N.6818/2013 R.G.A.C.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Salerno nella persona del dr. Corrado d'Ambrosio, in funzione di giudice unico ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 6818 del ruolo generale degli affari contenziosi civili per l'anno
2013
TRA
c.f.[...]rapp.to e difeso, giusta procura Parte 1
in atti, dall'AVV. CUCCURULLO MADDALENA, presso il cui studio, in CORSO
ITALIA, 8, PONTECAGNANO FAIANO (SA), elettivamente domicilia
RICORRENTE
E
CP 1 c.f. C.F. ¹ Parte 2 c.f.
,rappresentati e difesi, in virtù di mandato agli atti, dall'AVV. C.F. 2
DELLA MALVA IGNAZIO, presso il cui studio elettivamente domicilia, in VIA
AURELIO FIERRO, 72, SAN CIPRIANO PICENTINO (SA)
RESISTENTI
OGGETTO: Pagamento del corrispettivo - Indennita di avviamento - Ripetizione di

indebito.
CONCLUSIONI
Come conclusioni all'udienza del 16 febbraio 2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ai sensi dell'art. 447-bis c.p.c., il Sig. Parte 1 onveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Salerno, i sigg.ri CP 1 e Parte 2
[...] premettendo di essere subentrato, in seguito agli atti di cessione di azienda del
Persona 1 e del 15/05/2008 con Parte 3 nella07/09/2007 con qualità di conduttore, ai sensi dell'art. 36 L. 392/1978, nel contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile sito in San Cipriano Picentino, alla via Vigna, 4 di proprietà del
Sig. ^CP 1 nonché nel contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile di
,
proprietà della Sig.ra ^Parte 2 sito in San Cipriano Picentino, alla via Vigna,
9; che, a decorrere dalle prime mensilità dell'anno 2009, in tali locali si manifestavano gravi fenomeni infiltrativi, "certificati anche dall'Autorità Sanitaria che rappresentavano che gli stessi erano ineliminabili con i normali interventi di manutenzione"; che ciò gli precludeva di fruire interamente della superficie degli immobili locati a causa, altresì, del conseguente danneggiamento delle attrezzature, dei materiali e dei prodotti della attività di ferramenta ivi esercitata;
di aver sollecitato,
invano, i proprietari locatori al fine di attivarsi per risolvere le lamentate problematiche;
che, pertanto, si vedeva costretto a recedere dai contratti di locazione;

che, prima del rilascio (fissato per il mese di aprile 2010), promuoveva procedimento di A.T.P. (RG 2959/2010) presso il Tribunale di Salerno, per individuare le cause delle lamentate infiltrazioni, nonché per la quantificazione della superficie dei locali interessata dalle stesse per la corrispondente riduzione proporzionale del canone di locazione ed infine per la quantificazione dei danni;
che, terminato il procedimento di
ATP, il ricorrente si vedeva costretto ad instaurare il presente giudizio al fine di ottenere la giusta tutela dei propri diritti, a causa dell'impossibilità di risolvere alle opposizionibonariamente la controversia dovuta, a detta del Sig. Pt 1
manifestate dai resistenti.
ricorreva all'intestato TribunalePer tali motivazioni, pertanto, il Sig. ^Parte ¹
per ivi sentir dichiarare la risoluzione dei contratti di locazione de quibus per grave inadempimento dei locatori, e conseguentemente per ottenere il risarcimento dei danni subiti, richiedendo, altresì, la corresponsione dell'indennizzo per la dedotta impossibilità di utilizzare l'intera superficie dei locali condotti in locazione a causa dei fenomeni infiltrativi ovvero, in ogni caso, la condanna dei locatori e alla restituzione delle somme a titolo di riduzione del canone di locazione a far data dalla stipula delle locazioni.
Con comparsa di risposta si costituivano in giudizio i Sigg.ri ^CP 1 ^{e Part}e ²
[...] contestando la pretesa avversaria ed instando per il rigetto della domanda.
