v. all. 1 e 2, ricorso), i quali, nella veste di condomini e proprietari delle singole unità abitative, risultano essere pienamente legittimati a proporre l'azione per la tutela della loro proprietà esclusiva contro il pericolo proveniente dalle parti comuni (cfr. anche Tribunale Salerno sez. II,
27/01/2005); ed invero la c.t.u. espletata nel corso del giudizio ha fornito piena conferma della situazione di fatto lamentata dalla parte ricorrente e dei relativi inconvenienti esposti al riguardo e, segnatamente,
l'importante fenomeno infiltrativo, già peraltro agevolmente evincibile ictu oculi dalla copiosa documentazione fotografica versata in atti (v. all.ti 3-5, ricorso); in particolare, dalla relazione peritale, le cui risultanze sono argomentate in maniera del tutto logica e prive di vizi, sostanzialmente condivise in toto dal resistente, non essendo state fatte CP_2
oggetto di censura dal c.t.p., ed altrettanto condivise dal patrocinio della ricorrente, eccezion fatta con riferimento alla lavorazione alternativa prospettata dall'ausiliario nominato dal Tribunale, è emerso quanto segue;
ed, invero, quanto alla “causa degli inconvenienti”, il C.T.U. ha riferito che “Le causa delle infiltrazioni, presenti nell'appartamento di proprietà del sig. , sono palesemente da Pt_1 attribuire alla vetustà e allo stato di avanzato degrado dell'impermeabilizzazione e della pavimentazione del lastrico solare. Le successive sovrapposizioni di guaina operate dimostrano inequivocabilmente i ripetuti tentativi, operati nel tempo, di porre un temporaneo rimedio a trascorsi fenomeni infiltrativi che attualmente si ripropongono con maggior veemenza.”, mentre
Pagina 3 riguardo ai fenomeni lamentati dalla sig.ra “il tecnico ha ritenuto che gli stessi fossero Pt_2
“riconducibili ad un fenomeno infiltrativo esclusivamente nel bagno mentre nella camera da letto sono presumibilmente causati dall'errata applicazione della pittura carente fissativo.”, precisando come (vd. pag. 14, c.t.u.) “L'appartamento di proprietà della sig.ra è fruibile mentre Pt_2
l'appartamento di proprietà del sig. , a parere dello scrivente, è fruibile solo parzialmente Pt_1
in quanto allo stato attuale la salubrità degli ambienti interessati dalle infiltrazioni, descritti al paragrafo 6.1.1, è fortemente compromessa.”; il tecnico ha altresì acclarato lo stato di vetustà del lastrico solare del fabbricato CP_3 sovrastante le due unità abitative delle parti ricorrenti, in particolare, riferendo come “La porzione di pavimentazione sovrastante l'appartamento di proprietà del sig. risulta interessata Pt_1
dalla successiva applicazione di un strato di guaina bituminosa impermeabilizzante e nello specifico lungo il lato prospiciente via Umbero I, per una larghezza di circa 2,65 ml, trattasi di guaina di tipo ardesiata. La stessa guaina ardesiata risulta presente lungo una fascia di pavimentazione prospiciente , sovrastante parte dell'unità immobiliare di prop. Controparte_1
e parte dell'u.i. interposta tra le proprietà delle parti ricorrenti e su parte del lato opposto.” Pt_2
e concludendo come “Entrambi gli strati di guaina si presentano in avanzato stato di deterioramento, prive di adesione alla sottostante pavimentazione e con evidenti lesioni e rigonfiamenti. Con la stessa guaina bituminosa sono state ricoperte le copertine dei parapetti e la copertura dei torrini che versa nelle medesime condizioni di avanzato deterioramento. Sulle facciate dei torrini e sulle pareti dei parapetti è in atto il progressivo rigonfiamento e distacco di porzioni di tinteggiatura e intonaco.” (vd. pag. 10, c.t.u.); ciò posto, quanto al fumus boni iuris, deve quindi ritenersi sussistere la ricorrenza dei fenomeni lamentati dall'odierna parte ricorrente e la sussistenza del nesso causale tra i medesimi e le condizioni del lastrico solare, con prevalente funzione di copertura, il cui onere di custodia deve essere evidentemente assunto dal resistente, il quale è ben consapevole del suo onere, CP_2 tant'è che quest'ultimo non ha opposto alcunché all'espletamento della c.t.u., né formulato una netta opposizione al ricorso odierno;
quanto al periculum in mora, ugualmente deve ritenersi positivamente accertato il predetto presupposto, come acclarato dallo stesso C.T.U., il quale ha ribadito la necessità di un intervento immediato ed improcrastinabile (vd. pag. 15, c.t.u.: “La porzione di edificio, all'interno della quale si collocano le u.i. di proprietà della parte attrice, presentano diversi vizi come il distacco di alcune pozioni di intonaco dalla facciata, dai sotto cieli dei balconi e dall'aggetto del lastrico solare di copertura che necessitano di un intervento immediato, rappresentando un pericolo per
l'incolumità di residenti e passanti. Sussiste un grave pericolo igienico sanitario legato
