N. R.G. 13917/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sesta CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Daniele
D'Angelo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 13917/2025 promossa da:
(C.F. nato a [...] il [...] Parte_1 C.F._1 ed ivi residente a[...], con il patrocinio dell'Avv. Francesco
Migliorati (C.F. ) ed elettivamente domiciliato presso il suo C.F._2 studio sito in Roma alla Via Tibullo n. 20, giusta procura allegata all'atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida
ATTORE poi RICORRENTE contro
(C.F. ) nato a [...] il [...] e CP_1 C.F._3 residente in [...], con il patrocinio dell'Avv. Fernando
Amodio ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Roma alla Via Fonti del Clitunno n. 25, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione
CONVENUTO poi RESISTENTE
OGGETTO: sfratto per finita locazione del contratto di locazione transitorio.
pagina 1 di 9 CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
In decisione all'udienza in data 18.09.2025 ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE


1. Conclusioni delle parti ed esposizione dei fatti
Con atto di citazione iscritto al ruolo il 03.03.2025, il sig. proprietario Pt_1 dell'immobile sito in Roma alla Via Val Sassina n. 11, ha intimato al conduttore, sig.
lo sfratto per finita locazione assumendo che fosse decorso il termine Pt_2 contrattuale pattuito nel contratto di natura transitoria. Precisamente, il locatore ha dedotto di aver concesso in godimento al sig. una stanza all'interno di un Pt_2 trilocale, da adibire ad uso abitativo per la durata di anni uno (dal 20.10.2023 al
19.10.2024) in ragione delle dichiarate necessità lavorative, escludendo espressamente la possibilità di rinnovo automatico. Il sig. in ragione del Pt_1 mancato rilascio dell'immobile alla scadenza pattuita e del mancato pagamento dell'indennità di occupazione per i mesi di novembre e dicembre 2024 e gennaio
2025 (per € 1.050,00), ha vocato in giudizio il conduttore avvertendolo che in caso di sua mancata comparizione il Giudice “convaliderà lo sfratto per finita locazione così come intimato con la formula esecutiva ai sensi dell'art.663 cpc;
mentre in caso di opposizione sarà chiesta ordinanza esecutiva di rilascio. Con vittoria di spese e compensi”.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 10.03.2025 il sig. ha CP_1 spiegato formale opposizione all'intimazione di sfratto per finita locazione eccependo la nullità della pattuizione di cui all'art. 1 del contratto di locazione. La natura transitoria del contratto che dovrebbe giustificarne la durata per un termine inferiore a quello ordinario, non sarebbe specificatamente provata. La parte locatrice, a parere del conduttore, non avrebbe allegato nessun documento atto a dimostrare le ragioni di transitorietà genericamente definite come “motivi di lavoro”. A valle dell'eccezione pagina 2 di 9 formulata, il conduttore ha precisato che, se le esigenze di natura transitoria non sono documentate, la locazione si trasforma in ordinaria. Il sig. ha così concluso CP_1
“si oppone alla emissione di ordinanza provvisoria di rilascio, essendo la presente opposizione fondata su documenti e prova scritta e si riserva di meglio eccepire, dedurre e precisare le proprie conclusioni nel merito nei successivi termini di legge conseguenti alla obbligata modificazione del rito ex art. 426 c.p.c..”
All'udienza del 20.03.2025 il Giudice si è riservato e a scioglimento della riserva, tramite ordinanza emessa in pari data, ha rigettato l'istanza di emissione di ordine di rilascio, ha invitato le parti ad esperire il tentativo obbligatorio di mediazione, ha disposto il mutamento del rito in locatizio assegnando alle parti termini per il deposito di memorie integrative ed infine ha rinviato all'udienza del 18.09.2025.