Instaurato così il contraddittorio ed espletata l'attività istruttoria mediante l'acquisizione della consulenza tecnica depositata nel procedimento per A.T.P. e l'assunzione delle prove testimoniali richieste dalle parti, il processo proseguiva e,
all'udienza del 16.01.2024 il Giudice decideva la causa
La domanda è fondata e va, pertanto, accolta. Anzitutto, si osserva che ciascuna delle parti del presente giudizio adduce, a sostegno della propria pretesa, l'inadempimento dell'altra agli obblighi contrattualmente assunti.
L'odierno ricorrente afferma che la cessazione del rapporto contrattuale sarebbe da imputare a vizi (in particolare, fenomeni infiltrativi) tali da alterare la struttura materiale degli immobili condotti in locazione e, pertanto, da impedime il godimento,
i quali legittimerebbero il conduttore "non solo ad esercitare il recesso ma anche la risoluzione dei contratti per grave inadempimento dei locatori, i quali, resi edotti dei fenomeni infiltrativi in atto e benchè più volte invitati al ripristino delle normali condizioni di agibilità dei locali de quo, non hanno provveduto alla effettuazione dei necessari interventi".
Diversamente, parte resistente ha proposto domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto per inadempimento del Sig. ^Pt 1 al quale imputa l'irritualità della comunicazione del recesso;
la violazione dell'obbligo di mantenere gli immobili per cui è causa in buono stato locativo;
la violazione del divieto di apportare modifiche allo stato dei luoghi senza il preventivo ed esplicito consenso dei locatori.
Orbene, in una simile situazione, si richiama il principio secondo cui “nei contratti con prestazioni corrispettive, in caso di denuncia di inadempienze reciproche, è necessario far luogo ad un giudizio di comparazione in ordine al comportamento di ambedue le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma" (Cfr. tra le molte Cass. n°20614/2009; Cass. n°13840/2010;
Cass. Civ. n. 10477/2004).
Ciò detto, nella vicenda in esame assume carattere dirimente la consulenza depositata nel giudizio per A.T.P., atteso che la relazione conclusiva dell'accertamento tecnico preventivo espletato ante causam è un documento che può essere validamente prodotto nel successivo giudizio di merito ed è "pienamente utilizzabile dal giudice come elemento di prova e liberamente valutabile”.
Dalla stessa, pertanto, possono trarsi "elementi di prova", in quanto nel vigente ordinamento processuale, improntato al principio del libero convincimento del giudice,
la decisione può fondarsi anche su prove non espressamente previste dal codice di procedura civile, ove le stesse risultino idonee a forire elementi di giudizio sufficienti
(Cfr. Cass. Civ. n. 13229/2015).
Il CTU, nell'ambito dei sopralluoghi svolti, ha rilevato che gli immobili risultavano vuoti e liberi da cose persone ed ha altresì constato l'assenza di “macroscopici ed evidenti elementi e/o fenomeni che abbiano potuto pregiudicare le condizioni degli stessi locali ad eccezione dello stato di manutenzione ed esercizio dell'impianto elettrico dei due locali (...)".
L'ausiliario ha verificato l'esistenza di un problema di umidità palese che affligge le pareti verticali di entrambi gli immobili oggetto di locazione, rinvenendone la causa.
nell'ammaloramento delle pareti verticali dei medesimi, “con la comparsa di macchie,
efflorescenze, muffe ed il distacco dal sottofondo sia della pellicola pittorica che della parte superficiale di intonaco con conseguente indebolimento della compagine muraria". ^CP ¹ il ^CTU ^haNello specifico, per il locale al civico 4, di proprietà del sig.
riscontrato i seguenti “fenomeni di degrado": comparsa di efflorescenze saline,
sottoforma di cristalli bianchi;
rigonfiamenti e distacchi di intonaco con conseguente caduta e "sfarinamento della pellicola pittorica"; in alcuni punti, la presenza di macchie scure e la formazione di muffe "che partono dall'attaccatura della parete con il solaio di pavimentazione".
Si precisa che nel locale de quo, il consulente ha riscontrato un fenomeno di umidità di risalita in atto, interessante la parte bassa delle pareti, da ciò desumendo, all'esito delle analisi svolte, la presenza di un fenomeno di umidità di risalita “che è una delle forme di umidità più diffuse ed interessa sia le vecchie che le nuove costruzioni, quando il sistema di isolamento contro terra è mancante, inefficace o danneggiato".