Pagina 4 all'eventuale utilizzo degli ambienti ammalorati dell'abitazione di proprietà del sig. per la Pt_1 presenza di umidità, muffe e polveri nocive mentre nell'appartamento di prop. Bozza si rileva un pericolo igienico sanitario minore nel bagno, per le stesse motivazioni. In particolare nell'u.i. di prop. Esposito si rilevano inoltre rischi per i residenti derivanti dal possibile distacco e caduta di porzioni d'intonaco interno negli ambienti ammalorati, rischi sicuramente meno gravi rispetto a quelli derivanti dal possibile distacco di porzioni d'intonaco esterno dalla facciata, dai sotto cieli dei balconi e dall'aggetto del lastrico, in considerazione della minor altezza;
”), il che non lascia dubbi in ordine alla gravità e alla prossimità del pericolo atto a minacciare l'integrità delle singoli unità immobiliari e anche di soggetti terzi;
giova, a tal fine, rammentare che il pericolo di danno è considerato grave quando è idoneo a minacciare l'integrità della cosa ed è imminente, cioè non meramente eventuale ma attuale e concreto e può verificarsi in qualsiasi momento;
quanto alle modalità di intervento, si ritiene indubbiamente preferibile la prima soluzione prospettata dal C.T.U., la quale, ancorché più dispendiosa, risulta essere idonea a porre definitivo rimedio al fenomeno infiltrativo, come illustrato al paragrafo 6.3 della relazione peritale, consistendo la stessa nel rifacimento dell'impermeabilizzazione della porzione di lastrico solare sovrastante le u.i. delle parti attrici e quelle interposte, con l'esecuzione di tutte le opere edili e idrauliche connesse (vd. Computo metrico estimativo “A”); non condivisibile, invero, la soluzione alternativa meno onerosa, rappresentata dall'applicazione sulla stessa porzione di lastrico solare, previa rimozione degli strati di guaina precedentemente sovrapposti alla pavimentazione esistente, di una guaina liquida direttamente sulla pavimento esistente opportunamente trattato, nonché la revisione e l'eventuale ripristino dei gocciolatoi delle copertine sovrastanti parapetti e cordoli ( Computo metrico estimativo “B”), considerato il carattere non duraturo e risolutivo della stessa;
alla luce di quanto sopra, deve quindi emettersi condanna nei confronti del resistente CP_2 all'immediata esecuzione degli interventi individuati dal C.T.U. al § 6.3., pagg. 13 e 14 della relazione peritale depositata il 25.3.2025 e, segnatamente, consistente nel rifacimento dell'impermeabilizzazione della pozione di lastrico solare sovrastante le u.i. delle parti ricorrenti e quelle interposte, con l'esecuzione di tutte le opere edili e idrauliche connesse (vd. Computo metrico estimativo “A”); nulla da statuire in ordine alla domanda di risarcimento formulata nel ricorso introduttivo da parte ricorrente, posto che il carattere subordinato della stessa, come evincibile dalla nota di trattazione cartolare depositata in vista dell'odierna udienza (vd. nota dep. 16.4.25 “Solo in via meramente
Pagina 5 subordinata si chiede valutarsi la sussidiaria domanda di risarcimento formulata in questa sede in via collaborativa e non speculativa nei confronti del resistente Condominio.”);
le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo, secondo i parametri medi del D.M. 55/2014 come aggiornato dal D.M. 147/2022 (procedimenti cautelari - valore compreso da € 5.200,01 ad € 26.000,00), da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario ex art. 93 c.p.c. avv. Arcangela Dolce;

le spese di consulenza tecnica d'ufficio, già liquidate in corso di causa, vanno poste definitivamente a carico della parte resistente.


P.Q.M.


visti gli artt. 669 bis e ss. c.p.c.,
1) in accoglimento del ricorso promosso dalla parte ricorrente, condanna il CP_2
resistente alla immediata esecuzione degli interventi individuati dal C.T.U. al § 6.3., pagg.
13 e 14 della relazione peritale depositata il 25.3.2025 e, segnatamente, consistente nel rifacimento dell'impermeabilizzazione della pozione di lastrico solare sovrastante le u.i. delle parti ricorrenti e quelle interposte, con l'esecuzione di tutte le opere edili e idrauliche connesse (vd. Computo metrico estimativo “A”);
2) condanna la parte resistente a rifondere alla parte ricorrente le spese di lite che si liquidano in complessivi euro 3.503,00 per compensi di avvocato, euro 145,50 per esborsi, oltre al rimborso delle spese generali nella misura del 15% e accessori come per legge, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario ex art. 93 c.p.c. avv. Arcangela Dolce;

3) pone definitivamente le spese di c.t.u., già liquidate in corso di causa, a carico della parte resistente.
Si comunichi.
Latina, 17 aprile 2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini
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