Il 20.06.2025 il sig. ha depositato le memorie integrative dando atto di aver CP_1 esperito il tentativo di mediazione conclusosi con esito negativo ed ha rassegnato le seguenti conclusioni “Chiede - Dichiararsi nullo il contratto in questione nella parte in cui prevede la transitorietà, (l'art. 1 e 2 ) non ricorrendone i presupposti previsti dalla legge e, di conseguenza, - la riconduzione dello stesso al contratto previsto dall'art. 2 comma 1 della L. 431/98, - Riserva espressa, in subordine, di agire in separata sede al fine di chiedere la restituzione della somma eventualmente pagata in eccesso a titolo di canone locativo rispetto a quello determinato ai sensi del citato art. 2, 3° comma, della legge 431/98. Vittoria di spese e di competenze di giudizio anche in ordine alla mediazione”.
Il 02.07.2025 anche il sig. ha depositato le proprie memorie ex art. 426 c.p.c. Pt_1 insistendo preliminarmente sulla natura transitoria del contratto di locazione che sarebbe altresì provata dalla documentazione versata in atti dallo stesso sig. . CP_1
In ogni caso il locatore ha evidenziato che, se anche fosse ritenuta nulla la previsione contrattuale inerente alla durata del rapporto, comunque il contratto di locazione avrebbe durata di anni 4+4 e il mancato pagamento del canone di locazione/indennità
pagina 3 di 9 di occupazione per il periodo novembre 2024-maggio 2025 (nonostante il saldo del debito effettuato a giungo del 2025) legittimerebbe una risoluzione del contratto per inadempimento. L'inadempimento della prestazione principale del contratto di locazione oltretutto sarebbe aggravato dal mancato pagamento di alcune quote di oneri accessori e dalla violazione dell'obbligo di prendere in consegna la cosa e di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene. Il conduttore, difatti,
a parere del locatore avrebbe adottato un comportamento prevaricatore tanto nei confronti dei coinquilini che dello stesso proprietario. In particolare, avrebbe impedito al sig. l'accesso nella sua stanza necessario per effettuare un Pt_1 intervento di riparazione ed avrebbe occupato l'intero immobile a discapito degli altri coinquilini indotti a restituire le stanze previamente condotte in locazione. Ciò posto, ha insistito per l'accoglimento delle seguenti conclusioni “1) dichiarare risolto il contratto di locazione de quo per scadenza del termine annuale ritenendo valida ed efficacia la motivazione di transitorietà dichiarata e per l'effetto ordinare al Sig.
di rilasciare immediatamente l'immobile oggetto di locazione;
2) in via CP_1 subordinata, qualora il Giudice riterrà di dover trasformare il contratto transitorio in contratto ordinario di anni 4 rinnovabile automaticamente di altri 4 ex Legge n.
431/98, Voglia dichiarare dovuto il canone mensile di € 350,00 come liberamente convenuto tra le parti con adeguamento automatico secondo gli indici Istat da ottobre 2024; 3) sempre in via subordinata, ritenuto ed accertato che il comportamento posto in essere dal conduttore risulta essere gravemente lesivo dell'obbligo ex art. 1587 n. 1 c.c. di usare la stanza locata secondo il principio del buon padre di famiglia oltre che lesivo delle norme di civile convivenza con gli altri inquilini e di quelle sull'uso dei beni e spazi comuni, Voglia dichiarare risolto il contratto di locazione de quo ordinando per l'effetto al Sig. CP_1
l'immediato rilascio dell'immobile. Con vittoria di spese e compensi”.
La causa è stata discussa.