L'umidità ascendente, provocata dall'acqua assorbita dal terreno che risale per capillarità e si manifesta nella zona bassa della muratura -precisa il CTU- deriva dal fatto che le pareti portanti, che delimitano il locale, "affondano nel terreno costituendo esse stesse la fondazione del fabbricato".
Il grado di risalita, pertanto, “dipende dalla porosità e dalla capacità assorbente dei materiali da costruzione e dai fenomeni atmosferici e stagionali, per cui l'altezza dell'umidità può aumentare nei mesi freddi e piovosi, a causa della mancata evaporazione".
Precisa il CTU, inoltre, che “nel locale di cui si discute non è presente alcun isolamento orizzontale o intercapedine ventilata atta ad interrompere la contiguità tra solaio e terreno;
né tantomeno risultano essere stati eseguiti interventi di protezione in fondazione delle murature portanti" e che "In aggiunta a quanto osservato vi è da dire che la comparsa di macchie scure e muffe, oltre ad i fenomeni già descritti, rilevano un'altra forma di umidità, ovvero quella da condensazione (...)".
Sotto tale ultimo aspetto, vale la pena richiamare le conclusioni cui il CTU è pervenuto:
"Ritengo che nel nostro caso tale fenomeno sia da ascrivere alla presenza di aria umida e viziata nel locale, favorita peraltro da scarsa ventilazione e non adeguato ricambio dell'aria anche a causa della presenza del particolare arredo, relativo all'attività svolta, che non ha sicuramente favorito la circolazione dell'aria e non ha consentito alle pareti di respirare. Nel nostro caso, però, il problema della ventilazione e del ricambio d'aria nel locale è soprattutto conseguenza delle caratteristiche fisiche del locale, ovvero della capacità di "aerazione" intrinseca dell'immobile. Infatti dalle misurazioni eseguite, dallo studio della normativa vigente in tema di sicurezza sui luoghi di lavoro, dalla verifica dei requisiti igienico-sanitari dei locali previsti, nonché
dalle disposizioni vigenti in tal senso nel Regolamento Edilizio Comunale, ho accertato che il locale al civico n. 4 non risponde ai requisiti igienico -sanitari relativi alla areazione ed illuminazione dei locali (...). Conseguenza di tale irregolarità è proprio la mancanza di idonea circolazione e ricambio dell'aria che favorisce il formarsi di umidità da condensazione e la formazione di muffe e condensa sulle pareti. Devo
altresì rilevare che le pareti del locale sono interessate, in accordo con quanto lamentato dalla parte convenuta, da molti fori creati per l'apposizione dei pannelli espositivi dei prodotti di vendita: 1 Pt 1 avrebbe potuto (secondo buona norma comportamentale) certamente chiudere tali fori con prodotti idonei in modo da uniformare e pulire il fondo delle pareti".
Quanto al locale di cui al civico 6, di proprietà di ^Parte ² il ^CTU ^riferisce ^una differente situazione: “Il fenomeno della condensazione all'interno del locale è stato facilitato dal fatto che lo stesso locale non sia stato usato in maniera continuativa, in quanto adibito, di fatto, ad uso deposito della limitrofa attività commerciale svolta ^dall' ^Pt 1 L'immobile è stato di conseguenza poco e male arieggiato, anche in considerazione del problema relativo agli infissi”. Tali infissi sono stati esaminati personalmente dal CTU, che ne ha appurato le problematiche (“uno dei due infissi ha quale problema nel sistema di saliscendi di chiusura") ed il cattivo stato di manutenzione. Precisa l'ausiliaro, ad ogni modo, che “il problema della condensazione presente nel locale è sicuramente ascrivibile ad una non corretta aerazione del locale per consentire il ricambio dell'aria al suo interno e che “la questione delle finestre del locale (...) lascia supporre che le stesse possano essere rimaste chiuse per lunghi periodi soprattutto in presenza di favorevoli condizioni meteorologiche, così da non consentire una corretta ed idonea ventilazione e ricambio d'aria nei locali” nonché
che "E' altresì improbabile, però, come sostenuto dalla parte convenuta, che l'acqua piovana, eventualmente penetrata direttamente dalle finestre lasciate aperte nei giorni di avverse condizioni metereologiche abbia potuto causare il fenomeno infiltrativo così
come si è manifestato nella pare ad ovest, atteso altresì che non ho rilevato alcun segno di percolamento di acque sui muri al disotto dei davanzali all'interno del locale.
