REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Paola, Sezione Prima civile in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Alberto Caprioli, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo RG 48/2021 trattenuta in decisione con note di discussione ex art. 127 ter c.p.c. vertente
TRA
(C.F. , rappresentato/a e difeso/a dall'avv. PILUSO Parte_1 C.F._1
NICOLA
Attore
E
(C:F: ) e (C.F. Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
) e contumaci;
C.F._3
Convenuti
OGGETTO: risoluzione preliminare;

CONCLUSIONI: come da note di discussione scritta ex art. 127 ter c.p.c. da intendersi in questa sede integralmente richiamato e trascritto.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato l'odierno attore conveniva in giudizio Controparte_1
e per sentir accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di Controparte_2 compravendita de quo per fatto imputabile, in via esclusiva, ai convenuti e, per l'effetto, condannarli alla restituzione della somma di € 13.300 oltre interessi nonché al risarcimento del danno, per tutte le voci evidenziate in narrativa, da quantificarsi in via equitativa ex art. 1226 c.c., con vittoria di spese e compensi di giudizio.
A sostegno della domanda assumeva;
che nell'anno 2018 i convenuti promettevano in vendita al deducente un immobile di loro proprietà, sito in Lago alla Via Margi snc e catastalmente contraddistinto al foglio 33, particella 634, cat. C1, cl. U, mq. 148, rendita € 1.796,24 al prezzo convenuto di € 18.000; che il versamento dell'importo veniva pattuito in più soluzioni;
che a tal fine, in data 23.11.2018, il deducente ed il promittente venditore Parte_1 Controparte_1 sottoscrivevano una sommaria scrittura privata con la quale si dava atto che l'istante versava la somma in contanti di € 2.000 a titolo di caparra;
che successivamente, in data 04.01.2019, l'istante versava con assegno circolare un'ulteriore somma di € 5.500 e provvedeva, poi, a corrispondere in più soluzioni fino ad oggi la somma di € 5.800 per un totale complessivo di € 13.300; che il di volta in volta, sottoscriveva singole e specifiche quietanze in calce alla detta scrittura CP_1 privata, nella quale venivano appuntate tutte le somme riscosse;
che in data 29.01.2020 le parti si recavano dal Notaio per la stipula del contratto definitivo di compravendita, Persona_1 ove il deducente avrebbe saldato il prezzo per come convenuto;
che in quella sede l'istante apprendeva che sull'immobile oggetto di acquisto gravava ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo per una sorte capitale di € 22.500 oltre interessi iscritta da tale , Persona_2 precedente proprietario dell'immobile promesso in vendita in danno di;
che la Controparte_1 stipula veniva consensualmente differita ad altra prossima data ed in quella sede il promittente venditore si impegnava a rendere l'immobile libero da iscrizioni pregiudizievoli;
che CP_1 tuttavia lo stesso non teneva fede agli impegni assunti;
che nonostante la grave responsabilità del convenuto sia per aver omesso una circostanza tanto rilevante sia per non essersi adoperato per la risoluzione del problema, mosso dall'interesse di acquistare l'immobile, formulava al CP_1 diverse ipotesi transattive;
che con contegno sfuggente e dilatorio, nel mese di giugno 2020 il disertava ben due appuntamenti concordati al fine di tentare di risolvere il problema, CP_1 ometteva di dare riscontro, per come si era impegnato, al colloquio telefonico del 23.06.2020 nel corso del quale gli venivano prospettate le due possibili soluzioni della vertenza;
non esitava finanche l'atto stragiudiziale di diffida e messa in mora del 28.07.2020 Non si costituivano in giudizio i convenuti di talchè ne veniva dichiarata la contumacia.
Quindi la causa espletata la trattazione nel corso della quale veniva acquisita documentazione veniva discussa con note di trattazione ex art. 127 ter c.p.c. e riservata per la decisione.
Ritiene il Giudice che la domanda proposta nell'interesse di parte attrice sia fondata e, pertanto, meritevole di accoglimento per le ragioni in motivazione.
Occorre premettere che la controversia in esame trae origine dalla promessa di compravendita del
2018 avente ad oggetto un'unità immobiliare – meglio indicata in atti;
le parti conveniva modalità di pagamento dilazionate nel tempo alle quali l'odierno attore ottemperavano ed il sig. CP_1 rilasciava quietanza (cfr. allegato): evidentemente le parti riservavano ad un successivo momento la stipula del contratto definitivo in occasione della quale l'odierno attore si avvedeva dell'esistenza di iscrizioni ipotecarie (cfr. allegato).
Orbene va sottolineato che nella fattispecie si sarebbe in presenza di un contratto preliminare con parziali effetti anticipati, in quanto le parti hanno assunto obbligazioni ed eseguito prestazioni che eccedono l'ambito degli effetti e della funzione tradizionale del contratto preliminare. Infatti le parti non si sono limitate all'assunzione reciproca dell'obbligo di concludere un contratto futuro, ma hanno espressamente anticipato parte delle prestazioni che di norma seguono il contratto definitivo, disponendo il pagamento immediato di parte del prezzo a favore del promittente alienante nonché di alcune rate prima della stipula del definitivo, i cui effetti finali della fattispecie sono da ricondursi integralmente al definitivo.