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2. Nel merito
La prima questione che deve essere affrontata concerne la natura transitoria del contratto di locazione versato in atti. In forza della scrittura privata sottoscritta il
20.10.2023 le parti si sarebbero accordate affinché il sig. potesse godere di CP_1 una stanza dell'immobile di proprietà del sig. per la durata di un anno dal Pt_1
20.10.2023 al 19.10.2024 con espressa esclusione del rinnovo automatico. Stipulando un contratto di natura transitoria, poi, si sarebbero premurate di indicare le ragioni di transitorietà individuate nei “motivi di lavoro” (art.2). È notorio, tuttavia, che le specifiche esigenze di transitorietà debbano essere non solo indicate ma anche allegate al contratto. In tal senso la Cassazione ha affermato che “ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria a norma del combinato disposto di cui all'art. 5 legge n. 431/98 e D.M. 30 dicembre 2002, occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: 1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore;
2) l'allegazione, al contratto, di una apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;
3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine. In definitiva, o ricorrono tali condizioni e si soddisfano le dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure, quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui all'art. 2 commi 2 e 3 legge n. 431/98” (Cass. Civ. Sent. n. 4075 del 20 febbraio 2014). Il contratto che si limiti a menzionare le ragioni di transitorietà atte a giustificare una durata inferiore a quella stabilita per legge senza che venga prodotto alcun documento a supporto di tali esigenze non può essere propriamente qualificato come
“transitorio”. Le parti, dunque, hanno sottoscritto un contratto in violazione dell'art. 2
pagina 5 di 9 del D.M. del 16.01.2017 sicché questo deve considerarsi nullo nella parte in cui prevede che il rapporto locatizio abbia durata annuale. In tal senso dispone il comma
6 dell'art. 2 del D.M. del 16.01.2017 prevedendo che “I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998 in caso di inadempimento delle modalità di stipula del contratto previste dai commi 1, 2, 4, 5 del presente articolo”.
Nonostante il nomen juris utilizzato dalle parti, la previsione contrattuale di cui all'art. 2 è nulla e il contratto deve essere ricondotto alla disciplina di cui all'art. 2 L.
392/78 che prevede la durata del contratto per anni 4 rinnovabili, con conseguente prima scadenza prevista nel 2027.
Constatata la non applicabilità al caso di specie della disciplina transitoria, ritenuta applicabile la diversa disciplina ordinaria, il locatore, pur insistendo per ottenere la cessazione del contratto per finita locazione, si interroga in merito alla possibilità di valorizzare, sempre a fini risolutori, l'inadempimento del conduttore in relazione alle obbligazioni discendenti del contratto di locazione. In particolare, il locatore evidenzia, da un lato, il mancato pagamento di plurimi canoni di locazione il cui saldo sarebbe stato effettuato dopo la notifica del decreto ingiuntivo e, dall'altro, una condotta abusiva del conduttore tale arrecare molestie ai coinquilini. Il conduttore, in particolare, avrebbe disatteso l'obbligo di pagamento del canone di locazione/indennità di occupazione per i mesi di novembre 2024 - maggio 2025 aggravato dal mancato pagamento delle quote a suo carico per il riscaldamento per le annualità 2023/2024 e 2024/2025 e avrebbe adottato una condotta lesiva delle ragioni degli altri conduttori che avrebbero visto illegittimamente compresso il diritto di godimento delle aree comuni dell'immobile di proprietà del sig. Pt_1
Queste eccezioni, sebbene appaiano al locatore idonee a giustificare una risoluzione del contratto per inadempimento, a dire il vero non possono essere oggetto di esame nel caso di specie poiché integrano una domanda nuova. Il sig. ha evidenziato Pt_1
pagina 6 di 9 nuovi fatti posti a fondamento della domanda di rilascio dell'immobile così modificando i termini della controversia. Si ravvisa domanda nuova perché il locatore ha mutato i fatti costituitivi a fondamento della domanda domandando, in via subordinata rispetto alla cessazione del contratto per finita locazione, la risoluzione per inadempimento. Invero, i fatti storici posti a fondamento delle nuove domande sono completamente diversi da quelli dedotti nell'atto di citazione (mancato pagamento degli oneri accessori, comportamenti scorretti nella convivenza).
Come noto, devono essere dichiarate inammissibili tutte le nuove domande avanzate dal locatore solo nelle memorie di mutamento del rito (cfr. sen. Trib. Roma sez. 6 n.