L'andamento di alcune tracce di efflorescenze e macchie di umidità supporta, ad avviso di chi scrive, la tesi delle infiltrazioni esterne dovute al percolamento delle acque meteoriche sulla facciata esterna come provato anche dalle evidenti tracce riscontrate all'esterno sulla facciata ovest dello stabile condominiale (...)”.
Per quel che concerne il riparto di responsabilità, l'ausiliario sostiene che entrambe le parti abbiano tenuto “una condotta atipica” nell'accertamento e nella risoluzione dei lamentati fenomeni infiltrativi.
Ora, se è pur vero che il CTU -concordando con quanto periziato dagli ispettori
Parte ^dell circa l'ineliminabilità delle predette infiltrazioni mediante la realizzazione di interventi di manutenzione ordinaria- ha ritienuto "che, data appunto la consistenza del fenomeno ed i tempi di manifestazione dello stesso, è improbabile che questo evento possa essersi verificato ex abrupto a partire dagli inizi dell'anno 2009 e che prima non sia stata visibile alcuna manifestazione, deve nondimeno rilevarsi che l Pt 1 non avrebbe mai potuto con normali interventi di manutenzione ordinaria (pitturazione,
applicazione di vernice protettiva, esecuzione di

contro

-parete) risolvere il problema infiltrativo in maniera definitiva. Tale problema può essere risolto solo con interventi di straordinaria manutenzione (esecuzione di vespaio areato, isolamento dei pavimenti, intercapedini verticali esterne, sbarramenti in spessore di muro,
trattamento elettrofisico delle murature) che competono, ad avviso di chi scrive, al proprietario”, come precisato anche nel contratto di locazione. Tanto per quel che concerne il civico n. 4.
L'ausiliario, da ultimo ha "rilevato la necessità di isolare il calpestio dei locali terranei sia un intervento di straordinaria manutenzione che riguarda il miglioramento tecnico non solo del locale in questione ma anche dell'edificio nel suo complesso e che tale intervento sia di competenza esclusiva del proprietario".
Sicché, nel contesto generale gli interventi di competenza del conduttore
(manutenzione infissi) non sarebbero stati idonei a rimuovere definitivamente le problematiche oggetto di causa.
L'esistenza dei fenomeni infiltrativi, di umidità e muffe, è stata confermato dai testi escussi (Sigg.ri ^Testimone ¹ Testimone 2 T^estimone 3 ), i quali, tra l'altro, ne hanno potuto constatare la presenza in quanto frequentavano i locali de quibus (Cfr. dichiarazione Testimone 2 e Testimone 3 ), rilevando altresì
l'impossibilità del ricorrente di utilizzare utilmente l'intera superficie degli immobili condotti in locazione.
, poi, afferma di essere stata "presente in una situazione La sig.ra ^Testimone ³
chiedeva di risolvere il problema delle infiltrazioni ma in cui il Sig. Parte 1
il Sig. ^CP ² gli rispondeva: "Se ti sta bene, altrimenti te ne puoi andare"
(...)", a conferma del fatto che parte resistente fosse a conoscenza delle problematiche lamentate.
In tale contesto, pertanto, la presenza delle problematiche appena descritte, alla cui rimozione avrebbero dovuto provvedere i locatori, certamente assume una rilevanza tale da giustificare la risoluzione del contratto e il rimborso delle somme dovute per la riduzione del canone di locazione, così come quantificato dall'ausiliario con riferimento alla percentuale di inutilizzabilità degli immobili condotti in locazione dal ricorrente a causa dei fenomeni infiltrativi verificatisi (in specie: € 1.007,16= per l'immobile sito al civico n. 4 di proprietà del ^CP ¹ ed € 983,99= per l'immobile ^Parte ²sito al civico n. 6 di proprietà della Sig.ra quantificazione che si riferisce agli ultimi 12 mesi di durata del rapporto negoziale (maggio 2009 – Aprile
2010) e in considerazione della circostanza che il conduttore ha, ad ogni modo,
corrisposto regolarmente il canone fino al giorno del rilascio, ovvero fino ad Aprile
2010).