Ciò premesso, deve dunque ritenersi che nel caso in esame, non essendo le parti addivenute alla stipula del definitivo, non si sono prodotti gli effetti finali, ovvero il trasferimento del diritto di proprietà sull'immobile per cui è causa, essendo lo stesso riservato, per quanto detto, alla successiva stipula del definitivo.
Tuttavia nella fattispecie di cui è causa le parti non stipulavano alcun contratto preliminare, invero non risulta allegato e genericamente addotto dall'attore, così come nella bozza di compravendita allegata non si fa riferimento ad alcun precedente contratto;
ne deriva che ai sensi dell'art. 1351 c.c. il dedotto contratto deve essere dichiarato nullo per mancanza di forma scritta essendo quest'ultima prevista il definito avente ad oggetto compravendita di bene immobile.
In via incidentale deve affermarsi che Nel caso di vendita di cosa gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramenti o sequestri non dichiarati dal venditore, i rimedi esperibili dall'acquirente non si esauriscono nella facoltà di sospendere il pagamento del prezzo e di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dell'immobile, la quale costituisce soltanto un rimedio alternativo, che l'art. 1482 c.c. concede al compratore per rafforzarne ulteriormente la posizione contrattuale, senza con ciò precludergli la possibilità di esperire l'az. di risoluzione ove ne sussistano i presupposti, ivi compreso quello della non scarsa importanza dell'inadempimento
(04/14583; 94/9498). L'art. 1482 c.c., nel subordinare la risoluzione del contratto per inadempimento all'inutile decorso del termine stabilito dal giudice per liberare la cosa dai vincoli, rappresenta una deroga al principio generale dell'art. 1455 c.c., che impone al giudice di pronunciare la risoluzione quando accerti la gravità dell'inadempimento (Cass. 69/2118).
Ed ancora l'art. 1482 c.c., secondo cui, se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o sequestro, il compratore può sospendere il pagamento del prezzo, ovvero far fissare dal giudice un termine alla cui scadenza se la cosa non è liberata il contratto è risoluto, presuppone che le garanzie e gli altri vincoli preesistano alla vendita, in quanto entrambi detti rimedi postulano la colpa del venditore, consistente nella violazione dell'obbligo di dichiarare l'esistenza di tali garanzie e vincoli. Pertanto, con riguardo a una vendita immobiliare, la norma non è applicabile quando il pignoramento dell'immobile è eseguito dopo la conclusione della vendita, anche se la trascriz. di quest'ultima sia successiva a quella del pignoramento, rimanendo in potere dell'acquirente di invocare la garanzia prevista dall'art. 1483 c.c. ove l'evizione si sia verificata a seguito dell'espropriazione immobiliare ad opera del creditore pignorante, nei cui confronti la venditrice non ha efficacia ex art. 2914 c.c. (Cass. 86/4667).
E' evidente che la presenza di gravami alla data prevista per la stipula del definitivo costituirebbero inadempimento del convenuto idoneo a dichiarare la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento imputabile.
La domanda del convenuto di restituzione del corrispettivo versato risulta, invece, fondata.
Invero dato atto della rilevabilità d'ufficio della nullità, ai sensi dell'art. 2033 c.c., a chi abbia pagato in base ad un contratto dichiarato nullo, pertanto privo di causa giustificatrice dell'attribuzione patrimoniale, spetta il diritto alla ripetizione dell'indebito (solutio indebitii); conseguentemente, i pagamenti eseguiti in forza del contratto nullo sono privi di causa e devono essere restituiti.
Pertanto, occorre condannare i convenuti alla restituzione dei pagamenti effettivamente predisposti dall'attore come da quietanza sottoscritta e versata in atti;
risultano complessivamente corrisposti e debitamente quietanzati €12.600,00 alla restituzione delle quali il convenuto deve essere CP_1 condannato.
I convenuti, dal canto loro, non hanno fornito elementi idonei a confutare la ricostruzione offerta da parte attrice non essendosi costituitisi in giudizio e non avendo, pertanto, allegato elementi di segno contrario.
Non può essere, invece, accolta la domanda di ulteriore risarcimento del danno in virtù della declaratoria di nullità del preliminare del 2018.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Paola, in composizione monocratica nella persona del dr. Alberto Caprioli, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, ogni altra istanza, deduzione, eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) ACCOGLIE parzialmente la domanda proposta nell'interesse di parte attrice e, per l'effetto, previa declaratoria di nullità dell'asserito contratto preliminare del 2018 condanna Controparte_1 alla restituzione in suo favore della somma di € 12.600,00 oltre interessi legali dalle singole dazioni al soddisfo;

2) CONDANNA i convenuti al pagamento in favore dell'erario, stante l'ammissione al gratuito patrocinio a spese dello Stato dell'attore, delle spese del giudizio che si liquidano € 5.077,00 per compenso, oltre spese generali, iva e cpa come per legge. Paola, 17.11.2025
Il Giudice
Dr. Alberto Caprioli