5706/2018; n. 10858/2018 e n. 23577/2017 e Cass. Sent. n. 8411/2003 salvo quelle scaturite dalle difese proposte dall'intimato o la c.d. reconventio reconventionis
(Cass. Sent. n. 12247/13). Infatti, si tratta di domande da intendersi nuove in quanto aggiuntive e non meramente modificative di quelle contenute nell'atto di intimazione di sfratto. Questa interpretazione appare conforme ai principi dettati dalla Suprema
Corte in materia. Infatti, la Corte di Cassazione ha chiarito che “In tema di controversie in materia di locazione, come disciplinata dalla legge n. 353 del 1990, in base al combinato disposto di cui agli artt. 667 e 426 cod. proc. civ., dopo che il giudice ha disposto il mutamento del rito, è alle parti consentito solamente il deposito di memorie integrative, che non possono contenere domande nuove, a pena di inammissibilità rilevabile anche d'ufficio dal giudice, non sanata neppure dall'accettazione del contraddittorio sul punto, con il solo limite della formazione del giudicato” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 11596/2005). Non potendosi dare seguito a quella minoritaria giurisprudenza della Suprema Corte secondo cui, in caso di mutamento del rito, sarebbe possibile presentare domande nuove rispetto a quelle contenute nell'atto di intimazione (cfr. Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n.
7430/2017). Sul punto anche altra giurisprudenza della Suprema Corte opina per la possibilità di presentare domande nuove (Corte di Cassazione, Sez. III, ord. n. 5955
pagina 7 di 9 del 28.02.2023). Non può, però, darsi adesione all'esegesi ivi espressa poichè il mutamento del rito previsto dall'art. 667 c.p.c. non dà luogo ad un nuovo e diverso processo rispetto a quello instaurato con il rito sommario di convalida ma ne rappresenta la semplice prosecuzione. Conseguenza di questa ovvia constatazione è la conclusione che l'intimante potrà modificare, nel senso inteso dalla giurisprudenza, le domande contenute nell'originario atto di citazione ma non potrà certo aggiungerne di nuove. Ciò è confermato dalla lettera dell'art. 667 c.p.c. secondo il quale
“Pronunciati i provvedimenti previsti dagli articoli 665 e 666 il giudizio prosegue nelle forme del rito speciale, previa ordinanza di mutamento di rito ai sensi dell'articolo 426”. Il legislatore, allora, dispone chiaramente che il giudizio successivo alla disposizione di mutamento del rito non è altro che la prosecuzione di quello già instaurato con l'atto di intimazione.


3. Sulle spese
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in conformità al D.M. 55/2014 in relazione ai procedimenti ordinari tenuti innanzi al Tribunale di valore compreso tra €
€ 1.101 a € 5.200, eliminando la fase istruttoria che nel caso di specie non si è tenuta e applicando i compensi minimi stante la scarsa complessità della questione trattata.
Pertanto, il sig. deve essere condannato alla rifusione delle spese di Parte_1 lite in favore del sig. , che si liquidano in € 852,00 per compensi, ed € CP_1
127,80 per spese generali, oltre IVA, CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge.


P.Q.M.


Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: dichiara nullo l'art. 2 del contratto di locazione sottoscritto il 20.10.2023 in ragione della mancata allegazione delle ragioni di transitorietà e, per l'effetto, riconduce il pagina 8 di 9 suddetto contratto alla durata prevista dall'art. 2, co. 1, L n. 431/1998 e precisamente dal 20.10.2023 al 19.10.2027; rigetta la domanda di cessazione del contratto per finita locazione;
dichiara inammissibile perché nuova la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, condanna il sig. alla rifusione delle spese di lite in favore del sig. Parte_1
, che si liquidano in € 852,00 per compensi, ed € 127,80 per spese CP_1 generali, oltre IVA, CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge.
Roma, 18.09.2025
Il Giudice
Dott. Daniele D'Angelo
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