(Ritiene il Tribunale di poter condividere, poi, l'assunto secondo cui la riduzione può
essere applicata sin dall'origine del rapporto contrattuale, a causa difetti strutturali degli immobili determinanti l'irregolarità urbanistica degli stessi e considerando che l'inadempimento dei locatori, al riguardo, perdura dall'inizio del rapporto contrattuale
(Settembre 2007 per ^CP 1 e Aprile 2008 per : "ⁱn ^tema ^di Parte 2
locazione di immobili ad uso non abitativo, il mancato conseguimento del certificato di agibilità del bene locato non attiene alla validità del contratto e non rientra fra i vizi della cosa ma incide sull'adempimento delle obbligazioni reciprocamente assunte dai contraenti" (Cfr. Cass. Civ. 4177.2021).
Il locatore, tra l'altro, ha dichiarato in sede contrattuale che l'immobile è in regola con le norme edilizie ed urbanistiche, avendo ottenuto concessione di edificazione e licenza di abitabilità, circostanza smentita dal CTU, il quale, oltre a riscontrare l'assenza di idoneo certificato di agibilità, ha precisato che tale mancanza sia da ricondurre anche alla accertata circostanza l'immobile non risponde ai requisiti igienico-sanitari relativi alla aerazione ed illuminazione dei locali e, di conseguenza, tale irregolarità ha influito sulla corretta circolazione e ricambio dell'aria, pregiudicandola e favorendo il formarsi di umidità da condensazione e la formazione di muffe e condensa sulle pareti.
Sicché al Sig. ^Pt 1 va riconosciuto il rimborso della ulteriore somma di € 1.678,60=
(corrispondente alla decurtazione come calcolata dal CTU per € 83,93= mensili moltiplicato per 20 mensilità -da Settembre 2007 ad Aprile 2009= -) per il locale di proprietà del ^CP 1 e di € 1.066,00= (corrispondente alla decurtazione come calcolata dal CTU per € 82,00= mensili moltiplicato per 13 mensilità - da A prile 2008
a Aprile 2009 -) per l'immobile di proprietà di Parte 2 per un importo ed € 2.049,99 per ^Parte ² ))complessivo pari ad di € 2.685,76 per CP 1
Nel contesto appena descritto, pertanto, non ha rilievo né l'asserita modifica dello stato dei luoghi da parte del conduttore né la pretesa realizzazione di collegamento tra i due locali, mediante l'apertura di un vano porta tra gli stessi: dagli atti di causa emerge che,
in riscontro richiesta di richiusura del vano de quo, effettuata dai locatori mediante raccomandata a/r 16/02/2009, con cui, tra l'altro i resistenti imputavano al Sig. ^Pt ¹
la violazione del divieto di apportare modifiche allo stato dei luoghi in difetto di previa autorizzazione, il ricorrente precisava che nel momento in cui era subentrato nei contratti di locazione in essere, l'apertura tra i due locali risultava già presente,
invitando i locatori ad un sopralluogo e ad una perizia per datare l'esecuzione dell'intervento (cfr. raccomandata a/r del 25/02/2009) e che, ad ogni modo, appena sollecitato il ripristino dello status quo ante, (cfr. raccomandata a/r 05/03/2009), lo stesso si attivava tempestivamente in tal senso, sollecitando un ulteriore un sopralluogo
(cfr. raccomandata a/r del 23/03/2009).
La risoluzione del contratto, che parte resistente assume essersi avverata per effetto della diffida ad adempiere, ai sensi dell'art. 1454 c.c., non è mai avvenuta in relazione a tale profilo a causa dell'ottemperanza da parte del conduttore alle richieste dei conduttori, come si evince, altresì, dalla raccomanda a/r del 23/03/2009 ("Il mio assistito (...) ha già provveduto alla chiusura della porta così come lamentata dai Suoi
assistiti"), dalla descrizione dello stato dei luoghi effettuato in sede di ATP e, da ultimo, dalla circostanza che i locatori, nel periodo successivo, risalente ai mesi di febbraio/marzo 2009, non hanno intrapreso alcuna ulteriore iniziativa in tal senso al fine di risolvere i contratti de quo.
In definitiva, alla luce delle considerazioni appena svolte, deve concludersi per l'accoglimento della domanda proposta dal ricorrente, con conseguente declaratoria di risoluzione dei contratti di locazione de quibus per grave inadempimento dei locatori e condanna dei Sigg.ri CP ¹ a rimborsare le somme dovute pere Parte 2
la riduzione del canone di locazione così come calcolato dal CTU in relazione alla percentuale di inutilizzabilità dei locali locati a causa dei fenomeni infiltrativi verificatisi: € 1.007,16= per l'immobile sito al civico n. 4 di proprietà del ^CP ^{1 Part}e ²ed € 983,99= per l'immobile sito al civico n. 6 di proprietà della Sig.ra quantificazione che si riferisce agli ultimi 12 mesi di durata del rapporto negoziale
(maggio 2009 - Aprile 2010) e alla restituzione delle somme dovute al ricorrente a causa dei difetti strutturali degli immobili determinanti l'irregolarità urbanistica degli stessi sin dall'origine del rapporto contrattuale quantificate, per i motivi esposti in premessa, in € 1.678,60= a carico del CP 1 ed in € 1.066,00= a carico di [...] ^Pt 2 oltre interessi come per legge dalla domanda al soddisfo, oltre interessi come per legge dalla domanda al soddisfo.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Salerno I Sezione-, in composizione monocratica, definitivamente
-
pronunciando sulla domanda proposta, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa,
così provvede:
-accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara la risoluzione dei contratti di locazione aventi ad oggetto, rispettivamente, l'immobile sito in San Cipriano
Picentino, alla via Vigna, 4 di proprietà del Sig. CP 1 e l'immobile di sito in San Cipriano Picentino, alla via proprietà della Sig.ra Parte 2
,
e della Sig.ra [...] Vigna, 9, per grave inadempimento del Sig. ^CP_¹
Pt 2 ;
-condanna i locatori/resistenti a rimborsare le somme dovute per la riduzione del canone di locazione, così come calcolato dal CTU in relazione alla percentuale di inutilizzabilità dei locali locati a causa dei fenomeni infiltrativi verificatisi: €
1.007,16= per l'immobile sito al civico n. 4 di proprietà del ^CP 1 ed €
983,99= per l'immobile sito al civico n. 6 di proprietà della Sig.ra Parte 2
quantificazione che si riferisce agli ultimi 12 mesi di durata del rapporto negoziale
(maggio 2009 – Aprile 2010) e alla restituzione delle somme dovute al ricorrente a causa dei difetti strutturali degli immobili determinanti l'irregolarità
urbanistica degli stessi sin dall'origine del rapporto contrattuale quantificate, per i motivi esposti in premessa, in € 1.678,60= a carico del ^CP ¹ ed ⁱn € 1.066,00= a carico di Parte 2 ' oltre interessi come per legge dalla domanda al soddisfo;

-pone le spese di lite, in solido, in capo al Sig. ^CP ¹ e della Sig.ra [...] ^Pt 2 , che si liquidano in € 7.000,00, ivi comprese le spese di A.T.P pari ad €
2.805,16, come da fattura in atti rilasciata dal CTU, Arch. Persona 2 oltre interessi come per legge, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% come per legge, con attribuzione all'Avv. Maddalena
Cuccurullo, quale procuratore dichiaratosi antistastario;

Così deciso in Salerno il 16 gennaio 2025
IL TRIBUNALE
Dott. Corrado d'Ambrosio
In caso di diffusione del presente provvedimento, omettere le generalità e gli altri dati identificativi ai sensi dell'art. 52
D.Lgs. n. 196/2003. è dirimente ribadire che se è pur vero che la violazione dell'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 cod. civ., ove accertata, legittima il conduttore ad ottenere il ripristino dei locali e il maggior danno da inadempimento, deve nondimeno rilevarsi che l'obbligo del locatore di mantenere la cosa in stato di servire all'uso convenuto è
subordinato alla conoscenza che lo stesso abbia della sopravvenuta inidoneità della cosa stessa a soddisfare le esigenze per cui era stata locata (Cfr. CdA Messina sentenza n. 704/2023).